【正文】 幫助業(yè)主了解花園城市情況，了解物業(yè)管理有關法規(guī)內容及 管理處有關規(guī)定。5．配合招商地產“春交會”上對花園城市的展銷工作，派員參加“春交 會”展示花園城市物業(yè)管理服務形象。2．標準化運作為體現員工管理的科學性，管理處各項業(yè)務工作將嚴格按 ISO9002 質量體系 運作管理，各作業(yè)崗位人員嚴格按作業(yè)指導書要求量化操作。（七）對業(yè)務（技術）作業(yè)層實行量化管理及標準化運作1．量化管理（1）實行目標管理責任制，對管理處的經營和管理目標進行細化和量化， 作出具體要求。物業(yè)管理公司的工 作是為業(yè)主提供服務，工作內容有時極為繁瑣和細微，我們的工作就是由日常一 點一滴的細微工作組成。物業(yè)管理公司任何時候都是35服務精英 成就精英 網聚精以人為核心，為業(yè)主提供“優(yōu)質、安全、高效、有序”的服務。（4）搞好企業(yè)文化建設，經常開展員工文體活動。（5）定期走訪聽取用戶意見，發(fā)放并回收《住戶意見調查表》。1．對外協(xié)調（1）與政府有關部門及上級主管部門建立長期良好的關系，確保物業(yè)管理 各項工作順利開展。（四）激勵與懲罰34服務精英 成就精英 網聚精實施上述一系列的考評、考核辦法，除每月評出量化分數作為管理處及其每一員工當月績效工資的發(fā)放依據外，每月量化分數累計到年底還作為管理處及員 工年終獎和評選先進的重要依據。凡聘用者要進行上崗前的必要 培訓，并根據崗位的特點和要求實行三個月的試用，試用期滿由公司人事行政部 和用人部門再次考核，提出錄用意見，經總經理批準后，正式簽訂聘用合同。2．全體員工均采用崗位競聘制度，做到以崗定人，以崗定薪，崗動薪動的 崗位績效工資制度，員工能上能下，競爭上崗，優(yōu)勝劣汰。每年年末，企劃培訓部統(tǒng)計年度培訓累計學分，作為年度考核與崗位聘用的依據之 一。如工作程序、工作方式、 工作標準及時間、路線要求等崗位規(guī)范；（4）工作銜接與相互協(xié)調；（5）圍繞公司與部門組織的培訓進行強化訓練；（6）管理處認為有必要進行的其他內部培訓。上崗前應進行相關專業(yè)知識、專業(yè)技能的培訓， 由有關部門負責組織；上崗前應進行崗位基本情況、崗位職責、人員配備及設備31服務精英 成就精英 網聚精設施的分布，員工態(tài)度的要求等常規(guī)性上崗培訓，由管理處負責組織。（2）公司質量方針、目標、企業(yè)精神及物業(yè)管理工作基本知識。聘請公司以外的專業(yè)人員舉辦各種專業(yè)培訓。培訓可采用授課、討論、演示、現場操作、情景模 擬等形式。（一）培訓目標對管理處全員實施培訓，確保員工素質滿足各項質量要求。（三）崗位配置、人員數量和要求崗 位人 數職 責素 質 要 求備 注主任1 人負責花園城市管理處 物業(yè)管理全面工作工程師、碩士學位，具有豐富 物業(yè)管理經驗，熟悉 ISO9000 運作副主任1 人協(xié)助主任進行物業(yè)管 理全面工作經濟師，有物業(yè)管理經驗，精 通 ISO9002 運作監(jiān) 控 中 心主管1 人主管監(jiān)控中心工作本科，電子類或自動化專業(yè)， 精通物業(yè)管理，ISO9002 運作調度員3 人值班和處理各類信息， 并負責智能化系統(tǒng)的 維護，起到管理“樞鈕” 作用中專以上文化或初級以上技 術職稱，電子或自動化專業(yè)， 懂 ISO9002 運作，熟悉物業(yè)管 理業(yè)務小 區(qū) 事主管（兼）負責聯絡保障工作本科，土建專業(yè)，二年以上物 業(yè)管理經驗，綜合協(xié)調能力 強，懂 ISO9002 運作29服務精英 成就精英 網聚精務 部財務 人員2 人負責小區(qū)財務工作，收 支工作，并兼管管理處 檔案、資料管理工作中專以上會計專業(yè)，有物業(yè)管 理經驗，懂 ISO9002 運作管理員1 人負責日常運營服務的 管理、監(jiān)督、協(xié)調、服 務，處理各類投訴、違 章以及對外聯絡工作專科以上文化，有物業(yè)管理上 崗證，懂 ISO9002 運作社區(qū)文化 服務部1 人專職負責小區(qū)社區(qū)文 化宣傳、組織業(yè)主大 會、業(yè)主委員會本科，文科類，具創(chuàng)造力，豐 富想象力，有能力成功策劃各 類活動會所管 理部主 管（兼）負責會所的營運?？埔陨衔幕?，懂經營，有較 佳形象服 務 員1 人在會所內為住戶服務高中以上文化，女，形象較好，25 歲以下維修班5 人負責一般水電維修和 小區(qū)房屋維修初級技工，有上崗證綠化部2 人負責小區(qū)綠化工作有綠化專長，初中以上文化程 度，能吃苦耐勞兼 顧 展 示 中 心 綠化清潔部10 人負責小區(qū)公共衛(wèi)生工 作初中以上文化程度，能吃苦耐 勞安保部班 長3 人負責小區(qū)治安、車輛管 理工作28 歲以下，復員軍人，軍事素 質優(yōu)秀，三年類似工作經驗隊 員15 人負責小區(qū)治安、車輛管 理，24 小時巡邏26 歲以下，未婚， 以上， 復員軍人，紀律性、責任心強（四）花園城市展示中心崗位配備，人員數量和要求崗 位人數職 責素 質 要 求備 注清潔工2 人負責展示中心保潔工作女性，28 歲以下，有較好形 象和相關經驗有關標準參 考五星級酒 店相關標準 和規(guī)范，綠化 由其它綠化 工兼顧安管員1 人負責展示中心的安全工作男性，26 歲以下，高中以上 文化， 米以上門童2 人負責展示中心綜合服務和 形象男性，26 歲以下， 米以 上，高中以上文化，有酒店 門童經驗三．員工培訓培訓工作是本公司人力資源管理的重要內容,主要由企劃培訓部進行指導， 協(xié)助、監(jiān)督和檢查。胡清松工作積極熱情， 有較強的管理、組織協(xié)調能力，公正廉潔、奉公守法，持有物業(yè)管理上崗證書。設綠化部、清潔部、 安保部、水電維修班、智能化系統(tǒng)維護班（監(jiān)控中心）、社區(qū)文化部、小區(qū)服務 部和展示中心服務部等進行日常物業(yè)管理服務。（十四）建議配置公共巴士接送住戶和學生配置定時公共巴士，既可接送往來于蛇口的香港業(yè)主，也可接送學生上學放 學，會給業(yè)主很大的方便。為了在花園 城市營造一種處處見綠的環(huán)境，在燈柱、立交橋等部位可以進行適當改進，安裝 有關設置，便于立體綠化，在小區(qū)西北部接龍電住宅區(qū)的圍墻處也可種植爬墻植24服務精英 成就精英 網聚精物。（九）配備必要的安全管理設備根據圖紙，小區(qū)主出入口車道共 15 米寬，建議在道路中央，設置一保安亭， 同時可以操作左右道閘，控制出入車輛，為了美觀，該保安亭可設在天橋正下方 位置。（七）慎重安裝空調風機檔板在花園城市的設計中，鋁合金空調風機檔板是維護小區(qū)整體美觀的措施之 一，這在深圳百仕達花園也有類似設計。這樣將有利于方便住戶使用，提高物業(yè)檔次，也有利于物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生管理（每套設備價格約為 500 元）。在屋頂花園出售或贈送給頂層業(yè)主后，我們將針對具體情況制定統(tǒng)一的管理 規(guī)定，杜絕亂搭、亂建、亂布局的現象發(fā)生。比如建議 在會所屋面加設五個旗桿，樹立國旗、招商局、招商地產、招商物業(yè)、花園城市 的旗幟進行形象展示；為了方便管理處升旗儀式之需，應加強會所處的背景音樂， 采用加大廣播功率或多配置廣播等措施。五、對發(fā)展商的有關建議根據我們對花園城市一期的理解，我們站在物業(yè)管理的角度，對花園城市一 期的建設開發(fā)和營銷環(huán)節(jié)中的有關事項提出以下幾點建議，供招商房地產公司參22服務精英 成就精英 網聚精考。（十八） 違章發(fā)生率 0花園城市管理處將通過“業(yè)主入住培訓”，向住戶宣傳并與業(yè)簽定《業(yè)主公 約》，利用小區(qū)宣傳欄和業(yè)主大會等形式宣傳各項規(guī)章制度，確保違章率為 0。（十五） 消防設施設備完好率 100%花園城市管理處將按照《消防管理工作手冊》的要求對消防設施設備進行維 修、保養(yǎng)和監(jiān)督管理。（十二） 停車場、單車棚完好率 100%加強區(qū)內交通和車輛停放的指引、指揮管理是保證停車場、單車棚完好率 的基礎，在此基礎上對停車場、單車棚進行日常維修保養(yǎng)是達到上述完好率的保 證。（九） 化糞池、雨水井、污水井完好率 100%花園城市管理處維修班，在日常巡查的基礎上，制定每年兩次疏通計劃 和雨季特別檢查計劃，保證上述設施完好。我們建 議招商地產在設計時考慮安裝廚房垃圾處理設備，以有效控制花園城市的垃圾數 量和垃圾種類，并引入環(huán)保意識，進一步使垃圾分類變成可能。（五） 管理費收費率 99%花園城市管理處按照有關物業(yè)管理費的標準和規(guī)定，給住戶提供優(yōu)質服務， 并貫徹“互動式物業(yè)管理”的管理理念，建立“互動管理、共同受益”的管理模 式，引導住戶自愿交費，并通過有關銀行托收等技術手段，采取方便可行的繳費 手續(xù)，以保證收費率的達標。保修期內，加強與招商地產的聯系溝通，并建立制度，19服務精英 成就精英 網聚精以保證房屋完好率達 98%以上。管理處作為主要的信息處理中心，24 小時接受和處理各方面的信息，主要渠 道有：花園城市各部門每月向管理處主任提交一份工作計劃報告書，包括管理費 收支帳目；業(yè)主、住戶意見調查程序；業(yè)主、住戶意見箱；業(yè)主、住戶投訴與反 饋信息；管理處員工的反饋信息；新聞媒介。管理處定期向業(yè)主委員會、招商物業(yè)管理公司定 期報告工作，檢討物業(yè)管理事宜，確保物業(yè)管理目標的實現。具體作法一是公開監(jiān)督制。“三定五按”工作已經在我公司取得了理想的 效果，花園城市的管理將嚴格按要求執(zhí)行。三定即“定崗、定員、16服務精英 成就精英 網聚精定責”，五按即“按標準、按程序、按時間、按路線、按指令”。根據目標達成情況，堅持競爭上崗、優(yōu)勝劣汰、激勵 員工比工作、比業(yè)績，共同進步，并將獎金分配與實際貢獻掛鉤，體現多勞多得， 實現獎懲措施，激發(fā)員工的工作熱情。管理處骨干由具有豐富物業(yè)管理經驗的管理人員和專業(yè)技術人 員組成，員工都要精心挑選素質高、態(tài)度好、技術強的人員。2．人本管理以人為本，是我公司企業(yè)文化的精髓。特別是對于香港業(yè)主及小型商務辦 公業(yè)主，我們設計了相應的特色服務項目。（3）管理過程互動 在花園城市的日常管理服務運作過程中，住戶的感覺就是物業(yè)管理工作的鏡子。主要的管 理方式如下：1．互動管理在花園城市提倡、推行互動式物業(yè)管理?；谏鲜稣J識，我們確立了管理花園城市的指導思想、總體目標和管理方式。我們 將根據花園城市的具體特點，對小區(qū)內的各種標志牌進行統(tǒng)一的設計和制作，既 增加了小區(qū)的美感，又充分展示了招商物業(yè)為花園城市業(yè)主精誠服務的理念和承 諾。 經營理念：以人為本，市場為源，管理為基礎，質量為生命。 我公司投資經營的致誠公司、豫龍港裝飾工程公司、新時代物業(yè)管理公司等也都 具有較穩(wěn)定的回報率。（五）公司業(yè)務實力雄厚公司在提供專業(yè)化一體化物業(yè)管理服務的同時，還可以為發(fā)展商提供物業(yè)出 租代理服務。96 年獲蛇口公安局保安訓練比賽第一名?，F有安管員近 400 名。其中管理技術人員 80 余人， 大專以上程度近 70 人。（四）精明強干的領導核心，團結進取的員工隊伍1．擁有一支團結拼搏的干部職工隊伍企業(yè)競爭，實際上是企業(yè)經營者之間的競爭。為此我公司以“您的滿意就是我們的追求”為社區(qū) 家政服務宗旨，24 小時全天候為住戶提供優(yōu)質的社區(qū)家政服務。 我公司管理下的各綠化園林都欣欣向榮，各具特色。在總結管理涉外樓盤經驗的基礎上，我們公司更注意學習和借鑒香港的先進 物業(yè)管理經驗，與國際物業(yè)管理接軌，多次派人考察由香港物業(yè)管理公司管理的 物業(yè)，從各個角度進行了總結和學習。我公司管理的鯨山別墅區(qū)居住了來自全世界 37 個國家和地區(qū)的外 籍專家及其家屬共 1000 余人，其管理的完善在深圳市物業(yè)管理界中有口皆碑， 歷年來都保持了全國優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)稱號；現任建設部副部長宋春華、謝 家瑾考察完鯨山別墅區(qū)后，曾稱贊：鯨山別墅不愧是中國物業(yè)管理的驕傲，并提 詞：“物業(yè)服務好，鯨山溫馨家。在保證物業(yè)管理服務質量的前提 下，實現了管理成本最優(yōu)化。通過認真試行、大力推廣，目前， 各部門、各管理處已經做到崗位設置合理、定員準確、職責分明，各種標準明確 細化，流程規(guī)范清晰，各項工作在時間、地點上的分步控制合理適度。讓業(yè)主滿意，將是我們孜孜追求的目標。8服務精英 成就精英 網聚精在物業(yè)管理中，我們將導入互動式管理方式，務必通過我們精心的管理與服務，使花園城市真正成為城市中的花園，真正成為環(huán)保社區(qū)、綠色家園。 我們物業(yè) 管理的成果 ，得到了國家建設部領導的肯定 ，倍受同行的關注和好評。我公司憑借自身優(yōu)勢 ，已 成為深圳最具規(guī)模和實力的物業(yè)管理公 司之一 。我 公司員工大多數 從事物業(yè)管理十多年，具備豐富的經營管理經驗 . 伴隨著蛇口工業(yè)區(qū) 的開發(fā)建設，我公司已發(fā)展成為一個總資產 3 6 0 0 萬元，年營業(yè)收入 2 5 0 0 萬 元，年利稅 3 0 0 萬 元的大型物業(yè)管理公司。并且其中五個小區(qū)獲得了參加“廣東省物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈）”資格的佳績，在深2服務精英 成就精英 網聚精圳市物業(yè)管理同行中名列前茅。我們有足夠的是實力和信心實現自己的諾言。對于花園城市一期的物業(yè)管理投標工作表現出高度重視和負責。為了編寫出有針對性的物業(yè)管理方案，早在花園城市一期立項之初，我們就已經開始了對項目的跟蹤和研究。在硬件建設上，小區(qū)建筑經濟實用、品味高尚，設備、設施功能齊全、 智能化程度高，商業(yè)及服務配套齊全，整體環(huán)境優(yōu)雅宜人。 在此基礎上，精心策劃并制定出了多種方案，并以科學嚴謹的態(tài)度和高度負責的1