【正文】 營(yíng)銷(xiāo) 主策略： 主動(dòng)出擊，開(kāi)辟圈層渠道營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)線 ? 建立完全 暢順 的客 戶 渠道，充分整合客 戶資 源， 擴(kuò) 大客 戶 群體，有效的 進(jìn) 行圈 層營(yíng)銷(xiāo) 。 頂級(jí)會(huì)所功能尊崇體驗(yàn) ? 將社區(qū)中心會(huì)所配套功能（如恒溫游泳池、商務(wù)會(huì)議室、 SPA、瑜伽室等）進(jìn)行試營(yíng)業(yè)，讓客戶免費(fèi)體驗(yàn)尊貴感覺(jué)，考慮將會(huì)所作為品牌會(huì)館，提供給名牌企業(yè)作為永久性會(huì)所，吸引高度客戶。 二期調(diào)價(jià)策略 物業(yè) 類(lèi)型 棟數(shù) 一期臨湖產(chǎn)品均價(jià) 銷(xiāo)售 面積 銷(xiāo)售面積 銷(xiāo)售率 上漲 幅度 均價(jià) :元 /平米 銷(xiāo)售產(chǎn)值：萬(wàn)元 獨(dú)棟 21 15000 8950 1790 20% 8% 16200 1790 40% 2% 16524 55% 2% 16854 80% 3% 17192 3846. 1790 100% 3% 17707 合計(jì) 8950 13 17000 15136 預(yù)計(jì) 2022年銷(xiāo)售產(chǎn)值 七、營(yíng)銷(xiāo)策略 整體營(yíng)銷(xiāo)策略 活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 提高形象， 渠道營(yíng)銷(xiāo)找準(zhǔn)客戶 體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo) 回歸銷(xiāo)售力， 品牌聯(lián)動(dòng) 持續(xù)升溫 ? 基于市場(chǎng)、客戶以及項(xiàng)目產(chǎn)品的特點(diǎn)，結(jié)合過(guò)往營(yíng)銷(xiāo)推廣經(jīng)驗(yàn)，我司認(rèn)為本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的總體策略是： 營(yíng)銷(xiāo) 手段 事件 營(yíng)銷(xiāo) 活 動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 體 驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo) 渠道 營(yíng)銷(xiāo) 全程 營(yíng)銷(xiāo) 策略 體 驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo) 現(xiàn)場(chǎng) 體 驗(yàn) 現(xiàn)場(chǎng) 展示 待現(xiàn)場(chǎng)改造完成，景觀氛圍營(yíng)造完善， 針對(duì)性的細(xì)節(jié)營(yíng)銷(xiāo)，營(yíng)造品質(zhì)生活，讓客戶深層體驗(yàn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)， 體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)的重點(diǎn)是在于突出尊崇的身份感。 價(jià)格定位 調(diào)價(jià)原則： ? 價(jià)格調(diào)整依據(jù)市場(chǎng)反映、客戶傾向、銷(xiāo)售進(jìn)度等因素，配合工程時(shí)間節(jié)點(diǎn)、營(yíng)銷(xiāo)策略等進(jìn)展情況調(diào)整。 本項(xiàng)目推售原則 四、 2022年總體推貨策略 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目均采用少量多批的推售策略，平均 2個(gè)月新推一次，每次推量主要為 3060套，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目后期產(chǎn)品主要以獨(dú)棟、疊拼為主。 成都高端別墅引領(lǐng)者 項(xiàng)目檔次定位 ? 項(xiàng)目初期以成都區(qū)域?yàn)橹?，包括成都市區(qū)周邊縣、市客戶的城市塔尖人群； ? 后期通過(guò)項(xiàng)目影響力的塑造，“由內(nèi)往外”逐步輻射省內(nèi)二級(jí)城市乃至西南地區(qū)； ? 主要面向以上地區(qū)的私企業(yè)主、國(guó)家企事業(yè)單位高管等。 前期推廣總結(jié) 前期客戶總結(jié) 前期客戶成交原因主要為 項(xiàng)目原生態(tài)的自然環(huán)境較好 開(kāi)發(fā)商品牌影響力較大 項(xiàng)目整體規(guī)劃合理 前期客戶未成交因素主要為 對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值認(rèn)同度不高。 ? 項(xiàng)目精神層面價(jià)格不過(guò)充實(shí)，對(duì)項(xiàng)目形象價(jià)值支撐不夠。 ? 建筑風(fēng)格不夠純粹，色彩搭配上缺乏沖擊力，造型上不具備美式建筑特點(diǎn)。 雙拼：面積 294— 414平米（帶地下室） 滯銷(xiāo)產(chǎn)品： B1戶型 滯銷(xiāo)原因： 兩邊臨路，在小區(qū)內(nèi)位置不好，花園面積均為 200㎡ 以下。 項(xiàng)目產(chǎn)品分析 建筑風(fēng)格分析 ? 建筑風(fēng)格不夠純粹，立面色彩較為平淡，難以形成較強(qiáng)的沖擊力； ? 造型上不具備標(biāo)志性美式建筑的特點(diǎn)，品質(zhì)感很低。 地塊資源分析： 山地資源：良好的自然山地資源、在區(qū)域內(nèi)形成高低起伏的自然緩坡， 水域資源： 800畝自然水域 森林資源：較多天然原生樹(shù)木，具備打造高端項(xiàng)目所需的外部資源。 項(xiàng)目 產(chǎn)品類(lèi)型 主力面積 價(jià)格（元 /平米） 項(xiàng)目核心力 麓山國(guó)際社區(qū) 獨(dú)棟 250400 22022 國(guó)際城南、城市副中心、高爾夫別墅 疊拼 215238 12022 龍湖 〃 長(zhǎng)橋郡 獨(dú)棟 320500 8500 牧馬山、兩河景觀資源、龍湖品牌 雅居樂(lè)花園 獨(dú)棟 300468 14000 國(guó)際城南、城市副中心、品牌 聯(lián)排 152200 9500 四馬屋 152 8500 蔚藍(lán)卡地亞 獨(dú)棟 500700 30000 國(guó)際城南、城市副中心、西南首席六星級(jí)山地會(huì)所 雙拼 400 16000 疊拼 230270 7500 置信 〃 香頤麗都 獨(dú)棟 840860 15000 置信品牌、產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境 雙拼 460480 9300 疊拼 220270 8000 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目簡(jiǎn)要 對(duì)比因素 本案 長(zhǎng)橋郡 麓山國(guó)際 蔚藍(lán)卡地亞 置信鷺湖宮 項(xiàng)目資源 區(qū)域認(rèn)可度 ★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★ 規(guī)模 ★★★★★ ★★★ ★★★★ ★★ ★★★★★ 自然資源 ★★★★★ ★★★★ ★★★ ★★ ★★★★★ 項(xiàng)目配套 會(huì)所配套 ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★ 運(yùn)動(dòng)配套 ★★★★★ ★ ★★★ ★ ★★★ 生活配套 ★★★★ ★ ★★★★ ★ ★★★★★ 交通配套 ★★★★ ★★ ★★★ ★★★ ★★★★★ 品牌價(jià)值 開(kāi)發(fā)商實(shí)力 ★★★★ ★ ★★★★★ ★★★ ★★ ★★★★ 物業(yè)管理 ★★★ ★★★★★ ★★★ ★★★ ★★★★★ ? 本項(xiàng)目 依靠 規(guī)模、自然資源、項(xiàng)目配套 等 優(yōu)勢(shì) ，已 進(jìn)入成都別墅第一梯隊(duì) ? 目前項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)，配套優(yōu)勢(shì) 等 核心優(yōu)勢(shì)還未完全發(fā)揮，使項(xiàng)目位于第一梯隊(duì)靠后的位置 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)比較 潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目 規(guī)模（畝） 物業(yè)形態(tài) 預(yù)計(jì)推出時(shí)間 觀嶺 4200 首期以 360500平米獨(dú)棟為主 2022年 11月底 龍泉湖項(xiàng)目 5000 ———— 2022年下半年 舜元龍泉項(xiàng)目 1500 首期為 130套聯(lián)排 2022年 9月 合計(jì) 10700（畝） 目前成都近期的潛在重點(diǎn)別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量約 10700畝，其中 6500畝位于龍泉，未來(lái)龍泉區(qū)域的別墅氛圍將日趨成熟，同時(shí)也將帶來(lái)一定的競(jìng)爭(zhēng)。 小結(jié)：總的來(lái)看市場(chǎng)供需失衡 成都別墅市場(chǎng)價(jià)格分析 板塊價(jià)格： ? 南沿線依然是別墅價(jià)值最高板塊，價(jià)格為各區(qū)域之首，龍泉板塊由于別墅開(kāi)發(fā)氛圍欠缺，價(jià)格最低。 成都別墅市場(chǎng)分析 各板塊市場(chǎng)特征 板塊 開(kāi)發(fā)情況 比較優(yōu)勢(shì) 典型項(xiàng)目 板塊特征 主要 產(chǎn)品 （平米） 主力 戶型 （平米） 目前均價(jià) （元 /平米） 南 延線 城市別墅 聯(lián) 排 獨(dú) 棟 聯(lián)排 ： 190— 370獨(dú) 棟： 237245 獨(dú)棟： 600800 聯(lián)排： 13000 獨(dú)棟 ： 28000 城市 副中心 交通便利 品牌開(kāi)發(fā)商 云集 麓山 國(guó)際、 雅居樂(lè)花園、蔚藍(lán)卡地 亞等 牧馬 山 純別墅區(qū) 獨(dú) 棟 獨(dú)棟： 210410 獨(dú)棟： 500800 獨(dú)棟： 14000 國(guó)際性高爾夫球場(chǎng) 板塊別墅氛圍沉淀 自然資源 牧山麗景 ， 龍湖長(zhǎng)橋郡， 中 航云嶺等 溫江 近郊別墅 雙 拼 聯(lián)排 疊 拼 雙 拼： 360500 聯(lián) 排： 310370 疊 拼： 190270 雙 拼： 9050 聯(lián) 排： 10500 疊拼： 6800 江安河自然資源 交通 便利 香 頤麗都、仁和春天大道、金河谷 、等 青城山 第二居所 養(yǎng)老、度假 獨(dú)棟 組院 聯(lián) 排 ： 90200 獨(dú) 棟 ： 350500 獨(dú) 棟： 10000 組院 ： 8000 自然 歷史文化 資源 青城山 休閑 度假 勝地 珠江 逸 景 天生墅 ， 芙蓉 青城 、 青城山 房等 主 城區(qū) 第一居所 城市別墅 雙拼 疊拼 疊 拼 ： 190360 雙 拼 ： 360420 疊 拼 :13000 聯(lián)排 :18000 雙 拼： 28000 便利 交通 完善 配套 產(chǎn)品稀缺性 美洲花園 浣花 〃100 中海 龍 灣 半島等 龍泉 山水別墅 近郊別墅 獨(dú)棟 聯(lián)排 聯(lián) 排： 180300 獨(dú) 棟： 190360 聯(lián) 排 ： 5200 獨(dú) 棟： 9500 山水自然資源 國(guó)一 ?澳 鄉(xiāng) 盛世 中華等 項(xiàng)目所在龍泉板塊主要依托自然山水資源，別墅開(kāi)發(fā)氛圍不濃，高端配套欠缺，區(qū)位優(yōu)勢(shì)尚未突顯。 ? 2022年 11月 1日 : 對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房或改善型普通自住房，最低首付款 比例調(diào)整為 20% 政策分析 一、市場(chǎng)環(huán)境分析 ? 目前成都別墅主要集中在南沿線、牧馬山、溫江、青城山、主城區(qū)五大板塊，此外龍泉、郫縣、新都、浦江等其它區(qū)域也有少量分布。 ? 銷(xiāo)售：目前市場(chǎng)上銷(xiāo)售最好的產(chǎn)品為疊拼，其次為獨(dú)棟。 二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析