【正文】 注重這項工作，選擇信譽良好的專業(yè)維修公司（電梯公司、機電養(yǎng)護公司），充分發(fā)揮專業(yè)服務公司的作用，配合小區(qū)的設備維護管理工作，切實做到為業(yè)主服務。及時書寫救火報告積極協(xié)助警方查找起火原因，并做好善后工作。突發(fā)事件處置方案一、入室盜竊處置方案一般原則 ：快速反應接報后，當班人員、管理部人員立即趕到現(xiàn)場，視情況報警（一般報派出所和公司主要領導）；保護好現(xiàn)場，了解有關情況和證據(jù)，待警方趕到后配合配合偵破（封鎖信息，確保穩(wěn)定）；強化小區(qū)治安保衛(wèi)工作，防止小區(qū)其他地段發(fā)生類似問題；擬寫案情經過和吸取教訓的報告。公司領導每月抽查公共設施、機電設備維修工作流程與質量標準工作內容作業(yè)頻率質量標準裝修審核8小時隨來隨辦符合規(guī)定、無危及安全，無改變用途巡視2次/天熟悉房屋公共設施種類、位置、分布、安全要求，完好率99%以上室內維修急修不過夜，小修小補4小時完成，中修兩天回應100%回訪，住戶滿意率99%以上室外維修保養(yǎng)道路、停車場檢查2次/天隨壞隨修平整無積水，無缺損，完好率100%樓梯墻面刷漆1次/年整潔無缺，扶手完好，樓梯燈正常，無張貼明暗溝檢查1次/周即壞即修暢通，無積水，無塌陷外墻1次/周即壞即修無脫落，無滲水，無違章，整齊統(tǒng)一供水供電供氣1次/月發(fā)現(xiàn)異常，零修，小修即報物管處動作正常，無亂公共場所檢查1次/月即壞即修整潔、安全、無改建、無亂堆亂放路燈草坪燈1次/月即壞即修供水設施當班日常保養(yǎng)，安全操作，運作情況正常，自動控制良好。管理處主任不定期抽查4次/每天安保、交通工作流程與質量標準固定崗位事故處理流動巡查學習訓練工作內容地下車庫交通疏導事故發(fā)生后2分鐘內到達車輛停放樓宇安全環(huán)境保護裝修監(jiān)督突發(fā)事件學習法規(guī)教育思想業(yè)務訓練作業(yè)頻次24小時4次/天全天24小時檢查 60分鐘/次每周一次每次一小時工作例會每周一次，每次一小時質量標準汽車進出登記100%，禮貌服務儀表整潔，標志齊全上下班高峰車流順暢，無阻塞現(xiàn)象保護現(xiàn)場制止糾紛，疏導交通及時報警，報案進行搶救車輛無違章停放檢查公用設施，防止盜竊事件發(fā)生無破壞綠化，亂扔亂倒無違章裝修，無亂搭建及時采取措施，保護現(xiàn)場，等待支援治安消防車輛交通法規(guī)培訓隊列、敬禮，換崗、消防技能等督導方式護衛(wèi)隊長統(tǒng)一指揮調配，隊員分片包干巡視，定崗定位定人，24小時小區(qū)治安保衛(wèi)。保潔率99%以上。（3） 屬于管理不當造成業(yè)主損失，如設施、各類標志不清以及管理方式不當，造成業(yè)主損失，根據(jù)實際情況，承擔部分賠償。（5）強化管理處管理人員、技術人員及護衛(wèi)隊員的素質培訓，特別在裝修期間加強監(jiān)督巡視，嚴格執(zhí)行申報、批準手續(xù)，每天不少于二次進入施工現(xiàn)場檢查。 （2）施工隊進入小區(qū)進行施工裝修要嚴格執(zhí)行《小區(qū)裝修管理規(guī)定》，出具施工資質證書復印件。（7） 設立保安服務應急預案，遇突發(fā)事件能應急處理。（5） 建立一支高素質的護衛(wèi)隊伍，根據(jù)保衛(wèi)對象不同，治安環(huán)境不同以及治安現(xiàn)象危急的不同，采取相應的保衛(wèi)措施。（2） 加強管理人員和工程技術人員的培訓學習，并引導業(yè)主盡快了解環(huán)境房屋的基本整體結構和所有與之有關的規(guī)章制度及操作規(guī)程。 5)、住戶裝修時，提供裝修材料搬運服務。為業(yè)主發(fā)放鑰匙，簽訂各種合約，包括《業(yè)主公約》、《小區(qū)精神文明建設公約》等。張貼醒目的“辦理入住手續(xù)流程圖”，辦理手續(xù)設置做到一條龍服務，各窗口標記清楚，一目了然，辦公室內資料擺放整齊。二、業(yè)主入伙期間的管理方案辦好入伙儀式辦好入伙儀式是小區(qū)管理處與業(yè)主溝通情感，為業(yè)主排擾解難的第一步。所有這一切，提高了物業(yè)管理工作效率和工作質量，為物業(yè)管理公司向住戶提供良好的服務打下了基礎。（8） 搞好物業(yè)的接管驗收。（4） 根據(jù)工程進度，協(xié)助業(yè)主和監(jiān)理單位搞好施工監(jiān)理，對施工不符合規(guī)范的，適時提出整改意見。參與施工監(jiān)理，使某些影響物業(yè)使用功能的問題及早發(fā)現(xiàn)解決，對工程質量增加一份保證。物質裝備見表一、表二表一、辦公設備和通訊設備序號品 名金額（元）數(shù) 量備 注1電腦60001用于管理服務2打印機3501用于管理服務3復印機150001用于管理服務4傳真機50001用于管理服務5保險柜12001用于管理服務6辦公桌椅1000用于管理服務7對講機25004對（8只）用于管理處安保、維修8外線電話3501用于管理服務聯(lián)絡9鑰匙柜2001用于公共場所的管理10小靈通3502用于管理調度聯(lián)絡11考勤鐘8501用于員工考勤表二、清潔、綠化工具序號品名數(shù)量單價（元）金額（元）備 注1二輪車33501050用于清潔2三輪車25501100用于清潔、綠化3割草機150005000用于綠化工作4其它工具300表三、水電維修工具序號品名單價（元）數(shù)量金額（元）備注1鉗型表20012002手槍鉆18011803沖擊鉆1500115004各類鉆頭10011005鋁合金梯子30026006板手（12寸）181187管子鉗各160188電鉻鐵201209應急燈（10W）250250010萬用表（普通）150115011萬用表（數(shù)字）400140012組合工具（25件）150230013絕緣擺表（500V）9601960第五章 日常工作計劃安排一、提前介入，搞好物業(yè)接管驗收前期介入工作內容根據(jù)實際情況，我們在管理合同簽定半月內，首先派出精干工作小組進入勤德家園。協(xié)助開發(fā)商達到促進銷售、節(jié)約投資和樹立品牌的目的。協(xié)助負責本項目的物業(yè)管理介入服務計劃，并督促檢查落實情況，定期參加前期介入服務例會，從物業(yè)管理者和使用者角度，及時提出各種有價值的意見和建議，方便將來物業(yè)管理的目的。 要求管理處全體員工樹立檔案意識，保密意識，嚴格執(zhí)行《檔案借閱制度》。 實行原始資料和電腦貯存雙檔管理。 建立標準檔案室，要求具有防火、防盜、防潮功能。豐臣物業(yè)管理公司制度見附件。物業(yè)管理工作本身就是一個綜合協(xié)調網(wǎng)。使員工隊伍各類素質保持最佳狀態(tài)，從而達到淘汰比率控制在5%，崗位輪換比率在8%這個目標。d培訓項目結束后，對參加培訓人員進行一次全面考核，培訓考核率100%e對管理處主要負責人每年進行兩次民主評議，根據(jù)評議及考核結果決定是否續(xù)聘或調換。b每年對新員工進行兩次崗位考核，根據(jù)考核業(yè)績實施獎懲。 培訓的內容（1） 各員工崗位職責，工作標準及工作程序（2） 《常州市物業(yè)管理政策法規(guī)匯編》配套文件（3） 小區(qū)整體布局、水電設施、消防設施、電梯性能、環(huán)境導示系統(tǒng)等內容（4） 業(yè)主裝修管理辦法（5） 小區(qū)治安保衛(wèi)工作目標及作業(yè)程序（6） 小區(qū)清潔衛(wèi)生標準及作業(yè)程序（7） 小區(qū)綠化標準及作業(yè)程序（8） 除了上述在職培訓項目外，我們還將針對小區(qū)的實際情況，對管理員工進行下述緊急事件處理培訓。（2） 自辦培訓班請專家學者講學，自行組織師資辦物業(yè)管理及相關專業(yè)培訓班，加強和提高員工專業(yè)素質和職業(yè)道德修養(yǎng)。做到花木長勢良好，無枯花、無破壞、無蟲害，修剪及時，整齊美觀。根據(jù)設施、設備的具體性能、特點，制訂詳細的養(yǎng)護計劃，采取巡視監(jiān)控主管人員抽查監(jiān)督相結合的原則，同時制訂突發(fā)事件的處理措施。綜合一體化的物業(yè)管理并非一切管理事務均有管理處包攬，而是由管理處主任擔任各管理的總協(xié)調、總管家角色，充分調動業(yè)主參與管理的積極性，動員各方面的力量，齊抓共管，而收到標本兼治的管理效果。同時也是檢驗物業(yè)管理是否成功的一個最顯著的特點。（7）開展豐富多彩的社區(qū)文化活動。對于亂停亂放的問題，我們將盡全力向業(yè)主進行勸導，令其維護小區(qū)的停車秩序。小區(qū)內配有地下停車場。第一通過各種形式向小區(qū)居民中員工宣傳“小區(qū)是我家，衛(wèi)生靠大家”，加強小區(qū)內環(huán)保意識的灌輸，使小區(qū)內每一個業(yè)主、員工都自覺熱愛小區(qū)環(huán)境，文明地使用和愛護小區(qū)內的每一處公用設施。在裝修審批上把關，并明確雙方的契約關系，不講情面，不留縫隙，加強監(jiān)管，采用管理處上下各部門齊抓共管的方法，將違章裝修消除在萌芽狀態(tài)。促進物業(yè)管理向專業(yè)化、高素質、高效率方向發(fā)展，大大提高小區(qū)管理水平。要求在小區(qū)管理中做到環(huán)境優(yōu)美、設施完好、整潔文明、生活方便、服務周到、管理有序。由小區(qū)內居民、居委會、派出所、小區(qū)物管處等單位代表組成的小區(qū)業(yè)主委員會是小區(qū)的最高決策議事機構，它作為溝通住戶與物業(yè)管理處之間的紐帶，在小區(qū)的建設方面起著不可替代的作用。公司廣大員工按照“以誠相待、以優(yōu)為榮”的企業(yè)精神，干群上下團結一致，本著人性化、主動式的管理原則，努力為業(yè)主排憂解難，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)越的生活和工作的條件，發(fā)現(xiàn)問題立即解決，業(yè)主投訴及時處理，一切為業(yè)主著想，真正體現(xiàn)了“業(yè)主至上，服務第一”的企業(yè)宗旨。受委托人所簽署的一切文件和處理的一切有關事務，我均予以承認。月的公共服務費投標價承擔貴公司勤德家園小區(qū)的物業(yè)管理任務，現(xiàn)我公司已制畢“勤德家園小區(qū)物業(yè)管理投標書”，特送上，請審閱。有效投訴處理率小區(qū)內治安案件發(fā)生率小修、及修及時率物業(yè)管理工作流程與質量標準第六章：小區(qū)房屋及其設備的維修養(yǎng)護計劃和實施前期介入的費用預測清潔、綠化工具的配備情況管理規(guī)章制度的建立實行綜合一體化的管理方式 目 錄第一章：勤德家園物業(yè)管理服務水平的整體設想及策劃工作重點及保障措施第二章：物業(yè)管理方式、人員的培訓方式及內容工作計劃安排第三章：規(guī)章制度及物業(yè)檔案的建立辦公設備和通訊設備的裝備情況前期介入工作內容財產被盜與車輛丟失的責任與承諾小區(qū)各房屋及重要配套設施設備的完好率公共照明完好率違章發(fā)生率與處理率業(yè)主對物業(yè)管理的滿意率第八章：豐臣物業(yè)公司管理規(guī)章制度及各崗位職責第九章：勤德家園收入預測第十章：勤德家園成本預測投標承諾書常州勤德家園小區(qū)物業(yè)管理招標領導小組：根據(jù)《勤德家園前期物業(yè)管理招標文件》提供的條件信息和規(guī)定要求，遵照《全國物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務收費管理辦法》、《常州市市區(qū)物業(yè)管理實施細則》及其他政府主管部門的文件規(guī)定，我公司經現(xiàn)場考察并結合自身優(yōu)勢條件，認真研究測算后決定：愿以人民幣：投標單位：常州豐臣物業(yè)有限公司法定代表人：蔣曾平投標人：裴志偉日期：2004年12月28日授權委托書本授權委托書聲明：本人蔣曾平為常州豐臣物業(yè)有限公司的法定代表人，現(xiàn)授權委托本公司裴志偉為我的受托人，以本公司的名義參加常州勤德家園小區(qū)的物業(yè)管理投標工作。公司現(xiàn)有員工120余人，有專業(yè)技術職稱50人左右，通過物業(yè)管理培訓的18人，下設六大物管處和一個專業(yè)維修隊伍。一、管理模式、服務承諾、工作重點及保障措施如下：豐臣物業(yè)管理公司采用的管理模式是：一體化綜合管理模式實行小區(qū)業(yè)主委員會、小區(qū)物業(yè)管理處、居民三位一體的新型物業(yè)管理體制。服務承諾：我公司根據(jù)勤德家園小區(qū)規(guī)模和高標準的建設要求將小區(qū)定位于兩年內創(chuàng)市優(yōu)，三年內創(chuàng)省優(yōu)，五年內實現(xiàn)國家示范小區(qū)的創(chuàng)建目標。員工素質的提高離不開制度的約束，為規(guī)范員工的行為，公司自成立之日起，就本著“以誠相待、以優(yōu)為榮”的精神，組織建立了各項規(guī)章制度，管理和工作標準及檢查考核辦法等一整套切合實際，行之有效的內部管理制度。為確保勤德家園無一例違章裝修，我們狠抓宣傳培訓，對業(yè)主裝修單位和員工進行裝修制度、裝修要求等方面的培訓，明示制度，有據(jù)可依。加強小區(qū)環(huán)境建設和環(huán)保建設。（5）運用先進的管理手段，進行合理調度，有序停車，使車位的使用率，最大限度地方便業(yè)主停車。為確保開發(fā)商的利益，在地下車庫沒有完全出售之前，絕不允許地面停車。在勤德家園的物業(yè)管理工作中，針對小區(qū)建筑面積大（約22萬㎡），各類機電設備多等特點（電梯、水泵等），我們將充分發(fā)揮豐臣物業(yè)公司所管理的綜合優(yōu)勢，實現(xiàn)小區(qū)與大廈間的聯(lián)系，全面實施綠化、保潔、裝修、電梯、配電房管理、水泵管理，消防安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等方面的專業(yè)化管理和服務，全方位地降低管理成本，力爭為業(yè)主提供更多更好的無償服務，以充分體現(xiàn)豐臣公司業(yè)主至上，服務第一的服務宗旨，優(yōu)質服務，低價收費的經營方針，讓小區(qū)業(yè)主們真正受益。如何在小區(qū)內營造一個人們和睦相處，敬老愛幼，團結互助，欣欣向榮的人文環(huán)境是一個高尚文明小區(qū)的重要標志。第二章 物業(yè)管理方式、人員的培訓方式及內容 一、實行綜合一體化的管理方式：小區(qū)物業(yè)管理采用綜合一體化的管理方式即對小區(qū)的房屋、公用設備設施、消防、治安、衛(wèi)生、綠化、停車場管理，小區(qū)環(huán)境文化等、統(tǒng)一由管理處協(xié)調管理，保持高效率動作，保證高水平管理。 工程技術部：負責小區(qū)設施設備維修、負責房屋維修、配電房、電梯維修、消防系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的維保工作。 清潔綠化隊：負責施工單位綠化保養(yǎng)期滿后，對小區(qū)的綠化進行全面的日常養(yǎng)護與保養(yǎng)。（1） 管理人員持證上崗率100%（2） 特殊工種持證上崗率100%（3） 員工年度培訓率100%、培訓合格率100