成都府河天成項目營銷策劃報告-全文預(yù)覽
【正文】 造和專業(yè)市場搬遷成為必然 城北市場搬遷伴隨專業(yè)市場升級，區(qū)域內(nèi)商貿(mào)品質(zhì)升級必然使區(qū)域環(huán)境大大提升 ?于 07年 9月開始的五塊石市場搬遷拉開了城北舊城改造的序幕，原址被打造成為大型的居民生活區(qū)，以提升整個城北的區(qū)域形象。府河天成項目營銷策劃報告 城北發(fā)展現(xiàn)狀及前景預(yù)計 項目定位 微觀競爭 產(chǎn)品定位 客戶定位 市場定位 報告結(jié)構(gòu) 區(qū)域概況 周邊配套 自然資源 項目自身 項目屬性 大勢及競爭 產(chǎn)品研究及價值挖掘 營銷推廣策略 總體推廣思路 全盤推廣計劃 營銷費用預(yù)算 廣告公司擇選 商業(yè)租售策略 價格策略及銷售回款 整體定價策略 銷售回款計劃 價格體系制定 銷售執(zhí)行 ?項目地處北一環(huán)，毗鄰荷花池市場、五塊石市場等專業(yè)市場集中區(qū)，大小專業(yè)市場 100余個，商貿(mào)氛圍極濃。 ?由于人口組成的原因，對房屋檔次的要求相對偏低，因此以前靠近城北區(qū)域開發(fā)的樓盤基本上都是經(jīng)濟(jì)型或小戶型，無大盤、無名盤。 2022上半年城北及城中供應(yīng)量同比降低，其中城北最為明顯；成交量全線上漲 2 0 0 9 上半年住宅分方位同比情況 2 0 0 . 0 0 % 1 0 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %2 0 0 . 0 0 %3 0 0 . 0 0 %4 0 0 . 0 0 %5 0 0 . 0 0 %6 0 0 . 0 0 % 1 2 0 1 0 0 8 0 6 0 4 0 2 00供應(yīng)同比 6 5 . 9 4 % 5 5 . 6 4 % 1 0 . 5 3 % 8 1 . 6 5 % 3 5 . 0 3 % 9 . 8 2 % 3 . 3 1 % 4 0 . 5 9 % 2 9 . 4 8 %成交同比 7 3 . 1 5 % 3 4 . 1 2 % 1 3 4 . 4 0 % 4 9 . 4 0 % 3 5 3 . 2 1 % 3 3 8 . 4 5 % 5 5 2 . 2 1 % 2 1 3 . 3 9 % 1 4 2 . 4 8 %存量 8 7 . 1 4 2 6 . 2 5 9 8 . 3 6 3 3 . 4 8 1 3 . 3 1 3 9 . 2 1 5 4 . 5 7 2 . 5 7 1 6 . 6 2城東 城南 城西 城北 城東南 城西南 城東北 城西北 城中代表項目 年度供應(yīng)量（萬㎡） 16月銷售總面積（萬㎡） 月均銷售面積（㎡） 16月銷售總套數(shù) 月均銷售套數(shù) 銷售套均面積（㎡） 16月銷售均價 （元 /㎡ ） 16月價格調(diào)整 （元 /㎡ ） 16月價格調(diào)整幅度 華僑城 16200 595 99 163 7300 5355 96% 金科 .一城 0 8500 665 110 77 4750 150 3% 華宇 .陽光水岸 16000 1252 209 77 4800 380 8% 碧蔓汀 17800 1356 226 79 5700 1300 25% 代表項目 年度供應(yīng)量（萬㎡） 16月銷售總面積（萬㎡） 月均銷售面積（㎡） 16月銷售總套數(shù) 月均銷售套數(shù) 銷售套均面積（㎡） 16月銷售均價（元/㎡ ） 111月價格調(diào)整（元/㎡ ） 16月價格調(diào)整幅度 曦城 4500 296 49 91 7200 950 14% 78號觀邸 4800 274 46 105 7250 400 6% 都會風(fēng)尚 0 2022 107 17 112 7700 1350 19% 蕭邦 0 1 1660 187 31 53 7600 450 6% 弘邦 .領(lǐng)邸 0 167 19 3 53 9700 400 4% 城市理想 1 1660 229 38 44 12100 600 5% 繽舍 1 1660 140 23 71 7500 1100 16% 09，數(shù)據(jù)城 北：銷售量環(huán)比增加 154%，同比增加154%；價格環(huán)比上揚 3%，同比上揚 6%。 地塊基本情況 ?地塊內(nèi)部視野 地塊三面視野都受外部建筑物的影響 城市中心區(qū)域 ? 城市發(fā)展實力最強(qiáng)最迅速區(qū)域； ? 未來樓盤稀缺區(qū)域； ? 項目處于城市中心偏北，人口密度最高的區(qū)域 ； ? 大型商業(yè)聚集區(qū)； 中鐵二局片區(qū) ? 一環(huán)線內(nèi)離市中心最近區(qū)域 ? 區(qū)域擁有良好府河資源 ? 區(qū)域配套成熟 ? 交通可達(dá)性良好 ? 多個大型集中式商業(yè)市場和中鐵二局的強(qiáng)力支撐 項目地處成都中心區(qū)域 中鐵二局片區(qū) 華西集團(tuán)片區(qū) 本案 中心區(qū)域 本項目是成都府河最后的珍藏 府河 —— 成都的母親河 是成都文化的搖籃，成都城市經(jīng)濟(jì)文化和社會發(fā)展離不開錦江的滋潤和哺育，故成都人又深情的稱她為母親河。 本項目地處一環(huán)旁，未來幾年，環(huán)線內(nèi)土地供應(yīng)稀少。 區(qū)域配套 自然資源：府河河景資源 商業(yè)配套：府河橋市場、五塊石市場、荷花池等 購物配套：百佳超市、國美電器等 醫(yī)療配套：世紀(jì)怡和醫(yī)院、木綜廠職工醫(yī)院、省林業(yè)中心醫(yī)院 教育配套：西南交通大學(xué)、成都鐵中、成都市第 31中等 金融配套：中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等 賓館飯店：中北飯店、蜀蓉酒店等 區(qū)域商業(yè)配套檔次低且缺乏大型生活購物配套及休閑配套 SWOT分析 SWOT 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak ?區(qū)位優(yōu)勢： 項目緊鄰一環(huán)，屬于城市中心區(qū)域； ?良好的河景資源： 府河風(fēng)景盡收眼底 ?規(guī)模大 ：項目規(guī)模大，區(qū)域鮮有 ?交通方便 ?地塊形狀不規(guī)整： 地塊呈凹形，整個地塊被劃分成三塊，不利于整體打造； ?配套不完善 ：商業(yè)配套單一，缺乏大型購物場所； ?項目外部環(huán)境差，影響項目形象。 威脅 Threaten 抓住機(jī)會 轉(zhuǎn)化威脅 銷售周期長： ?銷售周期長，市場不確定性大。 城北發(fā)展現(xiàn)狀及前景預(yù)計 項目定位 微觀競爭 產(chǎn)品定位 客戶定位 市場定位 報告結(jié)構(gòu) 區(qū)域概況 周邊配套 自然資源 項目自身 項目屬性 大勢及競爭 產(chǎn)品研究及價值挖掘 營銷推廣策略 總體推廣思路 全盤推廣計劃 營銷費用預(yù)算 廣告公司擇選 商業(yè)租售策略 價格策略及銷售回款
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