【正文】 服務(wù)項目的采購與提供時，所采用的一種交易方式。房地產(chǎn)開發(fā)項目的招標投標第一節(jié) 招投標概述一、招標投標公積金貸款的利率是按照國家規(guī)定在住房公積金計息利率的基礎(chǔ)上加規(guī)定利差。因此公積金貸款的手續(xù)較一般住房貸款的手續(xù)更為復(fù)雜。二、貸款額度有所不同。５、符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。１、持續(xù)繳存６個月住房公積金或已累計繳存２４個月以上且目前還在繼續(xù)繳存。住房公積金管理機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的對象是住房公積金的交存人和匯交單位的離退休職工，其貸款的對象必須具備下列條件：借款申請人申請住房公積金貸款，必須提供管理中心認可的擔保方式。五、貸款的擔保方式離退休職工以單位開具的 “收入證明 ”來確定計算可貸款額度的月收入基數(shù)?！　?．具體貸款額度和年限，必須同時滿足單筆最高貸款額度、最高可貸款額度和最低首付款的要求。月收入 =職工個人住房公積金月繳存額 247。7.住房公積金個人住房委托貸款一、申請住房公積金住房貸款的條件 在住房公積金管理中心系統(tǒng)繳存住房公積金的住房公積金繳存人，和住房公積金繳存單位的離退休職工。借款人在借款期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。★ 借款合同生效，資金劃入開發(fā)商賬戶?！　?★ 建行經(jīng)辦機構(gòu)對借款人的申請進行審批。 　　 d)本人戶口本、身份證或其它有效居留證件；　　 b) 提出借款申請時，在建行有不低于購買住房所需資金的 30％的存款，若已作購房預(yù)付款支付給售房單位的，則需提供付款收據(jù)的原件和復(fù)印件； 　　 有穩(wěn)定的職業(yè)和收入； 　　 對保證人的審查：擔保書、保證人的資信證明 根據(jù)借款用途、不同的貸款方式簽訂 《 個人住房抵押合同 》 、 《 個人住房質(zhì)押合同》 、 《 個人住房保證合同 》 。 借款人申請材料的審查：身份證件、買房的證據(jù)161。一、個人住房貸款的種類：自營性個人住房貸款（商貸）：利率高，但貸款額度、期限所受限制較小。2．銷戶提?。海?1）離休、退休的；（ 2）出境定居的；（ 3）完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的（二者條件缺一不可）；（ 4）死亡?！　?3．凡經(jīng)市科委認定的軟件企業(yè)和經(jīng)市經(jīng)委認定的集成電路企業(yè)，本著自愿原則可為所在企業(yè)從業(yè)人員提高住房公積金繳存比例可提高到 20%，單位繳存住房公積金的繳存比例不得低于職工繳存比例。財政監(jiān)督： 完整的監(jiān)督體系，包括財政監(jiān)督、審計監(jiān)督、職工和單位監(jiān)督、社會監(jiān)督。 互助性：集中全社會職工的力量，把個人較少的錢集中起來，形成規(guī)模效應(yīng)，并且繳存住房公積金的人都具有使用住房公積金的權(quán)利，有房的人幫助無房的人，或者所有職工互幫互助。（二）住房公積金的特點一、住房公積金的性質(zhì)和特點（一）性質(zhì) 本質(zhì)屬性是工資，是住房分配貨幣化的需要形式。住房公積金是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其在職職工繳存的長期住房儲金。詳情見相關(guān)網(wǎng)站北京市國土資源和房屋管理局第四章 中介機構(gòu)提供房地產(chǎn)價格信息、開發(fā)成本、預(yù)測發(fā)展趨勢。調(diào)節(jié)利率水平、控制信貸規(guī)模、貸款方式住房政策的影響地價對房地產(chǎn)價格影響很大，城市土地又由政府壟斷，所以政府可以用地價對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。 土地供應(yīng)計劃地價的杠桿作用土地供應(yīng)計劃包括：年度土地開發(fā)的面積、地點，修建的市政工程及所需經(jīng)費，出讓土地的面積、地點，上蓋建筑物的性質(zhì)、建筑面積及所需的建造費用，預(yù)計的地價收入。第二節(jié)房地產(chǎn)市場的分類一、按地域范圍劃分北京、上海、深圳；二、按房地產(chǎn)的用途和等級劃分居住物業(yè)市場、商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場、特殊物業(yè)市場、土地市場三、按房地產(chǎn)交易形式劃分轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃四、按房地產(chǎn)購買者目的的劃分：自用、投資第三節(jié)政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)政府的角色 —— 建立市場運行規(guī)則、監(jiān)督規(guī)則的執(zhí)行。在不同階段聘請專業(yè)顧問公司提供咨詢服務(wù)。（六）專業(yè)顧問（三）政府機構(gòu) 歌星王菲在 1997年以七成按揭，分 20年供款的方式以 4800萬港元購入了沙田寶松苑豪宅，每月供款額達 29萬港元，兩年后只能半價出售。房地產(chǎn)市場概述一、市場的一般概念三、財務(wù)評價主要指標 組合貸款的月最低還款額 A=A1+A2=(元 )第二節(jié)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果評價一、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式置業(yè)投資四種表現(xiàn)形式： 租金；減少納稅；物業(yè)增值；股權(quán)增加。問該家庭申請組合抵押貸款后最低月還款額是多少？161。例題2 某人購買一套價值 25萬元的住宅，首期付款為房價的 30%，其余為在 10年內(nèi)按月等額償還的抵押貸款，年利率 15%，問月還款額為多少？ P=25x70%= , n=12x10=120, i=15%/12=% 161。n=3,凈現(xiàn)金流量發(fā)生時間點應(yīng)為時間單位末。161?，F(xiàn)金流量圖161。現(xiàn)金流量圖反映項目在計算期內(nèi)流入和流出的現(xiàn)金活動的簡化圖示。A． 4% B． 8% C． % D． %答案：四、 現(xiàn)金流量把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，流出系統(tǒng)的資金叫 現(xiàn)金流出 ，流入系統(tǒng)的資金叫 現(xiàn)金流入 。 設(shè)名義利率為 ，若年初借款為 P， 在一年中計算利息 次，則每一計息周期的利率為 ，實際利率與名義利率的關(guān)系式為： 分析得出： 1）實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值； 2）名義利率越大，計息周期越段，實際利率與名義利率的差異越大。當利率標明的時間單位與計息周期 不一致時，就出現(xiàn)了名義利率和實際利率的區(qū)別。二、利息與利率利息的計算有單利計算和復(fù)利計算兩種單利計算公式復(fù)利計算公式三、名義利率和實際利率 因此，必須掌握相關(guān)的 現(xiàn)金流量 、 資金時間價值 、 資金等效值 和 投資經(jīng)濟效果評價 指標。（四）租售階段 市場營銷： 確定營銷目標與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準備銷售宣傳資料、培訓(xùn)銷售人員、參加房展會、選擇廣告的方式；161。 處理工程變更問題； 交由監(jiān)理公司負責161。（三）建設(shè)階段 —— 施工161。通過招標投標選擇承包商161。161。 設(shè)計方案應(yīng)征詢環(huán)保、人防、消防、自來水、市政、供電、煤氣、綠化電信等部門的意見。拆遷涉及多方面的權(quán)益，矛盾突出，是開發(fā)項目至關(guān)重要的一項工作。劃撥的特征： 沒有明確的期限；無須支付土地使用權(quán)出讓金；不能隨意轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。出讓的方式有拍賣、招標、協(xié)議 3種。（一）投資機會選擇與決策分析導(dǎo)論具體內(nèi)容分為：規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、施工組織、竣工驗收、經(jīng)營和使用管理第一章 新的城市土地使用制度：在不改變城市土地國有的條件下，采取拍賣、招標、協(xié)議等方式將土地使用權(quán)有償、有期限地出讓給土地使用者；土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動，其合法權(quán)益受國家法律保護；需要繼續(xù)使用的，經(jīng)批準，期限可以延長，同時按當時市場情況補交地價，相當于第二次買地；第二節(jié) 我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革四建：建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融和住房保險，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場和房屋維修、管理市場；第二節(jié) 我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革 ~1978年 :以私有制為基礎(chǔ)~1955年 :價格評估：以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。第一節(jié) 地產(chǎn) 在社會主義市場經(jīng)濟條件下，我國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營目標是合理有效地組織好房屋的流通，實現(xiàn)房屋的價值，積累房屋擴大再生產(chǎn)的資本或資金，發(fā)揮房屋的效用，最大限度地滿足人民群眾的居住需求和社會需要。指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋的建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、裝飾及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價值規(guī)律所進行的有預(yù)測、有目標、有組織的經(jīng)濟活動。房地產(chǎn)經(jīng)營的界定四、房地產(chǎn)經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與管理是相互聯(lián)系，相互依賴的，先有經(jīng)營而后才有管理可言，經(jīng)營方向正確，企業(yè)的經(jīng)營效益與管理效率成正比，否則成反比。不僅指的是土地以及建筑在土地上的各種建筑物，而且還包括這些土地與建筑物的法定所有權(quán)或使用權(quán)161。第一節(jié) 參考用書?中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會編，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理，中國物價出版社， 2022；?中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會編，房地產(chǎn)基本制度與政策，中國物價出版社， 2022；?劉亞臣，房地產(chǎn)經(jīng)營管理，大連理工大學(xué)出版社， 2022；?李清立，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，清華與交大出版社， 2022；?濮勵杰等，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，南京大學(xué)出版社， 2022在香港，臺灣地區(qū)和國外其他地區(qū)房地產(chǎn)又被稱為 “物業(yè) ”， “不動產(chǎn) ”等。房地產(chǎn)經(jīng)營的界定二、房地產(chǎn)的特性（一）房地產(chǎn)的商品特性 房地產(chǎn)交易的另一重要形式 —— 租賃第一節(jié) 第一節(jié) “管理 ”—— 就是實施，是指為實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營總目標，對企業(yè)各種要素及其運行施加的一系列組織與調(diào)控活動，其主要目的在于不斷提高各種管理活動的效率，從而保證企業(yè)經(jīng)營總目標的順利實現(xiàn)。包括房產(chǎn)經(jīng)營、地產(chǎn)經(jīng)營和服務(wù)經(jīng)營第一節(jié) 房產(chǎn)經(jīng)營一般由房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營。場地平整生地 —— 未進行征地補償?shù)男聟^(qū)土地毛地 —— 未經(jīng)拆遷安置補償?shù)呐f城區(qū)土地熟地 —— 已具備 “七通一平 ”、 “三通一平 ”建設(shè)條件的土地。房地產(chǎn)經(jīng)營的界定（三）服務(wù)經(jīng)營房地產(chǎn)咨詢：未有關(guān)房地產(chǎn)活動的當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。第一節(jié) 建立了新政府的房地 “十年 動 亂 ”時 期 ,城市房地 產(chǎn) 管理混亂 :我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革城市土地使用制度改革 :傳統(tǒng)的城市土地使用制度 :對土地實行行政劃撥、無償無限期使用、禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度。我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革：計劃經(jīng)濟在城市建設(shè)中產(chǎn)生的一個基本矛盾是國家投資、分散建設(shè)，使城市規(guī)劃難以實現(xiàn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的本質(zhì)特點是 “綜合 ”、 “配套 ”，即對地下設(shè)施進行綜合建設(shè)，對住宅、工商業(yè)用房、文教衛(wèi)生福利設(shè)施、園林綠化、道路交通以及其他公用設(shè)施進行配套建設(shè)。 要求開發(fā)商： 戰(zhàn)略眼光、操作技巧； 市場分析與市場推廣、項目策劃與投資決策、經(jīng)濟合同、財政金融、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計、項目管理等方面的知識, 土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公共配套、勞動力、資金、專業(yè)人員經(jīng)驗。出讓的特征： 土地所有權(quán)與使用權(quán)分離； 土地使用權(quán)出讓是有償?shù)模煌恋厥褂脵?quán)的出讓是有期限的： 居住用地 70年、商業(yè)旅游娛樂用地 40年，其余 50年。3）劃撥：經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。 拆遷是因房地產(chǎn)開發(fā)項目需要而對在開發(fā)區(qū)內(nèi)屬他人所有或使用的房地產(chǎn)權(quán)益，依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定而實施的依法轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)益的行為過程。方案設(shè)計 —— 反映建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、 空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面；初步設(shè)計 —— 在方案設(shè)計的基礎(chǔ)上，提出設(shè)計標準、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計方案； 施工圖設(shè)計 —— 工程各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法，繪制詳細的建筑安裝詳圖及必要的文字說明。 給水、排水系統(tǒng)：包括取水、輸水、凈水、配水管網(wǎng)（上水道）、排水管網(wǎng)（下水道）、污水處理、排污工程等。 環(huán)境系統(tǒng)：園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、垃圾處理籌措資金資金的渠道主要有四個方面：1）自有流動資金；2）向銀行或其他金融機構(gòu)貸款；安排短期、長期信貸3）向社會發(fā)行融資債券；4）預(yù)售商品房。 招標的方式包括公開招標、邀請招標、議標。 控制建筑工程成本；161。 施工完成后，通過竣工驗收后，投放到房地產(chǎn)市場。物業(yè)管理第二章 房地產(chǎn)投資分析的基本知識為什么要進行房地產(chǎn)投資分析？ 投資的目的 獲利比較投資方案 投資分析第一節(jié) 資金投入的時間不同或者收益產(chǎn)生的時間不同，對投資經(jīng)濟效果的影響也不相同，在投資決策時，需要把