【正文】 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 生長在高新區(qū)的融創(chuàng)上城！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 融創(chuàng)上城的氣質(zhì) 融創(chuàng)上城 位于國際化的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi) 現(xiàn)代歐洲建筑 以人為本、自然、 舒適、和諧 亞洲國際生態(tài)園區(qū) —— 生態(tài)、自然、 和諧、舒適 業(yè)主的入住，外商租賃業(yè)務(wù)的開展 形成了國際化社區(qū)生活氛圍 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 融創(chuàng)上城得到了那些人的認(rèn)可 具有國際化特點(diǎn)的區(qū)域 歐洲現(xiàn)代建筑風(fēng)格 被國際人士認(rèn)可的園區(qū) 融創(chuàng)上城 職業(yè) 收入 愛好 年齡結(jié)構(gòu) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 來自融創(chuàng)上城俱樂部會員的調(diào)查 融創(chuàng)上城俱樂部 融創(chuàng)業(yè)主 50% 業(yè)主的朋友 20% 長春其他高檔消費(fèi)場所會員 20% 外籍會員 10% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 年齡結(jié)構(gòu)分析： 年齡 4050年代 60年代 70年代 80年代 比例 20% 34% 37% 9% 融創(chuàng)上城的業(yè)主分析中，年齡結(jié)構(gòu)在 35—— 45歲之間，而從融創(chuàng)上城俱樂部會員的分析中，同樣是這樣的年齡結(jié)構(gòu)比例；這樣的結(jié)論的原因有兩個，第一是業(yè)主派生出來的客戶與業(yè)主具有 同質(zhì)性 ，他們是一個生活圈子的人；第二是項(xiàng)目的氣質(zhì)吸引了認(rèn)可本項(xiàng)目、認(rèn)可高新區(qū)宏觀發(fā)展的一類人，這些人從后面的分析中將會看出仍然與上城業(yè)主具有 同質(zhì)性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 企業(yè)員工： 一汽員工、私營業(yè)主；其中經(jīng)理級員工（包括私營業(yè)主）能占一半強(qiáng)，其他是利潤很豐富的專業(yè)口。 從其職業(yè)細(xì)分來看，俱樂部會員的職業(yè)是國際上現(xiàn)在比較認(rèn)可的幾大職業(yè)，隨著中國與國際接軌越來越緊密，這些職業(yè)的收入情況也越來越高，同時他們又都是經(jīng)過高等教育的一群人，是社會前進(jìn)的原動力，他們的喜好將決定其所在城市發(fā)展的趨勢，具有代表性，社會學(xué)家稱其為“中產(chǎn)階級” 職業(yè) 企業(yè)員工 公務(wù)員 專業(yè)職員 比例 % 7% % 職業(yè)分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 愛好分析： 健身 旅游 登山 釣魚 攝影 高爾夫 文學(xué) 藝術(shù) 收藏 樂器 長春雖屬省會城市，但是其經(jīng)濟(jì)發(fā)展遠(yuǎn)不如同屬于省會城市的沈陽和哈爾濱，但是長春市民的消費(fèi)與收入比卻在全國位居前幾位；長春人的消費(fèi)與收入比例決定了其消費(fèi)習(xí)慣，收入占中上比例的人群，其消費(fèi)習(xí)慣及愛好與國家一級城市（如北京、上海、深圳）的消費(fèi)習(xí)慣及愛好雷同，喜歡外來文化、喜歡享受、喜歡嘗試新鮮事物，國際化印記越來越明顯。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 融創(chuàng)潛在目標(biāo)客戶的定位 融創(chuàng)業(yè)主 潛在目標(biāo)客戶群 —— 與融創(chuàng)業(yè)主有共同自然特征 與共性特征的一群人 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 融創(chuàng)業(yè)主與潛在目標(biāo)客戶群認(rèn)可什么？ 融創(chuàng)業(yè)主與潛在客戶 區(qū)域的國際性 融創(chuàng)建筑的國際化風(fēng)格 被國際認(rèn)可的國際級園林景觀 國際化社區(qū)生活氛圍 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 融創(chuàng)業(yè)主與潛在客戶真正認(rèn)可的是： 與自己有相同國際標(biāo)簽的鄰居共同生活在國際化區(qū)域內(nèi)的國際社區(qū)??！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 全盤銷售任務(wù)及營銷費(fèi)用 年度 06 07 08 09 10 合計 銷售額 3億 4億 6億 5億 1億 19億 營銷費(fèi)用 1060 800 1200 800 180 4040 分配原因 市場認(rèn)知度及認(rèn)可度需要再鞏固 長春市場的成熟度仍然不夠 市場成熟度利好 項(xiàng)目人氣已經(jīng)形成、口碑宣傳渠道代替其他營銷渠道 商業(yè)銷售全面啟動 配合商業(yè)銷售營銷費(fèi)用適度傾斜 區(qū)域成熟 高檔住宅區(qū)形成 尾盤銷售的人員工資支出 少量營銷渠道費(fèi)用 ?容積率按 ?均價按4000元 /平 ?總銷售額約23億 已完成近 4億 ?銷售費(fèi)用剩余 4040萬元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021年營銷推廣節(jié)奏及營銷組合 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 知己知彼，百戰(zhàn)不殆！ —— 熟悉競品 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021年上市的競品項(xiàng)目情況： 正所謂“知己知彼、百戰(zhàn)不殆”，在清楚地認(rèn)識到我方項(xiàng)目的客觀情況后，還要對 2021年即將上市的競品項(xiàng)目有充分了解。 根據(jù)我們以上初步掌握的 2021年上市的競品項(xiàng)目情況，我們將從競品項(xiàng)目的上市時間、上市面積、上市產(chǎn)品、銷售均價等四個方面，充分結(jié)合本項(xiàng)目的現(xiàn)狀進(jìn)行分析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1）競品項(xiàng)目上市時間分析 ： 由競品項(xiàng)目上市時間可以看出： 2021年競品項(xiàng)目上市的時間大多集中在 7月份，這種上市時間的選擇是根據(jù)長春房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)市場周期所決定的。根據(jù)這種情況，建議將本項(xiàng)目產(chǎn)品的上市時間進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，以避開這段市場激烈競爭期。這樣的市場供應(yīng)量情況將給不溫不火的長春市高端房地產(chǎn)市場帶來激烈的競爭態(tài)勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3）競品項(xiàng)目上市產(chǎn)品分析： 2021年競品項(xiàng)目上市產(chǎn)品類型多層、小高層、疊加別墅、聯(lián)排別墅等均有較大的供應(yīng)量。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 4）競品項(xiàng)目銷售均價分析： 2021年上市的競品項(xiàng)目根據(jù)不同的產(chǎn)品形式采取了相應(yīng)的銷售定價 （下面價格區(qū)間包括同檔次競爭項(xiàng)目及同產(chǎn)品特點(diǎn)的競爭項(xiàng)目）： 小高層產(chǎn)品價格區(qū)間： 2350元 /平米 —— 4500元 /平米； 多層產(chǎn)品價格區(qū)間： 2550元 /平米 —— 3800元 /平米 。這樣，可以避免我方項(xiàng)目產(chǎn)品定價的盲目性，使我方產(chǎn)品定價更貼近市場價格水平，保證在價格方面的市場競爭優(yōu)勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品線細(xì)分： ? 一期剩余產(chǎn)品： 整體屬于剩余產(chǎn)品，產(chǎn)品競爭力較差，戶型沒有優(yōu)勢。 究其原因在于該類產(chǎn)品存在雞肋的特點(diǎn)，產(chǎn)品有優(yōu)勢；空間良好、垂直交通方便、園區(qū)位置出色等，但是得房率低、總房款高確實(shí)完全制約了其優(yōu)勢，所以針對于前期推廣的特點(diǎn)來看，預(yù)期其完成一個迅速的銷售周期是較為困難的，所以其產(chǎn)品屬于長線勻速銷售類型的產(chǎn)品。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 二期疊加產(chǎn)品：該類型的產(chǎn)品，對于一期疊加產(chǎn)品完成了全面的提升，使其產(chǎn)品力全面提高，戶型設(shè)計更加合理，單體面積放小，這些都使其可以成為 2021年迅速銷售的一個特性。 ? 二期雙拼產(chǎn)品：該類產(chǎn)品無需多述，拉升項(xiàng)目檔次的產(chǎn)品，該類產(chǎn)品市場前景極其看好，銷售過程中把其做為拉升項(xiàng)目利潤的產(chǎn)品即可。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 根據(jù)上述關(guān)于產(chǎn)品的分析可以分析出必須在各類產(chǎn)品的上市時間、推盤節(jié)奏、對應(yīng)措施等方面進(jìn)行縝密的工作安排，如何將不同產(chǎn)品進(jìn)行有效的連接從而完成整體的銷售目標(biāo)是我們?nèi)隊I銷工作的重中之重 ! 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價 格 策 略 體 系 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一期產(chǎn)品銷售分析 融創(chuàng)上城一期上市產(chǎn)品 產(chǎn)品類型 開盤均價 面積區(qū)間 聯(lián)排別墅 5115 220㎡ ～ 294㎡ 疊加別墅 4235 209㎡ ～ 289㎡ 其中疊加 B1 4158 209㎡ 平層公寓 2955 118㎡ ～ 169㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 年份 月份 銷售數(shù)量 銷售額 銷售均價6 28 37031760. 32 4 8 8 5 . 8 47 7 9307773. 00 5 1 7 7 . 8 38 2 2473820. 00 5 0 9 8 . 4 59 11 15380032. 57 5 0 4 3 . 3 810 6 6419023. 06 4 3 7 7 . 4 011 2 2511975. 00 5 1 7 6 . 4 512 13 16465017. 00 5 0 0 2 . 8 31 4 4516126. 00 4 3 6 2 . 2 72 0 0 . 0 0 0 . 0 03 9 10194340. 00 4 9 3 8 . 3 84 11 14240451. 00 4 6 5 6 . 7 95 15 19210018. 00 4 8 8 5 . 4 36 13 14539835. 00 4 7 7 3 . 4 27 6 7452756. 00 4 9 4 0 . 1 58 7 8056239. 00 4 6 3 8 . 0 59 15 17790145. 00 4 8 3 8 . 2 410 4 4346358. 00 4 5 2 0 . 1 111 4 5142803. 00 4 8 9 7 . 7 2