【正文】 確定 25片歷史文化保護區(qū)，有 15各街區(qū)、 3個歷史文化區(qū)、 4個傳統(tǒng)胡同和四合院區(qū) 3條商業(yè)文化街組成。 城市競爭力 區(qū)域競爭定位 商流、人流 的數(shù)量和素質(zhì) 所在地塊的條件 地塊的綜合素質(zhì) 市場價格 投資的價值 適合開發(fā)什么 投資分析 潛在需求 未滿足的功能 如何去實現(xiàn) 地塊綜合素質(zhì)的構(gòu)成 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 52 重新定位城區(qū)和郊區(qū)的功能給土地開發(fā)以新的導向 城區(qū)集聚成為了經(jīng)濟、政治、文化、外交活動的中心，配套功能齊全，但過分集中變得不堪重負，土地供應(yīng)相當緊缺，造成交通堵塞、生活質(zhì)量下降等負效應(yīng)。 資料來源：歷年 《 中國統(tǒng)計年鑒 》 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 48 我國房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)過去，已經(jīng)進入理性投資時代 資料來源：歷年 《 中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒 》 本年完成投資額按 從左圖可以看出自 90年至 94年我國房地產(chǎn)利潤呈上升之勢 ，房地產(chǎn)行業(yè)屬暴利時代 ， 自 95年房地產(chǎn)利潤開始出現(xiàn)下降 ， 到99 年利潤最低 ， 至2021年隨著房地產(chǎn)市場的漸近成熟 ， 市場進入理性投資時代 。讓客戶理解項目、品牌的個性內(nèi)涵 ?加強家庭辦公智能化功能的提升 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 41 貸款主體的改變大大降低了銀行貸款的風險，地產(chǎn)融資變得容易，從而催熟了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 現(xiàn)在 風險轉(zhuǎn)移 銀行 開發(fā)商 個人 （貸款主體） ?還款能力強，還款欲望強烈 ?貸款主體分散，降低了風險 ? 一開始由開發(fā)商擔保，房子建成后改為房產(chǎn)抵押貸款 ? 貸款風險小，信貸收益穩(wěn)定和違約率低（目前為 ％），銀行貸款積極性高 ?20%首付款自籌，銀行貸款轉(zhuǎn)給開發(fā)商作開發(fā)之用 ? 由于及時得到開發(fā)資金，保證了開發(fā)的時效和質(zhì)量 ? 融資的便利使開發(fā)商能夠為消費者奉獻更多更好的樓盤 風險分散 過去 ?風險很大 ?貸款積極性不高 ?開發(fā)樓盤賣出后方可還款 ?還款愿望不高 ? 賣給個人，現(xiàn)款交易 ? 由于購房者少，銷售周期長，資金周轉(zhuǎn)慢 ? 個人融資十分困難，阻礙了購房 開發(fā)商 （貸款主體） 銀行 個人 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 42 導 讀 宏觀環(huán)境 分析 競爭者分析 房地產(chǎn)行業(yè)分析 概述 內(nèi)部分析 外部分析 實施建議 戰(zhàn)略規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)價值鏈 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 趨勢 行業(yè)吸引力 土地流通 市場 融資市場 北京市場 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 43 根據(jù) 2021年 《 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要 》 的規(guī)劃，我國城市住宅市場潛力巨大 2021年底 住房面積 市場容量 ㎡ 2021年底住 房面積 目前 人口 人均現(xiàn) 有面積 ㎡ 2021 人口 2021人 均面積 22㎡ 原有住宅 拆遷重建 2021年底 住房面積 ㎡ 重建 比率 4% 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 44 成長期 與經(jīng)濟體制改革和對外開放不斷推進相適應(yīng)，以住房制度和土地制度的商品化改革為標志，房地產(chǎn)作為生產(chǎn)要 素開始進入市場 。 0202104000060000800001000001202101996 1997 1998 1999 2021 2021億元02040601978 1985 1990 1992 1994 1995 1999 2021年份0100020213000400050006000700080001994 1995 1996 1997 1998 1999 2021 2021元?恩格爾系數(shù)（食品占總消費的比重）不斷降低，住房等消費必然上升。 ?房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對拉動國民經(jīng)濟的發(fā)展起到巨大作用。 120 ㎡ 以內(nèi)的契稅稅率為 2%， 120 ㎡ 以上房屋，由以前的 4%單一稅率變?yōu)?120 ㎡ 以內(nèi)的 2%、以上的 4%兩種稅率。房產(chǎn)交易包括 8種稅費：營業(yè)、城建維護、教育附加、固定資產(chǎn)投資調(diào)節(jié)、印花、契、企業(yè)所得等稅費。 ?實行貨幣化分房，終結(jié)實物分房制度。 ?招商引資：為了吸引外資，包括北京在內(nèi)的各城市給落戶方面給外來人員以落戶方面的優(yōu)惠。這一切都奠定了東環(huán)進度控制能力強的基礎(chǔ) 東環(huán)進度控制能力較強。目前銷售工作由東灣顧問公司負責，但是缺乏足夠的市場營銷實踐 隨著公司的真正“下?！保髺|灣顧問公司盡快提高其市場營銷能力 意義 現(xiàn)狀 成因 未來方向 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 31 東環(huán)的管理控制能力：成本控制有待加強 房地產(chǎn)行業(yè)的運作是一個龐大的系統(tǒng)工程，實施嚴格、完整的成本控制意義重大，直接關(guān)系到項目的最終盈虧結(jié)局 東環(huán)大股東的銀行背景使其資金調(diào)度的壓力小，以前項目在獲得土地方面的便利條件也使其對成本的關(guān)注少，因此并非一定要設(shè)立嚴格的成本目標，并且力求保證完成 東環(huán)的成本控制沒有建立起高效運行的系統(tǒng)，操作手段不規(guī)范，項目開發(fā)沒有詳細的成本控制計劃和指標體系，項目管理缺乏標準流程化的控制措施，片面強調(diào)建設(shè)的工期和質(zhì)量 東環(huán)應(yīng)該從高層管理人員到基層員工，強化成本控制意識。公司沒有在市場壓力下進行過策劃，風險意識不強 在項目基礎(chǔ)條件較好的情況下，東環(huán)能完成常規(guī)要求下的項目策劃，實現(xiàn)一定水平的盈利，但要達到股東、業(yè)主等的更高要求，比較困難。但隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐步市場化、規(guī)范化，對政府公關(guān)的重要性會降低 東環(huán)的中高層管理者的個人背景和素質(zhì)，奠定了東環(huán)發(fā)展公關(guān)能力的基礎(chǔ)。 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 23 東環(huán)置業(yè)的財務(wù)狀況與其他公司相比處于不利地位 0%10%20%30%40%50%60%70%珠江實業(yè) 44% 1% 1% 2%天鴻寶業(yè) 37% 5% 5% 7%深萬科A 52% 8% 6% 12%東環(huán)置業(yè) 64% 4% 1% 41%資產(chǎn)負債率 銷售利潤率 總資產(chǎn)利潤率 凈資產(chǎn)利潤率與其他三家公司相比，2021年東環(huán)的資產(chǎn)負債率最高，銷售利潤率為 4%，總資產(chǎn)利潤率為 1%，遠低于天鴻寶業(yè)和深萬科； 東環(huán)的凈資產(chǎn)收益率高達 41%，主要是由于 2021年初公司的凈資產(chǎn)為負 37705萬， 使年均凈資產(chǎn)僅為 6040萬元所至，并非公司贏利水平高于其他公司 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 24 法人治理結(jié)構(gòu)為東環(huán)置業(yè)的快速發(fā)展提供了體制保障 董事會 董事長：石春貴 副董事長：高建民、劉金義 董事：郭鐘麟、宋陽、張淑華、趙建東、劉杰、高振銘 （來自大股東溫諾公司共 6人，華興 2人，五建 1人） 經(jīng)理層 總經(jīng)理：郭鐘麟 副總經(jīng)理：宋陽、張淑華、趙建東 股東會 溫諾、華興、五建、美院、青云 股東會是公司的最高權(quán)力機構(gòu)。資產(chǎn)負債率下降至 64%，為企業(yè)進行新的負債融資預(yù)留了空間。雖然資產(chǎn)總量減少，但是贏利能力有所好轉(zhuǎn) 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 20 東環(huán)置業(yè)調(diào)整了資本結(jié)構(gòu)，有利于未來的發(fā)展 1999 2021 2021流動比率 速動比率 資產(chǎn)負債率 已獲利息倍數(shù) 2021年公司完成了增資擴股，注冊資本達到 ，增加了。 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 18 東環(huán)置業(yè)的隱形資源有待進一步開發(fā)利用 東環(huán)有獨特的企業(yè)文化，盡管有利有弊，褒貶不一，但有值得充分肯定和發(fā)揚的部分。拆遷由臨時機構(gòu)拆遷辦公室負責，這項工作的特點是歷時長，耗資大，但東環(huán)完成效果較好，能使總體工期縮短；招投標方面，仍是缺乏專業(yè)人士參謀把關(guān) 工程建設(shè)實行項目外包，工程管理部委派駐場代表對項目進行全方位的監(jiān)控。但工作仍不很深入細致。首先對公司內(nèi)部的經(jīng)營管理現(xiàn)狀進行分析，以便了解自身存在的優(yōu)勢和劣勢；然后分析了外部環(huán)境和主要競爭者的基本情況，以便清楚了解環(huán)境中存在的機遇和挑戰(zhàn)；在系統(tǒng)地進行內(nèi)外部分析的基礎(chǔ)上，提出公司發(fā)展戰(zhàn)略及戰(zhàn)略實施建議。 本報告共分為概述、內(nèi)部分析、外部分析、戰(zhàn)略規(guī)劃及實施建議五部分。 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 6 相關(guān)利益者對東環(huán)置業(yè)的發(fā)展均抱有很高期望 大股東 溫諾公司擬將房地產(chǎn)作為在北京的主業(yè)，希望東環(huán)發(fā)展為上市公司，并躋身北京房地產(chǎn)前列 政府 （尤其是東城和朝陽）希望 東環(huán)改造和提升城市建設(shè)和人居 環(huán)境水平 東環(huán) 高層管理者 期望成功領(lǐng)導公司實現(xiàn)二次創(chuàng)業(yè) 東環(huán) 員工 希望公司繼續(xù)擴大發(fā)展，實現(xiàn)個人與公司共同進步 客戶 也希望東環(huán)創(chuàng)造出更加舒適的生活和工作環(huán)境 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 7 目前，東環(huán)置業(yè)正面臨三大戰(zhàn)略發(fā)展問題 企業(yè)發(fā)展要上新臺階，如何制定未來五至八年的發(fā)展戰(zhàn)略？ 如何實現(xiàn)內(nèi)部管理的全面提升，以達到預(yù)期的發(fā)展目標？ 如何上市籌資，實現(xiàn)企業(yè)高速成長？ 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 8 導 讀 相關(guān)利益者 期望 面臨的戰(zhàn)略問題 宏觀環(huán)境 分析 競爭者分析 房地產(chǎn)行業(yè)分析 概述 內(nèi)部分析 外部分析 業(yè)務(wù)分析 實施建議 三層面策略 競爭策略 公司概況 資源分析 能力分析 實施要點 戰(zhàn)略規(guī)劃 使命與愿景 發(fā)展目標 戰(zhàn)略選擇 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 9 從房地產(chǎn)業(yè)的價值鏈入手，分析東環(huán)置業(yè)的業(yè)務(wù)現(xiàn)狀 項目決策 規(guī)劃設(shè) 計 建設(shè)施工 市場銷售 物業(yè)管理 ?市場調(diào)研 ?項目策劃 ?投資分析 ?辦理用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證 ?拆遷 ?三通一平 ?招投標，落實承發(fā)包 ?辦理開工證 ?開工建設(shè) ?工程監(jiān)管 ?竣工驗收 ?房屋出售 ?房屋出租 ?委托服務(wù)型 ?自主經(jīng)營型 ?建筑設(shè)計 ?市政設(shè)計 ?報批方案 ?圖紙審核 ?辦理規(guī)劃證 ?籌資計劃 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 10 項目決策 ?市場調(diào)研 ?項目策劃 ?投資分析 ?辦理土地證、拆遷證 獲取土地階段的工作相對薄弱，缺乏專業(yè)人員和組織保證 申請、報批、辦理等事務(wù)性工作由東環(huán)內(nèi)部的總經(jīng)辦、開發(fā)部、工程部共同完成，工作職能劃分不太明確和規(guī)范 考慮到請策劃公司成本太高，所以策劃不外包，但 開發(fā)經(jīng)營部 沒有學建筑學的專業(yè)人員，缺乏科學決策 市場調(diào)研主要由開發(fā)經(jīng)營部完成 ,信息的來源有網(wǎng)絡(luò)、展銷會、咨詢顧問公司、項目調(diào)查，同時針對要開發(fā)的項目進行周邊調(diào)查 ,并出具市場調(diào)研報告。因為東環(huán)缺乏專業(yè)人士，所以如何貫徹策劃思想，與乙方更好地互動，東環(huán)需要提高 規(guī)劃設(shè)計 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 12 建設(shè)施工、工程監(jiān)理實行外包，拆遷等工作由東環(huán)完成 ?拆遷 ?招投標，落實承發(fā)包 ?辦理開工證 ?三通一平 ?開工建設(shè) ?工程監(jiān)管 ?峻工驗收 監(jiān)理公司根據(jù)監(jiān)理文本，替東環(huán)行使資金、進度、質(zhì)量三位一體的管理；同時，東環(huán)的駐場代表也通過巡視、現(xiàn)場開會、檢查資料進行監(jiān)督觀察 東環(huán)自己完成的工作。但 公司員工年齡偏大 學歷低、專業(yè)人員 少、管理人員偏 多。這些都贏得了良好的商譽，應(yīng)該充分加以利用 東環(huán)從 1994起開發(fā)的“東環(huán)廣場”項目，在當時是北京市東城區(qū)繼“東方廣場”之后的一大重點工程， 屬大型綜合類項目，占地 ，總建筑面積 23萬平方米，占據(jù)幾乎整個東中街，曾榮獲 1994 年首都十佳設(shè)計方案獎、 1998年度“長城杯”、 1999年度“魯班獎”，有可大力開發(fā)的品牌資源 東環(huán)的 5個股東是銀行、房地產(chǎn)公司、建筑公司、裝修工程公司、設(shè)備安裝公司，都與房地產(chǎn)行 業(yè)有直接的關(guān)系，蘊藏非常豐富的公共關(guān)系資源，有待充分挖掘；同時，東環(huán)在房地產(chǎn)業(yè)界多年， 與政府、設(shè)計院所、建材供應(yīng)商、工建公司等業(yè)務(wù)交往頻繁，也積累下了豐富的公共關(guān)系資源 公共關(guān)系 商 譽 品 牌 企業(yè)文化 202