【正文】 率100%。（1） 火警應(yīng)變（2） 電力故障（3） 盜竊與搶劫（4） 處理業(yè)主投訴三、管理服務(wù)人員的管理錄用與考核：s（1） 錄用：依照常州市人事勞動(dòng)主管部門(mén)招、調(diào)人員規(guī)定，根據(jù)豐臣公司制定的人員編制、用工條件，經(jīng)人事部門(mén)和用人單位聯(lián)合考核，面試擇優(yōu)錄用。（3） 外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)管理處管理人員每年將安排一次外派專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，選派管理人員及服務(wù)人員參加行業(yè)主管部門(mén)組織的各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)。二、管理服務(wù)人員的培訓(xùn) 培訓(xùn)目標(biāo)為能使勤德家園小區(qū)達(dá)到全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，豐臣物業(yè)公司必須培養(yǎng)一支高層次、高素質(zhì)的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍。 保安隊(duì)：負(fù)責(zé)小區(qū)門(mén)衛(wèi)管理，24小時(shí)保安巡邏、車(chē)輛管理、消防管理等工作，采取固定崗、巡邏哨移動(dòng)定時(shí)報(bào)位制。同時(shí)，管理處在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，以部分物業(yè)管理分項(xiàng)實(shí)行專(zhuān)業(yè)分包的動(dòng)作方式。基于上述認(rèn)識(shí)，我公司把如何開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)，樹(shù)立社區(qū)精神文明新風(fēng)尚，溝通業(yè)主之間的鄰里關(guān)系，增加小區(qū)居民之間的凝聚力看成是挑戰(zhàn)自我，使物業(yè)管理上檔次、上臺(tái)階的必要條件。向小區(qū)文化要物業(yè)管理的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。（6）發(fā)揮豐臣公司設(shè)備管理規(guī)模和技術(shù)力量的優(yōu)勢(shì)，實(shí)施對(duì)電梯、水泵等設(shè)備設(shè)施的專(zhuān)業(yè)化管理。其中汽車(chē)車(chē)位430個(gè)，摩托車(chē)車(chē)位796個(gè)。第二開(kāi)展小區(qū)文化教育建設(shè)，實(shí)施小區(qū)環(huán)境戰(zhàn)略，不斷地整潔小區(qū)形象，統(tǒng)一規(guī)劃小區(qū)公共場(chǎng)所的每一件裝飾物，每一塊標(biāo)記。一旦發(fā)生違章裝修，我們首先曉之以理，動(dòng)之以情，運(yùn)用合理手段，保證各種矛盾自行處理，就地解決，決不上交。 （2）安保管理上:住宅小區(qū)的安全是全體居民最關(guān)心的事情,一個(gè)安全的小區(qū)環(huán)境是居民安居樂(lè)業(yè)的首要條件,所以我公司決定,保安人員由退伍軍人與保安學(xué)校畢業(yè)生組成,他們整體素質(zhì)高,是一支拉得出,打得響的隊(duì)伍。工作重點(diǎn)及保障措施：針對(duì)勤德家園小區(qū)物業(yè)管理工作的特點(diǎn)和難點(diǎn)，我們確定了小區(qū)物業(yè)管理的工作重點(diǎn)：（1）員工管理上:嚴(yán)格挑選，隨時(shí)培訓(xùn)，保證員工德才兼?zhèn)?。小區(qū)管理處作為由物業(yè)管理公司授權(quán)對(duì)小區(qū)進(jìn)行綜合管理的具體執(zhí)行部門(mén)，要接受公司領(lǐng)導(dǎo)的考核，經(jīng)常聽(tīng)取并接受小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)和建議，并接受居民的監(jiān)督，同時(shí)小區(qū)居民通過(guò)與管理處簽訂的《業(yè)主公約》受到約束。一切按專(zhuān)業(yè)化管理的方向發(fā)展，為了提高物業(yè)管理水平，更好地為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，公司制訂了一系列切實(shí)有效而且可行的管理制度，增強(qiáng)了員工的主人翁責(zé)任感，樹(shù)立了企業(yè)的形象，在加強(qiáng)員工整體素質(zhì)培訓(xùn)的同時(shí)，公司每年要派35名員工參加建設(shè)部人事教育司舉辦的物業(yè)管理培訓(xùn)，考試全格率為100%，達(dá)到了市房管局物業(yè)管理部門(mén)下達(dá)的培訓(xùn)指標(biāo)；公司還特別注重智能化的管理，為實(shí)現(xiàn)“創(chuàng)世紀(jì)品牌，做行業(yè)先鋒”的企業(yè)目標(biāo)，添置了現(xiàn)代化的管理設(shè)備，力爭(zhēng)把所管轄的物業(yè)小區(qū)推上一個(gè)新的臺(tái)階，使業(yè)主“買(mǎi)得放心、住得安心、用得稱(chēng)心！”讓所有的業(yè)主在我們的服務(wù)下都能體會(huì)到高品位的生活。受委托人無(wú)轉(zhuǎn)委權(quán)，特此委托！受托人：裴志偉 性別：男工作單位：常州豐臣物業(yè)有限公司 職務(wù)：總經(jīng)理投標(biāo)單位（章）：常州豐臣物業(yè)有限公司法定代表人（章）：日期：2004年12月28日 常州豐臣物業(yè)有限公司概況常州豐臣物業(yè)有限公司成立于二00一年，是由常州市豐臣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司鼎力相助的一個(gè)有實(shí)力的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)。一旦我公司中標(biāo)，我公司將在接到“中標(biāo)通知書(shū)”后約定期限內(nèi)與貴公司簽訂物業(yè)委托管理合同，并按國(guó)家、省、市、區(qū)有關(guān)規(guī)定和物業(yè)委托管理合同對(duì)勤德家園小區(qū)實(shí)施統(tǒng)一管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，在全面交付的一年后，逐步向市、省、國(guó)家級(jí)優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)邁進(jìn)，使勤德家園小區(qū)成為常州最優(yōu)秀的物業(yè)。綠化完好率大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率保潔度小區(qū)房屋公用設(shè)施日常養(yǎng)護(hù)計(jì)劃根據(jù)入住期間的特點(diǎn)，采取相應(yīng)的小區(qū)安全防范措施水電維修工具的配備情況第五章：日常工作計(jì)劃安排小區(qū)房屋及設(shè)施設(shè)備的建立與管理第四章：人員的配備及物質(zhì)裝備情況管理服務(wù)人員的培訓(xùn)管理模式服務(wù)承諾管理服務(wù)人員的管理人員的配備情況提前介入，搞好物業(yè)接管驗(yàn)收對(duì)小區(qū)內(nèi)不出現(xiàn)違章和保證小區(qū)外觀整潔統(tǒng)一所承擔(dān)的責(zé)任及承諾小區(qū)房屋本體日常養(yǎng)護(hù)計(jì)劃第七章：各項(xiàng)指標(biāo)的承諾及為完成承諾指標(biāo)采取的措施維修工程質(zhì)量合格率和回訪率火災(zāi)發(fā)生率樓道、停車(chē)場(chǎng)完好率貴方的招標(biāo)文件、中標(biāo)通知書(shū)和本投標(biāo)書(shū)，構(gòu)成約束我們雙方的合同文件。持有江蘇省建設(shè)廳頒發(fā)的物業(yè)管理三級(jí)資質(zhì)證書(shū)，現(xiàn)正在申報(bào)二級(jí)資質(zhì)證書(shū)的過(guò)程中，受托管理的物業(yè)主要有：新北區(qū)建設(shè)大廈寫(xiě)字樓（新區(qū)有名的半落子工程項(xiàng)目），自豐臣物業(yè)管理后，由原來(lái)的每平方房?jī)r(jià)壹仟柒佰多元，現(xiàn)已增值到每平方肆仟元左右，同時(shí)也帶動(dòng)周邊相鄰地價(jià)的升值；新區(qū)寶豐服飾市場(chǎng)是在常州天源物業(yè)管理有限公司無(wú)法繼續(xù)管理的情況下，由豐臣物業(yè)公司接管，經(jīng)過(guò)半年多的物業(yè)整頓改造后，面貌煥然一新，成為了常州市一家專(zhuān)業(yè)化的大型服飾批發(fā)市場(chǎng)；鐘樓區(qū)的斗巷商務(wù)中心商務(wù)樓、豐臣海悅高檔寫(xiě)字樓（市區(qū)又一爛尾樓工程）、常州開(kāi)關(guān)廠（常開(kāi)集團(tuán)）以及天寧區(qū)清涼東村住宅小區(qū)等，管理面積達(dá)20多萬(wàn)平方米，其中豐臣海悅廣場(chǎng)和寶豐服飾市場(chǎng)準(zhǔn)備申報(bào)市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈的評(píng)比。常州豐臣物業(yè)有限公司第一章 勤德家園物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃管理模式服務(wù)承諾工作重點(diǎn)及保障措施一流的小區(qū)需要一流的物業(yè)管理，針對(duì)勤德家園物業(yè)管理工作的各個(gè)要素，我公司對(duì)該小區(qū)的樓宇結(jié)構(gòu)、功能特點(diǎn)及未來(lái)業(yè)主的服務(wù)需要進(jìn)行了細(xì)致的調(diào)研分析，對(duì)小區(qū)的各類(lèi)設(shè)備、設(shè)施、安保、車(chē)輛管理、清潔綠化等各項(xiàng)管理服務(wù)工作即將面臨的難點(diǎn)和重點(diǎn)進(jìn)行了深入的剖析，從而確立了豐臣物業(yè)公司在勤德家園開(kāi)展物業(yè)管理工作的整體構(gòu)想和管理策劃思路。這樣雙方相互監(jiān)督、互相制約、互相促進(jìn)，有效地調(diào)動(dòng)了各方面的積極性，增加了居民參與管理的熱情和對(duì)小區(qū)的責(zé)任感，也促進(jìn)了小區(qū)物業(yè)管理水平的提高。無(wú)論公司選派，還是公開(kāi)招聘，物業(yè)公司用人都有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，那就是德才兼?zhèn)?，?duì)管理人員尤為如此。(3)裝修管理上：情理手段、 經(jīng)濟(jì)手段、行政手段、法律手段等四種手段兼用。（4）悉心養(yǎng)護(hù)小區(qū)的綠化，實(shí)施垃圾袋裝化。我們深信，經(jīng)過(guò)豐臣物業(yè)公司全體員工的努力和科學(xué)的管理，勤德家園必將成為常州物業(yè)管理的先進(jìn)典范。我們將加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的停車(chē)引導(dǎo)，在地下車(chē)庫(kù)完善各類(lèi)標(biāo)志。專(zhuān)業(yè)性化的發(fā)展方向一直是豐臣物業(yè)公司多年來(lái)的目標(biāo)，也是物業(yè)管理行業(yè)面向市場(chǎng)的選擇和時(shí)代的要求。良好的居住環(huán)境要有高品位的人文環(huán)境相配套。我們的具體做法是：建立和完善各種社區(qū)文化教育設(shè)施，定期舉辦內(nèi)容有益、健康向上的文化活動(dòng)，為小區(qū)居民創(chuàng)造豐富多彩的業(yè)余文化生活氛圍。內(nèi)部管理框架管理處主任副主任主任助理工程技術(shù)部保安部清潔綠化房屋維修綠化養(yǎng)護(hù)門(mén)禁管理配電房道路清潔車(chē)輛管理消防系統(tǒng)垃圾清運(yùn)消防管理給排水系統(tǒng)小區(qū)安保電梯維護(hù) 管理處：面向全體業(yè)主接受電話咨詢、投訴、協(xié)調(diào)、處理日常物業(yè)管理事務(wù)和緊急事項(xiàng)。并能及時(shí)妥善地處理隨時(shí)發(fā)生的治安情況、火災(zāi)等緊急事項(xiàng)。要通過(guò)多種形式的培訓(xùn)，使管理處員工具備全面的物業(yè)管理素質(zhì)，從而實(shí)現(xiàn)小區(qū)的預(yù)定的管理目標(biāo)。（4） 參觀學(xué)習(xí)管理處將組織全體員工分期分批參觀國(guó)內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)，開(kāi)拓視野，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。錄用后經(jīng)公司或管理處培訓(xùn)部門(mén)對(duì)員工進(jìn)行上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核，試用36個(gè)月，依據(jù)《勞動(dòng)法》規(guī)定，以勞動(dòng)合同書(shū)的形式與員工確定勞動(dòng)關(guān)系和合同期限。年淘汰率5%，崗位輪換率8%。a實(shí)施依據(jù)在貫徹淘汰機(jī)制過(guò)程中，小區(qū)管理處將根據(jù)每年的考核和各崗位民主評(píng)議、業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查，走訪業(yè)主及日常工作投訴情況，對(duì)員工進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，必須系統(tǒng)地綜合分析和處理有關(guān)事宜?！标P(guān)系協(xié)調(diào)示意圖業(yè)主業(yè)主委員會(huì)專(zhuān)業(yè)公司勤德家園小區(qū)管理處管理處各部門(mén)政府相關(guān)部門(mén)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司豐臣物業(yè)公司市房管局四、工作計(jì)劃安排前期管理（1）交接期序號(hào)計(jì)劃內(nèi)容時(shí)間安排1籌建勤德家園小區(qū)物業(yè)管理處05/1/105/1/52與小區(qū)開(kāi)發(fā)商簽訂委托合同05/1/605/1/153參與智能系統(tǒng)、電梯、消防、機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試、培訓(xùn)、驗(yàn)收05/1/12起4各類(lèi)原始資料接收、建檔05/1/12起5建筑物本體難驗(yàn)收交接以開(kāi)發(fā)商確定時(shí)間安排6綠化、公共配套設(shè)施驗(yàn)收交接以開(kāi)發(fā)商確定時(shí)間安排7招聘、培訓(xùn)、考核、錄用員工05/1/805/2/88建立與居委會(huì)、派出所、等外部的聯(lián)系05/1/8日起9管理處裝備采購(gòu)05/1/10起10編制物業(yè)管理方案05/1/805/2/811準(zhǔn)備入伙資料（業(yè)主公約、物業(yè)管理合同、公共制度、業(yè)主資料采集）05/2/1005/3/10(2) 入伙期序號(hào)計(jì)劃內(nèi)容時(shí)間安排1入伙手續(xù)辦理05/5/30起2與業(yè)主驗(yàn)收交接其名下物業(yè)，發(fā)放鑰匙，驗(yàn)收存在問(wèn)題，整改、復(fù)驗(yàn)、交接05/5/30起3現(xiàn)場(chǎng)提供各類(lèi)物業(yè)管理咨詢05/5/3005/6/304協(xié)助業(yè)主辦理裝修、裝電話等業(yè)務(wù)05/5/30起5配套設(shè)施工程05/5/30起6裝修管理控制05/5/30起7安全防范控制05/5/30起8入伙儀式策劃準(zhǔn)備05/5/1起（3）入住期序號(hào)計(jì)劃內(nèi)容時(shí)間安排1舉行入伙儀式以實(shí)際時(shí)間為準(zhǔn)2物業(yè)管理方案實(shí)施05/5/1起3業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查05/8/1起4員工培訓(xùn)見(jiàn)培訓(xùn)計(jì)劃5小區(qū)財(cái)務(wù)運(yùn)行，分析、公布每半年一次6小區(qū)創(chuàng)建文明小區(qū)參評(píng) 第三章 規(guī)章制度及物業(yè)檔案的建立 一、規(guī)章制度的建立 豐臣物業(yè)公司本著“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的宗旨，針對(duì)住宅小區(qū)的特點(diǎn)，借鑒先進(jìn)的管理模式及實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，制定了一整套覆蓋管理工作各方面的管理制度及各類(lèi)管理人員的崗位責(zé)任制，使人人有章可循，事事有據(jù)可依?？茖W(xué)、規(guī)范的檔案管理可以為卓越的物業(yè)管理提供有力的支持。 采用多種形式的文檔儲(chǔ)存，如電腦磁盤(pán)、錄像帶、膠卷、照片、圖表，全部在電腦中歸類(lèi)，并采用相應(yīng)的儲(chǔ)存、保管方式。 注重檔案管理信息開(kāi)發(fā)，開(kāi)展檔案編研工作，根據(jù)管理處工作需要和檔案庫(kù)存情況編制各種專(zhuān)題資料。配合物業(yè)銷(xiāo)售的各項(xiàng)工作內(nèi)容。高峰職務(wù)：建設(shè)大廈管理部主任 持有江蘇省建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理經(jīng)理上崗資格證書(shū)，從事物業(yè)管理工作5年。負(fù)責(zé)物業(yè)管理前期介入中與機(jī)電工程有關(guān)的工作問(wèn)題，領(lǐng)導(dǎo)并協(xié)調(diào)公司其他工程人員參加有關(guān)會(huì)議，王愛(ài)華職務(wù)：豐臣物業(yè)有限公司財(cái)務(wù)持有江蘇省建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理部門(mén)經(jīng)理上崗資格證書(shū)，從事物業(yè)管理工作4年。隨后根據(jù)工程進(jìn)度及實(shí)際需要調(diào)整增加人員。（2） 檢查前期工程的質(zhì)量，就原設(shè)計(jì)不合理又可以更改的部分提出建議。（6） 定期參加施工工作會(huì)議，與施工方互通情況，協(xié)調(diào)相互關(guān)系，促進(jìn)工程順利進(jìn)展。由于先期介入物業(yè)開(kāi)發(fā)，物業(yè)管理公司對(duì)該物業(yè)的整體情況相當(dāng)熟悉，這對(duì)于物業(yè)管理、養(yǎng)護(hù)、維修可以說(shuō)帶來(lái)許多便利。通過(guò)前期介入，可以使我公司全面掌握物業(yè)的情況并熟悉使用有關(guān)的設(shè)施設(shè)備，使后期管理可以順利進(jìn)行。綠化清潔工作一定要出色，做到處處郁郁蔥蔥，地上一塵不染，給人以井井有條、生機(jī)勃勃的印象。 1)、小區(qū)管理處組織專(zhuān)門(mén)人員成立咨詢服務(wù)小組，解答業(yè)主的各項(xiàng)事宜咨詢。4)、交付期間將開(kāi)展便民咨詢服務(wù)。辦理入住手續(xù)流程圖業(yè)主備齊入住資料到小區(qū)管理處辦理入住登記手續(xù)交納入住費(fèi)用限期整改驗(yàn)收房屋發(fā)放鑰匙發(fā)放資料業(yè)主辦理裝修手續(xù)流程業(yè)主、裝修單位填寫(xiě)裝修申請(qǐng)表業(yè)主提出裝修申請(qǐng)裝修施工單位與物業(yè)公司簽訂小區(qū)裝修管理協(xié)議管理部審核確認(rèn)裝修單位繳納裝修押金、業(yè)主繳納結(jié)構(gòu)保證金管理部簽發(fā)裝修許可證和發(fā)放施工人員出入證管理人員巡查裝修結(jié)束、退場(chǎng)驗(yàn)收退還裝修押金資料存檔入住期間，各業(yè)主忙著進(jìn)行裝修，小區(qū)出入人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜，將給物業(yè)管理帶來(lái)不便，為此豐臣公司針對(duì)實(shí)際情況，從驗(yàn)收開(kāi)始到入住后日常管理將建立一套可操作性強(qiáng)的工作流程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)安全防范措施。（4） 安全防范，對(duì)小區(qū)實(shí)行全封閉24小時(shí)安保管理，不間斷巡視、技防、人防相結(jié)合，充分發(fā)揮智能化設(shè)備的作用。巡邏過(guò)程中應(yīng)多看、多聽(tīng)，以確保完成巡視工作任務(wù)。小區(qū)物管處將按照規(guī)定程序?qū)π^(qū)裝修實(shí)施控制。（3）施工隊(duì)進(jìn)入小區(qū)裝修