【正文】 活的重構(gòu) 金茂梅溪湖 世界級(jí)城市公園生活樣板 電視、戶外、報(bào)廣、短信、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)、銀行分眾傳媒 金茂梅溪湖 喜來(lái)登項(xiàng)目推介會(huì) 售樓部開(kāi)放幸福演唱會(huì)； 金茂梅溪湖 年底客戶答謝會(huì) 師大附中簽約； 電視、戶外、報(bào)廣、短信、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)、銀行分眾傳媒 第一階段 第二階段 第三階段 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來(lái) 金茂梅溪湖 世界級(jí)城市 理想 第一階段：城市 — 區(qū)域價(jià)值落地 —— 喜來(lái)登接待中心盛大開(kāi)放 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來(lái) ? 強(qiáng)勢(shì)發(fā)聲，以大型活動(dòng)起勢(shì)，全面炒作梅溪湖國(guó)際新城和金茂品牌！ ? 推廣渠道立體化鋪排，全面滲透！ ?以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)對(duì)區(qū)域和項(xiàng)目的高度認(rèn)知為目標(biāo)，啟動(dòng)認(rèn)籌機(jī)制！ 階段策略 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來(lái) 階段劃分 10月 11月 8月 9月 12月 8月 26日，售樓部開(kāi)放 樣板間開(kāi)放 盛大開(kāi)盤 7月 推廣 活動(dòng) 渠道 電視、戶外、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái) 6月 6月 27日，臨時(shí)接待中心開(kāi)放 2022 金茂梅溪湖 世界級(jí)城市的理想 金茂梅溪湖 世界級(jí)生活的重構(gòu) 金茂梅溪湖 世界級(jí)城市公園生活樣板 電視、戶外、報(bào)廣、短信、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)、銀行分眾傳媒 金茂梅溪湖 喜來(lái)登項(xiàng)目推介會(huì) 售樓部開(kāi)放幸福演唱會(huì)； 金茂梅溪湖 年底客戶答謝會(huì) 師大附中簽約； 電視、戶外、報(bào)廣、短信、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)、銀行分眾傳媒 第一階段 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來(lái) 長(zhǎng)沙城市競(jìng)爭(zhēng)力提升速度全球第四， 活動(dòng)時(shí)間：2022年 8月 11日 活動(dòng)地點(diǎn)： 喜來(lái)登宴會(huì)廳 活動(dòng)主題：讓長(zhǎng)沙從此對(duì)話世界 ，項(xiàng)目認(rèn)籌盛大啟動(dòng) 活動(dòng)目的 ：金茂梅溪湖項(xiàng)目首次面市，在市場(chǎng)上樹(shù)立高端項(xiàng)目形象，首次發(fā)聲成功為后期推廣造勢(shì)。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 項(xiàng)目發(fā)聲力量弱小，客戶項(xiàng)目認(rèn)知不足，客戶面待擴(kuò)大。 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來(lái) 蓄客現(xiàn)狀： ? 客戶來(lái)源：梅溪湖現(xiàn)場(chǎng)展點(diǎn)以游園和周邊項(xiàng)目為主，喜來(lái)登展點(diǎn)客戶基本是會(huì)議型客戶，整體來(lái)訪客戶區(qū)域局限，全城客戶面沒(méi)有打開(kāi)； ? 客戶認(rèn)知：環(huán)境和山湖是目前客戶最為認(rèn)可的因素，項(xiàng)目其他價(jià)值客戶接受度低。 濱江高端項(xiàng)目 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來(lái) 項(xiàng)目名稱 品牌 區(qū)位 配套 環(huán)境資源 產(chǎn)品 價(jià)格 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng) 運(yùn)達(dá) 雨花沙灣路 289號(hào) 武廣高鐵、高橋商圈、酒店 無(wú) 150350精裝豪宅 16280元/平米 武廣區(qū)域優(yōu)勢(shì)、周邊商圈發(fā)達(dá)、雙酒店配臵 周邊環(huán)境差、區(qū)域整體檔次與項(xiàng)目有差距 萬(wàn)博匯 建鴻達(dá) 韶山南路和新建東路交匯東北向 東塘商圈、砂子塘小學(xué)、凱賓斯基酒店 無(wú) 80180兩到四房 9000元 /平米 地段優(yōu)勢(shì)、商圈發(fā)達(dá)、 學(xué)位 位于市區(qū)、宜居 性弱 第六都 建鴻達(dá) 芙蓉中路三段 569號(hào) 星級(jí)酒店、內(nèi)部 商業(yè)、幼兒園 人造湖景 106160三到四房 9200元 /平米 央?yún)^(qū)稀缺墅質(zhì)高端項(xiàng)目、規(guī)模大、品質(zhì)高 周邊區(qū)域現(xiàn)狀拉 低項(xiàng)目預(yù)期 綠地公館 綠地 芙蓉南路與時(shí)代陽(yáng)光大道交匯處的西北角 省政府、學(xué)校、周邊商業(yè)配套完善 無(wú) 56160一到四房精裝 9000元 /平米 品牌、省府板塊、精 裝品質(zhì)高 商業(yè)依賴于外部 綠地中央廣場(chǎng) 綠地 市府東岳麓大道與銀杉路交匯處 沃爾瑪、上影電影院、 海派 Club、中國(guó)唯一綠色三星幼兒園 湘江 96147精裝三到四房 7800元 /平米 品牌、濱江地段 區(qū)域配套不成熟 藏瓏 長(zhǎng)沙雙 瑞 長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)洪山路 188號(hào)月湖公園內(nèi) 內(nèi)部商業(yè)街、周邊商業(yè) 月湖 100145三到四房 7800元 /平米 月湖、墅區(qū)高層 配套不成熟 以地段和成熟配套為主要賣點(diǎn)，市場(chǎng)對(duì)其認(rèn)可度高，而市場(chǎng)對(duì)本區(qū)域認(rèn)識(shí)度低，項(xiàng)目配套也不成熟，因此本項(xiàng)目綜合實(shí)力較市場(chǎng)高端項(xiàng)目弱。 本案必須跳出區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)，以領(lǐng)導(dǎo)的姿態(tài)形成獨(dú)樹(shù)一臶的項(xiàng)目影響力。 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來(lái) 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目與 本項(xiàng)目存在一定的調(diào)性差距，但其低價(jià)已占領(lǐng)市場(chǎng)，因此對(duì)本項(xiàng)目會(huì)有低價(jià)擠壓和客戶資源爭(zhēng)奪，給帶來(lái)較大的壓力。 ?政策向精準(zhǔn)微調(diào)方向發(fā)展，調(diào)控政策力保剛需，別墅市場(chǎng)除“禁墅令”外無(wú)大的動(dòng)作，整體市場(chǎng)形勢(shì)看好。 2022年 成交高峰在 5月和 6月，央 行降 息，下調(diào)存準(zhǔn)率 及地方微調(diào)樓市，加強(qiáng)客戶對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期，入市客戶增多，推高成交 量 。 此為 2022年第二次下調(diào)存準(zhǔn)率，也是自 2022年 6月存準(zhǔn)率大型金融機(jī)構(gòu)升至 %和中小型金融機(jī)構(gòu)18%的歷史高位后，央行第三次下調(diào)存準(zhǔn)率 。 就房地產(chǎn)來(lái)看，存準(zhǔn)率下調(diào)有利于增加首套房貸款的供給，最近首套房八五折利率優(yōu)惠收緊額勢(shì)頭或?qū)⑴まD(zhuǎn)。 中原觀點(diǎn)： 此次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，目的在于緩解銀行體系的流動(dòng)性壓力，改善企業(yè)融資環(huán)境，避免信貸收縮影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 本次下調(diào)后 ， 大型金融機(jī)構(gòu)的存準(zhǔn)率將由 %回落至 20%，中小型金融機(jī)構(gòu)的存準(zhǔn)率則降至 %。 宏觀市場(chǎng) 上半 年 長(zhǎng)沙市內(nèi) 六 區(qū)商品住 宅 成交 量 對(duì)比圖 (2022年 和 2022年 ) ?? 從半 年度 成交 量 數(shù)據(jù)來(lái)看， 2022年 集中在 1月和 5月， 1月調(diào)控 力度 尚弱，5月房交會(huì)引起成交高峰。 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來(lái) ?今年無(wú)新的嚴(yán)厲的的宏觀調(diào)控政策，央行年內(nèi)二次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，為樓市轉(zhuǎn)好帶來(lái)新的契機(jī)。 宏觀市場(chǎng)小結(jié) 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來(lái) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 梅溪湖區(qū)域市場(chǎng) 市場(chǎng)高端項(xiàng)目研判 整體區(qū)域市場(chǎng)情況 梅溪湖重點(diǎn)項(xiàng)目研判 濱江高端項(xiàng)目 市區(qū)高端項(xiàng)目 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來(lái) 1月 3月 5月 7月 9月 11月 12年 13年 1月 3月 5月 7月 中一九駿 達(dá)美 D6區(qū) 9月 8萬(wàn)方 82132 二至3+1房 10萬(wàn)方 88130的二至 3+1房，預(yù)計(jì)明年 6月推出 8萬(wàn)方 80100二至三房，去化較慢 旭輝御府 15萬(wàn)方， 96122平米三房，已開(kāi)盤 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 梅溪湖區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目推售集中在下半年，總體貨量預(yù)計(jì)超過(guò) 30萬(wàn)方，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。 中建體量 ，今年主推高層和別墅，年度回款目標(biāo) 5個(gè)億；振業(yè)城體量 76萬(wàn)方， 2022年 4月首批推別墅產(chǎn)品房，約 11萬(wàn)方的產(chǎn)品將進(jìn)入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)； 梅溪湖區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目名稱 2022年推量 主推產(chǎn)品 產(chǎn)品面積段 入市時(shí)間 核心價(jià)值 中建 兩房、三房、別墅 80250 2022年底 品牌、產(chǎn)品、地塊 振業(yè)城 —— 洋房、聯(lián)排、類獨(dú)棟 140350 2022年 4月 景觀、產(chǎn)品 一期地塊 后期地塊 內(nèi)城 別墅、洋房及大戶型 中學(xué)規(guī)劃用地 外城 商業(yè)、高層住宅 政府規(guī)劃五星級(jí)酒店 商業(yè)規(guī)劃用地 商業(yè)規(guī)劃用地 小學(xué)規(guī)劃用地 一期 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來(lái) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 梅溪湖區(qū)域市場(chǎng)小結(jié) ?板塊核心價(jià)值點(diǎn)：板塊發(fā)展?jié)摿?、自然資源 ?板塊推售節(jié)奏：上半年放量較慢，下半年集中推售期； ?板塊推售產(chǎn)品：以 90平左右舒適兩房， 120左右的舒適三房為主，價(jià)格區(qū)間主要為 5300— 7300元 /平方米 結(jié)論：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)單一、綜合質(zhì)素競(jìng)爭(zhēng)力弱，推售剛需產(chǎn)品集中在下半年，對(duì)本項(xiàng)目會(huì)有一定的低價(jià)擠壓和客戶資源爭(zhēng)奪。 濱江項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)地段、品牌大盤、配套是其主要賣點(diǎn)，在市場(chǎng)上均有較強(qiáng)的影響力，其優(yōu)勢(shì)能夠支撐其高端形象定位；本項(xiàng)目定位需捆綁市場(chǎng)認(rèn)知度相對(duì)不足的金茂品牌和梅溪湖國(guó)際新城，濱江項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯。 ? 濱江項(xiàng)目： 以資源、品牌和配套主打其高端定位支撐高價(jià)銷售，市場(chǎng)認(rèn)可度高，但部分項(xiàng)目有價(jià)無(wú)市； ? 市場(chǎng)高端項(xiàng)目：以地段和成熟配套為主要賣點(diǎn)，形成市場(chǎng)認(rèn)知。 當(dāng)前已落實(shí)工作事項(xiàng) 推廣媒體選擇 戶外落實(shí) 現(xiàn)已選定五一廣場(chǎng)、羅家嘴立交橋、步步高廣場(chǎng)三塊戶外 武廣 武廣高鐵出站口 14塊戶外已確定檔期， 8月 4號(hào)出街 網(wǎng)絡(luò)落實(shí) 已確定搜房網(wǎng)、新浪樂(lè)居兩家 報(bào)廣 在長(zhǎng)沙晚報(bào)、瀟湘晨報(bào)、三湘都市報(bào)已有軟文出街 短信 已連續(xù)三周發(fā)送，每周 60萬(wàn)條 紅網(wǎng)框架 資源和宣傳形式（框架和液晶）已確定 物料 戶型圖 已到位 二級(jí)折頁(yè) 已到位 銷售線 團(tuán)隊(duì)人員 現(xiàn)在確定銷售團(tuán)隊(duì)人員 銷售培訓(xùn) 銷售培訓(xùn)工作已于本周開(kāi)展 喜來(lái)登蓄客工作 6月 28日起開(kāi)放，蓄客工作開(kāi)始 大客戶單位拓展 正在開(kāi)展 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來(lái) 核心目標(biāo)之下問(wèn)題策略 宏觀市場(chǎng) 好與控之間，不確定因素增強(qiáng) 區(qū)內(nèi)拉低項(xiàng)目，區(qū)外借鑒品牌和區(qū)域的運(yùn)作。 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來(lái) 24 營(yíng)銷策略執(zhí)行 項(xiàng)目?jī)r(jià)值傳播及實(shí)現(xiàn) ?項(xiàng)目?jī)r(jià)值傳播 ?項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來(lái) 價(jià)值傳播 現(xiàn)場(chǎng)提升 客戶網(wǎng)羅 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來(lái) 價(jià)值傳播 —— 階段營(yíng)銷推廣執(zhí)行 第一階段：區(qū)域價(jià)值落地，主打“金茂梅溪湖世界級(jí)城市理想”，在市場(chǎng)上強(qiáng)勢(shì)發(fā)聲； 第二階段：項(xiàng)目?jī)r(jià)值落地，主推“金茂梅溪湖 世界級(jí)生活的重構(gòu)”，傳遞項(xiàng)目信息，構(gòu)建新城市生活模式； 第三階段：生活模式價(jià)值落地，釋放“金茂梅溪湖 世界級(jí)城市公園生活樣板”價(jià)值和銷售信息，實(shí)現(xiàn) 2022年年度銷售目標(biāo)。 排名僅次于圣何塞、香港、蘇州，位于拉各斯、喬治敦、帕羅奧多、金斯頓、西安、曼海姆 6市之前。 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來(lái) 第一階段： 金茂梅溪湖的全城攻防（推廣內(nèi)容細(xì)化） 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來(lái) 金茂梅溪湖 世界城市生活 重構(gòu) 第二階段：金茂梅溪湖項(xiàng)目?jī)r(jià)值落地 —— 現(xiàn)場(chǎng)售樓部誠(chéng)邀體驗(yàn)， VIP全球首發(fā) 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來(lái) ? 在市場(chǎng)上持續(xù)發(fā)聲，炒熱項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的高關(guān)注度，推進(jìn)認(rèn)籌工作； ? 渠道深化，以軟性炒作輔助硬廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)的滲透； 階段策略 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來(lái) 階段劃分 10月 11月 8月 9月 12月 8月 26日，售樓部開(kāi)放 樣板間開(kāi)放 盛大開(kāi)盤 7月 推廣 活動(dòng) 渠道 電視、戶外、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái) 6月 6月 28日，臨時(shí)接待中心開(kāi)放 2022 金茂梅溪湖 世界級(jí)城市的理想 金茂梅溪湖 世界級(jí)生活的重構(gòu) 金茂梅溪湖 世界級(jí)城市公園生活樣板 電視、戶外、報(bào)廣、短信、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)、銀行分眾傳媒 金茂梅溪湖 喜來(lái)登項(xiàng)目推介會(huì) 售樓部開(kāi)放幸福演唱會(huì)； 金茂梅溪湖 年底客戶答謝會(huì) 師大附中簽約； 電視、戶外、報(bào)廣、短信、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)、銀行分眾傳媒 第二階段 瞻 高 筑 遠(yuǎn) 建 未 來(lái) 活動(dòng)時(shí)間： 2022年 8月 26日 活動(dòng)地點(diǎn)： 金茂梅溪湖營(yíng)銷中心前坪廣場(chǎng) 活動(dòng)主題：幸福十強(qiáng)唱響梅溪湖 —— 金茂梅溪湖售樓部開(kāi)放活動(dòng) 活動(dòng)目的 ：立足創(chuàng)新，增加售樓部開(kāi)發(fā)活動(dòng)的吸引力，吸引更多的客戶到訪，通過(guò)活動(dòng)形成項(xiàng)目在全程的高端形象定位和影響力。 核心活動(dòng) 師大附中入駐金茂梅溪湖 —