【正文】 市社會治安和精神文明建設 ,成為市政府城市管理工作重點治理地段 . 也嚴重地影響了 xx市的整體城市形象?？瓦\站建筑面積 1800m2,其中候車大廳 662m2，發(fā)車位 6 個，檢票口 5個。為過一步發(fā)展 xx公交事業(yè)，方便人民群眾，建設 xx 市公交總站李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。在公交車的調(diào)度中也存在分散和無序的特點。同時引起了地方政府和 社會各界人士的廣泛關注。這就需要有一個管理規(guī)范、高效有序的運輸市場。雨量充沛，年均降雨量 698 毫米，年內(nèi)降雨量集中在 5 至 10月，占全年降雨量的 85％以上，形成了冬干、春旱、夏洪、秋澇的一般現(xiàn)象。全區(qū)被嘉陵江、白龍江、清江河、南河 4 個水系劃割為大光、艮臺、黃蛟、云臺、南山 5 個小山系。 中部低，形成北部中山區(qū)，中部河谷淺丘及平壩區(qū)，南部低山區(qū)的特殊地理環(huán)境。 2020 年更名為利州區(qū)。隋改置綿谷縣。項目的規(guī)劃方案注重強化“以人為本”的理念，對 OO 汽車站、公交總站用地進行了統(tǒng)籌安排和布局。根據(jù)《 xx 公路運輸樞紐總體規(guī)劃》， xx 將形成以“ OO 汽車客運中心”為綜合樞紐，以“南河汽車站、雪峰汽車客運中心、寶輪汽車客運中心、下西汽車客運中心”為支撐的 xx 客 運樞紐站場體系。 附表 1 開發(fā)進度模擬表 時間項目 2020 年 2020 年 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性論證 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。建議引進專業(yè)酒店管理公司進行經(jīng)營管理，降低經(jīng)營風險。 建設期自有資金 以上方案的自有資金核算是假定為 2020 萬元，根據(jù)實際情況和借款額度增減。654 ） = 年 項目總投資的回收期為 年。（詳表略） 方案 B+2 即住宅 18 層 72 戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場出售 100 個車位。654 ） = 年 項目總投資的回收期為 年。50=% 盈虧平衡分析（略） 敏感性分析（略） 方案 B+1 即住宅 12 層 48 戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場出售 100 個車位。 停車場出租 36/年 300 元 /㎡ 月 個 合計 1829/年 未計住宅樓銷售收入 3222 萬元 B、 營業(yè)利潤 （未計建設成本） 營業(yè)項目 營業(yè)利潤（萬元） 計算依據(jù)及說明 住宅樓銷售 2982 一次性收入 寫字間出租 486/年 90%出租率；物業(yè)管理費用由住戶承擔，保平經(jīng)營； 酒店客房營業(yè)收入 486/年 按 50%的利潤率計算 配套功能營業(yè)收入 185/年 按 50%的利潤率計算，不含會議室 停車場出租 36/年 100%出租率 合計 1193 年 未計住宅樓銷售利潤 3222 萬元 C、 投資回收期估算： 項目總投資的回收期為（ 154873222） 247。 敏感性分析 由于住宅樓公開銷售在本方案中所占的比例很小，因此敏感性影響可以忽略不計。 B、 酒店經(jīng)營的平衡點 20050%50%247。50=6% 盈虧平衡分析 A、 住宅銷售的平衡點是 （ 154878472） 247。 現(xiàn)金流入量 合計 7794 463 5409 自有資金投入 1000 主營業(yè)務收入 1794 457 1829 借入資金 5000 現(xiàn)金流出量 合計 7786 7701 707 土地費用 3000 1302 前期費用 169 建設配套費 847 建安工程費 3000 5472 室外工程費 100 220 工程監(jiān)理費 40 45 管理費 130 154 利息 250 250 250 歸還借款本金 其他費用 250 258 457 現(xiàn)金凈流量 6 7238 6116 D、 投資回收期估算： 項目總投資的回收期為（ 154871794） 247。 K、 項目總投資估算 綜合以上 1至 10項費用，本項目總投資估算為 15487 萬元（方案 1）， 16342（方案 2）。 G、 建設單位管理費 按前六項費用之和的 2%計提。 D、 建筑安裝工程費用 根據(jù)相關建設工程造價指標，結合本項目實際情況，住宅樓按 1300 元 /㎡（方案1）， 1500 元 /㎡（方案 2），綜合樓按 1600 元 /㎡，寫字樓裝修按 600 元 /㎡，酒店及配套服務功能裝修按 1000 元 /㎡計算，本項目建筑安裝工程總造價為 8472萬元（方案 1）， 9168 萬元（方案 2）。 B、 前期工程費用包括工程勘察費、工程設計費、前期工程咨詢費等項費用。開發(fā)周期估算為 2 年。 第五章 營銷方案 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。共計 168 個停車位。 按租售價格的關系計算，一般 XX 市消費者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報率為8%10%，這里按 8%計算， 300（元 /個 月） 12 （個月） 247。 ⑵ 地下停車場的設計依據(jù)： 地下停車場平面示意圖 兩種建設方案： 地下停車場的立面示意圖 方案 ① 方案 ② 方案 ① 的經(jīng)濟核算： 經(jīng)濟指標 額度 計算依據(jù) 面積 4320 ㎡ 停車場為地下 1層，不包括地下二層設備間 停車位 123 個 35 ㎡ /個 造價 693 萬元 1600 元 /㎡ 出租 效益 44 萬元 /年 租價 300 元 /個 月 回收期 年 693247。 18層差別不大。 方案 2 總面積： 10800 ㎡ 層高： 18 層 戶數(shù)： 72 戶型： 1 梯 4戶 兩種戶型： 120140 ㎡ 160180㎡ 或 4 種戶型： 120140㎡兩種 160180 ㎡兩種 頂層 4套復式 分析建議 12 層和 18 層的區(qū)別： 12 層只需 1 部電梯， 18 層必須設置兩部電梯，結構上也略有差異。 雙人床標準間設在 15 層不透光部分。 樓層： 318層 面積： 12096 ㎡ 戶數(shù)： 12096247。 第四章 產(chǎn)品設計建議 綜合樓 寫字間 目前 XX 市各類 物業(yè)中的寫字樓競爭最為激烈，建議采用新技術、新材料，打造在 XX 市適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。 住宅價值與競爭狀況 此區(qū)域周邊同類在售住宅樓盤較少，可比性不強，以高層高檔樓盤和普通多層住宅為主，兩者之間有一個明顯的價格空檔（高檔樓盤價格在 4500 元 /㎡以上，名為住宅，實為商?。坏投似胀ㄗ≌瑸?25002600 元 /㎡）。 另一方面，酒店客房收入受經(jīng)營管理成本、客房數(shù)量、淡旺季等綜合因素的影響，收入有限，不可能有太大的突破。經(jīng)了解，酒店經(jīng)營風險較大，客房數(shù)少了，經(jīng)營成本攤銷大，客房數(shù)多了，空置率風險較大，因此李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 商務用房價值與競爭狀況 從中觀環(huán)境看，目前 XX 市已建在建待售的寫字樓面積需要 5 年時間消化，競爭壓力巨大；從微觀環(huán)境看，此區(qū)域距離城區(qū)、南郊、西高新較近，交通便利，周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)銷售經(jīng)營狀況良好，如果能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品差異化，必然具有競爭優(yōu)勢；從宏觀環(huán)境看，電視塔 CBD 和西高新 CBD 的規(guī)劃對本項目的長期經(jīng)營效益會有一定影響，短期內(nèi)尚不會形成壓力。 項目地塊價值分析 概況 本項目地塊屬于城南板塊，位于城南板塊和城內(nèi)板塊的接合部，交通便利。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 ⊙ 差異化競爭、個性化經(jīng)營、 產(chǎn)品創(chuàng)新，將成為房地產(chǎn)開發(fā)新軍和非品牌型企業(yè)制勝市場必由之路。 ⊙ 房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)的門檻將逐步提高，資金密集度和技術密集度要求越來越高。 ⊙ 各區(qū)域板塊之間的差距將會進一步縮小。 據(jù)專家分析 XX 市房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)以下走勢： ⊙ 市場還將有 23 年的快速增長期。 市房地產(chǎn)的總體發(fā)展趨勢預測 黨的 “ 十六大 ” 提出了全面建設小康社會的戰(zhàn)略目標。市上還將完善住房公積金的運行和管理監(jiān)督機制，充分發(fā)揮住房公積金在解決職工住房問題上的作用。 據(jù)悉，截至 2020 年 9月末，全市金融機構各項存款余額為 億元，比年初增加 億元，增長 ％。 由此看來，住宅消費仍有巨大的潛在市場。這說明城鎮(zhèn)居民對住房的需求已開始從 “ 有房住 ” 向 “ 住好房 ” 方向轉變。 從購買力分析，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 2020年達到 6860元，比去年增長 %；另外，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額已達 萬億元，比去年增長 %。 目前我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積只有 平方米，與國外發(fā)達國家人均居住面積 20— 30 平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 據(jù)國家統(tǒng)計局最新資料顯示， 2020 年上半年全國商品住宅銷售了 6280 億元，比去年增長 %，其中銷售給個人為 1445 億元，比上年增長 %，個人購房所占比重為 %。因此，未來幾年，隨著 GDP的進一步增長，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將進入一個快速發(fā)展階段。在準備買房的居民中，有 34%的人是為了解決基本居住問題 ， 51%的人是為了擴大居住面積和改善居住條件， 5%的人用于保值投資， 10%的人用于經(jīng)營、出租等其它方面的用途。寬松的產(chǎn)業(yè)政策為房地產(chǎn)業(yè)提供了外部驅(qū)動力。 市房地產(chǎn)現(xiàn)狀 我市目前現(xiàn)有房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè) 600 余家，但實際進行項目開發(fā)的只有 100 多家。同時加快推進住房分配貨幣化，全面落實住房補貼資金，更多的將補貼發(fā)放到購房職工手中，提高居民的購買力。由于 XX市的旅游城市優(yōu)勢，經(jīng)營相對較好，但淡季的競爭激烈。按此計算，考慮人口增長因素，住房缺口尚有 8500 萬㎡ 12500 萬㎡，平均每年有 450 萬㎡ 650 萬㎡的住房需求，市場潛力巨大。 之后將進入 10 至 20 年的穩(wěn)定增長期。 ⊙ 概念炒作日益缺乏市場，消費者對開發(fā)商重視產(chǎn)品開發(fā)的理性回規(guī)的呼聲將越來越高。同時也將影響房地產(chǎn)價格穩(wěn)中趨降。 19902020 年 XX市房地產(chǎn)市場各項指標比較 指標 1990 年 2020 年 2020 年 人均居住面積 m2 房地產(chǎn)投資 億元 億元 180 億元 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量 省市兩級共 200 家 市注冊企業(yè) 600 余家 700 余家 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)性質(zhì) 國營占絕對主導地位 %為國營 70%以上為民營 商品房開發(fā)面積 10 萬 m2 銷售面積 萬 m2 銷售面積 500 萬 m2 個人購房所占比例 不足 10% 93% 95% 以上是我們對于本項目開發(fā)宏觀環(huán)境和中觀環(huán)境的研判，特別是寫字樓物業(yè)的開發(fā)形勢不容樂觀，對于本項目的規(guī)劃、市場定位、營銷建議等在此背景下展開。 合計 36264 方案 2 序號 工程名稱 建筑面積（㎡） 層數(shù) 備注 1 綜合樓 21776 22 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2 住宅 10800 18 不含 地下部分 3 地下停車場 4320 1 地下一層 4 綜合樓附樓 960 4 會議室宴會廳及部分配套功能 5 公建 1608 綜合樓地下二層設備間及住宅樓地下室 合計 39864 第三章 項目周邊環(huán)境及競爭狀況分析 本屆主要對本項目的微觀環(huán)境做調(diào)研分析。但作為寫字間、酒店，弱化了商業(yè)價值，可以說是利弊參半。 XX市部分三星級酒店調(diào)查表 酒店名稱 標準間折扣 價（元 /㎡ 天） 套房數(shù) 地址 隴海大酒店 220 308 解放路 建苑大廈 260 177 五味什字 鐘鼓樓大酒店 268 130 社會路 延煉大廈 268 192 南二環(huán) 東方大酒店 298 286 小寨西路 城市酒店 208 138 南大街 鴻業(yè)大酒店 198 258 含光北路 民航大廈 230 勞動南路 金海大廈 210 蓮湖路 文商酒店 218 騾馬市 解放飯店 160 363 火車站 萬達圣和酒店 1