【正文】 據(jù)長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)市場(chǎng)周期所決定的。 從其職業(yè)細(xì)分來(lái)看，俱樂(lè)部會(huì)員的職業(yè)是國(guó)際上現(xiàn)在比較認(rèn)可的幾大職業(yè)，隨著中國(guó)與國(guó)際接軌越來(lái)越緊密，這些職業(yè)的收入情況也越來(lái)越高，同時(shí)他們又都是經(jīng)過(guò)高等教育的一群人，是社會(huì)前進(jìn)的原動(dòng)力，他們的喜好將決定其所在城市發(fā)展的趨勢(shì)，具有代表性，社會(huì)學(xué)家稱其為“中產(chǎn)階級(jí)” 職業(yè) 企業(yè)員工 公務(wù)員 專業(yè)職員 比例 % 7% % 職業(yè)分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 愛(ài)好分析： 健身 旅游 登山 釣魚 攝影 高爾夫 文學(xué) 藝術(shù) 收藏 樂(lè)器 長(zhǎng)春雖屬省會(huì)城市，但是其經(jīng)濟(jì)發(fā)展遠(yuǎn)不如同屬于省會(huì)城市的沈陽(yáng)和哈爾濱，但是長(zhǎng)春市民的消費(fèi)與收入比卻在全國(guó)位居前幾位；長(zhǎng)春人的消費(fèi)與收入比例決定了其消費(fèi)習(xí)慣，收入占中上比例的人群，其消費(fèi)習(xí)慣及愛(ài)好與國(guó)家一級(jí)城市（如北京、上海、深圳）的消費(fèi)習(xí)慣及愛(ài)好雷同，喜歡外來(lái)文化、喜歡享受、喜歡嘗試新鮮事物，國(guó)際化印記越來(lái)越明顯。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 生長(zhǎng)在高新區(qū)的融創(chuàng)上城！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 融創(chuàng)上城的氣質(zhì) 融創(chuàng)上城 位于國(guó)際化的高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi) 現(xiàn)代歐洲建筑 以人為本、自然、 舒適、和諧 亞洲國(guó)際生態(tài)園區(qū) —— 生態(tài)、自然、 和諧、舒適 業(yè)主的入住，外商租賃業(yè)務(wù)的開(kāi)展 形成了國(guó)際化社區(qū)生活氛圍 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 融創(chuàng)上城得到了那些人的認(rèn)可 具有國(guó)際化特點(diǎn)的區(qū)域 歐洲現(xiàn)代建筑風(fēng)格 被國(guó)際人士認(rèn)可的園區(qū) 融創(chuàng)上城 職業(yè) 收入 愛(ài)好 年齡結(jié)構(gòu) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 來(lái)自融創(chuàng)上城俱樂(lè)部會(huì)員的調(diào)查 融創(chuàng)上城俱樂(lè)部 融創(chuàng)業(yè)主 50% 業(yè)主的朋友 20% 長(zhǎng)春其他高檔消費(fèi)場(chǎng)所會(huì)員 20% 外籍會(huì)員 10% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 年齡結(jié)構(gòu)分析： 年齡 4050年代 60年代 70年代 80年代 比例 20% 34% 37% 9% 融創(chuàng)上城的業(yè)主分析中，年齡結(jié)構(gòu)在 35—— 45歲之間，而從融創(chuàng)上城俱樂(lè)部會(huì)員的分析中，同樣是這樣的年齡結(jié)構(gòu)比例；這樣的結(jié)論的原因有兩個(gè)，第一是業(yè)主派生出來(lái)的客戶與業(yè)主具有 同質(zhì)性 ，他們是一個(gè)生活圈子的人；第二是項(xiàng)目的氣質(zhì)吸引了認(rèn)可本項(xiàng)目、認(rèn)可高新區(qū)宏觀發(fā)展的一類人，這些人從后面的分析中將會(huì)看出仍然與上城業(yè)主具有 同質(zhì)性。 中國(guó)科學(xué)院長(zhǎng)春分院、長(zhǎng)春光機(jī)所、長(zhǎng)春應(yīng)化所等 39所國(guó)家 、省（部）屬科研機(jī)構(gòu)也都集中在長(zhǎng)春高新區(qū)，擁有各類人才 20萬(wàn)人。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 區(qū)域優(yōu)勢(shì)： —— 高新技術(shù)企業(yè)云集 ? 優(yōu)良的環(huán)境、創(chuàng)新的氛圍、產(chǎn)業(yè)的特色和廣闊的發(fā)展空間，不僅吸引中軟公司、修正藥業(yè)、清華同方 等國(guó)內(nèi)知名企業(yè)紛至沓來(lái)，而且，也吸引了 美、日、韓、德等近 30個(gè)國(guó)家 和地區(qū)的外商紛紛入?yún)^(qū)投資，發(fā)展“三資”企業(yè)累計(jì)達(dá) 360戶 ，項(xiàng)目投資累計(jì)達(dá) 14億美元。 沃爾瑪、德國(guó)漢高有限責(zé)任公司、世界第二大汽車零部件企業(yè)、美國(guó)凱爾 豐富的人才資源為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的智力支持和人才保障。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 家庭收入分析 家庭年收入 15萬(wàn) — 30萬(wàn) 30萬(wàn) — 50萬(wàn) 50萬(wàn)以上 比例 58% 26% 16% 從家庭收入看，融創(chuàng)上城俱樂(lè)部會(huì)員多數(shù)屬于長(zhǎng)春市民收入的中上水平，部分是上等水平，因此他們能夠購(gòu)買融創(chuàng)上城 —— 長(zhǎng)春最貴的房子之一，有著這樣收入的群體，其購(gòu)買習(xí)慣是品質(zhì)至上，同時(shí)他們消費(fèi)理性，選擇性價(jià)比高的商品；另外從其收入比例來(lái)看， 80萬(wàn)總價(jià)以下的房地產(chǎn)產(chǎn)品將是其需求的重點(diǎn)，我們的項(xiàng)目現(xiàn)在聚集的是家庭年收入在 30萬(wàn)以上的人群，未來(lái)若要吸引比例占多數(shù)、同時(shí)認(rèn)可本區(qū)域、認(rèn)可本樓盤、具備 同質(zhì)性 的客戶進(jìn)駐園區(qū)， 在三、四期產(chǎn)品上考慮總價(jià)及面積功能的控制 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 結(jié)論： —— 融創(chuàng)業(yè)主特征 ?年齡： 35—— 45歲 ?家庭結(jié)構(gòu)：三口之家為主 ?職業(yè)：國(guó)際上被看好的 幾大職業(yè) （高科技工程師、教育、 醫(yī)生、律師、企業(yè)經(jīng)理 公務(wù)員） ?收入：家庭年收入 15萬(wàn)以上 ?區(qū)域：高新區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、 一汽區(qū)為主 自然特征 共性特征 ?消費(fèi)習(xí)慣：品質(zhì)至上、選擇 性價(jià)比高的商品、重視服務(wù) ?業(yè)余愛(ài)好：中產(chǎn)階級(jí)的愛(ài)好 （健身、釣魚、自駕游、 旅游、高爾夫、攝影、藝術(shù)） ?喜好分析：喜歡接受新鮮事 物，融中西文化為一體，自 成一系，個(gè)性鮮明。 在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)，會(huì)有大量的競(jìng)品項(xiàng)目在市場(chǎng)上集中供應(yīng)，從而加劇了市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。 本項(xiàng)目銷售的整體市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)激烈，面臨這樣的市場(chǎng)環(huán)境，在推盤思路上必須結(jié)合自身的產(chǎn)品線特點(diǎn)作出相應(yīng)的工作調(diào)整，如何把握好本項(xiàng)目產(chǎn)品的上市節(jié)奏成為全年?duì)I銷推廣工作的關(guān)鍵。 疊加別墅產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間： 4200元 /平米 —— 4500元 /平米； 聯(lián)排別墅產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間： 5000元 /平米 —— 5500元 /平米； 雙拼別墅產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間： 7000元 /平米左右； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 根據(jù)以上的競(jìng)品項(xiàng)目的不同產(chǎn)品銷售定價(jià)情況，可以對(duì)我方項(xiàng)目不同產(chǎn)品的定價(jià)策略提供一定的參考依據(jù)，然后充分結(jié)合我方項(xiàng)目的成本構(gòu)成，制定出相應(yīng)的產(chǎn)品價(jià)格。 ? 二期六層電梯產(chǎn)品：該類產(chǎn)品截止至目前已經(jīng)有過(guò)一個(gè)產(chǎn)品的市場(chǎng)推廣周期，但是效果甚微。 ? 二期聯(lián)排產(chǎn)品：該類產(chǎn)品與二期疊加產(chǎn)品一樣，產(chǎn)品力全面提高，全面繼承了一期聯(lián)排產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，這些也都使其可以成為 2021年迅速銷售的一個(gè)特性。從以上圖表可以看出，自 05年 3月開(kāi)始銷售情況持續(xù)穩(wěn)定均在 10套左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 年份 月份 銷售數(shù)量 銷售額 銷售均價(jià)6 35 15696379. 11 2 8 4 1 . 8 87 13 6138820. 00 2 9 3 8 . 7 18 9 4196525. 00 2 8 1 8 . 7 79 19 8495732. 00 2 8 5 5 . 3 010 13 5900228. 00 2 9 2 8 . 3 311 6 2554489. 00 2 8 9 4 . 1 512 6 2504812. 00 2 9 6 5 . 7 51 4 1875138. 00 3 1 1 5 . 8 82 2 8 3 9 1 7 8 . 0 0 2 9 2 6 . 1 13 13 5611134. 00 3 0 7 1 . 5 84 6 2759864. 00 3 0 1 7 . 5 65 12 5462021. 00 2 9 7 7 . 2 06 13 5199195. 00 2 8 8 9 . 6 07 12 5213727. 00 3 0 1 2 . 7 08 5 2317009. 00 2 9 9 3 . 0 59 7 3372690. 00 3 1 5 7 . 4 210 6 2642953. 00 2 8 8 7 . 7 211 4 1600166. 00 2 8 7 5 . 0 012 0 ( 5 0 7 3 8 . 0 0 ) 3 5 5 5 . 5 705年平層公寓產(chǎn)品月銷售情況04年平層公寓產(chǎn)品 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 0 4 0 5 年平層公寓產(chǎn)品銷售分析0500 . 0 01 0 0 0 . 0 02 0 0 0 . 0 03 0 0 0 . 0 04 0 0 0 . 0 0銷售數(shù)量 銷售均價(jià)銷售數(shù)量 35 13 9 19 13 6 6 4 2 13 6 12 13 12 5 7 6 4 0 銷售均價(jià) 2 8 4 1 . 8 2 9 3 8 . 7 2 8 1 8 . 7 2 8 5 5 . 3 2 9 2 8 . 3 2 8 9 4 . 1 2 9 6 5 . 7 3 1 1 5 . 8 2 9 2 6 . 1 3 0 7 1 . 5 3 0 1 7 . 5 2 9 7 7 . 2 2 8 8 9 . 6 3 0 1 2 . 7 2 9 9 3 . 0 3 1 5 7 . 4 2 8 8 7 . 7 2 8 7 5 . 0 3 5 5 5 . 56 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月平層公寓產(chǎn)品開(kāi)盤均價(jià)為 2955元， 04年銷售均價(jià)為 2891元，05年銷售均價(jià)為 3039元，上漲 %，月均銷售 10套左右。 平層公寓：該產(chǎn)品一直為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力產(chǎn)品線，一期均價(jià)為 2900元左右，按規(guī)律增長(zhǎng) 06年價(jià)格應(yīng)在 3100~3200元 /㎡ ，由于我司 06年不推出該產(chǎn)品，在 07年上市時(shí) ， 該產(chǎn)品價(jià)格按規(guī)律增長(zhǎng)應(yīng)達(dá)到 34003500元 /㎡ 。 5月炒作世界杯，引出德式建筑的內(nèi)涵，延續(xù)一直以