【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 融創(chuàng)上城營銷定位及 2021年?duì)I銷推廣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 區(qū)域特質(zhì)決定了樓盤的氣質(zhì)！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 重新認(rèn)識高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)??！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 高新區(qū) —— 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 區(qū)域總面積： 49平方公里 區(qū) 域 位置：地處長春市上風(fēng)向和水源的西南部 區(qū) 域 榮譽(yù)： 是國家重點(diǎn)先進(jìn)高新區(qū)之一，在全國 53個國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中長春高新區(qū)排在 前 10名 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 區(qū)域優(yōu)勢： —— 高新技術(shù)企業(yè)云集 ? 優(yōu)良的環(huán)境、創(chuàng)新的氛圍、產(chǎn)業(yè)的特色和廣闊的發(fā)展空間，不僅吸引中軟公司、修正藥業(yè)、清華同方 等國內(nèi)知名企業(yè)紛至沓來，而且，也吸引了 美、日、韓、德等近 30個國家 和地區(qū)的外商紛紛入?yún)^(qū)投資，發(fā)展“三資”企業(yè)累計(jì)達(dá) 360戶 ，項(xiàng)目投資累計(jì)達(dá) 14億美元。 沃爾瑪、德國漢高有限責(zé)任公司、世界第二大汽車零部件企業(yè)、美國凱爾 海斯等世界 500強(qiáng)企業(yè)已有 10余戶 在長春高新區(qū)投資建廠，許多國外企業(yè)因看好高新區(qū)長遠(yuǎn)的發(fā)展前景而大幅追加投資。 ? 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)現(xiàn)在網(wǎng)羅了 海外學(xué)人創(chuàng)業(yè)園 、中藥科技園 、計(jì)算機(jī)軟件園 、生物制藥園 ； 這些園區(qū)的形成，使高新區(qū)真正的成為了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) ，同時也聚斂了 高素質(zhì)、高技能、高收入的各類技術(shù)人才 30萬人 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 區(qū)域優(yōu)勢： —— 國家重點(diǎn)高校及高科技研究所林立 長春高新區(qū)是國內(nèi)著名的高智力密集區(qū)，國內(nèi)知名的 吉林大學(xué)、長春光機(jī)學(xué)院等十幾所重點(diǎn)學(xué)府都坐落在區(qū)內(nèi) 。 中國科學(xué)院長春分院、長春光機(jī)所、長春應(yīng)化所等 39所國家 、?。ú浚倏蒲袡C(jī)構(gòu)也都集中在長春高新區(qū)，擁有各類人才 20萬人。 豐富的人才資源為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的智力支持和人才保障。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 國際知名 企業(yè)員工 長春市其他 區(qū)域人員 國內(nèi)知名 企業(yè)員工 未來高新區(qū)聚集的主流人群 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 結(jié)論 —— 高新區(qū)吸引著哪些人？ 高新區(qū)不但聚集了長春市其他各區(qū)的精英人才，同時也吸引了國內(nèi)乃至國外的高科技技術(shù)人才。這些人才的共同特點(diǎn)是思想創(chuàng)新、與國際潮流同步、收入高、不是最富有的人，但是絕對是成為最富有的人的后備軍，高新區(qū)有他們的加入將會使整個區(qū)域成為東北乃至全國最國際化的區(qū)域之一。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 生長在高新區(qū)的融創(chuàng)上城！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 融創(chuàng)上城的氣質(zhì) 融創(chuàng)上城 位于國際化的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi) 現(xiàn)代歐洲建筑 以人為本、自然、 舒適、和諧 亞洲國際生態(tài)園區(qū) —— 生態(tài)、自然、 和諧、舒適 業(yè)主的入住，外商租賃業(yè)務(wù)的開展 形成了國際化社區(qū)生活氛圍 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 融創(chuàng)上城得到了那些人的認(rèn)可 具有國際化特點(diǎn)的區(qū)域 歐洲現(xiàn)代建筑風(fēng)格 被國際人士認(rèn)可的園區(qū) 融創(chuàng)上城 職業(yè) 收入 愛好 年齡結(jié)構(gòu) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 來自融創(chuàng)上城俱樂部會員的調(diào)查 融創(chuàng)上城俱樂部 融創(chuàng)業(yè)主 50% 業(yè)主的朋友 20% 長春其他高檔消費(fèi)場所會員 20% 外籍會員 10% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 年齡結(jié)構(gòu)分析： 年齡 4050年代 60年代 70年代 80年代 比例 20% 34% 37% 9% 融創(chuàng)上城的業(yè)主分析中，年齡結(jié)構(gòu)在 35—— 45歲之間，而從融創(chuàng)上城俱樂部會員的分析中，同樣是這樣的年齡結(jié)構(gòu)比例；這樣的結(jié)論的原因有兩個，第一是業(yè)主派生出來的客戶與業(yè)主具有 同質(zhì)性 ，他們是一個生活圈子的人；第二是項(xiàng)目的氣質(zhì)吸引了認(rèn)可本項(xiàng)目、認(rèn)可高新區(qū)宏觀發(fā)展的一類人，這些人從后面的分析中將會看出仍然與上城業(yè)主具有 同質(zhì)性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 家庭收入分析 家庭年收入 15萬 — 30萬 30萬 — 50萬 50萬以上 比例 58% 26% 16% 從家庭收入看，融創(chuàng)上城俱樂部會員多數(shù)屬于長春市民收入的中上水平，部分是上等水平，因此他們能夠購買融創(chuàng)上城 —— 長春最貴的房子之一，有著這樣收入的群體，其購買習(xí)慣是品質(zhì)至上，同時他們消費(fèi)理性，選擇性價比高的商品；另外從其收入比例來看， 80萬總價以下的房地產(chǎn)產(chǎn)品將是其需求的重點(diǎn)，我們的項(xiàng)目現(xiàn)在聚集的是家庭年收入在 30萬以上的人群，未來若要吸引比例占多數(shù)、同時認(rèn)可本區(qū)域、認(rèn)可本樓盤、具備 同質(zhì)性 的客戶進(jìn)駐園區(qū)， 在三、四期產(chǎn)品上考慮總價及面積功能的控制 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 企業(yè)員工： 一汽員工、私營業(yè)主；其中經(jīng)理級員工（包括私營業(yè)主）能占一半強(qiáng)，其他是利潤很豐富的專業(yè)口。 公務(wù)員： 政府官員，主要是朝陽區(qū)與高新區(qū)的各部門領(lǐng)導(dǎo) 專業(yè)職員： 這里說的專業(yè)人員包括醫(yī)生、大學(xué)教授、銀行職員、會計(jì)師、工程師、軍人；這里面大學(xué)教授和銀行職員比例占的比較大。 從其職業(yè)細(xì)分來看，俱樂部會員的職業(yè)是國際上現(xiàn)在比較認(rèn)可的幾大職業(yè)，隨著中國與國際接軌越來越緊密，這些職業(yè)的收入情況也越來越高，同時他們又都是經(jīng)過高等教育的一群人，是社會前進(jìn)的原動力，他們的喜好將決定其所在城市發(fā)展的趨勢，具有代表性，社會學(xué)家稱其為“中產(chǎn)階級” 職業(yè) 企業(yè)員工 公務(wù)員 專業(yè)職員 比例 % 7% % 職業(yè)分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 愛好分析： 健身 旅游 登山 釣魚 攝影 高爾夫 文學(xué) 藝術(shù) 收藏 樂器 長春雖屬省會城市，但是其經(jīng)濟(jì)發(fā)展遠(yuǎn)不如同屬于省會城市的沈陽和哈爾濱，但是長春市民的消費(fèi)與收入比卻在全國位居前幾位；長春人的消費(fèi)與收入比例決定了其消費(fèi)習(xí)慣，收入占中上比例的人群，其消費(fèi)習(xí)慣及愛好與國家一級城市（如北京、上海、深圳）的消費(fèi)習(xí)慣及愛好雷同，喜歡外來文化、喜歡享受、喜歡嘗試新鮮事物，國際化印記越來越明顯。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 結(jié)論： —— 融創(chuàng)業(yè)主特征 ?年齡： 35—— 45歲 ?家庭結(jié)構(gòu)：三口之家為主 ?職業(yè)：國際上被看好的 幾大職業(yè) （高科技工程師、教育、 醫(yī)生、律師、企業(yè)經(jīng)理 公務(wù)員） ?收入：家庭年收入 15萬以上 ?區(qū)域：高新區(qū)、朝陽區(qū)、 一汽區(qū)為主 自然特征 共性特征 ?消費(fèi)習(xí)慣：品質(zhì)至上、選擇 性價比高的商品、重視服務(wù) ?業(yè)余愛好：中產(chǎn)階級的愛好 （健身、釣魚、自駕游、 旅游、高爾夫、攝影、藝術(shù)） ?喜好分析：喜歡接受新鮮事 物，融中西文化為一體，自 成一系，個性鮮明。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 融創(chuàng)潛在目標(biāo)客戶的定位 融創(chuàng)業(yè)主 潛在目標(biāo)客戶群 —— 與融創(chuàng)業(yè)主有共同自然特征 與共性特征的一群人 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 融創(chuàng)業(yè)主與潛在目標(biāo)客戶群認(rèn)可什么？ 融創(chuàng)業(yè)主與潛在客戶 區(qū)域的國際性 融創(chuàng)建筑的國際化風(fēng)格 被國際認(rèn)可的國際級園林景觀 國際化社區(qū)生活氛圍 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 融創(chuàng)業(yè)主與潛在客戶真正認(rèn)可的是： 與自己有相同國際標(biāo)簽的鄰居共同生活在國際化區(qū)域內(nèi)的國際社區(qū)！！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 全盤銷售任務(wù)及營銷費(fèi)用 年度 06 07 08 09 10 合計(jì) 銷售額 3億 4億 6億 5億 1億 19億 營銷費(fèi)用 1060 800 1200 800 180 4040 分配原因 市場認(rèn)知度及認(rèn)可度需要再鞏固 長春市場的成熟度仍然不夠 市場成熟度利好 項(xiàng)目人氣已經(jīng)形成、口碑宣傳渠道代替其他營銷渠道 商業(yè)銷售全面啟動 配合商業(yè)銷售營銷費(fèi)用適度傾斜 區(qū)域成熟 高檔住宅區(qū)形成 尾盤銷售的人員工資支出 少量營銷渠道費(fèi)用 ?容積率按 ?均價按4000元 /平 ?總銷售額約23億 已完成近 4億 ?銷售費(fèi)用剩余 4040萬元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021年?duì)I銷推廣節(jié)奏及營銷組合 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 知己知彼，百戰(zhàn)不殆！ —— 熟悉競品 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021年上市的競品項(xiàng)目情況： 正所謂“知己知彼、百戰(zhàn)不殆”，在清楚地認(rèn)識到我方項(xiàng)目的客觀情況后，還要對 2021年即將上市的競品項(xiàng)目有充分了解。 以下是對我方項(xiàng)目構(gòu)成直接競爭威脅的競品項(xiàng)目的一些預(yù)計(jì)情況