土地增值稅的會計核算-全文預覽
【正文】 0＋ 3 000＋ 650＋ 555＋ 800＝ 6 005（萬元） ? （ 7）增值額＝ 10 000－ 6 005＝ 3 995（萬元） ? （ 8）增值率＝ 3 995247。 ? 【 例題 單選題 】 某國有企業(yè) 2022年 5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付 8000萬元價款。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計 5%的基數(shù)。（三稅一費） ? ⑤ 財政部規(guī)定的其它扣除項目： ? 此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用。公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本） 10%以內(nèi) ? 注意：超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除；全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除；土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。 ? ③ 開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）：銷售費用、管理費用、財務費用。第三，建筑安裝工程費。包括兩方面內(nèi)容： 第一，納稅人為取得土地使用權支付的地價款：出讓方式取得的地價款為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得的地價款為按規(guī)定補交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得的地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。 ? 土地增值稅稅率 ? 土地增值稅實行四級超率累進稅率 土地增值稅稅率計算表 級次 增長額占扣除項目金額比例 稅率 速算扣除數(shù) 1 50%（含）以下 30% 0 2 50%— 100%（含）的部分 40% 5% 3 100%— 200%（含）的部分 50% 15% 4 200%以上的部分 60% 35% ? 土地增值稅的計算 ? 土地增值稅計算的基本公式： ? 應納土地增值稅稅額 =土地增值額 適用稅率 ? 應納土地增值稅稅額 =轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額 適用稅率 準予扣除項目金額 速算扣除數(shù) ? 其中：土地增值額 =轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入總額 條例規(guī)定準予扣除項目金額 ? ? 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。 ? （ 2）房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。 ? 不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈與行為包括以下兩種情況： ? （ 1）房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的行為。 ? ：（ 1）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象；（ 2）征稅面比較廣；（ 3）采用扣除法和評估法計算增值額；（ 4）實行超率累進稅率；（ 5）實行按次征收。 ? ? （ 1）新建房地產(chǎn)的扣除項目的確定： ? ①取得土地使用權所支付的金額。第二，前期工程費。 ? 第六，開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。第一，利息支出據(jù)實扣，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；第二，其他開發(fā)費用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的 5%以內(nèi)計算扣除；公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本） 5%以內(nèi) ? 納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金額金融機構貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的 10%以內(nèi)計算扣除。（二稅一費） ? 其他納稅人繳納的印花稅允許扣除（按產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的 ‰ 貼花）。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿 12個月但超過 6個月的，可以視同為一年。 ? 【 例題 ? 【 答案 】 B【 解析 】 評估價格 =12022 70%=8400（萬元），稅金 =（ 100008000） 5% （ 1+7%+3%）+10000 %=115（萬元），增值額 =100008400115=1485（萬元） ? ? 土地增值稅的計算步驟如下： ? （ 1）計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入； ? （ 2）計算扣除項目金額； ? （ 3）計算增值額： ? （ 4）計算增值額占扣除項目金額的比例，確定適用稅率； ? （ 5）計算應納稅額。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應納的土地增值稅。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需
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