【正文】 期維修、保養(yǎng)搞得越好，緊急維修就會(huì)相應(yīng)減少。 （ 5）緊急廣播與 背景音樂系統(tǒng) 根據(jù) 項(xiàng)目 的特點(diǎn)，由監(jiān)控中心對(duì)公共廣播音響與報(bào)警緊急廣播實(shí)行分區(qū)控制。給予一次性放心通過。 （ 2）遠(yuǎn)程計(jì)費(fèi)系統(tǒng) 為避免抄表時(shí)對(duì)客戶的打擾，創(chuàng)造一個(gè)時(shí)尚、隱性的物業(yè)管理服務(wù)， 項(xiàng)目 的冷水、風(fēng)機(jī)盤管、電表等都實(shí)用遠(yuǎn)程抄表、計(jì)費(fèi)管理系統(tǒng)。 物業(yè)管理智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)行 物業(yè)管理智能化系統(tǒng)是我們面向客戶最直接的窗口，我們一貫重視物業(yè)管理智能化系統(tǒng)的建設(shè)，在除原有的遠(yuǎn)程計(jì)費(fèi)系統(tǒng)、感應(yīng)式 IC 卡停車管理系統(tǒng)、 LED 電子圖文展示屏和背景音樂廣播系統(tǒng)等子系統(tǒng)外，公司將逐步建立“公司管理軟件系統(tǒng)”平臺(tái)，為客戶提供物業(yè)管理公司個(gè)性、特色的服務(wù)。保安電子巡更管理系統(tǒng)用于對(duì)巡視員的巡視管理，能自動(dòng)記錄巡視員巡視到位的時(shí)間以及每次巡視的時(shí)間間隔，及時(shí)了解巡視過程中的任何異常情況，保障巡視員的人身安全，還有防范非法入侵，監(jiān)控可疑動(dòng)向的作用。 ○ 2 消防聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備 消防聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備在收到火災(zāi)報(bào)警信號(hào)時(shí)，能自動(dòng)啟動(dòng)相關(guān)消防設(shè)備及顯示其狀態(tài)，主要包括自動(dòng)噴淋系統(tǒng)的控制裝置、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)的控制裝置、防排煙系統(tǒng)及空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的控制裝置、防火門和防火卷簾的控制裝置、電梯回降控制裝置、火災(zāi)應(yīng)急廣播、火災(zāi)警報(bào)裝置、火災(zāi)應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志等控制裝置。 （ 2）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和消防聯(lián)動(dòng)控制 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)是為了早期發(fā)現(xiàn)并通報(bào)火災(zāi)、及時(shí)采取有效措施、控制和撲滅火災(zāi)而設(shè)置的一種自動(dòng)消防設(shè)施，是人們同火災(zāi)作斗爭的有力工具，在樓宇建筑防火工作中，發(fā)揮著越來越重要的作用，成為現(xiàn)代消防不可缺少的安全技術(shù)設(shè)施。 ○ 5 空調(diào)末端設(shè)備 樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)對(duì)空調(diào)機(jī)組設(shè)備（風(fēng)機(jī)、風(fēng)閥、水泵、加濕器及電動(dòng)閥門等）實(shí)施聯(lián)動(dòng)控制，并對(duì)送風(fēng)溫濕度或室內(nèi)溫濕度作自動(dòng)控制，實(shí)現(xiàn)各設(shè)備的最優(yōu)啟?？刂?。 ○ 2 照明系統(tǒng) 樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)對(duì)公共照明設(shè)備的控制以時(shí)間表為依據(jù)，預(yù)設(shè)程序控制燈組的開關(guān)，以實(shí)現(xiàn)節(jié)能運(yùn)行；對(duì)于特殊場(chǎng)所的照明按時(shí)間表自動(dòng)組合燈光，以實(shí)現(xiàn)不同的效果。 （ 1）樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng) 樓宇自動(dòng) 控制系統(tǒng)包括變配電、給排水、暖通空調(diào)、電梯設(shè)備等計(jì) 算 機(jī)監(jiān)控管理系統(tǒng)。 第六節(jié) 智能化系統(tǒng) 管理 第一部分 總體思路 青龍城項(xiàng)目從 建筑物的結(jié)構(gòu)、大樓各種設(shè)備、先進(jìn)服務(wù)和管理體系以及用戶的需求出發(fā)，對(duì)弱電系統(tǒng)進(jìn)行最優(yōu)化的組合，以各系統(tǒng)的智能化綜合布線為基礎(chǔ)，樓宇自動(dòng)控制為核心，集現(xiàn)代建筑、現(xiàn)代通信、現(xiàn)代控制和綜合服務(wù)理念為一體，為客戶提供了一個(gè)高效、舒適、便利的人性化環(huán)境，是新型高尚智能商務(wù)區(qū)。 （ 2）將各設(shè)備卡片統(tǒng)一匯集登記，形成設(shè)備臺(tái)帳。 六、技術(shù)資料的收集、管理、使用 技術(shù)資料的收集、管理、使用是物業(yè)管理的一個(gè)重要組成部分，是機(jī)電設(shè)備管理、運(yùn)行、維護(hù)的依據(jù)，是技術(shù)改造和節(jié)能運(yùn)行的基礎(chǔ)，是設(shè)備管理必需的條件和保證。 整理故障技術(shù)資料 改造完成時(shí)對(duì)設(shè)備結(jié)構(gòu)、功能、技術(shù)參數(shù)所作的改變要有詳細(xì)記錄。 組織實(shí)施 設(shè)備改造可單獨(dú)進(jìn)行，也可結(jié)合大修理進(jìn)行。 方案設(shè)計(jì) 設(shè)備改造成敗及效果如何，關(guān)鍵是設(shè)計(jì)。 ? 設(shè)備經(jīng)過一段時(shí)間運(yùn)行，趨向老化陳舊，通過改裝、改造可改善設(shè)備性能，提高耐用性、可靠性，延長設(shè)備使用壽命。同時(shí)還可利用樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)控制照明的開 /關(guān)，保證人走燈滅， 杜絕一切 浪費(fèi)。 （ 3）空調(diào)采暖系統(tǒng)消耗能源最大。 （ 5）加強(qiáng)設(shè)備管理維修，認(rèn)真節(jié)約能源，杜絕浪費(fèi)水、電的情況。每月上報(bào)《能源消耗統(tǒng)計(jì)》。 （ 4）進(jìn)行各種形式的節(jié)能宣傳，加強(qiáng)節(jié)能管理工作。工程部 經(jīng)理 要直接參與能源管理、制定節(jié)能計(jì)劃、布置日常檢查等工作。 ○ 4 派人到大樓門口引導(dǎo)消防隊(duì)進(jìn)入火場(chǎng)，指示消防栓位置。如屬火警誤報(bào)，應(yīng)通知中央監(jiān)控室復(fù)位；如證實(shí)火警，應(yīng)立即通知中央監(jiān)控室啟動(dòng)報(bào)警設(shè)施并通知相關(guān)人員到場(chǎng)施救，并利用現(xiàn)有設(shè)施進(jìn)行滅火。 發(fā)生火警處理規(guī)程 （ 1）大樓發(fā)生火警時(shí)，要做到忙而不亂，及時(shí)報(bào)警，并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。 空調(diào)故障處理規(guī)程 （ 1）當(dāng)主機(jī)發(fā)生故障時(shí)，啟動(dòng)備用機(jī)組投入運(yùn)行，并且檢查排除故障。 （ 3）給排水設(shè)備故障一般處理程序 ○ 1 給水泵出現(xiàn)故障時(shí)，值班人員應(yīng)馬上啟動(dòng)備用泵，然后及時(shí)對(duì)故障泵進(jìn)行維修。 （ 5）低壓配電柜以及其同線故障時(shí)，應(yīng)將故障段母線隔離，然后設(shè)法對(duì)未受影響的部分恢復(fù)送電。 供電電源停電故障處理規(guī)程 電源故障分以下幾種情況處理： （ 1）在接到供電部門發(fā)出的停電通知后，管理處應(yīng)立即通知各有關(guān)單位。 （ 3）重大故障處理職責(zé) 凡發(fā)生重大故障，由值班人員立刻通知工程部 負(fù)責(zé)人 并按相關(guān)應(yīng)急處理 序采取措施。 處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。 （ 2）故障處理通則 發(fā)生故障時(shí)，值班員應(yīng)立即處理，一般故障應(yīng)先匯報(bào)后處理，事后做好記錄。 （ 5）電梯系統(tǒng)：按電梯安全檢測(cè)和保養(yǎng)規(guī)范要求進(jìn)行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。年度換季時(shí)進(jìn)行大清洗并對(duì)主機(jī)進(jìn)行大的保養(yǎng)。水泵運(yùn)行聲音是否正常。線路的電壓、電流、功率的檢測(cè)儀表工作是否正常，讀數(shù)是否在正常范圍內(nèi)，其接線是否牢固，顯示是否清晰。各責(zé)任人按規(guī)程、計(jì)劃做完維護(hù)保養(yǎng)工作后在相應(yīng)圖表中作記錄。定期維護(hù)保養(yǎng)工作對(duì)于保 持設(shè)備良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長設(shè)備壽命極為重要。當(dāng)發(fā)生電梯困人等事故時(shí)，按電梯困人救援程序 及時(shí)處理。消防管理人員定期巡視檢查，真正做到“預(yù)防為主，防消結(jié)合”。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。值班人員結(jié)合 項(xiàng)目的 樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)定時(shí)監(jiān)測(cè)水池、水箱的水位 情況，管道及水泵的運(yùn)行情況，巡視人員對(duì)屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進(jìn)行巡回檢查，一旦發(fā)生缺水、溢水、跑 水、 冒 水、 滴 水、 漏 水 等問題或其征兆，立即通知有關(guān)人員前往處理。由專業(yè)人員負(fù)責(zé)維護(hù)采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)行，結(jié)合樓宇自動(dòng)控制系 統(tǒng)巡視檢查各主要設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)噪音超標(biāo)、滴水、漏水等不正?，F(xiàn)象立即處理，并能根據(jù)負(fù)荷情況調(diào)整運(yùn)行參數(shù)，按操作規(guī)程控制相關(guān)設(shè)備的啟停。 （ 9）發(fā)生設(shè)備故障 后對(duì)其原因進(jìn)行分析，提出有效的改善措施，確保類似事故不再發(fā)生。 （ 5） 對(duì)操作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，明確各自的崗位職責(zé)，掌握專業(yè)知識(shí)和操作技能。 （ 1） 編制設(shè)備詳細(xì)的技術(shù)資料 ,并建立設(shè)備臺(tái)賬。 設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理的目的在于提高設(shè)備的運(yùn)行效率和運(yùn)行質(zhì)量，提供一個(gè)高質(zhì)量的安全、舒適、便捷的工作環(huán)境。 客服人員向被盜、被搶受害人及時(shí)反饋案件處理進(jìn)展。 ⑦在公安人員在場(chǎng)時(shí) 應(yīng) 當(dāng)面封存監(jiān)控錄像。 安全負(fù)責(zé)人接 到 信息后， 應(yīng)立即 趕赴事發(fā)地點(diǎn)處理，同時(shí)應(yīng)： ①調(diào)派巡邏崗安全員攜防護(hù)用具趕至事發(fā)地點(diǎn)協(xié)助處理，如通過監(jiān)控鏡頭可監(jiān)控事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，則應(yīng)立即對(duì)事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)時(shí) 監(jiān)控 并 錄像。 （二）建立完善的突發(fā)事件處理流程，保證突發(fā)事件及時(shí)、快速處理 ； （三）制定各類突發(fā)事件處理預(yù)案，并采取實(shí)操演練方式，確保小組成員掌握相關(guān)突發(fā)事件的應(yīng)對(duì)方法，預(yù)案包括： 盜竊處理應(yīng)急預(yù)案； 搶劫處理應(yīng)急預(yù)案； 綁架處理應(yīng)急預(yù)案； 交通事故處理應(yīng)急預(yù)案； 車輛丟失處理應(yīng)急預(yù)案； 臺(tái)風(fēng)、暴雨處理應(yīng)急預(yù)案； 火警火災(zāi)處理應(yīng)急預(yù)案。 嚴(yán)禁占用公共位置、通道進(jìn)行裝修相關(guān)活動(dòng)。我們還將向每 業(yè)戶 發(fā)放一冊(cè)《商場(chǎng)防火手冊(cè)》，同時(shí)聯(lián)系部分消防器材商家到區(qū)域 定點(diǎn)服務(wù)，規(guī)定 業(yè)戶 配置必要的滅火器，并教會(huì) 業(yè)戶 工作人員滅火器的使用方法。 通過設(shè)置減速坡、標(biāo)識(shí)等方式，限制車輛行駛速度，以降低車輛行駛所帶來的安全隱患，降低噪聲； 限制大型車輛、噪聲超標(biāo)、冒黑煙的車輛進(jìn)入 區(qū) 域 域，以維護(hù)小區(qū)的良好環(huán)境 裝修及施工車輛規(guī)定只能由裝修通道進(jìn)行，以減小對(duì) 區(qū)域 域 業(yè)戶 和消費(fèi)者的影響 廣場(chǎng)開放區(qū)域停車位作好必要的提示、免責(zé)標(biāo)識(shí)； （二）自行車 1．自行車停放點(diǎn)須采用必要的防盜措施，并使自行車停放有序； 廣場(chǎng)開放區(qū)域停放自行車處作好必要的提示、免責(zé)標(biāo)識(shí)； 六、消防管理 消防工作至關(guān)重要，我們始終保持高度警覺，將日常消防管理作為一項(xiàng)重要工作來抓。 編制并定期更改巡邏路線圖； 劃定重點(diǎn)監(jiān)控區(qū)域，對(duì)重點(diǎn) 業(yè) 戶如時(shí)尚電器、怡安百貨等經(jīng)營外部區(qū)域進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控。 我們將通過多種渠道籌集資金，并積極爭取 業(yè) 戶的支持，逐步完善 區(qū)域 內(nèi)的技術(shù)防范手段，向科技要平安。這一時(shí)期的工作重點(diǎn)是杜絕違章裝修，制止破壞公共設(shè)施以及 保證 區(qū)域 環(huán)境的干凈整潔。 安 管員要求發(fā)揮治安固定崗的作用，管理處其他員工亦應(yīng)擔(dān)負(fù)起安全管理和防范的義務(wù)，建立起“快速反應(yīng) ,快速支援”體系。機(jī)動(dòng)巡邏負(fù)責(zé)物業(yè)整體外圍、組團(tuán)之間、 樓宇內(nèi) 部、重點(diǎn)防范部位及治安死角的安全巡視。 意識(shí)培養(yǎng)。 二、以物防、技防、人防相結(jié)合的方式，充分借助轄區(qū)公安派出所的力量，借鑒成熟經(jīng)驗(yàn)、保障區(qū)域安全管理工作效果。 （ 5） 高度重視年度客戶意見征詢工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)問題徹底跟蹤、解決。 三、 監(jiān)督機(jī)制 （ 1） 制定管理處廉潔自律基本要求。 （ 2） 量化目標(biāo)激勵(lì) 實(shí)行量化管理和目標(biāo)管理是 青龍城物業(yè)管理公司 推動(dòng)科學(xué)管 理 重要措施和經(jīng)驗(yàn)。 二、 激勵(lì)機(jī)制 物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)在嚴(yán)格、量化、規(guī)范管理的基礎(chǔ)上融合激勵(lì)機(jī)制。 ※全面支持系統(tǒng) ※專業(yè)化保障系統(tǒng) 物業(yè)管理公司高度重視物業(yè)管理的專業(yè)化，充分利用自身在制度、人力資源、設(shè)備管理、運(yùn)營以及財(cái)務(wù)等方面的專業(yè)優(yōu)勢(shì)和現(xiàn)代化管理手段，為管理工作提供專業(yè)保障。 因此 ，根據(jù)客戶需求層次的不同，提供高質(zhì)量、全方位、針對(duì)性的特色物業(yè)管理服務(wù)，是項(xiàng)目管理的基本要求。一般住宅類物業(yè)管理主要管理居民的居住場(chǎng)所，服務(wù)對(duì)象是住戶，而商業(yè)物業(yè)作為一種商業(yè)經(jīng)營場(chǎng)所，其物業(yè)管理機(jī)構(gòu)面對(duì)的服務(wù)對(duì)象是業(yè)主、 商 戶和顧客三個(gè)方面，其中， 商戶 和顧客群不是長期穩(wěn)定的，而是流動(dòng)的，不斷變化的，且來源不同，構(gòu)成 較 復(fù)雜 ； 因 為 物業(yè)管理服務(wù)的好壞直接影響到商業(yè)物業(yè) 在當(dāng)?shù)氐目诒抛u(yù)， 一旦物管機(jī)構(gòu)在管理服 務(wù)方面出現(xiàn)差錯(cuò)，導(dǎo)致 商戶 或顧客不滿，對(duì)物業(yè)商譽(yù)有極大的影響，而若因此失去 商戶 或顧客，就意味著會(huì)失去物業(yè)業(yè)主的信任，從而失去物業(yè)受托管理權(quán)，影響本企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益 。包括：全面的支持系統(tǒng)和專業(yè)化的保障系統(tǒng)。這種管理機(jī)制使 項(xiàng)目 管理處各級(jí)骨干責(zé)、權(quán)、利明確，在管理處與員工之間形成事業(yè)和利益共同體，共同參與管理，共同承擔(dān)壓力，共同邁向成功。實(shí)行管理處各級(jí)崗位考核和聘任制，形成管理處員工重事業(yè)、比業(yè)績、靠真才實(shí)學(xué)求發(fā)展的良好風(fēng)氣，在物業(yè)管理行業(yè)奮力前行。管理處在工資、獎(jiǎng)金分配體系中，采取季度、年終量化考評(píng)，體現(xiàn)多勞多得，嚴(yán)格兌現(xiàn)量化目標(biāo)管理的獎(jiǎng)罰措施，并堅(jiān)持年度考評(píng)中首數(shù) 5%加薪或晉升、尾數(shù) 5%降職或淘汰的原則，保持管理處員工隊(duì)伍的優(yōu)良素質(zhì)和活力。 （ 4） 重視客戶意見征詢工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)跟蹤解決。 消防安全：消防安全既涉及人身安全又涉及財(cái)產(chǎn)安全，應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)，特別強(qiáng)調(diào)保證消防設(shè)備始終處于良好待用狀態(tài)，定期進(jìn)行消防系統(tǒng)測(cè)試，并在條件許可的情況下組織消防演練，增加用戶防火和自救能力。對(duì)保安員實(shí)施準(zhǔn)軍事化管理，采用我們 在實(shí)踐中總結(jié)的一整套人員管理程序，做到“ 三 統(tǒng)一”“三集中”，即統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓(xùn)、集中管理。 2．在動(dòng)態(tài)管理的層次上我們采用機(jī)動(dòng)巡邏方式。 4．強(qiáng)調(diào)全員管理。安全管理對(duì)象主要針對(duì)周邊施工人員、現(xiàn)場(chǎng)裝修人員及外來可疑人員。 逐步完善技防手段 。 夜間全部明崗、著工裝進(jìn)行巡查；并配備帶警燈的巡邏車等威懾工具進(jìn)行不定時(shí)巡查并檢查巡邏人員狀態(tài)。具體管理措施 與對(duì)策： （一）機(jī)動(dòng)車輛 車輛出入口配備智能停車場(chǎng)管理系統(tǒng)，車輛進(jìn)出實(shí)行圖像對(duì)比，同時(shí)核車、核卡，一方面保障進(jìn)入 區(qū)域 域車輛的安全，另一方面，實(shí)現(xiàn)對(duì)小區(qū)內(nèi)臨停車位的動(dòng)態(tài)管理； 車輛刷卡機(jī)與控制中心聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)車輛進(jìn)出小區(qū)時(shí)，控制中心可實(shí)時(shí)了解車輛進(jìn)出 區(qū)域