【正文】 期維修、保養(yǎng)搞得越好，緊急維修就會相應減少。 （ 5）緊急廣播與 背景音樂系統(tǒng) 根據 項目 的特點，由監(jiān)控中心對公共廣播音響與報警緊急廣播實行分區(qū)控制。給予一次性放心通過。 （ 2）遠程計費系統(tǒng) 為避免抄表時對客戶的打擾，創(chuàng)造一個時尚、隱性的物業(yè)管理服務， 項目 的冷水、風機盤管、電表等都實用遠程抄表、計費管理系統(tǒng)。 物業(yè)管理智能化系統(tǒng)的日常運行 物業(yè)管理智能化系統(tǒng)是我們面向客戶最直接的窗口，我們一貫重視物業(yè)管理智能化系統(tǒng)的建設，在除原有的遠程計費系統(tǒng)、感應式 IC 卡停車管理系統(tǒng)、 LED 電子圖文展示屏和背景音樂廣播系統(tǒng)等子系統(tǒng)外，公司將逐步建立“公司管理軟件系統(tǒng)”平臺，為客戶提供物業(yè)管理公司個性、特色的服務。保安電子巡更管理系統(tǒng)用于對巡視員的巡視管理，能自動記錄巡視員巡視到位的時間以及每次巡視的時間間隔，及時了解巡視過程中的任何異常情況，保障巡視員的人身安全，還有防范非法入侵，監(jiān)控可疑動向的作用。 ○ 2 消防聯(lián)動控制設備 消防聯(lián)動控制設備在收到火災報警信號時，能自動啟動相關消防設備及顯示其狀態(tài)，主要包括自動噴淋系統(tǒng)的控制裝置、室內消火栓系統(tǒng)的控制裝置、防排煙系統(tǒng)及空調通風系統(tǒng)的控制裝置、防火門和防火卷簾的控制裝置、電梯回降控制裝置、火災應急廣播、火災警報裝置、火災應急照明與疏散指示標志等控制裝置。 （ 2）火災自動報警系統(tǒng)和消防聯(lián)動控制 火災自動報警系統(tǒng)是為了早期發(fā)現(xiàn)并通報火災、及時采取有效措施、控制和撲滅火災而設置的一種自動消防設施，是人們同火災作斗爭的有力工具，在樓宇建筑防火工作中，發(fā)揮著越來越重要的作用，成為現(xiàn)代消防不可缺少的安全技術設施。 ○ 5 空調末端設備 樓宇自動控制系統(tǒng)對空調機組設備（風機、風閥、水泵、加濕器及電動閥門等）實施聯(lián)動控制，并對送風溫濕度或室內溫濕度作自動控制，實現(xiàn)各設備的最優(yōu)啟?？刂?。 ○ 2 照明系統(tǒng) 樓宇自動控制系統(tǒng)對公共照明設備的控制以時間表為依據，預設程序控制燈組的開關，以實現(xiàn)節(jié)能運行；對于特殊場所的照明按時間表自動組合燈光，以實現(xiàn)不同的效果。 （ 1）樓宇自動控制系統(tǒng) 樓宇自動 控制系統(tǒng)包括變配電、給排水、暖通空調、電梯設備等計 算 機監(jiān)控管理系統(tǒng)。 第六節(jié) 智能化系統(tǒng) 管理 第一部分 總體思路 青龍城項目從 建筑物的結構、大樓各種設備、先進服務和管理體系以及用戶的需求出發(fā)，對弱電系統(tǒng)進行最優(yōu)化的組合，以各系統(tǒng)的智能化綜合布線為基礎，樓宇自動控制為核心，集現(xiàn)代建筑、現(xiàn)代通信、現(xiàn)代控制和綜合服務理念為一體，為客戶提供了一個高效、舒適、便利的人性化環(huán)境，是新型高尚智能商務區(qū)。 （ 2）將各設備卡片統(tǒng)一匯集登記，形成設備臺帳。 六、技術資料的收集、管理、使用 技術資料的收集、管理、使用是物業(yè)管理的一個重要組成部分，是機電設備管理、運行、維護的依據，是技術改造和節(jié)能運行的基礎，是設備管理必需的條件和保證。 整理故障技術資料 改造完成時對設備結構、功能、技術參數(shù)所作的改變要有詳細記錄。 組織實施 設備改造可單獨進行，也可結合大修理進行。 方案設計 設備改造成敗及效果如何，關鍵是設計。 ? 設備經過一段時間運行，趨向老化陳舊，通過改裝、改造可改善設備性能，提高耐用性、可靠性，延長設備使用壽命。同時還可利用樓宇設備自動化系統(tǒng)控制照明的開 /關，保證人走燈滅， 杜絕一切 浪費。 （ 3）空調采暖系統(tǒng)消耗能源最大。 （ 5）加強設備管理維修，認真節(jié)約能源，杜絕浪費水、電的情況。每月上報《能源消耗統(tǒng)計》。 （ 4）進行各種形式的節(jié)能宣傳，加強節(jié)能管理工作。工程部 經理 要直接參與能源管理、制定節(jié)能計劃、布置日常檢查等工作。 ○ 4 派人到大樓門口引導消防隊進入火場，指示消防栓位置。如屬火警誤報，應通知中央監(jiān)控室復位；如證實火警，應立即通知中央監(jiān)控室啟動報警設施并通知相關人員到場施救，并利用現(xiàn)有設施進行滅火。 發(fā)生火警處理規(guī)程 （ 1）大樓發(fā)生火警時，要做到忙而不亂，及時報警，并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。 空調故障處理規(guī)程 （ 1）當主機發(fā)生故障時，啟動備用機組投入運行，并且檢查排除故障。 （ 3）給排水設備故障一般處理程序 ○ 1 給水泵出現(xiàn)故障時，值班人員應馬上啟動備用泵，然后及時對故障泵進行維修。 （ 5）低壓配電柜以及其同線故障時，應將故障段母線隔離，然后設法對未受影響的部分恢復送電。 供電電源停電故障處理規(guī)程 電源故障分以下幾種情況處理： （ 1）在接到供電部門發(fā)出的停電通知后，管理處應立即通知各有關單位。 （ 3）重大故障處理職責 凡發(fā)生重大故障，由值班人員立刻通知工程部 負責人 并按相關應急處理 序采取措施。 處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。 （ 2）故障處理通則 發(fā)生故障時，值班員應立即處理，一般故障應先匯報后處理，事后做好記錄。 （ 5）電梯系統(tǒng)：按電梯安全檢測和保養(yǎng)規(guī)范要求進行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。年度換季時進行大清洗并對主機進行大的保養(yǎng)。水泵運行聲音是否正常。線路的電壓、電流、功率的檢測儀表工作是否正常，讀數(shù)是否在正常范圍內，其接線是否牢固，顯示是否清晰。各責任人按規(guī)程、計劃做完維護保養(yǎng)工作后在相應圖表中作記錄。定期維護保養(yǎng)工作對于保 持設備良好的運轉狀態(tài)、延長設備壽命極為重要。當發(fā)生電梯困人等事故時，按電梯困人救援程序 及時處理。消防管理人員定期巡視檢查，真正做到“預防為主，防消結合”。照明系統(tǒng)管理的主要內容就是做到既保證照明質量又節(jié)約能源。值班人員結合 項目的 樓宇自動控制系統(tǒng)定時監(jiān)測水池、水箱的水位 情況，管道及水泵的運行情況，巡視人員對屋頂、地下層等各處相關設備進行巡回檢查，一旦發(fā)生缺水、溢水、跑 水、 冒 水、 滴 水、 漏 水 等問題或其征兆，立即通知有關人員前往處理。由專業(yè)人員負責維護采暖通風空調系統(tǒng)的正常運行，結合樓宇自動控制系 統(tǒng)巡視檢查各主要設備運行狀況，發(fā)現(xiàn)噪音超標、滴水、漏水等不正?，F(xiàn)象立即處理，并能根據負荷情況調整運行參數(shù)，按操作規(guī)程控制相關設備的啟停。 （ 9）發(fā)生設備故障 后對其原因進行分析，提出有效的改善措施，確保類似事故不再發(fā)生。 （ 5） 對操作人員進行專業(yè)培訓，明確各自的崗位職責，掌握專業(yè)知識和操作技能。 （ 1） 編制設備詳細的技術資料 ,并建立設備臺賬。 設備設施運行管理的目的在于提高設備的運行效率和運行質量，提供一個高質量的安全、舒適、便捷的工作環(huán)境。 客服人員向被盜、被搶受害人及時反饋案件處理進展。 ⑦在公安人員在場時 應 當面封存監(jiān)控錄像。 安全負責人接 到 信息后， 應立即 趕赴事發(fā)地點處理，同時應： ①調派巡邏崗安全員攜防護用具趕至事發(fā)地點協(xié)助處理，如通過監(jiān)控鏡頭可監(jiān)控事發(fā)現(xiàn)場，則應立即對事發(fā)現(xiàn)場進行實時 監(jiān)控 并 錄像。 （二）建立完善的突發(fā)事件處理流程，保證突發(fā)事件及時、快速處理 ； （三）制定各類突發(fā)事件處理預案，并采取實操演練方式，確保小組成員掌握相關突發(fā)事件的應對方法，預案包括： 盜竊處理應急預案； 搶劫處理應急預案； 綁架處理應急預案； 交通事故處理應急預案； 車輛丟失處理應急預案； 臺風、暴雨處理應急預案； 火警火災處理應急預案。 嚴禁占用公共位置、通道進行裝修相關活動。我們還將向每 業(yè)戶 發(fā)放一冊《商場防火手冊》，同時聯(lián)系部分消防器材商家到區(qū)域 定點服務，規(guī)定 業(yè)戶 配置必要的滅火器，并教會 業(yè)戶 工作人員滅火器的使用方法。 通過設置減速坡、標識等方式，限制車輛行駛速度，以降低車輛行駛所帶來的安全隱患，降低噪聲； 限制大型車輛、噪聲超標、冒黑煙的車輛進入 區(qū) 域 域，以維護小區(qū)的良好環(huán)境 裝修及施工車輛規(guī)定只能由裝修通道進行，以減小對 區(qū)域 域 業(yè)戶 和消費者的影響 廣場開放區(qū)域停車位作好必要的提示、免責標識； （二）自行車 1．自行車停放點須采用必要的防盜措施，并使自行車停放有序； 廣場開放區(qū)域停放自行車處作好必要的提示、免責標識； 六、消防管理 消防工作至關重要，我們始終保持高度警覺，將日常消防管理作為一項重要工作來抓。 編制并定期更改巡邏路線圖； 劃定重點監(jiān)控區(qū)域，對重點 業(yè) 戶如時尚電器、怡安百貨等經營外部區(qū)域進行重點監(jiān)控。 我們將通過多種渠道籌集資金，并積極爭取 業(yè) 戶的支持，逐步完善 區(qū)域 內的技術防范手段，向科技要平安。這一時期的工作重點是杜絕違章裝修，制止破壞公共設施以及 保證 區(qū)域 環(huán)境的干凈整潔。 安 管員要求發(fā)揮治安固定崗的作用，管理處其他員工亦應擔負起安全管理和防范的義務，建立起“快速反應 ,快速支援”體系。機動巡邏負責物業(yè)整體外圍、組團之間、 樓宇內 部、重點防范部位及治安死角的安全巡視。 意識培養(yǎng)。 二、以物防、技防、人防相結合的方式，充分借助轄區(qū)公安派出所的力量，借鑒成熟經驗、保障區(qū)域安全管理工作效果。 （ 5） 高度重視年度客戶意見征詢工作，對發(fā)現(xiàn)問題徹底跟蹤、解決。 三、 監(jiān)督機制 （ 1） 制定管理處廉潔自律基本要求。 （ 2） 量化目標激勵 實行量化管理和目標管理是 青龍城物業(yè)管理公司 推動科學管 理 重要措施和經驗。 二、 激勵機制 物業(yè)管理強調在嚴格、量化、規(guī)范管理的基礎上融合激勵機制。 ※全面支持系統(tǒng) ※專業(yè)化保障系統(tǒng) 物業(yè)管理公司高度重視物業(yè)管理的專業(yè)化，充分利用自身在制度、人力資源、設備管理、運營以及財務等方面的專業(yè)優(yōu)勢和現(xiàn)代化管理手段，為管理工作提供專業(yè)保障。 因此 ，根據客戶需求層次的不同，提供高質量、全方位、針對性的特色物業(yè)管理服務，是項目管理的基本要求。一般住宅類物業(yè)管理主要管理居民的居住場所，服務對象是住戶，而商業(yè)物業(yè)作為一種商業(yè)經營場所，其物業(yè)管理機構面對的服務對象是業(yè)主、 商 戶和顧客三個方面，其中， 商戶 和顧客群不是長期穩(wěn)定的，而是流動的，不斷變化的，且來源不同，構成 較 復雜 ； 因 為 物業(yè)管理服務的好壞直接影響到商業(yè)物業(yè) 在當?shù)氐目诒抛u， 一旦物管機構在管理服 務方面出現(xiàn)差錯，導致 商戶 或顧客不滿，對物業(yè)商譽有極大的影響，而若因此失去 商戶 或顧客，就意味著會失去物業(yè)業(yè)主的信任，從而失去物業(yè)受托管理權，影響本企業(yè)的經濟效益 。包括：全面的支持系統(tǒng)和專業(yè)化的保障系統(tǒng)。這種管理機制使 項目 管理處各級骨干責、權、利明確，在管理處與員工之間形成事業(yè)和利益共同體，共同參與管理，共同承擔壓力，共同邁向成功。實行管理處各級崗位考核和聘任制，形成管理處員工重事業(yè)、比業(yè)績、靠真才實學求發(fā)展的良好風氣，在物業(yè)管理行業(yè)奮力前行。管理處在工資、獎金分配體系中，采取季度、年終量化考評，體現(xiàn)多勞多得，嚴格兌現(xiàn)量化目標管理的獎罰措施，并堅持年度考評中首數(shù) 5%加薪或晉升、尾數(shù) 5%降職或淘汰的原則，保持管理處員工隊伍的優(yōu)良素質和活力。 （ 4） 重視客戶意見征詢工作，發(fā)現(xiàn)問題及時跟蹤解決。 消防安全：消防安全既涉及人身安全又涉及財產安全，應重點加強，特別強調保證消防設備始終處于良好待用狀態(tài)，定期進行消防系統(tǒng)測試，并在條件許可的情況下組織消防演練，增加用戶防火和自救能力。對保安員實施準軍事化管理，采用我們 在實踐中總結的一整套人員管理程序，做到“ 三 統(tǒng)一”“三集中”，即統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓、集中管理。 2．在動態(tài)管理的層次上我們采用機動巡邏方式。 4．強調全員管理。安全管理對象主要針對周邊施工人員、現(xiàn)場裝修人員及外來可疑人員。 逐步完善技防手段 。 夜間全部明崗、著工裝進行巡查；并配備帶警燈的巡邏車等威懾工具進行不定時巡查并檢查巡邏人員狀態(tài)。具體管理措施 與對策： （一）機動車輛 車輛出入口配備智能停車場管理系統(tǒng)，車輛進出實行圖像對比，同時核車、核卡，一方面保障進入 區(qū)域 域車輛的安全，另一方面，實現(xiàn)對小區(qū)內臨停車位的動態(tài)管理； 車輛刷卡機與控制中心聯(lián)動，實現(xiàn)車輛進出小區(qū)時，控制中心可實時了解車輛進出 區(qū)域