【正文】 注重這項(xiàng)工作，選擇信譽(yù)良好的專業(yè)維修公司（電梯公司、機(jī)電養(yǎng)護(hù)公司），充分發(fā)揮專業(yè)服務(wù)公司的作用，配合小區(qū)的設(shè)備維護(hù)管理工作，切實(shí)做到為業(yè)主服務(wù)。及時(shí)書寫救火報(bào)告積極協(xié)助警方查找起火原因，并做好善后工作。突發(fā)事件處置方案一、入室盜竊處置方案一般原則 ：快速反應(yīng)接報(bào)后，當(dāng)班人員、管理部人員立即趕到現(xiàn)場，視情況報(bào)警（一般報(bào)派出所和公司主要領(lǐng)導(dǎo)）；保護(hù)好現(xiàn)場，了解有關(guān)情況和證據(jù)，待警方趕到后配合配合偵破（封鎖信息，確保穩(wěn)定）；強(qiáng)化小區(qū)治安保衛(wèi)工作，防止小區(qū)其他地段發(fā)生類似問題；擬寫案情經(jīng)過和吸取教訓(xùn)的報(bào)告。公司領(lǐng)導(dǎo)每月抽查公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備維修工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作內(nèi)容作業(yè)頻率質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)裝修審核8小時(shí)隨來隨辦符合規(guī)定、無危及安全，無改變用途巡視2次/天熟悉房屋公共設(shè)施種類、位置、分布、安全要求，完好率99%以上室內(nèi)維修急修不過夜，小修小補(bǔ)4小時(shí)完成，中修兩天回應(yīng)100%回訪，住戶滿意率99%以上室外維修保養(yǎng)道路、停車場檢查2次/天隨壞隨修平整無積水，無缺損，完好率100%樓梯墻面刷漆1次/年整潔無缺，扶手完好，樓梯燈正常，無張貼明暗溝檢查1次/周即壞即修暢通，無積水，無塌陷外墻1次/周即壞即修無脫落，無滲水，無違章，整齊統(tǒng)一供水供電供氣1次/月發(fā)現(xiàn)異常，零修，小修即報(bào)物管處動(dòng)作正常，無亂公共場所檢查1次/月即壞即修整潔、安全、無改建、無亂堆亂放路燈草坪燈1次/月即壞即修供水設(shè)施當(dāng)班日常保養(yǎng)，安全操作，運(yùn)作情況正常，自動(dòng)控制良好。管理處主任不定期抽查4次/每天安保、交通工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)固定崗位事故處理流動(dòng)巡查學(xué)習(xí)訓(xùn)練工作內(nèi)容地下車庫交通疏導(dǎo)事故發(fā)生后2分鐘內(nèi)到達(dá)車輛停放樓宇安全環(huán)境保護(hù)裝修監(jiān)督突發(fā)事件學(xué)習(xí)法規(guī)教育思想業(yè)務(wù)訓(xùn)練作業(yè)頻次24小時(shí)4次/天全天24小時(shí)檢查 60分鐘/次每周一次每次一小時(shí)工作例會(huì)每周一次，每次一小時(shí)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)汽車進(jìn)出登記100%，禮貌服務(wù)儀表整潔，標(biāo)志齊全上下班高峰車流順暢，無阻塞現(xiàn)象保護(hù)現(xiàn)場制止糾紛，疏導(dǎo)交通及時(shí)報(bào)警，報(bào)案進(jìn)行搶救車輛無違章停放檢查公用設(shè)施，防止盜竊事件發(fā)生無破壞綠化，亂扔亂倒無違章裝修，無亂搭建及時(shí)采取措施，保護(hù)現(xiàn)場，等待支援治安消防車輛交通法規(guī)培訓(xùn)隊(duì)列、敬禮，換崗、消防技能等督導(dǎo)方式護(hù)衛(wèi)隊(duì)長統(tǒng)一指揮調(diào)配，隊(duì)員分片包干巡視，定崗定位定人，24小時(shí)小區(qū)治安保衛(wèi)。保潔率99%以上。（3） 屬于管理不當(dāng)造成業(yè)主損失，如設(shè)施、各類標(biāo)志不清以及管理方式不當(dāng)，造成業(yè)主損失，根據(jù)實(shí)際情況，承擔(dān)部分賠償。（5）強(qiáng)化管理處管理人員、技術(shù)人員及護(hù)衛(wèi)隊(duì)員的素質(zhì)培訓(xùn)，特別在裝修期間加強(qiáng)監(jiān)督巡視，嚴(yán)格執(zhí)行申報(bào)、批準(zhǔn)手續(xù)，每天不少于二次進(jìn)入施工現(xiàn)場檢查。 （2）施工隊(duì)進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行施工裝修要嚴(yán)格執(zhí)行《小區(qū)裝修管理規(guī)定》，出具施工資質(zhì)證書復(fù)印件。（7） 設(shè)立保安服務(wù)應(yīng)急預(yù)案，遇突發(fā)事件能應(yīng)急處理。（5） 建立一支高素質(zhì)的護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍，根據(jù)保衛(wèi)對(duì)象不同，治安環(huán)境不同以及治安現(xiàn)象危急的不同，采取相應(yīng)的保衛(wèi)措施。（2） 加強(qiáng)管理人員和工程技術(shù)人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，并引導(dǎo)業(yè)主盡快了解環(huán)境房屋的基本整體結(jié)構(gòu)和所有與之有關(guān)的規(guī)章制度及操作規(guī)程。 5)、住戶裝修時(shí)，提供裝修材料搬運(yùn)服務(wù)。為業(yè)主發(fā)放鑰匙，簽訂各種合約，包括《業(yè)主公約》、《小區(qū)精神文明建設(shè)公約》等。張貼醒目的“辦理入住手續(xù)流程圖”，辦理手續(xù)設(shè)置做到一條龍服務(wù)，各窗口標(biāo)記清楚，一目了然，辦公室內(nèi)資料擺放整齊。二、業(yè)主入伙期間的管理方案辦好入伙儀式辦好入伙儀式是小區(qū)管理處與業(yè)主溝通情感，為業(yè)主排擾解難的第一步。所有這一切，提高了物業(yè)管理工作效率和工作質(zhì)量，為物業(yè)管理公司向住戶提供良好的服務(wù)打下了基礎(chǔ)。（8） 搞好物業(yè)的接管驗(yàn)收。（4） 根據(jù)工程進(jìn)度，協(xié)助業(yè)主和監(jiān)理單位搞好施工監(jiān)理，對(duì)施工不符合規(guī)范的，適時(shí)提出整改意見。參與施工監(jiān)理，使某些影響物業(yè)使用功能的問題及早發(fā)現(xiàn)解決，對(duì)工程質(zhì)量增加一份保證。物質(zhì)裝備見表一、表二表一、辦公設(shè)備和通訊設(shè)備序號(hào)品 名金額（元）數(shù) 量備 注1電腦60001用于管理服務(wù)2打印機(jī)3501用于管理服務(wù)3復(fù)印機(jī)150001用于管理服務(wù)4傳真機(jī)50001用于管理服務(wù)5保險(xiǎn)柜12001用于管理服務(wù)6辦公桌椅1000用于管理服務(wù)7對(duì)講機(jī)25004對(duì)（8只）用于管理處安保、維修8外線電話3501用于管理服務(wù)聯(lián)絡(luò)9鑰匙柜2001用于公共場所的管理10小靈通3502用于管理調(diào)度聯(lián)絡(luò)11考勤鐘8501用于員工考勤表二、清潔、綠化工具序號(hào)品名數(shù)量單價(jià)（元）金額（元）備 注1二輪車33501050用于清潔2三輪車25501100用于清潔、綠化3割草機(jī)150005000用于綠化工作4其它工具300表三、水電維修工具序號(hào)品名單價(jià)（元）數(shù)量金額（元）備注1鉗型表20012002手槍鉆18011803沖擊鉆1500115004各類鉆頭10011005鋁合金梯子30026006板手（12寸）181187管子鉗各160188電鉻鐵201209應(yīng)急燈（10W）250250010萬用表（普通）150115011萬用表（數(shù)字）400140012組合工具（25件）150230013絕緣擺表（500V）9601960第五章 日常工作計(jì)劃安排一、提前介入，搞好物業(yè)接管驗(yàn)收前期介入工作內(nèi)容根據(jù)實(shí)際情況，我們?cè)诠芾砗贤灦ò朐聝?nèi)，首先派出精干工作小組進(jìn)入勤德家園。協(xié)助開發(fā)商達(dá)到促進(jìn)銷售、節(jié)約投資和樹立品牌的目的。協(xié)助負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的物業(yè)管理介入服務(wù)計(jì)劃，并督促檢查落實(shí)情況，定期參加前期介入服務(wù)例會(huì)，從物業(yè)管理者和使用者角度，及時(shí)提出各種有價(jià)值的意見和建議，方便將來物業(yè)管理的目的。 要求管理處全體員工樹立檔案意識(shí)，保密意識(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行《檔案借閱制度》。 實(shí)行原始資料和電腦貯存雙檔管理。 建立標(biāo)準(zhǔn)檔案室，要求具有防火、防盜、防潮功能。豐臣物業(yè)管理公司制度見附件。物業(yè)管理工作本身就是一個(gè)綜合協(xié)調(diào)網(wǎng)。使員工隊(duì)伍各類素質(zhì)保持最佳狀態(tài)，從而達(dá)到淘汰比率控制在5%，崗位輪換比率在8%這個(gè)目標(biāo)。d培訓(xùn)項(xiàng)目結(jié)束后，對(duì)參加培訓(xùn)人員進(jìn)行一次全面考核，培訓(xùn)考核率100%e對(duì)管理處主要負(fù)責(zé)人每年進(jìn)行兩次民主評(píng)議，根據(jù)評(píng)議及考核結(jié)果決定是否續(xù)聘或調(diào)換。b每年對(duì)新員工進(jìn)行兩次崗位考核，根據(jù)考核業(yè)績實(shí)施獎(jiǎng)懲。 培訓(xùn)的內(nèi)容（1） 各員工崗位職責(zé)，工作標(biāo)準(zhǔn)及工作程序（2） 《常州市物業(yè)管理政策法規(guī)匯編》配套文件（3） 小區(qū)整體布局、水電設(shè)施、消防設(shè)施、電梯性能、環(huán)境導(dǎo)示系統(tǒng)等內(nèi)容（4） 業(yè)主裝修管理辦法（5） 小區(qū)治安保衛(wèi)工作目標(biāo)及作業(yè)程序（6） 小區(qū)清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序（7） 小區(qū)綠化標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序（8） 除了上述在職培訓(xùn)項(xiàng)目外，我們還將針對(duì)小區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)管理員工進(jìn)行下述緊急事件處理培訓(xùn)。（2） 自辦培訓(xùn)班請(qǐng)專家學(xué)者講學(xué)，自行組織師資辦物業(yè)管理及相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)班，加強(qiáng)和提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。做到花木長勢良好，無枯花、無破壞、無蟲害，修剪及時(shí)，整齊美觀。根據(jù)設(shè)施、設(shè)備的具體性能、特點(diǎn)，制訂詳細(xì)的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，采取巡視監(jiān)控主管人員抽查監(jiān)督相結(jié)合的原則，同時(shí)制訂突發(fā)事件的處理措施。綜合一體化的物業(yè)管理并非一切管理事務(wù)均有管理處包攬，而是由管理處主任擔(dān)任各管理的總協(xié)調(diào)、總管家角色，充分調(diào)動(dòng)業(yè)主參與管理的積極性，動(dòng)員各方面的力量，齊抓共管，而收到標(biāo)本兼治的管理效果。同時(shí)也是檢驗(yàn)物業(yè)管理是否成功的一個(gè)最顯著的特點(diǎn)。（7）開展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)。對(duì)于亂停亂放的問題，我們將盡全力向業(yè)主進(jìn)行勸導(dǎo)，令其維護(hù)小區(qū)的停車秩序。小區(qū)內(nèi)配有地下停車場。第一通過各種形式向小區(qū)居民中員工宣傳“小區(qū)是我家，衛(wèi)生靠大家”，加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)環(huán)保意識(shí)的灌輸，使小區(qū)內(nèi)每一個(gè)業(yè)主、員工都自覺熱愛小區(qū)環(huán)境，文明地使用和愛護(hù)小區(qū)內(nèi)的每一處公用設(shè)施。在裝修審批上把關(guān)，并明確雙方的契約關(guān)系，不講情面，不留縫隙，加強(qiáng)監(jiān)管，采用管理處上下各部門齊抓共管的方法，將違章裝修消除在萌芽狀態(tài)。促進(jìn)物業(yè)管理向?qū)I(yè)化、高素質(zhì)、高效率方向發(fā)展，大大提高小區(qū)管理水平。要求在小區(qū)管理中做到環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完好、整潔文明、生活方便、服務(wù)周到、管理有序。由小區(qū)內(nèi)居民、居委會(huì)、派出所、小區(qū)物管處等單位代表組成的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)是小區(qū)的最高決策議事機(jī)構(gòu)，它作為溝通住戶與物業(yè)管理處之間的紐帶，在小區(qū)的建設(shè)方面起著不可替代的作用。公司廣大員工按照“以誠相待、以優(yōu)為榮”的企業(yè)精神，干群上下團(tuán)結(jié)一致，本著人性化、主動(dòng)式的管理原則，努力為業(yè)主排憂解難，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)越的生活和工作的條件，發(fā)現(xiàn)問題立即解決，業(yè)主投訴及時(shí)處理，一切為業(yè)主著想，真正體現(xiàn)了“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的企業(yè)宗旨。受委托人所簽署的一切文件和處理的一切有關(guān)事務(wù)，我均予以承認(rèn)。月的公共服務(wù)費(fèi)投標(biāo)價(jià)承擔(dān)貴公司勤德家園小區(qū)的物業(yè)管理任務(wù)，現(xiàn)我公司已制畢“勤德家園小區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)書”，特送上，請(qǐng)審閱。有效投訴處理率小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率小修、及修及時(shí)率物業(yè)管理工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)第六章：小區(qū)房屋及其設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施前期介入的費(fèi)用預(yù)測清潔、綠化工具的配備情況管理規(guī)章制度的建立實(shí)行綜合一體化的管理方式 目 錄第一章：勤德家園物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃工作重點(diǎn)及保障措施第二章：物業(yè)管理方式、人員的培訓(xùn)方式及內(nèi)容工作計(jì)劃安排第三章：規(guī)章制度及物業(yè)檔案的建立辦公設(shè)備和通訊設(shè)備的裝備情況前期介入工作內(nèi)容財(cái)產(chǎn)被盜與車輛丟失的責(zé)任與承諾小區(qū)各房屋及重要配套設(shè)施設(shè)備的完好率公共照明完好率違章發(fā)生率與處理率業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的滿意率第八章：豐臣物業(yè)公司管理規(guī)章制度及各崗位職責(zé)第九章：勤德家園收入預(yù)測第十章：勤德家園成本預(yù)測投標(biāo)承諾書常州勤德家園小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組：根據(jù)《勤德家園前期物業(yè)管理招標(biāo)文件》提供的條件信息和規(guī)定要求，遵照《全國物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《常州市市區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》及其他政府主管部門的文件規(guī)定，我公司經(jīng)現(xiàn)場考察并結(jié)合自身優(yōu)勢條件，認(rèn)真研究測算后決定：愿以人民幣：投標(biāo)單位：常州豐臣物業(yè)有限公司法定代表人：蔣曾平投標(biāo)人：裴志偉日期：2004年12月28日授權(quán)委托書本授權(quán)委托書聲明：本人蔣曾平為常州豐臣物業(yè)有限公司的法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托本公司裴志偉為我的受托人，以本公司的名義參加常州勤德家園小區(qū)的物業(yè)管理投標(biāo)工作。公司現(xiàn)有員工120余人，有專業(yè)技術(shù)職稱50人左右，通過物業(yè)管理培訓(xùn)的18人，下設(shè)六大物管處和一個(gè)專業(yè)維修隊(duì)伍。一、管理模式、服務(wù)承諾、工作重點(diǎn)及保障措施如下：豐臣物業(yè)管理公司采用的管理模式是：一體化綜合管理模式實(shí)行小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、小區(qū)物業(yè)管理處、居民三位一體的新型物業(yè)管理體制。服務(wù)承諾：我公司根據(jù)勤德家園小區(qū)規(guī)模和高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)要求將小區(qū)定位于兩年內(nèi)創(chuàng)市優(yōu)，三年內(nèi)創(chuàng)省優(yōu)，五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)國家示范小區(qū)的創(chuàng)建目標(biāo)。員工素質(zhì)的提高離不開制度的約束，為規(guī)范員工的行為，公司自成立之日起，就本著“以誠相待、以優(yōu)為榮”的精神，組織建立了各項(xiàng)規(guī)章制度，管理和工作標(biāo)準(zhǔn)及檢查考核辦法等一整套切合實(shí)際，行之有效的內(nèi)部管理制度。為確保勤德家園無一例違章裝修，我們狠抓宣傳培訓(xùn)，對(duì)業(yè)主裝修單位和員工進(jìn)行裝修制度、裝修要求等方面的培訓(xùn)，明示制度，有據(jù)可依。加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。（5）運(yùn)用先進(jìn)的管理手段，進(jìn)行合理調(diào)度，有序停車，使車位的使用率，最大限度地方便業(yè)主停車。為確保開發(fā)商的利益，在地下車庫沒有完全出售之前，絕不允許地面停車。在勤德家園的物業(yè)管理工作中，針對(duì)小區(qū)建筑面積大（約22萬㎡），各類機(jī)電設(shè)備多等特點(diǎn)（電梯、水泵等），我們將充分發(fā)揮豐臣物業(yè)公司所管理的綜合優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)小區(qū)與大廈間的聯(lián)系，全面實(shí)施綠化、保潔、裝修、電梯、配電房管理、水泵管理，消防安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等方面的專業(yè)化管理和服務(wù)，全方位地降低管理成本，力爭為業(yè)主提供更多更好的無償服務(wù)，以充分體現(xiàn)豐臣公司業(yè)主至上，服務(wù)第一的服務(wù)宗旨，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，低價(jià)收費(fèi)的經(jīng)營方針，讓小區(qū)業(yè)主們真正受益。如何在小區(qū)內(nèi)營造一個(gè)人們和睦相處，敬老愛幼，團(tuán)結(jié)互助，欣欣向榮的人文環(huán)境是一個(gè)高尚文明小區(qū)的重要標(biāo)志。第二章 物業(yè)管理方式、人員的培訓(xùn)方式及內(nèi)容 一、實(shí)行綜合一體化的管理方式：小區(qū)物業(yè)管理采用綜合一體化的管理方式即對(duì)小區(qū)的房屋、公用設(shè)備設(shè)施、消防、治安、衛(wèi)生、綠化、停車場管理，小區(qū)環(huán)境文化等、統(tǒng)一由管理處協(xié)調(diào)管理，保持高效率動(dòng)作，保證高水平管理。 工程技術(shù)部：負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)施設(shè)備維修、負(fù)責(zé)房屋維修、配電房、電梯維修、消防系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的維保工作。 清潔綠化隊(duì)：負(fù)責(zé)施工單位綠化保養(yǎng)期滿后，對(duì)小區(qū)的綠化進(jìn)行全面的日常養(yǎng)護(hù)與保養(yǎng)。（1） 管理人員持證上崗率100%（2） 特殊工種持證上崗率100%（3） 員工年度培訓(xùn)率100%、培訓(xùn)合格率100