【正文】 、提示、打印正確可靠。 [消防報(bào)警 ] ? 消火栓泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報(bào)警聯(lián)動(dòng)。 ? 送、排風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，潤滑良好。 ? 管道內(nèi)水壓恒定，器件齊全、正確。 ? 噴淋系統(tǒng)每月做一次末端放水試驗(yàn)。 ? 噴淋泵運(yùn)行平穩(wěn)、潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象。 ? 戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活。 ? 啟動(dòng)報(bào)警按鈕完好、性能可靠。 ? 電氣控制和各元件齊全，正?？煽浚阅芡旰?。 ? 溫控裝置能在設(shè)定范圍內(nèi)自動(dòng)調(diào)節(jié)水溫。 [熱水爐 ] ? 加熱爐運(yùn)行平常（加熱量、出水量等）主要參數(shù)符合出廠要求。 [水處理設(shè)備 ] ? 各水過濾器運(yùn)行正常，經(jīng)處理水質(zhì)符合衛(wèi)生防疫標(biāo)準(zhǔn)。 ? 各進(jìn)出閥門啟閉活絡(luò)有效，無滲漏。 ? 各水泵運(yùn)行平穩(wěn)，無震動(dòng)，無異常聲，潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象。 ? 運(yùn)行管理制度。 ? 監(jiān)視設(shè)備完好，運(yùn)行正常。 ? 急停檢修開關(guān)有效。 ? 電梯控制和內(nèi)接線符合要求，無臨時(shí)跳線。 ? 應(yīng)急備用電源能自動(dòng)切換。 做成功物業(yè)管理人！ 』 ? 運(yùn)行時(shí)靴襯與導(dǎo)軌無異常聲，滑動(dòng)平穩(wěn)。 ? 急停開關(guān)完好，性能可靠有效。 [安全系統(tǒng) ] ? 安全鉗齊全 ，性能靈活可靠。 ? 應(yīng)急對(duì)講完好可靠。 ? 制動(dòng)器完好、可靠。 電梯設(shè)備 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ? 接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻。 ? 倉庫照明燈具和可燃物之間的距離是否符合要求。 [照明設(shè)備 ] ? 燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊。 做成功物業(yè)管理人！ 』 ? 閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好。 ? 二次接線與電器或端子排的連接應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全。 ? 隔離開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)和熔斷器與電線連接應(yīng)緊密。 ? 各接線端子緊固是否良好。 ? 分接開關(guān)檔位是否與電源相符。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門； f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門； h. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件； i. 協(xié)助設(shè)備主管做好分承包方的評(píng)審、評(píng)價(jià)和初選工作。 ? 保安人員 a. 負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時(shí)巡視周界報(bào)警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對(duì)講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄《監(jiān)控、對(duì)講設(shè)備巡視記錄表》； b. 發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)報(bào)告保安主管、設(shè)備主管。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門； f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)設(shè)備主管審核后，交公司主管部門。 ? 維修保養(yǎng) a. 弱電操作維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工 作； b. 設(shè)備機(jī)房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在弱電領(lǐng)班協(xié)同下排『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ? 給排水領(lǐng)班 a. 負(fù)責(zé) 設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門； f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)設(shè)備主管審核后，交公司主管部門； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！ 』 包方電梯維保人員并報(bào)告設(shè)備主管，督促維修保養(yǎng)； b. 負(fù)責(zé)電源部分的維修保養(yǎng)及運(yùn)行操作。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門； f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維 修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)設(shè)備主管審核后，交公司主管部門； h. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。 做成功物業(yè)管理人！ 』 ? 電工 a. 每日一次按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設(shè)備，并 記錄《配電房巡視記錄表》； b. 配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。 做成功物業(yè)管理人！ 』 4 客戶征詢、評(píng)議統(tǒng)計(jì) ? 客戶評(píng)議表的發(fā)放與回收 a. 服務(wù)中心每半年按公司規(guī)定的“客戶評(píng)議表”樣式及要求發(fā)放； b. 服務(wù)中心在發(fā)放“客戶評(píng)議表”時(shí)應(yīng)寫明發(fā)放時(shí)間（一般為每年六月和十二中旬）、發(fā)放對(duì)象，落實(shí)發(fā)放人和回收人及回收時(shí)間（以發(fā)放日起算半月內(nèi)），并做好相關(guān)記錄； c. 服務(wù)中心在每年七月 5 日及一月 5 日前把前半年“客戶評(píng)議表匯總分析”及“客 戶評(píng)議表”原件（十天內(nèi)返還服務(wù)中心保存）交公司物業(yè)管理處。 做成功物業(yè)管理人！ 』 ? 日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量控制 a. 客戶服務(wù)部主管應(yīng)多途徑與客戶保持溝通，經(jīng)常走訪客戶聽取意見，及時(shí)提供各類服務(wù)，滿足合理要求； b. 現(xiàn)場(chǎng)管理員要做好清潔、綠化、安保和停車工作巡檢，保證服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理的宗旨是為客戶提供服務(wù)，物業(yè)公司通過有效的服務(wù)來保證客戶的需求樹 立企業(yè)的形象，同時(shí)通過服務(wù)獲得一定的經(jīng)濟(jì)效益。 熟練掌握各種電氣設(shè)備性能、供電線路及實(shí)際操作維修技術(shù)，保證準(zhǔn)確及時(shí)完成任務(wù)。 要按照空調(diào)設(shè)備啟停流程操作，準(zhǔn)確地開啟關(guān)閉和運(yùn)行，確保服務(wù)區(qū)域空氣舒適。 做成功物業(yè)管理人！ 』 工程管理人員職責(zé) 保證物業(yè)管理范圍內(nèi)所有設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行、降低損耗，使設(shè)備維修率為零。 認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)知識(shí)，不斷提高管理水平。 做好花草樹木病蟲害的防治工作。 科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)綠化面積，選好合適的樹種和草皮。 嚴(yán)格落實(shí)“三查”制度，即員工自查、代班主管巡查、管理處經(jīng)理抽查。 按規(guī)定關(guān)閉不必要的能源開關(guān)、保證所屬樓層洗手間、開水間、地面潔具、熱水器、洗手盆、門面、隔板門、磁磚、廁紙盒、天花出風(fēng)口不留灰塵、污漬、無異味。 負(fù)責(zé)所屬崗位全部公共走廊、電梯、候梯間、公共洗手間、開水間、樓梯扶手及工作區(qū)的清潔衛(wèi)生，保證地面無雜物，無煙頭紙屑。 對(duì)重點(diǎn)部位要多次巡查、每次都要有記錄，遇到問題要果斷處理、發(fā)現(xiàn)可疑人員要嚴(yán)格查問，已發(fā)生的事故要采取措施保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)。 值班人員每時(shí)每刻都要保持高度的警惕性，不得擅離職守做到“有警必報(bào)”。 對(duì)來訪人員、車輛要認(rèn)真記錄登記，嚴(yán)防事故，固定崗位巡邏崗相結(jié)合，堅(jiān)持二十四小時(shí)執(zhí)勤，以確保設(shè)施、人員、目標(biāo)的安全。 負(fù)責(zé)校園各辦公室飲用水、報(bào)紙、信函的發(fā)送傳遞。 積極參與處理如：跑水、火警、電梯失控、斷電等緊急事件。 管理員（客服人員）崗位職責(zé) 巡視檢查校園區(qū)域內(nèi)外清潔狀況、發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)溝通解決，『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 及時(shí)處理各客戶探訪者的投訴及詢問。 認(rèn)真做好檢查、督促員工執(zhí)行崗位責(zé)任制。 1完成上級(jí)交辦的其它工作任務(wù)。 加強(qiáng)對(duì)員工的安全知識(shí)和安全意識(shí)教育，確保所有員工都能執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。 搞好業(yè)主和其他部門的協(xié)調(diào)工作，不斷提高整個(gè)部門服務(wù)質(zhì)量。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 校園文化 借助裕鴻物業(yè)管理公司的宣傳優(yōu)勢(shì)，協(xié)助商丘師范學(xué)院宣傳部做好商丘師范學(xué)院的宣傳工作。 做成功物業(yè)管理人！ 』 二、超值服務(wù) 為全體大學(xué)生無償聯(lián)系家教業(yè)務(wù)。 建立“三?；狈?wù)體系和相應(yīng)的制度。 公司的每一級(jí)部門和每一位員工兢兢業(yè)業(yè)地履行職責(zé)，按照工作標(biāo)準(zhǔn)完成各自工作，使得我們的莊嚴(yán)承諾有了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 ② 服務(wù)中心 實(shí)施全員量化考核制，由考核者對(duì)下屬員工按量化考核標(biāo)準(zhǔn)每月考評(píng)一次，以決定下屬人員的工資、獎(jiǎng)金發(fā)放意見。 做成功物業(yè)管理人！ 』 三、人員管理 人員管理的原則 ①商丘師范學(xué)院服務(wù)中心以政府的有關(guān)法律、法規(guī)，公司的各項(xiàng)規(guī)章制度、 ISO9001 質(zhì)量體系認(rèn)證、員工手冊(cè)行為員工作為規(guī)范和考核的標(biāo)準(zhǔn)。 做成功物業(yè)管理人！ 』 A、本崗位業(yè)務(wù)技能，技術(shù)提高性學(xué)習(xí)； B、相關(guān)崗位業(yè)務(wù)概要，技能培訓(xùn)； C、了解相關(guān)法律法規(guī)。 ②方式 開展全員培訓(xùn)，分層次、分類別、分階段實(shí)施，內(nèi)培外培、自學(xué)形式相結(jié)合。不斷吸收和更新管理思想，適應(yīng)現(xiàn)代化的發(fā)展，從而滿足大學(xué)校園管理和服務(wù)的最高要求。 做成功物業(yè)管理人！ 』 二、工作計(jì)劃 服務(wù)中心工作流程 工作流程的目的是促進(jìn)組織活動(dòng)的方向左右組織的行 動(dòng)。 做成功物業(yè)管理人！ 』 管理方式、工作計(jì)劃和物質(zhì)裝備 一、管理方式 裕鴻物業(yè)在商丘師范學(xué)院的全方位服務(wù)中，充分發(fā)揮裕鴻物業(yè)的技術(shù)優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，吸收國際最先進(jìn)的物業(yè)管理思想，結(jié)合 中原大地獨(dú)特的人文特點(diǎn)，制定商丘師范學(xué)院管理體系，成立裕鴻物業(yè)管理公司商丘師范學(xué)院物業(yè)服務(wù)中心。超值服務(wù) 精益求精 “ 做到更好、追求最好 ”是裕鴻物業(yè)人管理服務(wù)商丘師范學(xué)院的基礎(chǔ)理念 做成功物業(yè)管理人！ 』 位，裕鴻物業(yè)決定率先在物業(yè)管理中導(dǎo)入 ISO14000 國際環(huán)保質(zhì)量體系，并配合校園文化的開展，引導(dǎo)師生形成環(huán)保價(jià)值觀和綠色家園的行為規(guī)范。堅(jiān)持微利原則，推出“超 值服務(wù)”系列舉措。分三期統(tǒng)一規(guī)劃，人、財(cái)、物分步到位。管理處在管理方式上將專業(yè)化管理職能與分區(qū)管理相結(jié)合。 人員類型 做成功物業(yè)管理人！ 』 商丘師范學(xué)院的物業(yè)特性和管理 為了服務(wù)好商丘師范學(xué)院，裕鴻物業(yè)公司進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)考察、調(diào)研，對(duì)其環(huán)境和物業(yè)做了直觀了解。 公司將在今后的發(fā)展中，堅(jiān)持上述理念，積極進(jìn)取，開拓創(chuàng)新，爭創(chuàng)全國一流的物業(yè)管理公司。 做成功物業(yè)管理人！ 』 河南物業(yè)管理有限公司簡介 裕鴻物業(yè)管理有限公司是在河南省鄭州市工商管理局正式注冊(cè)專業(yè)物業(yè)管理有限公司，公司現(xiàn)有管理人員 150 余人，其中管理人員 90%達(dá)到中級(jí)以上職稱或大專以上文化程度， 員工持證上崗率達(dá) 100%。 做成功物業(yè)管理人！ 』 裕鴻物業(yè) 服務(wù)親切 商丘師范學(xué)院 物 業(yè) 管 理 方 案 河南裕鴻物業(yè)管理有限公司 二 ○○ 八年七月 日 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?公司目標(biāo)是“憑專業(yè)創(chuàng)造品牌、用真情贏取客戶，借誠信占有市場(chǎng)、靠拼搏創(chuàng)建未來”，公司的經(jīng)營方針是“客戶至上、綜合服務(wù)、用心經(jīng)營”，公司倡導(dǎo)的服務(wù)理念是“做到更好、追求最好”。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?師范學(xué)院是集教 學(xué)樓、住宿和公寓等綜合性物業(yè)，是典型的學(xué)校物業(yè)，是商丘市高等師范學(xué)城，規(guī)劃上具有園林化的鮮明特點(diǎn)，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)有不同于其它住宅區(qū)、工廠等物業(yè)，具有現(xiàn)代化程度較高的要求。商丘師范學(xué)院學(xué)院率先進(jìn)行垃圾分類和園林化設(shè)計(jì)，管理者要有按照 ISO14000 國際環(huán)保質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理的能力。 做成功物業(yè)管理人！ 』 因此，商丘師范學(xué)院的管理與服務(wù)，必須探索科技實(shí)力和品牌結(jié)合的全新服務(wù)模式 。 做成功物業(yè)管理人！ 』 裕鴻物業(yè)管理服務(wù)商丘師范學(xué)院的總體設(shè)想 針對(duì)商丘師范學(xué)院區(qū)域大特殊性及問題的策劃 針對(duì)校園內(nèi)大部分是學(xué)生的特殊性及其問題的策劃 針對(duì)商丘師范學(xué)院“園林化、花園式”這一特殊性，導(dǎo)入 ISO14000國際環(huán)保質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 園林化的基礎(chǔ)在于環(huán)保意識(shí)、環(huán)保制度、環(huán)保文化的系統(tǒng)定『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?“百年承諾 三專（化）服務(wù) 服務(wù)師生 ” 做成功物業(yè)管理人！ 』 優(yōu)化資源 打造品牌 規(guī)模經(jīng)營 裕鴻物業(yè)服務(wù)商丘師 范學(xué)院的基本模式 “三?；▽＜?、專業(yè)、專門）校園服務(wù)” ―――技術(shù)專家的基礎(chǔ)性服務(wù) ―――市場(chǎng)化的專業(yè)社區(qū)服務(wù) ―――品牌化的專門個(gè)性服務(wù) 發(fā)揮裕鴻物業(yè)的技術(shù)和資源優(yōu)勢(shì)，由技術(shù)專家提供的物業(yè)專項(xiàng)基礎(chǔ)性服務(wù) 充分利用公司及社會(huì)資源，提供社會(huì)化的專業(yè)校園服務(wù) 適應(yīng)大學(xué)發(fā)展和消費(fèi)細(xì)分的市場(chǎng)趨勢(shì)，提供品牌化的專門個(gè)性服務(wù) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！ 』 服務(wù)中心組織構(gòu)架圖 中心經(jīng)理 中心副經(jīng)理 工程部 保潔綠化部 保安部 客戶服務(wù)部 工作人員 保安人員 保潔人員 綠化人員 工程人員 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！ 』 按所有物業(yè)情況預(yù)算裝備 管理