【正文】 活的重構(gòu) 金茂梅溪湖 世界級城市公園生活樣板 電視、戶外、報廣、短信、網(wǎng)絡、電臺、銀行分眾傳媒 金茂梅溪湖 喜來登項目推介會 售樓部開放幸福演唱會； 金茂梅溪湖 年底客戶答謝會 師大附中簽約； 電視、戶外、報廣、短信、網(wǎng)絡、電臺、銀行分眾傳媒 第一階段 第二階段 第三階段 瞻 高 筑 遠 建 未 來 金茂梅溪湖 世界級城市 理想 第一階段：城市 — 區(qū)域價值落地 —— 喜來登接待中心盛大開放 瞻 高 筑 遠 建 未 來 ? 強勢發(fā)聲，以大型活動起勢，全面炒作梅溪湖國際新城和金茂品牌！ ? 推廣渠道立體化鋪排，全面滲透！ ?以實現(xiàn)市場對區(qū)域和項目的高度認知為目標，啟動認籌機制！ 階段策略 瞻 高 筑 遠 建 未 來 階段劃分 10月 11月 8月 9月 12月 8月 26日，售樓部開放 樣板間開放 盛大開盤 7月 推廣 活動 渠道 電視、戶外、報廣、網(wǎng)絡、電臺 6月 6月 27日，臨時接待中心開放 2022 金茂梅溪湖 世界級城市的理想 金茂梅溪湖 世界級生活的重構(gòu) 金茂梅溪湖 世界級城市公園生活樣板 電視、戶外、報廣、短信、網(wǎng)絡、電臺、銀行分眾傳媒 金茂梅溪湖 喜來登項目推介會 售樓部開放幸福演唱會； 金茂梅溪湖 年底客戶答謝會 師大附中簽約； 電視、戶外、報廣、短信、網(wǎng)絡、電臺、銀行分眾傳媒 第一階段 瞻 高 筑 遠 建 未 來 長沙城市競爭力提升速度全球第四， 活動時間：2022年 8月 11日 活動地點： 喜來登宴會廳 活動主題：讓長沙從此對話世界 ，項目認籌盛大啟動 活動目的 ：金茂梅溪湖項目首次面市，在市場上樹立高端項目形象，首次發(fā)聲成功為后期推廣造勢。 競爭市場 項目發(fā)聲力量弱小，客戶項目認知不足，客戶面待擴大。 瞻 高 筑 遠 建 未 來 蓄客現(xiàn)狀： ? 客戶來源：梅溪湖現(xiàn)場展點以游園和周邊項目為主，喜來登展點客戶基本是會議型客戶，整體來訪客戶區(qū)域局限，全城客戶面沒有打開； ? 客戶認知：環(huán)境和山湖是目前客戶最為認可的因素，項目其他價值客戶接受度低。 濱江高端項目 瞻 高 筑 遠 建 未 來 項目名稱 品牌 區(qū)位 配套 環(huán)境資源 產(chǎn)品 價格 優(yōu)勢 劣勢 運達中央廣場 運達 雨花沙灣路 289號 武廣高鐵、高橋商圈、酒店 無 150350精裝豪宅 16280元/平米 武廣區(qū)域優(yōu)勢、周邊商圈發(fā)達、雙酒店配臵 周邊環(huán)境差、區(qū)域整體檔次與項目有差距 萬博匯 建鴻達 韶山南路和新建東路交匯東北向 東塘商圈、砂子塘小學、凱賓斯基酒店 無 80180兩到四房 9000元 /平米 地段優(yōu)勢、商圈發(fā)達、 學位 位于市區(qū)、宜居 性弱 第六都 建鴻達 芙蓉中路三段 569號 星級酒店、內(nèi)部 商業(yè)、幼兒園 人造湖景 106160三到四房 9200元 /平米 央?yún)^(qū)稀缺墅質(zhì)高端項目、規(guī)模大、品質(zhì)高 周邊區(qū)域現(xiàn)狀拉 低項目預期 綠地公館 綠地 芙蓉南路與時代陽光大道交匯處的西北角 省政府、學校、周邊商業(yè)配套完善 無 56160一到四房精裝 9000元 /平米 品牌、省府板塊、精 裝品質(zhì)高 商業(yè)依賴于外部 綠地中央廣場 綠地 市府東岳麓大道與銀杉路交匯處 沃爾瑪、上影電影院、 海派 Club、中國唯一綠色三星幼兒園 湘江 96147精裝三到四房 7800元 /平米 品牌、濱江地段 區(qū)域配套不成熟 藏瓏 長沙雙 瑞 長沙市開福區(qū)洪山路 188號月湖公園內(nèi) 內(nèi)部商業(yè)街、周邊商業(yè) 月湖 100145三到四房 7800元 /平米 月湖、墅區(qū)高層 配套不成熟 以地段和成熟配套為主要賣點，市場對其認可度高，而市場對本區(qū)域認識度低，項目配套也不成熟，因此本項目綜合實力較市場高端項目弱。 本案必須跳出區(qū)域內(nèi)的競爭，以領導的姿態(tài)形成獨樹一臶的項目影響力。 瞻 高 筑 遠 建 未 來 區(qū)域內(nèi)項目與 本項目存在一定的調(diào)性差距，但其低價已占領市場，因此對本項目會有低價擠壓和客戶資源爭奪，給帶來較大的壓力。 ?政策向精準微調(diào)方向發(fā)展，調(diào)控政策力保剛需，別墅市場除“禁墅令”外無大的動作，整體市場形勢看好。 2022年 成交高峰在 5月和 6月，央 行降 息，下調(diào)存準率 及地方微調(diào)樓市，加強客戶對未來市場預期，入市客戶增多，推高成交 量 。 此為 2022年第二次下調(diào)存準率，也是自 2022年 6月存準率大型金融機構(gòu)升至 %和中小型金融機構(gòu)18%的歷史高位后，央行第三次下調(diào)存準率 。 就房地產(chǎn)來看，存準率下調(diào)有利于增加首套房貸款的供給，最近首套房八五折利率優(yōu)惠收緊額勢頭或?qū)⑴まD(zhuǎn)。 中原觀點： 此次下調(diào)存款準備金率，目的在于緩解銀行體系的流動性壓力，改善企業(yè)融資環(huán)境，避免信貸收縮影響實體經(jīng)濟發(fā)展。 本次下調(diào)后 ， 大型金融機構(gòu)的存準率將由 %回落至 20%，中小型金融機構(gòu)的存準率則降至 %。 宏觀市場 上半 年 長沙市內(nèi) 六 區(qū)商品住 宅 成交 量 對比圖 (2022年 和 2022年 ) ?? 從半 年度 成交 量 數(shù)據(jù)來看， 2022年 集中在 1月和 5月， 1月調(diào)控 力度 尚弱，5月房交會引起成交高峰。 瞻 高 筑 遠 建 未 來 ?今年無新的嚴厲的的宏觀調(diào)控政策，央行年內(nèi)二次下調(diào)存款準備金率，為樓市轉(zhuǎn)好帶來新的契機。 宏觀市場小結(jié) 瞻 高 筑 遠 建 未 來 競爭市場 競爭市場 梅溪湖區(qū)域市場 市場高端項目研判 整體區(qū)域市場情況 梅溪湖重點項目研判 濱江高端項目 市區(qū)高端項目 瞻 高 筑 遠 建 未 來 1月 3月 5月 7月 9月 11月 12年 13年 1月 3月 5月 7月 中一九駿 達美 D6區(qū) 9月 8萬方 82132 二至3+1房 10萬方 88130的二至 3+1房，預計明年 6月推出 8萬方 80100二至三房，去化較慢 旭輝御府 15萬方， 96122平米三房，已開盤 競爭市場 梅溪湖區(qū)域內(nèi)項目推售集中在下半年，總體貨量預計超過 30萬方，區(qū)域競爭壓力較大。 中建體量 ，今年主推高層和別墅，年度回款目標 5個億；振業(yè)城體量 76萬方， 2022年 4月首批推別墅產(chǎn)品房，約 11萬方的產(chǎn)品將進入市場競爭； 梅溪湖區(qū)域內(nèi)競爭 項目名稱 2022年推量 主推產(chǎn)品 產(chǎn)品面積段 入市時間 核心價值 中建 兩房、三房、別墅 80250 2022年底 品牌、產(chǎn)品、地塊 振業(yè)城 —— 洋房、聯(lián)排、類獨棟 140350 2022年 4月 景觀、產(chǎn)品 一期地塊 后期地塊 內(nèi)城 別墅、洋房及大戶型 中學規(guī)劃用地 外城 商業(yè)、高層住宅 政府規(guī)劃五星級酒店 商業(yè)規(guī)劃用地 商業(yè)規(guī)劃用地 小學規(guī)劃用地 一期 競爭市場 瞻 高 筑 遠 建 未 來 競爭市場 梅溪湖區(qū)域市場小結(jié) ?板塊核心價值點：板塊發(fā)展?jié)摿?、自然資源 ?板塊推售節(jié)奏：上半年放量較慢，下半年集中推售期； ?板塊推售產(chǎn)品：以 90平左右舒適兩房， 120左右的舒適三房為主，價格區(qū)間主要為 5300— 7300元 /平方米 結(jié)論：區(qū)域內(nèi)項目優(yōu)勢單一、綜合質(zhì)素競爭力弱，推售剛需產(chǎn)品集中在下半年，對本項目會有一定的低價擠壓和客戶資源爭奪。 濱江項目優(yōu)勢地段、品牌大盤、配套是其主要賣點，在市場上均有較強的影響力，其優(yōu)勢能夠支撐其高端形象定位；本項目定位需捆綁市場認知度相對不足的金茂品牌和梅溪湖國際新城，濱江項目優(yōu)勢明顯。 ? 濱江項目： 以資源、品牌和配套主打其高端定位支撐高價銷售，市場認可度高，但部分項目有價無市； ? 市場高端項目：以地段和成熟配套為主要賣點，形成市場認知。 當前已落實工作事項 推廣媒體選擇 戶外落實 現(xiàn)已選定五一廣場、羅家嘴立交橋、步步高廣場三塊戶外 武廣 武廣高鐵出站口 14塊戶外已確定檔期， 8月 4號出街 網(wǎng)絡落實 已確定搜房網(wǎng)、新浪樂居兩家 報廣 在長沙晚報、瀟湘晨報、三湘都市報已有軟文出街 短信 已連續(xù)三周發(fā)送，每周 60萬條 紅網(wǎng)框架 資源和宣傳形式（框架和液晶）已確定 物料 戶型圖 已到位 二級折頁 已到位 銷售線 團隊人員 現(xiàn)在確定銷售團隊人員 銷售培訓 銷售培訓工作已于本周開展 喜來登蓄客工作 6月 28日起開放，蓄客工作開始 大客戶單位拓展 正在開展 瞻 高 筑 遠 建 未 來 核心目標之下問題策略 宏觀市場 好與控之間，不確定因素增強 區(qū)內(nèi)拉低項目，區(qū)外借鑒品牌和區(qū)域的運作。 瞻 高 筑 遠 建 未 來 24 營銷策略執(zhí)行 項目價值傳播及實現(xiàn) ?項目價值傳播 ?項目價值提升 瞻 高 筑 遠 建 未 來 價值傳播 現(xiàn)場提升 客戶網(wǎng)羅 瞻 高 筑 遠 建 未 來 價值傳播 —— 階段營銷推廣執(zhí)行 第一階段：區(qū)域價值落地，主打“金茂梅溪湖世界級城市理想”，在市場上強勢發(fā)聲； 第二階段：項目價值落地，主推“金茂梅溪湖 世界級生活的重構(gòu)”，傳遞項目信息，構(gòu)建新城市生活模式； 第三階段：生活模式價值落地，釋放“金茂梅溪湖 世界級城市公園生活樣板”價值和銷售信息，實現(xiàn) 2022年年度銷售目標。 排名僅次于圣何塞、香港、蘇州，位于拉各斯、喬治敦、帕羅奧多、金斯頓、西安、曼海姆 6市之前。 瞻 高 筑 遠 建 未 來 第一階段： 金茂梅溪湖的全城攻防（推廣內(nèi)容細化） 瞻 高 筑 遠 建 未 來 金茂梅溪湖 世界城市生活 重構(gòu) 第二階段：金茂梅溪湖項目價值落地 —— 現(xiàn)場售樓部誠邀體驗， VIP全球首發(fā) 瞻 高 筑 遠 建 未 來 ? 在市場上持續(xù)發(fā)聲，炒熱項目，實現(xiàn)市場對項目的高關注度，推進認籌工作； ? 渠道深化，以軟性炒作輔助硬廣，實現(xiàn)項目價值點的滲透； 階段策略 瞻 高 筑 遠 建 未 來 階段劃分 10月 11月 8月 9月 12月 8月 26日，售樓部開放 樣板間開放 盛大開盤 7月 推廣 活動 渠道 電視、戶外、報廣、網(wǎng)絡、電臺 6月 6月 28日，臨時接待中心開放 2022 金茂梅溪湖 世界級城市的理想 金茂梅溪湖 世界級生活的重構(gòu) 金茂梅溪湖 世界級城市公園生活樣板 電視、戶外、報廣、短信、網(wǎng)絡、電臺、銀行分眾傳媒 金茂梅溪湖 喜來登項目推介會 售樓部開放幸福演唱會； 金茂梅溪湖 年底客戶答謝會 師大附中簽約； 電視、戶外、報廣、短信、網(wǎng)絡、電臺、銀行分眾傳媒 第二階段 瞻 高 筑 遠 建 未 來 活動時間： 2022年 8月 26日 活動地點： 金茂梅溪湖營銷中心前坪廣場 活動主題：幸福十強唱響梅溪湖 —— 金茂梅溪湖售樓部開放活動 活動目的 ：立足創(chuàng)新，增加售樓部開發(fā)活動的吸引力，吸引更多的客戶到訪，通過活動形成項目在全程的高端形象定位和影響力。 核心活動 師大附中入駐金茂梅溪湖 —