【正文】 革命，它把貯藏時間和貯藏質(zhì)量提高到了一個新的水平。 本項目是農(nóng)產(chǎn)品采后加工項目，其最終的目的是把各種農(nóng)產(chǎn)品高品質(zhì)地投放到國內(nèi)和國外市場上去，在這之前，無論是長途運輸、深加工還是貯藏，預冷是關(guān)鍵的第一步。 此外，未經(jīng)預冷的產(chǎn)品如直接進入貯藏庫，也會加大冷庫的熱負荷， 不能及時達到及時降溫的目的，對貯藏效果產(chǎn)生嚴重影響。國務(wù)院發(fā)展研究中心、中科院研究所、中國農(nóng)業(yè)大學、西南農(nóng)業(yè)大學、 XX 農(nóng)業(yè)大學等機構(gòu)與本公司有良好的人際溝通和業(yè)務(wù)溝通。董事長創(chuàng)辦、經(jīng)營了國內(nèi)某著名的大型民營企業(yè)集團，在管理、金融、 財務(wù)、投資等方面有許多成功操盤的案例，并兼任中國金融學院客座教授。 從 96 年 以來我公司技術(shù)人員參與建造了十幾座氣調(diào)庫，在此過程中不斷引進、消化、吸收國外先進技術(shù)與設(shè)備，建立完善了自己的具有國際先進水平的氣調(diào)保鮮貯藏工藝設(shè)備體系。 . 技術(shù)優(yōu)勢 目前，果蔬花卉產(chǎn)品的消費市場已由“數(shù)量型”向“質(zhì)量型”轉(zhuǎn)變。 項目建設(shè)的優(yōu)勢條件 17 . 資源優(yōu)勢 一個現(xiàn)代化可持續(xù)發(fā)展的 農(nóng)產(chǎn)品交流中心，必須依托于豐富的農(nóng)業(yè)資源，否則就是“無物可流”，在這方面 XX 市具有得天獨厚的條件。 、排水、電力、通訊等基本公用系統(tǒng)，由 XX 市政府配套鋪設(shè)（架設(shè)）到位，納入 XX 市政工程大系統(tǒng)之中。對工程技術(shù)人員、管理人員及關(guān)鍵崗位操作人員，要委托專業(yè)院校進行專業(yè)培訓，并請國內(nèi)外專家講課，讓員工了解掌握國內(nèi)外先進管理經(jīng)驗。按四班三運轉(zhuǎn)組織生產(chǎn)，其它部分可日班工作。 蔬菜基地建設(shè)的合作 方：荷蘭中國咨詢公司，將與我公司合作引進露地栽培技術(shù)，并共同在 XX 市進行推廣。 引進的項目投資合作方：作為項目投資合作方，共同按 XX 市政府的總體規(guī)劃投資蔬菜產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)。 2021 年，公司下屬的子公司 XX 氣調(diào)保鮮有限公司在 XX 市建設(shè)了首家氣調(diào)庫，加工能力 1000 噸，全部采用美國谷輪中央并連機組，電腦中央集中控制溫度調(diào)節(jié)，冷量集中分配，溫度誤差控制在 度以內(nèi)。 2021 年，公司經(jīng)與 XX 市人民政府多次磋商后，已就由 投資公司在 XX 市 蒙陽鎮(zhèn) 牽頭建設(shè)“ XX 市蔬菜物流園區(qū)”的相關(guān)事宜達成意向，目前項目正在規(guī)劃過程中。為此公司在人力、物力和資金等多方面做好了充分的準備工作 ，公司將在XX 進行較大規(guī)模的開發(fā)和投資 。 XX 投資有限公司 系一家專業(yè)從事農(nóng)業(yè)項目投資開發(fā)的民營企業(yè)，公司注冊資本 2021 萬元。 項目 以先進貯藏保鮮技術(shù)為依托，為產(chǎn)品反季節(jié)銷售提供保證，促進 XX市及周邊縣市蔬菜產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)由“數(shù)量型”向“效益型”的轉(zhuǎn)變。 總之 ,該項目的實施將在很大程度上有助于使 XX 從一個農(nóng)業(yè)大市轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€農(nóng)業(yè)強市。 項目的必要性 項目對 XX 市的必要性 XX 市商品蔬菜生產(chǎn)預計到 2021 年產(chǎn)量將達到 20 億公斤，外銷量將達到18 億公斤，將成為西部最大的“菜園子”。 項目建設(shè)的 意義 本項目以國際先進貯藏保鮮技術(shù)為依托，為產(chǎn)品反季節(jié)銷售提供保證，促進 XX 省果蔬花卉生產(chǎn)由“數(shù)量型”向“效益型”的轉(zhuǎn)變 ，為氣調(diào)保鮮庫貯藏的優(yōu)質(zhì)果蔬產(chǎn)品提供一個良好的流通銷售渠道， 推動 XX 省貯藏保鮮業(yè)的發(fā)展和增強 XX 果蔬花卉產(chǎn)品在國內(nèi)、國際市場上的競爭能力。 全國重點農(nóng)產(chǎn)品抽鮮建設(shè)情況比較 公司通過對 XX 省、 XX 市農(nóng)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)的詳細調(diào)查，發(fā)現(xiàn) XX 省作為全國的農(nóng)業(yè)資源大省， XX 市作為西部的經(jīng)濟中心， XX 市作為全國蔬菜生產(chǎn)基地，卻沒有一個能夠集中農(nóng)產(chǎn)品（蔬菜）保鮮貯藏、加工等場所，極大的限制了 XX 的農(nóng)產(chǎn)品（蔬菜）在國內(nèi)以及國際市場上的流通。 目前 XX 市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有加工總能力約在 3000 噸至 5000 噸左右，實際 需要量約在 30000 噸至 50000 噸之間，目前冷藏加工能力與市場需求遠遠不足。 作為全國重要的蔬菜基地， XX 市歷史上的輝煌或?qū)⒊蔀檫^去，與山東以壽光為代表的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度相比，與陜西楊凌高科技農(nóng)業(yè)相比，與雙流區(qū)多品種及“南站蔬菜批發(fā)市場” 的輸出輸入吞吐能力等綜合效力的優(yōu)勢相比，XX 的蔬菜產(chǎn)業(yè)已幾乎失去競爭力，亟待二次振興。 主要經(jīng)濟技術(shù)指標一覽表 5 序號 指 標 單 位 數(shù) 量 備 注 1 建設(shè)規(guī)模 氣調(diào)保鮮庫容量 噸 10500 3 座 2 自營產(chǎn)品方案 噸 15000 枇 杷 噸 1500 獼猴桃 噸 1500 蒜子 噸 2500 精細蔬菜類 噸 6000 葡 萄 噸 1000 蒜 苔 噸 2500 3 總投資 萬元 7154 固定資產(chǎn)投資 萬元 5850 其中：建設(shè)期利息 萬元 117 流動資金 萬元 1304 其中：鋪底流動資金 萬元 402 4 全員工作天數(shù) 天 /年 300 5 全交易中心定員總數(shù) 人 230 6 主要自營產(chǎn)品原材料用量 枇 杷 噸 /年 1575 獼猴桃 噸 /年 1575 蒜子 噸 /年 2525 精細蔬菜類 噸 /年 6120 葡 萄 噸 /年 1050 蒜 苔 噸 /年 2625 9 運輸量 萬噸 /年 30470 自營 運入量 萬噸 /年 15000 自營 運出量 萬噸 /年 15470 自營 11 年總成本 萬元 4733 平均 12 年銷售收入 萬元 6880 達產(chǎn)年平 均 13 年利稅 萬元 1674 平均 14 年利潤 萬元 1349 平均 15 借款償還期 年 含建設(shè)期 16 投資回收期 年 稅前 17 投資利稅率 % 平均 18 投資利潤率 % 平均 19 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 稅前 第二章 蔬菜產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和建設(shè)背景 6 XX 及周邊蔬菜產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析： XX 蔬菜產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析 XX 是全國主要的商品蔬菜生產(chǎn)基地，全國無公害蔬菜生產(chǎn)示范基地，全國蔬菜產(chǎn)業(yè)十強縣（市），號稱中國西部的“蔬菜城”。 . 平面設(shè)計理念： 原則：按照庫區(qū)的功能要求，總體對區(qū)域內(nèi)做到高效、節(jié)能、自動化程度高、生產(chǎn)能力合理配套，密切結(jié)合場地的自然條件，合理布局動力、水源、庫房和區(qū)內(nèi)道路，因地制宜地布置好建筑和各項設(shè)施，同時搞好庫區(qū)內(nèi)綠化和空氣凈化，建設(shè)集農(nóng)產(chǎn)品加工、貯藏和辦公為一體的生態(tài)庫區(qū)。 項目概況 4 項目總占地 200 畝，主體建筑總面積約為 4 萬平方米左右，固定資產(chǎn) 投資5850 萬元，預計 年建成投入使用。 XX 市農(nóng)業(yè)發(fā)展 “ 十一五規(guī)劃 ” 。 3 匯同以上單位所提供的各方面技術(shù)資料， XX 投資有限公司 主持編制了本可行性研究報告。通過對 XX 市和 XX 市的發(fā)展規(guī)劃展開的深入分析，和對公司自身的參與能力做了充分估價， 公司將在 XX 進行較大規(guī)模的開發(fā)和投資 。公司繼 2021 年在 XX 市成功的開發(fā)建設(shè)“ XX 氣調(diào)保鮮庫”后，對在XX 擴大投資規(guī)模有了充分的信心，也為進入 XX 參與城市建設(shè)，在人力、物力和資金等方面做好了充分的準備工作。 XX 市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化辦公室是 XX 市農(nóng)業(yè)的主管部門，為本研究報告提供了大量產(chǎn)地材料。 2021 年 8 月 15 日，由 XX 市 XX 市國土資源管理局、 XX 市天彭鎮(zhèn)人民政府和公司所簽訂供地的 “ 協(xié)議書 ” 。 對擬建保鮮 貯藏加工基地 工程建筑部分提出初步設(shè)計方案并對保鮮技術(shù)方案，建設(shè)條件、產(chǎn)品需求預測和企業(yè)財務(wù)評價進行研究并提出意見。 ． 停車場 全部采用硬化的載重地面，并配備數(shù)控指揮系統(tǒng)。 文化傳統(tǒng)：部分建筑及園林景觀將融入中國傳統(tǒng)農(nóng)耕文化的風格，使其具有一定農(nóng)業(yè)旅游項目的功能。目前， XX 市委市政府又把XX 確定為蔬菜產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點市， XX 蔬菜產(chǎn)業(yè)面臨著新的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)。一是無法實現(xiàn)對庫區(qū)溫度精確控制，其二是可能的氨瀉漏會對貯藏產(chǎn)品及周邊居民造成不良后果，其三是很難實現(xiàn)自動控制。新都縣、郫縣由于歷史集散習慣，大多在 XX 市進行蔬菜果品的集中，基本在 XX 冷加工和包裝后外銷。 廣州江南果菜批發(fā)市場占地面積 20 萬平方米，場內(nèi)有 3000 噸蔬果冷藏庫、 5 萬平方米停車場，全國 20 多個省、市的蔬菜果品經(jīng)營的蔬菜品種200 多個，僅每日蔬菜成交量 450— 500 萬公斤，占廣州市蔬菜上市量的 80%左右，除供應廣州市及珠江三角洲外，還輻射全國，部分貨源出口香港、澳門及東南亞、日本等國家和地區(qū)。 項目的實施，可以帶動許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增多就業(yè)機會，增加 9 農(nóng)民收入，促進地方經(jīng)濟的發(fā)展。本著高起點、高標準、高集中、高配套等原則，應盡快建設(shè)。 以產(chǎn)業(yè)化帶動 XX 市農(nóng)民增收，推進城鄉(xiāng)一體化進程。 第三章 投資公司 11 投資方 本項目由 XX投資有限公司及其全資的子公司 XX氣調(diào)保鮮有限公司共同投資管理。通過對 XX 投資環(huán)境、市場環(huán)境及蔬菜產(chǎn)銷 能力的充分調(diào)研，并對 XX 市和 XX 市的發(fā)展規(guī)劃展開了深入分析，認為在 XX 開展農(nóng)業(yè)項目的投資是有相當?shù)陌l(fā)展?jié)摿涂臻g的。 經(jīng)過 投資公司對 XX 市及周邊輻射市縣的蔬菜、果品的生產(chǎn)、加工銷售等多方面的考察和經(jīng)營發(fā)展的市場調(diào)研，公司在投資方向上做出了調(diào)整，決定在XX 省 XX 市實施對農(nóng)業(yè)項目的投資。項目建設(shè)完成后將取代現(xiàn) XX 市蔬菜批發(fā)市場等，滿足 XX 市對外輸出 18 萬噸蔬菜的物流需要。 項目的主要合作方 我公司對在 XX 市的投資方式是以我公司作為項目的主要投資人，并引進具備投資能力和合作能力的各合作企業(yè)等共同完成。 精深產(chǎn)品加工區(qū)合作方：引入具備投資能力的其他企業(yè)投資建設(shè)精深產(chǎn)品加工區(qū)。企業(yè)組織如下圖所示： 工作制度 氣調(diào)保鮮庫、機房、變電站全年工作日為 300 天，每天 24 小時連續(xù)作業(yè)。 表 31 全庫勞動定員表 序號 部 門 工人 工程技術(shù)人員 管理人員 服務(wù)人員 合計 1 2 機房 18 18 36 3 保潔部 30 30 4 變電站 9 9 5 維修 15 6 21 6 運輸隊 80 80 7 保安部 30 30 14 8 公司本部 30 30 9 10 合 計 122 24 30 60 230 人員培訓 由于該企業(yè)是新建企業(yè)，要求進行全員培訓。 圖 31 公司組織結(jié)構(gòu)圖 15 第四章 項 目建設(shè)的選址和條 件 董事會 總經(jīng)理 氣調(diào)保鮮公司部 市場管理公司 生產(chǎn)技術(shù)部 物業(yè)管理部 變電站 設(shè)備動力部 營銷部 保安部 保潔部 交易結(jié)算部 運輸車隊 辦公室 財務(wù)部 辦公室 人力資源部 投資管理部 工程部 維修部 辦公室 研發(fā)部 16 項目選址 本項目選址位于 XX 市，通過成彭高速公路、北新干線、彭郫路等主干道實現(xiàn)與 XX 及全國各地的交流，距蔬菜專用鐵路站約 2 公里，距雙流國際機場僅 47 公里，交通條件十分優(yōu)越。全年靜風頻率為 30%。 豐富的資源、獨特的氣候條件、 肥沃的土壤 、 較低 的生產(chǎn)力成本 ，構(gòu)成了XX 市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的綜合優(yōu)勢。運用氣調(diào)保鮮貯藏可以滿足流通要求和反季節(jié)消費需要，提高產(chǎn)品的附加值，為果蔬花卉中的名、優(yōu)、特品種參與國際市場競爭創(chuàng)造了條件。 . 其他優(yōu)勢 管理優(yōu)勢 本公司高層具有豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗。 公共關(guān)系優(yōu)