【正文】 8戶型 大獨棟：面積 409平米 滯銷原因：功能分區(qū)混亂，下躍式戶型結構不符合大部分客戶喜好 滯銷產品： C5戶型 小獨棟：面積 345平米 滯銷原因：二層入戶，離山體較近，農戶拆遷問題，戶型功能分區(qū)不合理。 園林景觀 龍湖 〃 滟瀾山 本案 園林打造上太過單調，無層次感，缺乏景觀變化，缺乏主題； 別墅項目最重要的“前庭后院”打造不夠出彩， 道路兩旁的樹種運用不合理，形成了部分景觀面的遮擋。 ? 項目周邊有幼兒園、超市、醫(yī)院、郵局等，但檔次較低，無法與本項目的品質及形象匹配， ? 項目規(guī)劃有 18洞山地高爾夫球場、雙會所、國際學校、歐洲風情街等高端配套，但目前尚未呈現(xiàn)，項目缺乏體驗式營銷，對于項目支撐較弱。 1. 競爭項目別墅暢銷戶型面積：獨棟為 200— 450平米中小獨棟；雙拼為 400420平米；聯(lián)排為 240— 360平米；疊拼為 210— 310平米，建議本案各產品戶型控制在暢銷戶型區(qū)間內； 2. 花園面積：區(qū)域內獨棟花園面積幾乎與建筑面積相等作為贈送；雙拼、聯(lián)排花園面積為建筑面積的 — 。 產品價格： ? 各類產品之間的平均價差依然保持在 1500— 2022元 /平米左右。 成都別墅市場供需分析 ? 說明 :我們選取成都各個主要別墅區(qū)域的典型項目進行分析，以下的供需量及均價采集的數(shù)據(jù)范圍僅限于這幾個板塊的主要別墅項目，納入本次統(tǒng)計的別墅項目共 30個（數(shù)據(jù)來源：房管局備案，個別不能查到備案的項目采用詢問銷售員的方式） ? 本月成都主要別墅項目總體可售套數(shù) 1646套，本月新增供應 168套，成交206套，供需比僅為 13％，平均每個項目成交 7套。中糧 〃 御嶺灣 2022年營銷推廣計劃 2022年 12月 第一部分 : 營銷環(huán)境分析 第三部分 : 項目階段性營銷推廣策略 第二部分 : 項目整體營銷推廣策略 目錄 : ? 2022年 5月前 : 緊縮銀根、增加廉租房、保障性住房，防止商品房價格增長過快 ? 2022年 5月地震后 : 以減免稅收等方面支持災區(qū)重建 ? 2022年 9月至今 : 四次降息 ,以降低利率的手段 ,減輕購房者還貸壓力，緩解買方觀望氣氛，改變市場供需狀況。 （備注：其它包括蒲江、新都郫縣等郊縣非別墅集中區(qū)域） 供需量分析 從區(qū)域來看 ? 供應：供應主要集中在青城山、溫江、南沿線 ? 銷售：銷售最好的區(qū)域為南延線 從產品來看 ? 供應：截止 11月供應市場供應產品以疊拼為主。 分區(qū)域價格分析 分產品價格分析 小結 ? 政策：對于高端別墅項目沒有直接影響 ? 板塊：項目所在板塊優(yōu)勢不突出 ? 供需：供需失衡，出現(xiàn)供大于求的局面 ? 價格：項目所在板塊價格與競爭項目所在板塊價格相差近 10000元 /平米（不包含本項目），發(fā)展?jié)摿^大。 3. 從車位配比來看：獨棟別墅至少帶 2個車位 /戶，聯(lián)排別墅可做 1+1車位 /戶； 4. 各項目都是多批次小量銷售，建議每次別墅推出不超過 60套； 5. 深度挖掘項目 核心資源 ，才能形成差異化的核心競爭力； 競爭市場對本項目啟示： 三、項目分析 項目總體用地指標 總占地面積 5000畝 湖面面積 800畝 運動配套 3000畝 可開發(fā)用地面積 1100畝 已開發(fā)用地面積 180畝 剩余住宅土地面積 920畝 按 ，后期可開發(fā)建筑面積約為 。 ? 高端別墅項目必須突出配套優(yōu)勢，否則難以使客戶充分體驗到高端別墅價值。 首期產品供應分析 前期供應產品總體面積區(qū)間在 260410平方米之間 , 獨棟產品在 260410平米之間 ,雙拼產品在 290350平米之間 。 項目文化價值 文化價值 文學 音樂 電影 藝術 體育 強行植入文化線索 什么樣的文學、音樂、電影、藝術、體育？？？ 內容不夠充實，缺乏文脈故事，對附加值支撐不夠“有形而非有神” 需要重新包裝！ 項目整體小結 ? 項目自然資源豐富，具備打造高端別墅項目的條件。 ? 別墅特項目特征“前庭后院”的打造過于粗糙。 2. 平面色彩變化過大，視覺調性未能統(tǒng)一，表現(xiàn)方式平淡，未能形成 較大沖擊。 二、有消費能力 : 認為項目價值與價格不等。 區(qū)域 職業(yè) 置業(yè)目的 成都 70％ 企業(yè)主 企業(yè)高管 政府高官 追求居住品質、偏好山水別墅的塔尖人群 首次購買近郊別墅的城市名流 省內二級城市 20％ 企業(yè)主 四川二級城市企業(yè)主，兼具投資和未來居住 省外客戶 8％ 投資客 省外投資客，也可能考慮養(yǎng)老或未來定居 海外客戶 2％ 投資客 海外華僑，考慮投資、養(yǎng)老或未來定居 二、項目核心賣點提煉 5000畝高端 純別 墅 800畝 天然湖面 3000畝 自然森林 原生山地 資 源 18洞山地高爾夫球 場 國際 生活配套 未呈現(xiàn)影響力較弱 游艇俱 樂 部 中糧品牌 影響力較強：核心賣點 推廣訴求點 三、銷售周期預估 ? 銷售目標：結算收入 ? 總體銷售速度： 2022年 112月銷售 126套 (一期剩余房源 80套 ,新一期一批次房源 21套 , 根據(jù)銷售情況加推新一期 2批次房源 ) ? 根據(jù)工程節(jié)點，分三大期進行銷售 銷售周期 階段 銷售房源 起止時間 時間 銷售 目標 備注 封盤 期 一期 2批次剩余房源銷售 09年 1－ 4月 4個月 16 封盤期主要通過活動等小眾途徑吸引 一期銷售期 二期 蓄 勢期 一期 2批次剩余房源 加推一期 3批次房源銷售 09年 5－ 8月 4個月 50 景觀及道路改造完成，現(xiàn)場感染力增強 二期 銷售 期 新一期房源銷售 一期剩余房源持銷 09年 9－ 12月 4個月 60 景觀改造完成、項目配套完善、 中糧 TOP系列成熟產品 推售原則： ? 研究競爭項目前期推貨節(jié)奏，進行后期推貨時間、產品類型進行預估，尋找市場空白。 一期 2批次剩余房源示意 C區(qū) B區(qū) 一期 3批次 新一期1批次 未推房源示意 推售區(qū)域示意 ? 一期 2批次剩余房源 34套， 09年合計新推出房源 67套，根據(jù)銷售情況加推新一期 2批次房源； ? 一期三批次分 23次推出； ? 由于 09年 5月，項目配套、體驗區(qū)、景觀示范區(qū)等尚未完全呈現(xiàn)，建議項目亮相，推出少量一期三批次資源較好的房源，重新樹立形象 推貨時間 推出套數(shù) 房號 產品 產品及面積 所推房源 09年 14月 34 —— 獨棟 293500㎡ 一期 2批次剩余房源 雙拼 295414㎡ 09年 56月 18 C區(qū)山頂?shù)?3236號 C區(qū)半山道 5368號 獨棟 360420㎡ 一期 2批次剩余房源 一期三批次房源 雙拼 302326㎡ 09年 78月 18 C區(qū)剩余房源 獨棟 360420㎡ 一期 2批次剩余房源 一期三批次房源 雙拼 302326㎡ 09年 9－ 12月 31 新一期，加蓋房源 獨棟 320550㎡ 新一期房源 一期加蓋房源 雙拼 253㎡ 備注：根據(jù)實際銷售情況調整 本項目推售計劃 分三個階段推貨，每階段以 1830套小批量推貨，根據(jù)前一階段所剩房源量進行補充，保持可售房源 4050套 五、工程配合 時間 階段 工程配合 2022年 5月 封盤期 現(xiàn)場改造完成（ B、 C區(qū)景觀改造、入口改造，道路改造、燈塔鳥島、大壩包裝） 體驗區(qū)完成（ VIP專屬垂釣區(qū)、香檳廣場、觀鳥區(qū)、水上游樂區(qū)、游艇體驗區(qū)） 2022年 6月 一期剩余房源銷售期 配套打造完成（吉他廣場、歐洲風情街） 2022年 78月 新一期蓄客期 高爾夫練習場呈現(xiàn) 大橋裝修完成 新一期景觀示范區(qū)呈現(xiàn)， 新一期臨湖樣板房打造完成 2022年 12月 新一期銷售 中心會所 音樂廳工程完成 六、價格策略 ? 整體定價采取“分批推售，逐步提升售價”的策略； ? 通過產品景觀線、面積區(qū)間、產品形態(tài)等多種因素加權平均，進行定價預估； ? 通過面積與單價結合，拉開產品總價區(qū)間； ? 新一期產品價格升級，拉開差價。 調價策略 根據(jù)各房源銷售率進行調整，最終實現(xiàn)一期獨棟均價： 11514元