【正文】 ，高投資價值區(qū)域，高尚社區(qū) 世界八大灣區(qū) 洛杉磯比佛利山莊 新西蘭的霍克灣區(qū) 布里斯班魯沙灣區(qū) 吉隆坡的布茹拉灣 紐約長島：美國紐約灣畔的長島是全球極富特色的一大 “ 高檔住宅區(qū) ” ，瀕臨大海、坐落于市郊，有“ 世界經(jīng)典高檔住宅區(qū) ” 之稱。 從東方到西方 ,從亞洲到歐美 ,“世界八大灣區(qū) ” 盡管有著五光斑斕不同的色彩。首創(chuàng)私人講學(xué)風(fēng)氣，主張因材施教， “ 有教無類 ” ， “ 學(xué)而不厭，誨人不倦 ” ，強調(diào) “ 君子學(xué)道則愛人，小人學(xué)道則易使也 ” 。 中國傳統(tǒng)文化 +當?shù)匚幕?=文化大盤之作 三人行必有我?guī)熝? 歲寒然后知松柏之后雕 敏而好學(xué)，不恥下問 君子成人之美 見小利則大事不成 不在其位，不謀其政 聽其言而觀其行 默而識之，學(xué)而不厭，誨人不倦 知者不惑，仁者不憂，勇者不懼 已欲立而立人，已欲達而達人 孔子（前 551－前 479）春秋末期思想家、政治家、教育家，儒學(xué)學(xué)派的創(chuàng)始人。但是，隨著諸城房地產(chǎn)市場的進一步成熟，國家宏觀調(diào)控力度的增強，消費者消費心理也將越來越成熟，在這種博弈趨向于買方市場的狀態(tài)下，加之市場態(tài)勢的嚴峻性，要獲得消費者的青睞最好的辦法就是提高房屋質(zhì)量，提高房屋性價比，努力開發(fā)暢銷的戶型，控制每套面積，建設(shè)低碳、節(jié)能、減排、環(huán)保、智能化住宅，以適應(yīng)未來的市場競爭。 房地產(chǎn)需求： 隨著城市化進程的發(fā)展，作為房地產(chǎn)初級市場的諸城市（城市化率約 36%），未來城鎮(zhèn)人口增長上升空間巨大：短期有 10%的上升空間，中長期有 40%的上升空間。 房地產(chǎn)供給： 諸城市 2020年至 2020年 5月，房地產(chǎn)立項開發(fā)面積約 600萬 ㎡ ， 2020年預(yù)售面積約 170萬 ㎡ ，實際銷售面積約 264萬 ㎡ （高層約 68萬平米）。各方面基礎(chǔ)性投資進一步增長，城市人居生活水平得到提高，人均收入上漲。諸城市經(jīng)濟在整個濰坊地區(qū)居上等水平，城市經(jīng)濟狀況良好，城市發(fā)展后勢強勁。 市場怎么樣？ 誰在和我們競爭？ 消費群特點怎么樣？ 【 諸城宏觀經(jīng)濟向好，城市規(guī)模擴大 】 諸城 —— 中國百強縣市之一 綜合經(jīng)濟實力在 2020年度全國百強縣（市）中列第 35位，被省委、省政府表彰為 “ 縣域經(jīng)濟發(fā)展先進單位 ” ，屬山東省經(jīng)濟綜合實力 30強?！?新天地 項目概況 聚焦于首期 176畝物業(yè)的去化，將其作為個體推出？ 根據(jù)大盤的整合營銷模式，從品牌營銷的角度整體把控項目的開發(fā)？ 什么是真正適合本項目的營銷之道？ 項目簡介 占地面積： 910畝 建筑面積： 70萬平米 分期開發(fā)：每期 15 18萬平米 建筑形態(tài)：多層 /小高層 ? 售價比周邊樓盤高出 50% ? 排隊 6天 7夜 ? 當期推出、當天銷售完畢 大盤，何以成為大盤 ？ 成功案例解析 品牌建設(shè)、百年大計 “ 運動就在家門口 ” 的奧園品牌； 各期營銷主題的確定、全盤操作； 新住宅運動研討會，國際競走邀請賽、美國 NBA夏令營與奧園運動城開營、樣板房拍賣； 上海首個樣板示范區(qū)、一期入住給以后各期的示范作用； 依照一期經(jīng)驗，二、三期產(chǎn)品調(diào)整改進； 全裝修概念； 大盤，何以成為大盤 ？ 全盤營銷策略的戰(zhàn)略指導(dǎo) 營銷手段的不斷創(chuàng)新 實景生活氛圍推進銷售 產(chǎn)品的大膽創(chuàng)新 裝修理念的完善 鮮明的項目 開發(fā)理念 項目整體定位 一種生活理念 什么人 的空間？ 什么樣 的生活？ 什么樣 的夢想？ 理念的支持 夢想的實現(xiàn) 規(guī)劃 建筑 景觀 智能 服務(wù) 配套 分期建設(shè) 分期推廣 分期實現(xiàn) 產(chǎn)品特點 營銷主題 開發(fā)亮點 整體性的引領(lǐng) 充實、強化、發(fā)展 大盤，何以成為大盤 ？ 規(guī) 模 品 質(zhì) 品 牌 規(guī) 劃 建 筑 景 觀 配 套 智 能 物 業(yè) 什么人的空間？ 什么樣的生活？ 什么樣的夢想？ 本項目大盤營銷之道 項目 總體定位 項目的靈魂 倡導(dǎo)一種生活的理念 一個可持續(xù)性發(fā)展的營銷主題 引領(lǐng)后續(xù)各期開發(fā)與營銷 鮮明的一期主題 具象地實現(xiàn)項目整體定位 有效地引爆市場 市場形象、營銷定位、 銷售分期、營銷推廣 第一期 的實現(xiàn) 第二、三期 的實現(xiàn) 尾期 開發(fā)完成 鮮明的二、三期主題 進一步充實和發(fā)展總定位 持續(xù)性吸引市場、建立領(lǐng)導(dǎo)地位 市場形象、營銷定位、 銷售分期、營銷推廣 項目開發(fā)成功 品牌建設(shè)完成 目前的工作重點 目前的工作重點 在產(chǎn)品建議的基礎(chǔ)上，做好項目前期規(guī)劃設(shè)計工作，并深入挖掘與分析項目價值，從整體上賦予項目內(nèi)涵，進行項目總體定位，在此基礎(chǔ)上分期開發(fā)與營銷，各期根據(jù)自身特點設(shè)定鮮明的分期主題，它是整體概念的實現(xiàn)和發(fā)展，以此實現(xiàn)可持續(xù)的、有計劃、有節(jié)奏的開發(fā)與銷售。諸城經(jīng)濟保持持續(xù)穩(wěn)定增長，市場前景十分看好。諸城城市宏觀經(jīng)濟在 09年仍然保持了持續(xù)增長的大好局面，增長幅度在不斷的提高與加快。整個諸城市的城市發(fā)展戰(zhàn)略，將打造以行政、金融、信息、商貿(mào)、文化、居住為主的城市綜合業(yè)態(tài)，實現(xiàn)城市規(guī)模的大面積擴容。從上述數(shù)據(jù)可以看出，諸城市房地產(chǎn)市場需求比較旺盛，供需基本保持平衡。因此，房地產(chǎn)市場需求十分可觀。本案欲以一個文化大盤的形象貫穿項目始終。又注重 “ 學(xué) ” 與 “ 思 ” 的結(jié)合，提出 “ 學(xué)而不思則罔，思而不學(xué)則殆 ” 和 “ 溫故而知新 ” 等觀點。 仁義禮智信 【 濰河之濱，如詩如畫，灣區(qū)文化撬動諸城！ 】 紐約長島、洛杉磯比佛利山莊、東京東京灣、悉尼雙水灣、香港淺水灣、新西蘭的霍克灣區(qū)、布里斯班魯沙灣區(qū)、吉隆坡的布茹拉灣 …… 一連串響遍四海的 “ 世界濱海高尚住宅區(qū) ” 猶如一顆顆鉆石鑲嵌國際化大都市的 “ 皇冠 ”之巔，構(gòu)建起世界八大灣區(qū)的輝煌藍圖。成為世界無數(shù)成功人士的心儀之所。這里的豪宅價格大都超過 100萬美元，目前還在逐年上漲。悉尼是澳大利亞第一大港口城市，也是商業(yè)、貿(mào)易、金融、旅游和文化中心。雙水灣素以高質(zhì)量的配套設(shè)施著稱，加上高度發(fā)達的水陸交通，使其成為世界最著名的灣區(qū)之一。這里海灘綿長，灘床寬闊，水清沙細，波平浪靜，是世界上最受歡迎的泳灘之一。 東京灣高檔住宅區(qū)開發(fā)于 20世紀 80年代，這里注重生態(tài)和環(huán)境建設(shè)，今天已形成國際一流的海灣生態(tài)圈。未來幾年還有一系列項目將推向市場，其中包括：密州路上品質(zhì)代表香榭里、人民西路格林學(xué)府、興華西路 2081正好等，整個房產(chǎn)市場表現(xiàn)出良好的供應(yīng)趨勢。 面積區(qū)間 70~140㎡ 。 戶型特點： 主力戶型，三室兩廳兩衛(wèi)，樣板間具有很強吸引力。步入庭院式洋房擁有超大客廳附贈步入庭院；空中花園式洋房頂層附贈場大面積空中花園，設(shè)計景觀娛樂室和空中客廳，彰顯主人非凡人生。樓盤從環(huán)保，節(jié)能，便利角度選擇建材