房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本政策-全文預(yù)覽
【正文】 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的開(kāi)發(fā)商，在項(xiàng)目上的投資額達(dá)到或超過(guò)總投資額的 25%時(shí)，該土地就可以轉(zhuǎn)讓。一些特殊的加工企業(yè)、污染企業(yè)、擾民企業(yè)的搬遷改造涉及很復(fù)雜的因素和成本，如勞動(dòng)力的安置、搬遷地的選擇等，這些問(wèn)題難以作為土地招標(biāo)的條件，所以通常也采用協(xié)議出讓的方式。 （ 3）危舊房拆遷改造，也就是我們常說(shuō)的“危改”。2021年 8月 31日之后，協(xié)議取得項(xiàng)目主要指以下幾種情況： （ 1）工業(yè)用地或科技園區(qū)用地；土地利用者或工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商直接從當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T(mén)按規(guī)定的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。 （ 3）經(jīng)濟(jì)適用房?？梢圆扇⌒姓潛芊绞降捻?xiàng)目有： （ 1）軍隊(duì)用地自建住宅。 （五）入住及物業(yè)管理 這個(gè)階段指房屋竣工備案后開(kāi)始入住直到業(yè)主委員會(huì)的成立。從 2021年開(kāi)始，影響進(jìn)度的最主要因素就是拆遷。 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序 （一）投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 這一步主要是尋找項(xiàng)目并簽訂項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)合同。 （ 4）領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證。開(kāi)發(fā)商取得的是這塊土地的半財(cái)產(chǎn)權(quán)，因?yàn)楦鶕?jù)合同約定，開(kāi)發(fā)商要在規(guī)定的時(shí)間完成相應(yīng)的開(kāi)發(fā)任務(wù)，逾期不開(kāi)發(fā)，將被處以罰款或無(wú)償收回。然后，對(duì)已經(jīng)售出的房屋辦理每套房屋的（小）產(chǎn)權(quán)證。 （九）申報(bào)并領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證 開(kāi)發(fā)公司持注明勘察設(shè)計(jì)號(hào)的總平面圖，單體設(shè)計(jì)平、立、剖面圖紙，基礎(chǔ)圖，地下室平、剖面圖等，施工圖紙報(bào)城市規(guī)劃行政管理部門(mén)進(jìn)行審查，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，得到建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 （六）申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并取得通知書(shū) 由開(kāi)發(fā)公司提供設(shè)計(jì)方案、圖紙（包括模型）后，城市規(guī)劃行政主管部門(mén)對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行審查比較，進(jìn)行方案選擇和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析，確定設(shè)計(jì)方案和提出規(guī)劃設(shè)計(jì)的修改意見(jiàn)，核發(fā)審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)。 （四）申報(bào)立項(xiàng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬基建類(lèi)投資項(xiàng)目，要獲得國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)的審批或備案才能獲得開(kāi)發(fā)權(quán)。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程 一、傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)流程 （一）選擇項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)商要根據(jù)自己的資金能力、開(kāi)發(fā)目的和市場(chǎng)前景尋找并確定項(xiàng)目。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的主要法規(guī)規(guī)定 （一）關(guān)于土地使用的法規(guī) 《 土地管理法 》 、 《 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 、《 城市房地產(chǎn)管理法 》 、 《 土地管理法實(shí)施條例 》 、 《 招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定 》 等規(guī)定了如果通過(guò)國(guó)有土地劃撥使用，國(guó)有土地出讓使用、集體土地征收使用進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 （ 4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)營(yíng)公司的資質(zhì)每年核審一次。 （ 2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)營(yíng)公司按資質(zhì)條件劃分為一、二、三、四、五個(gè)等級(jí)，各級(jí)公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)均有嚴(yán)格規(guī)定。 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)管理的法律規(guī)定 我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定，有關(guān)管理房地產(chǎn)業(yè)的行政主管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)公司實(shí)行資質(zhì)等級(jí)管理。 （ 2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司按業(yè)務(wù)范圍分為： 1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)營(yíng)公司； 2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司； 3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兼營(yíng)公司。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司也不定資質(zhì)等級(jí)，由項(xiàng)目所在地的建設(shè)行政主管部門(mén)根據(jù)其項(xiàng)目規(guī)模審定其資金、人員條件，并核發(fā)一次性資質(zhì)證書(shū)。一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門(mén)主審，報(bào)建設(shè)部審批；二級(jí)以下由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門(mén)審批。五級(jí)資質(zhì)的公司只能限于在本地區(qū)范圍內(nèi)的村鎮(zhèn)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。 （四）關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的法規(guī) 《 土地管理法 》 、 《 城市
畢業(yè)設(shè)計(jì)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1