【正文】 市社會(huì)治安和精神文明建設(shè) ,成為市政府城市管理工作重點(diǎn)治理地段 . 也嚴(yán)重地影響了 xx市的整體城市形象?？瓦\(yùn)站建筑面積 1800m2,其中候車大廳 662m2，發(fā)車位 6 個(gè)，檢票口 5個(gè)。為過一步發(fā)展 xx公交事業(yè)，方便人民群眾，建設(shè) xx 市公交總站李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。在公交車的調(diào)度中也存在分散和無序的特點(diǎn)。同時(shí)引起了地方政府和 社會(huì)各界人士的廣泛關(guān)注。這就需要有一個(gè)管理規(guī)范、高效有序的運(yùn)輸市場(chǎng)。雨量充沛，年均降雨量 698 毫米，年內(nèi)降雨量集中在 5 至 10月，占全年降雨量的 85％以上，形成了冬干、春旱、夏洪、秋澇的一般現(xiàn)象。全區(qū)被嘉陵江、白龍江、清江河、南河 4 個(gè)水系劃割為大光、艮臺(tái)、黃蛟、云臺(tái)、南山 5 個(gè)小山系。 中部低，形成北部中山區(qū)，中部河谷淺丘及平壩區(qū)，南部低山區(qū)的特殊地理環(huán)境。 2020 年更名為利州區(qū)。隋改置綿谷縣。項(xiàng)目的規(guī)劃方案注重強(qiáng)化“以人為本”的理念，對(duì) OO 汽車站、公交總站用地進(jìn)行了統(tǒng)籌安排和布局。根據(jù)《 xx 公路運(yùn)輸樞紐總體規(guī)劃》， xx 將形成以“ OO 汽車客運(yùn)中心”為綜合樞紐，以“南河汽車站、雪峰汽車客運(yùn)中心、寶輪汽車客運(yùn)中心、下西汽車客運(yùn)中心”為支撐的 xx 客 運(yùn)樞紐站場(chǎng)體系。 附表 1 開發(fā)進(jìn)度模擬表 時(shí)間項(xiàng)目 2020 年 2020 年 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性論證 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。建議引進(jìn)專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 建設(shè)期自有資金 以上方案的自有資金核算是假定為 2020 萬元，根據(jù)實(shí)際情況和借款額度增減。654 ） = 年 項(xiàng)目總投資的回收期為 年。（詳表略） 方案 B+2 即住宅 18 層 72 戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營(yíng)，停車場(chǎng)出售 100 個(gè)車位。654 ） = 年 項(xiàng)目總投資的回收期為 年。50=% 盈虧平衡分析（略） 敏感性分析（略） 方案 B+1 即住宅 12 層 48 戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營(yíng)，停車場(chǎng)出售 100 個(gè)車位。 停車場(chǎng)出租 36/年 300 元 /㎡ 月 個(gè) 合計(jì) 1829/年 未計(jì)住宅樓銷售收入 3222 萬元 B、 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) （未計(jì)建設(shè)成本） 營(yíng)業(yè)項(xiàng)目 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（萬元） 計(jì)算依據(jù)及說明 住宅樓銷售 2982 一次性收入 寫字間出租 486/年 90%出租率；物業(yè)管理費(fèi)用由住戶承擔(dān)，保平經(jīng)營(yíng)； 酒店客房營(yíng)業(yè)收入 486/年 按 50%的利潤(rùn)率計(jì)算 配套功能營(yíng)業(yè)收入 185/年 按 50%的利潤(rùn)率計(jì)算，不含會(huì)議室 停車場(chǎng)出租 36/年 100%出租率 合計(jì) 1193 年 未計(jì)住宅樓銷售利潤(rùn) 3222 萬元 C、 投資回收期估算： 項(xiàng)目總投資的回收期為（ 154873222） 247。 敏感性分析 由于住宅樓公開銷售在本方案中所占的比例很小，因此敏感性影響可以忽略不計(jì)。 B、 酒店經(jīng)營(yíng)的平衡點(diǎn) 20050%50%247。50=6% 盈虧平衡分析 A、 住宅銷售的平衡點(diǎn)是 （ 154878472） 247。 現(xiàn)金流入量 合計(jì) 7794 463 5409 自有資金投入 1000 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1794 457 1829 借入資金 5000 現(xiàn)金流出量 合計(jì) 7786 7701 707 土地費(fèi)用 3000 1302 前期費(fèi)用 169 建設(shè)配套費(fèi) 847 建安工程費(fèi) 3000 5472 室外工程費(fèi) 100 220 工程監(jiān)理費(fèi) 40 45 管理費(fèi) 130 154 利息 250 250 250 歸還借款本金 其他費(fèi)用 250 258 457 現(xiàn)金凈流量 6 7238 6116 D、 投資回收期估算： 項(xiàng)目總投資的回收期為（ 154871794） 247。 K、 項(xiàng)目總投資估算 綜合以上 1至 10項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目總投資估算為 15487 萬元（方案 1）， 16342（方案 2）。 G、 建設(shè)單位管理費(fèi) 按前六項(xiàng)費(fèi)用之和的 2%計(jì)提。 D、 建筑安裝工程費(fèi)用 根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，住宅樓按 1300 元 /㎡（方案1）， 1500 元 /㎡（方案 2），綜合樓按 1600 元 /㎡，寫字樓裝修按 600 元 /㎡，酒店及配套服務(wù)功能裝修按 1000 元 /㎡計(jì)算，本項(xiàng)目建筑安裝工程總造價(jià)為 8472萬元（方案 1）， 9168 萬元（方案 2）。 B、 前期工程費(fèi)用包括工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、前期工程咨詢費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用。開發(fā)周期估算為 2 年。 第五章 營(yíng)銷方案 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。共計(jì) 168 個(gè)停車位。 按租售價(jià)格的關(guān)系計(jì)算，一般 XX 市消費(fèi)者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報(bào)率為8%10%，這里按 8%計(jì)算， 300（元 /個(gè) 月） 12 （個(gè)月） 247。 ⑵ 地下停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)依據(jù)： 地下停車場(chǎng)平面示意圖 兩種建設(shè)方案： 地下停車場(chǎng)的立面示意圖 方案 ① 方案 ② 方案 ① 的經(jīng)濟(jì)核算： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計(jì)算依據(jù) 面積 4320 ㎡ 停車場(chǎng)為地下 1層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位 123 個(gè) 35 ㎡ /個(gè) 造價(jià) 693 萬元 1600 元 /㎡ 出租 效益 44 萬元 /年 租價(jià) 300 元 /個(gè) 月 回收期 年 693247。 18層差別不大。 方案 2 總面積： 10800 ㎡ 層高： 18 層 戶數(shù)： 72 戶型： 1 梯 4戶 兩種戶型： 120140 ㎡ 160180㎡ 或 4 種戶型： 120140㎡兩種 160180 ㎡兩種 頂層 4套復(fù)式 分析建議 12 層和 18 層的區(qū)別： 12 層只需 1 部電梯， 18 層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。 雙人床標(biāo)準(zhǔn)間設(shè)在 15 層不透光部分。 樓層： 318層 面積： 12096 ㎡ 戶數(shù)： 12096247。 第四章 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 綜合樓 寫字間 目前 XX 市各類 物業(yè)中的寫字樓競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，建議采用新技術(shù)、新材料，打造在 XX 市適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。 住宅價(jià)值與競(jìng)爭(zhēng)狀況 此區(qū)域周邊同類在售住宅樓盤較少，可比性不強(qiáng)，以高層高檔樓盤和普通多層住宅為主，兩者之間有一個(gè)明顯的價(jià)格空檔（高檔樓盤價(jià)格在 4500 元 /㎡以上，名為住宅，實(shí)為商??；低端普通住宅為 25002600 元 /㎡）。 另一方面，酒店客房收入受經(jīng)營(yíng)管理成本、客房數(shù)量、淡旺季等綜合因素的影響，收入有限，不可能有太大的突破。經(jīng)了解，酒店經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，客房數(shù)少了，經(jīng)營(yíng)成本攤銷大，客房數(shù)多了，空置率風(fēng)險(xiǎn)較大，因此李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 商務(wù)用房?jī)r(jià)值與競(jìng)爭(zhēng)狀況 從中觀環(huán)境看，目前 XX 市已建在建待售的寫字樓面積需要 5 年時(shí)間消化，競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大；從微觀環(huán)境看，此區(qū)域距離城區(qū)、南郊、西高新較近，交通便利，周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)銷售經(jīng)營(yíng)狀況良好，如果能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品差異化，必然具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；從宏觀環(huán)境看，電視塔 CBD 和西高新 CBD 的規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)效益會(huì)有一定影響，短期內(nèi)尚不會(huì)形成壓力。 項(xiàng)目地塊價(jià)值分析 概況 本項(xiàng)目地塊屬于城南板塊，位于城南板塊和城內(nèi)板塊的接合部，交通便利。 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 ⊙ 差異化競(jìng)爭(zhēng)、個(gè)性化經(jīng)營(yíng)、 產(chǎn)品創(chuàng)新，將成為房地產(chǎn)開發(fā)新軍和非品牌型企業(yè)制勝市場(chǎng)必由之路。 ⊙ 房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)的門檻將逐步提高，資金密集度和技術(shù)密集度要求越來越高。 ⊙ 各區(qū)域板塊之間的差距將會(huì)進(jìn)一步縮小。 據(jù)專家分析 XX 市房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)以下走勢(shì)： ⊙ 市場(chǎng)還將有 23 年的快速增長(zhǎng)期。 市房地產(chǎn)的總體發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 黨的 “ 十六大 ” 提出了全面建設(shè)小康社會(huì)的戰(zhàn)略目標(biāo)。市上還將完善住房公積金的運(yùn)行和管理監(jiān)督機(jī)制，充分發(fā)揮住房公積金在解決職工住房問題上的作用。 據(jù)悉，截至 2020 年 9月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額為 億元，比年初增加 億元，增長(zhǎng) ％。 由此看來，住宅消費(fèi)仍有巨大的潛在市場(chǎng)。這說明城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的需求已開始從 “ 有房住 ” 向 “ 住好房 ” 方向轉(zhuǎn)變。 從購買力分析，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 2020年達(dá)到 6860元，比去年增長(zhǎng) %；另外，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額已達(dá) 萬億元，比去年增長(zhǎng) %。 目前我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積只有 平方米，與國外發(fā)達(dá)國家人均居住面積 20— 30 平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新資料顯示， 2020 年上半年全國商品住宅銷售了 6280 億元，比去年增長(zhǎng) %，其中銷售給個(gè)人為 1445 億元，比上年增長(zhǎng) %，個(gè)人購房所占比重為 %。因此，未來幾年，隨著 GDP的進(jìn)一步增長(zhǎng)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展階段。在準(zhǔn)備買房的居民中，有 34%的人是為了解決基本居住問題 ， 51%的人是為了擴(kuò)大居住面積和改善居住條件， 5%的人用于保值投資， 10%的人用于經(jīng)營(yíng)、出租等其它方面的用途。寬松的產(chǎn)業(yè)政策為房地產(chǎn)業(yè)提供了外部驅(qū)動(dòng)力。 市房地產(chǎn)現(xiàn)狀 我市目前現(xiàn)有房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè) 600 余家，但實(shí)際進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的只有 100 多家。同時(shí)加快推進(jìn)住房分配貨幣化，全面落實(shí)住房補(bǔ)貼資金，更多的將補(bǔ)貼發(fā)放到購房職工手中，提高居民的購買力。由于 XX市的旅游城市優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)相對(duì)較好，但淡季的競(jìng)爭(zhēng)激烈。按此計(jì)算，考慮人口增長(zhǎng)因素，住房缺口尚有 8500 萬㎡ 12500 萬㎡，平均每年有 450 萬㎡ 650 萬㎡的住房需求，市場(chǎng)潛力巨大。 之后將進(jìn)入 10 至 20 年的穩(wěn)定增長(zhǎng)期。 ⊙ 概念炒作日益缺乏市場(chǎng)，消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商重視產(chǎn)品開發(fā)的理性回規(guī)的呼聲將越來越高。同時(shí)也將影響房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中趨降。 19902020 年 XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)比較 指標(biāo) 1990 年 2020 年 2020 年 人均居住面積 m2 房地產(chǎn)投資 億元 億元 180 億元 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量 省市兩級(jí)共 200 家 市注冊(cè)企業(yè) 600 余家 700 余家 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)性質(zhì) 國營(yíng)占絕對(duì)主導(dǎo)地位 %為國營(yíng) 70%以上為民營(yíng) 商品房開發(fā)面積 10 萬 m2 銷售面積 萬 m2 銷售面積 500 萬 m2 個(gè)人購房所占比例 不足 10% 93% 95% 以上是我們對(duì)于本項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境和中觀環(huán)境的研判，特別是寫字樓物業(yè)的開發(fā)形勢(shì)不容樂觀，對(duì)于本項(xiàng)目的規(guī)劃、市場(chǎng)定位、營(yíng)銷建議等在此背景下展開。 合計(jì) 36264 方案 2 序號(hào) 工程名稱 建筑面積（㎡） 層數(shù) 備注 1 綜合樓 21776 22 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2 住宅 10800 18 不含 地下部分 3 地下停車場(chǎng) 4320 1 地下一層 4 綜合樓附樓 960 4 會(huì)議室宴會(huì)廳及部分配套功能 5 公建 1608 綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室 合計(jì) 39864 第三章 項(xiàng)目周邊環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)狀況分析 本屆主要對(duì)本項(xiàng)目的微觀環(huán)境做調(diào)研分析。但作為寫字間、酒店，弱化了商業(yè)價(jià)值，可以說是利弊參半。 XX市部分三星級(jí)酒店調(diào)查表 酒店名稱 標(biāo)準(zhǔn)間折扣 價(jià)（元 /㎡ 天） 套房數(shù) 地址 隴海大酒店 220 308 解放路 建苑大廈 260 177 五味什字 鐘鼓樓大酒店 268 130 社會(huì)路 延煉大廈 268 192 南二環(huán) 東方大酒店 298 286 小寨西路 城市酒店 208 138 南大街 鴻業(yè)大酒店 198 258 含光北路 民航大廈 230 勞動(dòng)南路 金海大廈 210 蓮湖路 文商酒店 218 騾馬市 解放飯店 160 363 火車站 萬達(dá)圣和酒店 1