【正文】 8戶(hù)型 大獨(dú)棟：面積 409平米 滯銷(xiāo)原因：功能分區(qū)混亂，下躍式戶(hù)型結(jié)構(gòu)不符合大部分客戶(hù)喜好 滯銷(xiāo)產(chǎn)品： C5戶(hù)型 小獨(dú)棟：面積 345平米 滯銷(xiāo)原因：二層入戶(hù)，離山體較近，農(nóng)戶(hù)拆遷問(wèn)題，戶(hù)型功能分區(qū)不合理。 園林景觀(guān) 龍湖 〃 滟瀾山 本案 園林打造上太過(guò)單調(diào)，無(wú)層次感，缺乏景觀(guān)變化，缺乏主題； 別墅項(xiàng)目最重要的“前庭后院”打造不夠出彩， 道路兩旁的樹(shù)種運(yùn)用不合理，形成了部分景觀(guān)面的遮擋。 ? 項(xiàng)目周邊有幼兒園、超市、醫(yī)院、郵局等，但檔次較低，無(wú)法與本項(xiàng)目的品質(zhì)及形象匹配， ? 項(xiàng)目規(guī)劃有 18洞山地高爾夫球場(chǎng)、雙會(huì)所、國(guó)際學(xué)校、歐洲風(fēng)情街等高端配套，但目前尚未呈現(xiàn)，項(xiàng)目缺乏體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)，對(duì)于項(xiàng)目支撐較弱。 1. 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目別墅暢銷(xiāo)戶(hù)型面積：獨(dú)棟為 200— 450平米中小獨(dú)棟；雙拼為 400420平米；聯(lián)排為 240— 360平米；疊拼為 210— 310平米，建議本案各產(chǎn)品戶(hù)型控制在暢銷(xiāo)戶(hù)型區(qū)間內(nèi)； 2. 花園面積：區(qū)域內(nèi)獨(dú)棟花園面積幾乎與建筑面積相等作為贈(zèng)送；雙拼、聯(lián)排花園面積為建筑面積的 — 。 產(chǎn)品價(jià)格： ? 各類(lèi)產(chǎn)品之間的平均價(jià)差依然保持在 1500— 2022元 /平米左右。 成都別墅市場(chǎng)供需分析 ? 說(shuō)明 :我們選取成都各個(gè)主要?jiǎng)e墅區(qū)域的典型項(xiàng)目進(jìn)行分析，以下的供需量及均價(jià)采集的數(shù)據(jù)范圍僅限于這幾個(gè)板塊的主要?jiǎng)e墅項(xiàng)目，納入本次統(tǒng)計(jì)的別墅項(xiàng)目共 30個(gè)（數(shù)據(jù)來(lái)源：房管局備案，個(gè)別不能查到備案的項(xiàng)目采用詢(xún)問(wèn)銷(xiāo)售員的方式） ? 本月成都主要?jiǎng)e墅項(xiàng)目總體可售套數(shù) 1646套，本月新增供應(yīng) 168套，成交206套，供需比僅為 13％，平均每個(gè)項(xiàng)目成交 7套。中糧 〃 御嶺灣 2022年?duì)I銷(xiāo)推廣計(jì)劃 2022年 12月 第一部分 : 營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析 第三部分 : 項(xiàng)目階段性營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 第二部分 : 項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 目錄 : ? 2022年 5月前 : 緊縮銀根、增加廉租房、保障性住房，防止商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快 ? 2022年 5月地震后 : 以減免稅收等方面支持災(zāi)區(qū)重建 ? 2022年 9月至今 : 四次降息 ,以降低利率的手段 ,減輕購(gòu)房者還貸壓力，緩解買(mǎi)方觀(guān)望氣氛，改變市場(chǎng)供需狀況。 （備注：其它包括蒲江、新都郫縣等郊縣非別墅集中區(qū)域） 供需量分析 從區(qū)域來(lái)看 ? 供應(yīng)：供應(yīng)主要集中在青城山、溫江、南沿線(xiàn) ? 銷(xiāo)售：銷(xiāo)售最好的區(qū)域?yàn)槟涎泳€(xiàn) 從產(chǎn)品來(lái)看 ? 供應(yīng)：截止 11月供應(yīng)市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品以疊拼為主。 分區(qū)域價(jià)格分析 分產(chǎn)品價(jià)格分析 小結(jié) ? 政策：對(duì)于高端別墅項(xiàng)目沒(méi)有直接影響 ? 板塊：項(xiàng)目所在板塊優(yōu)勢(shì)不突出 ? 供需：供需失衡，出現(xiàn)供大于求的局面 ? 價(jià)格：項(xiàng)目所在板塊價(jià)格與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目所在板塊價(jià)格相差近 10000元 /平米（不包含本項(xiàng)目），發(fā)展?jié)摿^大。 3. 從車(chē)位配比來(lái)看：獨(dú)棟別墅至少帶 2個(gè)車(chē)位 /戶(hù)，聯(lián)排別墅可做 1+1車(chē)位 /戶(hù)； 4. 各項(xiàng)目都是多批次小量銷(xiāo)售，建議每次別墅推出不超過(guò) 60套； 5. 深度挖掘項(xiàng)目 核心資源 ，才能形成差異化的核心競(jìng)爭(zhēng)力； 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目啟示： 三、項(xiàng)目分析 項(xiàng)目總體用地指標(biāo) 總占地面積 5000畝 湖面面積 800畝 運(yùn)動(dòng)配套 3000畝 可開(kāi)發(fā)用地面積 1100畝 已開(kāi)發(fā)用地面積 180畝 剩余住宅土地面積 920畝 按 ，后期可開(kāi)發(fā)建筑面積約為 。 ? 高端別墅項(xiàng)目必須突出配套優(yōu)勢(shì)，否則難以使客戶(hù)充分體驗(yàn)到高端別墅價(jià)值。 首期產(chǎn)品供應(yīng)分析 前期供應(yīng)產(chǎn)品總體面積區(qū)間在 260410平方米之間 , 獨(dú)棟產(chǎn)品在 260410平米之間 ,雙拼產(chǎn)品在 290350平米之間 。 項(xiàng)目文化價(jià)值 文化價(jià)值 文學(xué) 音樂(lè) 電影 藝術(shù) 體育 強(qiáng)行植入文化線(xiàn)索 什么樣的文學(xué)、音樂(lè)、電影、藝術(shù)、體育？？？ 內(nèi)容不夠充實(shí)，缺乏文脈故事，對(duì)附加值支撐不夠“有形而非有神” 需要重新包裝！ 項(xiàng)目整體小結(jié) ? 項(xiàng)目自然資源豐富，具備打造高端別墅項(xiàng)目的條件。 ? 別墅特項(xiàng)目特征“前庭后院”的打造過(guò)于粗糙。 2. 平面色彩變化過(guò)大，視覺(jué)調(diào)性未能統(tǒng)一，表現(xiàn)方式平淡，未能形成 較大沖擊。 二、有消費(fèi)能力 : 認(rèn)為項(xiàng)目?jī)r(jià)值與價(jià)格不等。 區(qū)域 職業(yè) 置業(yè)目的 成都 70％ 企業(yè)主 企業(yè)高管 政府高官 追求居住品質(zhì)、偏好山水別墅的塔尖人群 首次購(gòu)買(mǎi)近郊別墅的城市名流 省內(nèi)二級(jí)城市 20％ 企業(yè)主 四川二級(jí)城市企業(yè)主，兼具投資和未來(lái)居住 省外客戶(hù) 8％ 投資客 省外投資客，也可能考慮養(yǎng)老或未來(lái)定居 海外客戶(hù) 2％ 投資客 海外華僑，考慮投資、養(yǎng)老或未來(lái)定居 二、項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)提煉 5000畝高端 純別 墅 800畝 天然湖面 3000畝 自然森林 原生山地 資 源 18洞山地高爾夫球 場(chǎng) 國(guó)際 生活配套 未呈現(xiàn)影響力較弱 游艇俱 樂(lè) 部 中糧品牌 影響力較強(qiáng)：核心賣(mài)點(diǎn) 推廣訴求點(diǎn) 三、銷(xiāo)售周期預(yù)估 ? 銷(xiāo)售目標(biāo)：結(jié)算收入 ? 總體銷(xiāo)售速度： 2022年 112月銷(xiāo)售 126套 (一期剩余房源 80套 ,新一期一批次房源 21套 , 根據(jù)銷(xiāo)售情況加推新一期 2批次房源 ) ? 根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)，分三大期進(jìn)行銷(xiāo)售 銷(xiāo)售周期 階段 銷(xiāo)售房源 起止時(shí)間 時(shí)間 銷(xiāo)售 目標(biāo) 備注 封盤(pán) 期 一期 2批次剩余房源銷(xiāo)售 09年 1－ 4月 4個(gè)月 16 封盤(pán)期主要通過(guò)活動(dòng)等小眾途徑吸引 一期銷(xiāo)售期 二期 蓄 勢(shì)期 一期 2批次剩余房源 加推一期 3批次房源銷(xiāo)售 09年 5－ 8月 4個(gè)月 50 景觀(guān)及道路改造完成，現(xiàn)場(chǎng)感染力增強(qiáng) 二期 銷(xiāo)售 期 新一期房源銷(xiāo)售 一期剩余房源持銷(xiāo) 09年 9－ 12月 4個(gè)月 60 景觀(guān)改造完成、項(xiàng)目配套完善、 中糧 TOP系列成熟產(chǎn)品 推售原則： ? 研究競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目前期推貨節(jié)奏，進(jìn)行后期推貨時(shí)間、產(chǎn)品類(lèi)型進(jìn)行預(yù)估，尋找市場(chǎng)空白。 一期 2批次剩余房源示意 C區(qū) B區(qū) 一期 3批次 新一期1批次 未推房源示意 推售區(qū)域示意 ? 一期 2批次剩余房源 34套， 09年合計(jì)新推出房源 67套，根據(jù)銷(xiāo)售情況加推新一期 2批次房源； ? 一期三批次分 23次推出； ? 由于 09年 5月，項(xiàng)目配套、體驗(yàn)區(qū)、景觀(guān)示范區(qū)等尚未完全呈現(xiàn)，建議項(xiàng)目亮相，推出少量一期三批次資源較好的房源，重新樹(shù)立形象 推貨時(shí)間 推出套數(shù) 房號(hào) 產(chǎn)品 產(chǎn)品及面積 所推房源 09年 14月 34 —— 獨(dú)棟 293500㎡ 一期 2批次剩余房源 雙拼 295414㎡ 09年 56月 18 C區(qū)山頂?shù)?3236號(hào) C區(qū)半山道 5368號(hào) 獨(dú)棟 360420㎡ 一期 2批次剩余房源 一期三批次房源 雙拼 302326㎡ 09年 78月 18 C區(qū)剩余房源 獨(dú)棟 360420㎡ 一期 2批次剩余房源 一期三批次房源 雙拼 302326㎡ 09年 9－ 12月 31 新一期，加蓋房源 獨(dú)棟 320550㎡ 新一期房源 一期加蓋房源 雙拼 253㎡ 備注：根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售情況調(diào)整 本項(xiàng)目推售計(jì)劃 分三個(gè)階段推貨，每階段以 1830套小批量推貨，根據(jù)前一階段所剩房源量進(jìn)行補(bǔ)充，保持可售房源 4050套 五、工程配合 時(shí)間 階段 工程配合 2022年 5月 封盤(pán)期 現(xiàn)場(chǎng)改造完成（ B、 C區(qū)景觀(guān)改造、入口改造，道路改造、燈塔鳥(niǎo)島、大壩包裝） 體驗(yàn)區(qū)完成（ VIP專(zhuān)屬垂釣區(qū)、香檳廣場(chǎng)、觀(guān)鳥(niǎo)區(qū)、水上游樂(lè)區(qū)、游艇體驗(yàn)區(qū)） 2022年 6月 一期剩余房源銷(xiāo)售期 配套打造完成（吉他廣場(chǎng)、歐洲風(fēng)情街） 2022年 78月 新一期蓄客期 高爾夫練習(xí)場(chǎng)呈現(xiàn) 大橋裝修完成 新一期景觀(guān)示范區(qū)呈現(xiàn)， 新一期臨湖樣板房打造完成 2022年 12月 新一期銷(xiāo)售 中心會(huì)所 音樂(lè)廳工程完成 六、價(jià)格策略 ? 整體定價(jià)采取“分批推售，逐步提升售價(jià)”的策略； ? 通過(guò)產(chǎn)品景觀(guān)線(xiàn)、面積區(qū)間、產(chǎn)品形態(tài)等多種因素加權(quán)平均，進(jìn)行定價(jià)預(yù)估； ? 通過(guò)面積與單價(jià)結(jié)合，拉開(kāi)產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間； ? 新一期產(chǎn)品價(jià)格升級(jí)，拉開(kāi)差價(jià)。 調(diào)價(jià)策略 根據(jù)各房源銷(xiāo)售率進(jìn)行調(diào)整，最終實(shí)現(xiàn)一期獨(dú)棟均價(jià)： 11514元