【正文】 春輕軌六合房地產(chǎn)公司通過(guò)招牌掛方式獲取；樓面地價(jià)： 1206元 /平米；預(yù)計(jì)建設(shè)別墅類產(chǎn)品；上市時(shí)間不詳； ? 和記黃埔項(xiàng)目：占地面積 ，總投資 ；預(yù)計(jì)2021年不上市； ? 萬(wàn)科凈月項(xiàng)目：建筑住宅面積 8萬(wàn)平米左右；預(yù)計(jì)為別墅類產(chǎn)品（聯(lián)排、獨(dú)體）；預(yù)計(jì)明年 7月份上市； ? 吉糧花園項(xiàng)目：占地面積 ；建筑面積 ；產(chǎn)品形式為多層、小高層、疊加、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)體別墅；預(yù)計(jì) 2021年 7月份上市。 公務(wù)員： 政府官員，主要是朝陽(yáng)區(qū)與高新區(qū)的各部門領(lǐng)導(dǎo) 專業(yè)職員： 這里說(shuō)的專業(yè)人員包括醫(yī)生、大學(xué)教授、銀行職員、會(huì)計(jì)師、工程師、軍人；這里面大學(xué)教授和銀行職員比例占的比較大。這些人才的共同特點(diǎn)是思想創(chuàng)新、與國(guó)際潮流同步、收入高、不是最富有的人，但是絕對(duì)是成為最富有的人的后備軍，高新區(qū)有他們的加入將會(huì)使整個(gè)區(qū)域成為東北乃至全國(guó)最國(guó)際化的區(qū)域之一。 ? 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)現(xiàn)在網(wǎng)羅了 海外學(xué)人創(chuàng)業(yè)園 、中藥科技園 、計(jì)算機(jī)軟件園 、生物制藥園 ； 這些園區(qū)的形成，使高新區(qū)真正的成為了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) ，同時(shí)也聚斂了 高素質(zhì)、高技能、高收入的各類技術(shù)人才 30萬(wàn)人 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 區(qū)域優(yōu)勢(shì)： —— 國(guó)家重點(diǎn)高校及高科技研究所林立 長(zhǎng)春高新區(qū)是國(guó)內(nèi)著名的高智力密集區(qū)，國(guó)內(nèi)知名的 吉林大學(xué)、長(zhǎng)春光機(jī)學(xué)院等十幾所重點(diǎn)學(xué)府都坐落在區(qū)內(nèi) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 融創(chuàng)上城營(yíng)銷定位及 2021年?duì)I銷推廣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 區(qū)域特質(zhì)決定了樓盤的氣質(zhì)！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 重新認(rèn)識(shí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)！！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 高新區(qū) —— 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 區(qū)域總面積： 49平方公里 區(qū) 域 位置：地處長(zhǎng)春市上風(fēng)向和水源的西南部 區(qū) 域 榮譽(yù)： 是國(guó)家重點(diǎn)先進(jìn)高新區(qū)之一，在全國(guó) 53個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中長(zhǎng)春高新區(qū)排在 前 10名 。海斯等世界 500強(qiáng)企業(yè)已有 10余戶 在長(zhǎng)春高新區(qū)投資建廠，許多國(guó)外企業(yè)因看好高新區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展前景而大幅追加投資。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 國(guó)際知名 企業(yè)員工 長(zhǎng)春市其他 區(qū)域人員 國(guó)內(nèi)知名 企業(yè)員工 未來(lái)高新區(qū)聚集的主流人群 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 結(jié)論 —— 高新區(qū)吸引著哪些人？ 高新區(qū)不但聚集了長(zhǎng)春市其他各區(qū)的精英人才，同時(shí)也吸引了國(guó)內(nèi)乃至國(guó)外的高科技技術(shù)人才。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 企業(yè)員工： 一汽員工、私營(yíng)業(yè)主；其中經(jīng)理級(jí)員工（包括私營(yíng)業(yè)主）能占一半強(qiáng)，其他是利潤(rùn)很豐富的專業(yè)口。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 融創(chuàng)潛在目標(biāo)客戶的定位 融創(chuàng)業(yè)主 潛在目標(biāo)客戶群 —— 與融創(chuàng)業(yè)主有共同自然特征 與共性特征的一群人 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 融創(chuàng)業(yè)主與潛在目標(biāo)客戶群認(rèn)可什么？ 融創(chuàng)業(yè)主與潛在客戶 區(qū)域的國(guó)際性 融創(chuàng)建筑的國(guó)際化風(fēng)格 被國(guó)際認(rèn)可的國(guó)際級(jí)園林景觀 國(guó)際化社區(qū)生活氛圍 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 融創(chuàng)業(yè)主與潛在客戶真正認(rèn)可的是： 與自己有相同國(guó)際標(biāo)簽的鄰居共同生活在國(guó)際化區(qū)域內(nèi)的國(guó)際社區(qū)??！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 全盤銷售任務(wù)及營(yíng)銷費(fèi)用 年度 06 07 08 09 10 合計(jì) 銷售額 3億 4億 6億 5億 1億 19億 營(yíng)銷費(fèi)用 1060 800 1200 800 180 4040 分配原因 市場(chǎng)認(rèn)知度及認(rèn)可度需要再鞏固 長(zhǎng)春市場(chǎng)的成熟度仍然不夠 市場(chǎng)成熟度利好 項(xiàng)目人氣已經(jīng)形成、口碑宣傳渠道代替其他營(yíng)銷渠道 商業(yè)銷售全面啟動(dòng) 配合商業(yè)銷售營(yíng)銷費(fèi)用適度傾斜 區(qū)域成熟 高檔住宅區(qū)形成 尾盤銷售的人員工資支出 少量營(yíng)銷渠道費(fèi)用 ?容積率按 ?均價(jià)按4000元 /平 ?總銷售額約23億 已完成近 4億 ?銷售費(fèi)用剩余 4040萬(wàn)元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021年?duì)I銷推廣節(jié)奏及營(yíng)銷組合 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 知己知彼，百戰(zhàn)不殆！ —— 熟悉競(jìng)品 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021年上市的競(jìng)品項(xiàng)目情況： 正所謂“知己知彼、百戰(zhàn)不殆”，在清楚地認(rèn)識(shí)到我方項(xiàng)目的客觀情況后，還要對(duì) 2021年即將上市的競(jìng)品項(xiàng)目有充分了解。根據(jù)這種情況，建議將本項(xiàng)目產(chǎn)品的上市時(shí)間進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，以避開這段市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)期。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3）競(jìng)品項(xiàng)目上市產(chǎn)品分析： 2021年競(jìng)品項(xiàng)目上市產(chǎn)品類型多層、小高層、疊加別墅、聯(lián)排別墅等均有較大的供應(yīng)量。這樣，可以避免我方項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)的盲目性，使我方產(chǎn)品定價(jià)更貼近市場(chǎng)價(jià)格水平，保證在價(jià)格方面的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 究其原因在于該類產(chǎn)品存在雞肋的特點(diǎn)，產(chǎn)品有優(yōu)勢(shì)；空間良好、垂直交通方便、園區(qū)位置出色等，但是得房率低、總房款高確實(shí)完全制約了其優(yōu)勢(shì)，所以針對(duì)于前期推廣的特點(diǎn)來(lái)看，預(yù)期其完成一個(gè)迅速的銷售周期是較為困難的，所以其產(chǎn)品屬于長(zhǎng)線勻速銷售類型的產(chǎn)品。 ? 二期雙拼產(chǎn)品：該類產(chǎn)品無(wú)需多述，拉升項(xiàng)目檔次的產(chǎn)品，該類產(chǎn)品市場(chǎng)前景極其看好，銷售過(guò)程中把其做為拉升項(xiàng)目利潤(rùn)的產(chǎn)品即可。 0 4 0 5 年聯(lián)排別墅產(chǎn)品銷售分析01020300 . 0 01 0 0 0 . 0 02 0 0 0 . 0 03 0 0 0 . 0 04 0 0 0 . 0 05 0 0 0 . 0 06 0 0 0 . 0 0銷售數(shù)量 銷售均價(jià)銷售數(shù)量 28 7 2 11 6 2 13 4 0 9 11 15 13 6 7 15 4 4 2 銷售均價(jià) 4885. 5177. 5098. 5043. 4377. 5176. 5002. 4362. 0 . 0 0 4938. 4656. 4885. 4773. 4940. 4638. 4838. 4520. 4897. 4842.6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 年份 月份 銷售數(shù)量 銷售額 銷售均價(jià)6 25 21327719. 17 3 8 6 1 . 6 87 9 7845341. 00 3 8 5 3 . 9 28 13 10626305. 00 3 9 1 7 . 2 09 9 8077344. 00 4 0 0 1 . 1 610 2 1847384. 00 3 5 4 1 . 3 611 2 2021000. 00 3 8 0 6 . 9 112 4 3683522. 00 3 3 4 5 . 9 51 0 6 0 6 3 . 0 0 1 1 7 . 3 42 3 2556598. 00 3 6 0 9 . 6 93 8 7237760. 00 3 5 0 9 . 2 34 6 5459980. 00 3 8 3 9 . 0 85 3 3364908. 00 4 0 2 0 . 6 36 5 4551821. 83 3 8 1 0 . 4 07 5 4321572. 00 3 7 7 3 . 3 48 1 1488919. 00 4 6 7 0 . 2 49 5 4520222. 00 3 7 8 9 . 1 810 3 2754141. 00 3 8 0 9 . 9 011 4 3602733. 00 3 7 3 1 . 5 812 6 5254581. 00 3 8 3 5 . 4 0疊加別墅產(chǎn)品月銷售情況04年05年疊加別墅產(chǎn)品 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 0 4 0 5 年疊加別墅產(chǎn)品銷售分析0500 . 0 01 0 0 0 . 0 02 0 0 0 . 0 03 0 0 0 . 0 04 0 0 0 . 0 05 0 0 0 . 0 0銷售數(shù)量 銷售均價(jià)銷售數(shù)量 25 9 13 9 2 2 4 0 3 8 6 3 5 5 1 5 3 4 6 銷售均價(jià) 3 8 6 1 . 6 3 8 5 3 . 9 3 9 1 7 . 2 4 0 0 1 . 1 3 5 4 1 . 3 3 8 0 6 . 9 3 3 4 5 . 9 1 1 7 . 3 4 3 6 0 9 . 6 3 5 0 9 . 2 3 8 3 9 . 0 4 0 2 0 . 6 3 8 1 0 . 4 3 7 7 3 . 3 4 6 7 0 . 2 3 7 8 9 . 1 3 8 0 9 . 9 3 7 3 1 . 5 3 8 3 5 . 46 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月疊加別墅產(chǎn)品開盤均價(jià)為 4235元， 04年銷售均價(jià)為 3761元，05年銷售均價(jià)為