【正文】 和路網(wǎng)分隔 ,將 XX 地區(qū)分為 :黃浦路下沿線以東以西兩塊 ,黃浦路下沿線以西稱為左塊 ,黃 浦路下沿線以東稱為右塊?！?XX 市城市總體規(guī)劃 (19962020)》中確定在該地塊西側(cè)新建姑嫂樹電信分局 ,屆時該地塊閑心線路有姑嫂樹電信分局引來 。 電 :該地塊現(xiàn)用電有西北側(cè)的新華路變電所的 10kv 架空線路引來。總的來說 ,人文環(huán)境幾生活配套設(shè)施較差 ,是項目開發(fā)的一大劣勢。 二、 XX 地區(qū)區(qū)域分析 交通狀況 本地塊四周已初步形成了大的交通體系 ,東西向有近年來新建和在建的發(fā)展大道 ,XX大道 ,幸福大道 ,張公堤路段 ,其中 ,XX大道正在加緊施工建設(shè) ,年底前建成通車后將對本地塊項目提供良好的條件 ,南北向主要為地塊兩頭的姑嫂樹路和岱黃公路。二七路沿線景觀較差 ,正在進行基礎(chǔ)設(shè)施道路建設(shè) ,旁邊多為低層住宅 ,商業(yè)用房較少 ,離二七路幾十米以外為江漢鐵路西線，鐵路線以外是大片的農(nóng)田 . 人文環(huán)境 :發(fā)展大道一帶科 ,教 ,文 ,衛(wèi) ,娛樂等公用設(shè)施一應(yīng)俱全。因沒有土地 ,鄉(xiāng)民很少務(wù)農(nóng) ,鄉(xiāng)里只有少數(shù)魚塘。沿線有 35 路車通行 ,基礎(chǔ)設(shè)施 ,公共設(shè)施相對滯后。商業(yè)發(fā)達 ,相關(guān)的銀行 ,醫(yī)院診所 ,小學(xué) ,中學(xué)設(shè)施齊全 ,有漢興學(xué)校 ,XX 市第七十一中學(xué)設(shè)在該區(qū)域 ,但環(huán)衛(wèi) ,綠化 ,無了設(shè)施仍停留在相當(dāng)?shù)偷乃健? 經(jīng)濟環(huán)境：該區(qū)域人口經(jīng)濟實力不強，居民收入水平普遍不高，工礦企業(yè)大都以 民營，私人企業(yè)為主，現(xiàn)達到大都處于半停產(chǎn)狀態(tài)，但私營企業(yè)仍具相當(dāng)活力。周邊以菜地，耕地為主，零星分布水面，石橋村路段基本同上。工廠很少，只有幾個村民自辦的個體小企業(yè)。 此處本地塊東北方向的村落屬于石橋村六隊，該隊共有 60 戶，約 250 人，村民主要以種田，打工，出租房為生。他們大多是出外打工來到這里，租用當(dāng)?shù)鼐用竦淖》?，沿路地帶和石橋村大概?23 千人。沒有大型的娛樂場所，只有幾家小型的臺球廳。地段入口處有大東門客運站，有許多通向 周圍縣市的長途客車。 1． 地形地貌狀況（詳見附圖地形地貌圖） 2． 物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見附圖 物業(yè)形態(tài)劃分圖） 3． 局部放大圖（詳見附圖局部放大圖） 附圖說明 自然環(huán)境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠處有若干小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于 XX 鄉(xiāng)。 北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護林區(qū)沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧靜而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。 地塊面積：凈用地面積 公頃，近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地構(gòu)成，較平整。這一地區(qū)在未來升值的可能性較大。下圖表是 XX 區(qū) 2021 年的房地產(chǎn)價格和指數(shù)： XX 區(qū)價格 XX 區(qū)指數(shù) 一季度 1000 二季度 三季度 四季度 2021 年第四季度 XX 區(qū)的價格指數(shù)走勢由上季度的下跌轉(zhuǎn)變?yōu)樾》蠐P，但指數(shù)仍沒有達到二季度高度，因為 XX 區(qū)的房地產(chǎn)價格水平在 XX 市是屬于較高的，而今年房地產(chǎn)開發(fā)大多集中在江南地區(qū)，使得該區(qū)的住宅價格徘徊不前， XX 區(qū)由于自然條件的限制使得住宅開發(fā)投資大部 分都分布在中北部地區(qū)，建設(shè)大道南北，臺北路、香港路一帶，是房地產(chǎn)開發(fā)投資較集中的地帶，主要原因是該地區(qū)的建筑密度較小，交通便利，距離中央商業(yè)區(qū)較近，這一代擁有臺北花園、臺南花園、德富花園、澎湖高級公寓、臺北花苑，碧波公寓、國信城園林小區(qū)等眾多的住宅小區(qū)。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟形式成因分 析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可以說 XX 花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。 受房地產(chǎn)開發(fā)與銷售快速增長的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。截至 11 月，全國商品房平均銷售價格為每平方米 2091 元，同比增長 %，是下半年以來的最高增幅。截止 11 月底，全市國有工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值同比增長 %，產(chǎn)品銷售收入增長 ，實現(xiàn)利稅增長 %，實現(xiàn)利潤總額由去年同期的負 2 億元到今年盈利 億元，虧損企業(yè)的虧損額由去年同期的 億減少到 億元。國有經(jīng)濟、集體經(jīng)濟、股份制經(jīng)濟、外商及港澳臺經(jīng)濟分別完成工業(yè)增加值 億元、 億元、 億元和 9 億元，比上年同期增長 %、 %、 %和 %； 1－ 10 月份，全市完成固定資產(chǎn)投資 億元， 比上年同期增長 %。其中居住商品和服務(wù)項目價格分別比上月上漲 %和 %。 11 月份工業(yè)產(chǎn)品銷售率為 %,比上年同月提高 個百分點，與上月產(chǎn)銷率基本持平。主要表現(xiàn)如下： 11月份，全國完成工業(yè)增加值 2171 億元，比上年同月增長 %，繼續(xù)保持比較快的增長勢頭。 支持軟升的主要有以下因素，首先是多項房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動將拉動房價上揚， 2021 年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應(yīng)體制的重大調(diào)整，二手房交易市場的進一步開放，住房金 融培育和加快發(fā)展，加強住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。 6．規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費的定價原則、定價方式和價格構(gòu)成，規(guī)范物業(yè)管理收費并加強監(jiān)管。 4． 2021 年， XX市市級和各區(qū)級房地產(chǎn)有形市場即將全面建成并實現(xiàn)互相連通。 2021 年開發(fā)主要集中在 XX、常青、南湖、四新及長豐地區(qū)，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢 陽人口居住和用地將相對平衡。 從以上資料可以看出， XX 市房地產(chǎn)市場環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝 著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進一步發(fā)展。主要得益于 2021 年市政府所進行的一系列改造建設(shè)工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設(shè)立等等，這些都為百貨銷售 服務(wù)業(yè)帶來了巨大的商機，也為商業(yè)服務(wù)用房的發(fā)展提供了機會。 5．寶豐路、漢陽地區(qū)。 3．勝利街至江漢路一帶、沿江大道。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。 2021 年四個季度寫字樓價格分別為 404 、 元 /平方米，平均售價為 4032 元 /平方米，租 價為 25元 /平方米，較 1999 年上漲 6%。 住宅 住宅類物業(yè)一直都是房地產(chǎn)市場的中堅，無論投資開發(fā)還是銷售，一直都是市場的熱點，我市住宅房屋銷售面積已占總銷售面積的 %, 個人購買住宅類房屋的銷售占總銷售面積的 %。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價比不合理等一些問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中 還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費等。 10．從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費者還未到達理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對買方的購買決策會起到很重要的作用。其實這個概念進入 XX 的時間不算短，但一直都未廣泛推廣。帶動了四號小區(qū)的銷售， 2021 年已銷售了18 萬平方米，占總銷售的 50%以上。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場意識的進步，而且也說明了建筑設(shè)計單位水平的提高。 4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來的結(jié)果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。戶型設(shè)計方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。徐東作為武昌的新區(qū)，在橋梁經(jīng)濟的影響下已成為武昌最具生氣的區(qū)域，成為武昌居民購房的首選。 6 月和 11 月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會，同時各城區(qū)不失時機地舉辦了區(qū)級房交會，既促進了增量房市場的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。截止 2021 年，共有 218 家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務(wù)的有形網(wǎng)絡(luò)。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場 資金融通起到非常重要的作用。 2021 年新增歸集住房公積金 億元，比 1999 年增長 %。 住房一級市場（增量房） 住房二級市場（存量房） 住宅總量 起數(shù) 30010 起 27130 起 57140 起 建筑面積 244 平方米 萬平方米 萬平方米 5． 金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅實后盾。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)的經(jīng)驗，二手房市場的活躍會直接刺激住宅一級市場的發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場的萎縮，而是帶動增量房市場的增長。 2021 年 XX 市不斷推進和完善經(jīng)濟適用住房建設(shè)。 2．空置商品房消化能力加強。自 1998 年 12月 31 日延續(xù)了近 50多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來。 價格 指數(shù) 一季度 1000 二季度 1963 三季度 四季度 （ 3）截止 2021 年 11 月份，全市完成住宅投資 億元，占房地產(chǎn)總投資的 %， 2021 年 XX 市住宅累計總投資 億元，占房地產(chǎn)總投資的 %。商品房個人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標(biāo)， 2021 年第四季度商品房銷售額為 8 億元，其中個人購買為 億元，個人購買率為 %。二是在房地產(chǎn)租賃市場上，全市房屋租賃總戶數(shù)為 19481 戶，比 1999 年增長 11%，租賃總面積為 萬平方米，比 1999 年增長 17%，年租金總額為 億元，比 1999 年增長 52%。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設(shè)計合理，功能齊全的中套型住房（ 90 平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理 的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。其中建設(shè)銀行 2021 年末個人住房貸款余額達 1390 億元，占該行全部貸款余額的 %，當(dāng)年新增個人住房貸款占該行當(dāng)年全部貸款新增額的 40%。 3． 銷售價格穩(wěn)中有升，消費信貸不斷擴大。 2021 年全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，與上年同比增長 %，占固定資產(chǎn)投資的 %。 2021 年根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的要求，我國堅持擴大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實施西部大開發(fā)戰(zhàn) 略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經(jīng)濟保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。 根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。 XX 市新洪泰中介代理公司提供的資料 三、項目概況 該地塊位于 XX 區(qū) XX 鄉(xiāng)石橋村，總面積約 畝，屬于 XX市 “ 十五 ” 計劃確定的三大住宅新區(qū)之一 —— XX 鄉(xiāng)居住組團，對于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。 結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。依據(jù)本文的方案，項目總建筑面積 萬平方米，項目總投資 萬元。本文通過對 XX區(qū) XX 鄉(xiāng)石橋村 畝的一國有拍賣地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù) XX 區(qū) XX鄉(xiāng)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預(yù)測，對項目的可行性與開發(fā) 經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行了投資分析、財務(wù)評價和風(fēng)險分析，以期探討該地塊進行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。 對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。 二、報告編制依據(jù) XX 市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 億房網(wǎng)站（ 國家建設(shè)部及 XX 市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； XX 市 2021 房地產(chǎn)年鑒； 現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在 24 米以下，也允許建高層（ 40 米以下），但比例不得超過 20%。因此，對宏觀經(jīng)濟、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。隨著國家經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結(jié)構(gòu)進一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強勁的增長勢頭，（《中國統(tǒng)計》 China Statistics 2021’5 ），房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出以下主要特征： 全國房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表 2021 年實際 比上年同期 +% 住宅投資（億元） 商品房新開工面積（萬平方米） 28295 商品房竣工面積（萬平方米） 商品房銷售建筑面積（萬平方米） 商品房銷售額（億元） 其中：銷售給個人（億元） 占總銷售額的比重（ %） 1． 開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。 2021 年，個人購買商品住宅 億平方米，占商品住宅銷售面積的 % ，比上年提高 個百分點。四家商 業(yè)銀行個人住房貸款余額三年累計增長 1 倍。 5． 需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。一是全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資達 1 億元，較 1999 年增長 %；全市總開工面積 1343 萬平方米，比 1999 年增長 %；總竣工面積為 萬平方米，比 1999 年增長 2%；其中住宅竣工面積達 萬平方米，占全市總竣工面積的 83.09%，比 1999年增長 %；全市商品房銷售總面積為 萬平方米，其中住宅為 244 萬平方米，占總面積的 %，銷售額達 億元；空置商品房從 1999 年的 150 萬平方米下降為 115 萬平方米。 （ 1）個人購買率進一步增加。 20