【正文】 累了開發(fā)、培育、經(jīng)營、管理專業(yè)市場的豐富經(jīng)驗(yàn)，建立了一支理念先進(jìn)、經(jīng)營管理能力強(qiáng)的管理團(tuán)隊(duì)，積聚了廣泛的項(xiàng)目投資和市場客戶資源，企業(yè)資金實(shí)力雄厚，社會信譽(yù)度高。雖然，各城市也都有五金市場，但都存在規(guī)模較小、品種規(guī)格不全，而且多屬傳統(tǒng)類產(chǎn)品。 通過以上各案例的分析 我們得出 專業(yè)市場可持續(xù)發(fā)展 KPI（ Key Performance Indicators）體系 專業(yè)市場可持續(xù)發(fā)展 KPI體系 產(chǎn)業(yè)升級 傳統(tǒng)店鋪式銷售比例 20%，以電子交易、會展交易、期貨、類期貨預(yù)定等多種交易方式為主 品牌類產(chǎn)品占 30%以上，一定比例的新型優(yōu)質(zhì)產(chǎn) 品 擴(kuò)大市場輻射，面向國內(nèi)、國際市場 規(guī)?；?、專業(yè)化經(jīng)營 市場形成規(guī)模效應(yīng)，經(jīng)營商戶在 2021戶以上 市場專業(yè)化，確立細(xì)分市場的優(yōu)勢地位，形成特色 產(chǎn)業(yè) 鏈延伸 延伸上下游產(chǎn)業(yè)鏈：研發(fā)、商務(wù)、服務(wù)等功能占 20%以上 擴(kuò)大相關(guān)聯(lián)產(chǎn)品的多元化經(jīng)營 產(chǎn)業(yè)配套 完善 強(qiáng)大的統(tǒng)一倉儲物流平臺，功能面積 10%；完善的信息平臺 配備金融、檢測認(rèn)證、信用體系、工商注冊等行業(yè)服務(wù) 商業(yè)、休閑等配套完善 拓展商業(yè)、休閑娛樂等高附加值的配套服務(wù)功能， 10% 第二節(jié) 項(xiàng)目必要性 28 我國五金機(jī)電行業(yè)市 場前景廣闊 僅五金行業(yè)而言，據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021 年全世界現(xiàn)代五金交易額達(dá) 1 萬億美元。 信息交流中心： 提供交流平臺，實(shí)現(xiàn)行業(yè)資訊的充分交流。 國際展覽中心 ：提供更為強(qiáng)大的國際交易渠道，成為永不落幕的國際工業(yè)品交易博覽會。其中，投資額在 10 億元以下的項(xiàng)目占 42%，投資額在 10 億～ 30 億元的占 22%，投資額在30億 元以上的占 19%； 25 因此 現(xiàn)階段 經(jīng)營狀態(tài)不是很理想，大部分商鋪 空置的， 商業(yè)氣氛 極其冷 清； 開發(fā)商為了增加經(jīng)營氛圍投入了大量的推廣 費(fèi)用 26 案例分析 七 ：無錫 五洲 國際 工業(yè)博覽城 五洲國際工業(yè)博覽城，位于國家級物流基地 —— 無錫新區(qū)江南商貿(mào)物流園區(qū)內(nèi)，地處新區(qū)金城東路與紡城大道交匯處，毗鄰滬寧高速 公路和新 312 國道，坐擁長三角立體物流交通中央樞紐； ，項(xiàng)目總投資 60億元，總建筑面積 150 萬平方米，項(xiàng)目集?國際展貿(mào)、產(chǎn)品交易、歷史博覽、高科新品、物流配套、商務(wù)辦公、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、工業(yè)旅游、商業(yè)街區(qū)、商務(wù)酒店?等十大功能于一體，打造一個超前規(guī)劃、功能完善的超大規(guī)模?一站式?全球工業(yè)品博覽交易中心； 五洲國際工業(yè)博覽城是商務(wù)部、省市政府重點(diǎn)支持的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)平臺，為制造業(yè)企業(yè)提供產(chǎn)前配套及產(chǎn)后服務(wù)，將為長三角企業(yè)提供更優(yōu)質(zhì)價(jià)廉的生產(chǎn)資料與工業(yè)品采購交易平臺和企業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)的展示銷售平臺 。 ? 2021 年，紡織行業(yè)投資增長走勢呈現(xiàn) “高開低走，持續(xù)回落 ”的態(tài)勢，全年完成固定資產(chǎn)投資額為 億元，同比增長%，比上年投資增幅下降了 個百分點(diǎn)。首付就減少了 萬，為 萬。總的套數(shù)為 1518 套。 21 意邦國際建材品牌中心總的建筑面積為 88 萬方 ； 市場定位： 品牌建材旗艦集群，體驗(yàn)式營銷總部，全球建材裝飾采購基地 經(jīng)營定位： 批發(fā)、零售、工程采購、團(tuán)購、國際貿(mào)易等 整合各方優(yōu)勢資源，攜手權(quán)威機(jī)構(gòu)傾力打造 “六大平臺 ”，力求為進(jìn)駐商家打通國內(nèi)外建材創(chuàng)富通道： 電子商貿(mào)平臺： 與主流網(wǎng)站形成戰(zhàn)略 合作，線上線下互動平臺；或自建意邦網(wǎng)上交易平臺； 自有媒體平臺： 與知名傳媒集團(tuán)合作，形成?？采w上海所有建材行業(yè)的促銷信息、新聞、潮流趨勢等，面向整個長三角地區(qū)消費(fèi)者與專業(yè)企業(yè)公開發(fā)行； 宣傳推廣平臺： 囊括長三角主要城市的電視、報(bào)紙、雜志、網(wǎng)絡(luò)、廣播、戶外高炮等立體宣傳推廣方式； 22 專業(yè)活動平臺： 包含設(shè)計(jì)師大賽、品牌評選與頒獎儀式、經(jīng)典作品展、行業(yè)高峰論壇等于一體，成為整個長三角建材行業(yè)信息的輿論發(fā)源地、決策地和行業(yè)風(fēng)向標(biāo)； 共享聯(lián)盟平臺： 擬通過聯(lián)合周邊的大型品牌商業(yè)項(xiàng)目和長三角的大型家裝公司形成 促銷聯(lián)盟。 項(xiàng)目 總投資超過 30 億元，總建筑面積 75 萬平方米，是由吉盛偉 邦集團(tuán)和綠地集團(tuán)共同打造的、中國最具規(guī)模的全球家具采購直銷中心； 吉盛偉邦綠地國際家具村一期占地 20 萬平方米，現(xiàn)已入駐二百余家近 400 余個家具知名品牌，其中既有來自歐美日等國世界知名一線品牌 FLEXFORM、 Bamp。 案例分 析四：上海 吉盛偉邦綠地國際家具村 吉盛偉邦綠地國際家具村項(xiàng)目位于上海市首批啟動的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū) —— 趙巷超級商業(yè)中心內(nèi) 。 其中包括 1400 間營業(yè)房， 1500 個展位以上的國際展示中心，風(fēng)格獨(dú)特的花園式新型倉儲物流及配送中心，各類五金精品館，大 18 型生態(tài)停車場，五金工業(yè)區(qū)域，配套生活小區(qū)等先進(jìn)設(shè)施。 經(jīng)營戶主要是以嘉定、閔行其它中小五金城的搬遷過來的客戶為主 案例 成功經(jīng)驗(yàn) 規(guī)劃 選址科學(xué)： 周邊三大需求引擎驅(qū)動； 商住兩用： 全面滿足經(jīng)營、居住、辦公需求 。 入口設(shè)在嘉松中路，由入口進(jìn)入，左手邊為購物區(qū)，右手邊為停車場 入口 停車場 C區(qū) B區(qū) A區(qū) 13 整個奧特萊斯購物區(qū)劃分為 A、 B、 C三個區(qū) 從 A 區(qū)到 C區(qū)，建筑由低（一層）到高（三層） 購物區(qū)由一條主購物通道貫穿，并搭配兩條次購物通道 以銷售國際國內(nèi)著名品牌折扣商品為主，集休閑，餐飲和娛樂為一體 A區(qū)處于最佳位置，均為單層店鋪， 集聚了世界頂級品牌折扣店 ； B區(qū)店鋪以一層為主，局部兩層；主要為國際高檔品牌折扣店，結(jié)合少量餐飲店 ； C區(qū)為三層店鋪，多為國內(nèi)外知名品牌，進(jìn)駐的休閑餐飲商店為顧客提供完善的服務(wù) ； 14 案例分析二 ：上海國際機(jī)電五金城 項(xiàng)目位置： 位于上海嘉定區(qū)國際汽車城內(nèi)，毗鄰 F1 賽車場； 項(xiàng)目 地理位置優(yōu)越，處于三大需求市場的中心位置，并可獲得公路、水運(yùn)、鐵路等交通支持； 公路： 處于多條高速公路的下匝口、 滬寧高速（ A11 公路）華新匝道口距市場 5 公里；滬嘉瀏高速（ A12 公路）馬陸匝道口距市場 5 公里；嘉金高速（ A5 公路）寶安公路匝道口距市場 1 公里；郊區(qū)環(huán)線（ A30 公路）寶安公路匝道口距市場 4公里； 水運(yùn)： 可獲得吳淞口碼頭的水運(yùn)支持， 寶安公路是市場的門戶黃金通道，可直達(dá)吳淞口碼頭；市場的 薀 藻浜碼頭為國家級航道，通航能力 10000 噸，連接吳淞碼頭； 嘉定新城：為上海重點(diǎn)建設(shè)的三大新城之一，總投資額將達(dá) 3000 億左右，帶動 對五金機(jī)電的巨大需求； 安亭國際汽車城：擁有F1 賽車、上海大眾等大量知名生產(chǎn)制造企業(yè)，大量廠房、基礎(chǔ)設(shè)施亟待建設(shè)； 南翔、江橋區(qū)域： 受軌道交通建設(shè)帶動，城市化進(jìn)程加速，目前有大量有大量樓盤建設(shè)、上市； 15 鐵路： 南翔和安亭均有鐵路貨運(yùn)編組站 項(xiàng)目 占地 1100 畝，總建筑面積 70多萬平方米；目前已開發(fā)兩期，商用房 2021 套，共 30 萬平方米，板材和鋼材市場 7萬平方米； 一期： 推出商鋪 992 套，近 5 萬平米。 就江蘇而言 ，年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入近 10000 億，五金產(chǎn)品需求量近 700 億元。到那時，中國還要有一批強(qiáng)大的五金制造業(yè)集團(tuán)，形成若干個有特色、有國際知名度的五金制造業(yè)集中地。新材料、新工藝、新技術(shù)，成就了五金真品質(zhì)。再如：廣東中山市小欖鎮(zhèn)，在改革開放的浪潮中，把握了時代的脈搏，抓住了發(fā)展機(jī)遇，大力發(fā)展工業(yè)，其中五金制造業(yè)也得益于此，并被列為小欖鎮(zhèn)的六大支柱產(chǎn)業(yè)之一，經(jīng)過多年的發(fā)展，形成了以鎖具、燃?xì)饩邽辇堫^，上下游產(chǎn)品及各類配件齊全的產(chǎn)業(yè)群。 四 、長三角區(qū)域工業(yè)品行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 9 中國五金行業(yè)求購市場 數(shù)據(jù)來源：中國工業(yè)網(wǎng) 專業(yè)市場的出現(xiàn)是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。如北京、天津開發(fā)區(qū)的電子信息產(chǎn)業(yè)，昆山花橋的國際商務(wù)區(qū)等，不少園區(qū)都提出要大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì)，加快產(chǎn)業(yè)集群化的進(jìn)程。從現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)空間組織形態(tài)看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展一般要經(jīng)歷園區(qū)化、鏈?zhǔn)桨l(fā)展和集群化三個階段。其主要設(shè)施包括辦公區(qū)、售后維修區(qū)、倉儲作業(yè)區(qū)、回收處理中心、生活服務(wù)區(qū)。培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、專家學(xué)者、獨(dú)立顧問等只需要開發(fā)好培訓(xùn)課程。園區(qū)物業(yè)一般為產(chǎn)權(quán)式公寓房、獨(dú)棟辦公房、商業(yè)及生活配套設(shè)施。 而以研發(fā)服務(wù)、專門設(shè)計(jì)服務(wù)、倉儲物流服務(wù)、信息及數(shù)據(jù)處理等為主要內(nèi)容的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，更是在經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化中扮演著重要角色，也為次級城市、次城市區(qū)域的跨越式發(fā)展提供了契機(jī)。 服務(wù)業(yè)的工業(yè)化，催生了現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的和出現(xiàn)和發(fā)展，一是來自對城市原有服務(wù)業(yè)較集中區(qū)域的重新規(guī)劃；二是來自地方政府或產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)商策劃的主題園區(qū)。與傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)相比，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)一方面是指突出體現(xiàn)了知識含量比較高，尤其是基于信息技術(shù)的發(fā)展，以高新技術(shù)為支撐的服務(wù)業(yè)，即知識密集型服務(wù)業(yè)；另一方面是指隨著某種經(jīng)濟(jì)或社會活動中某局部功能的需求不斷擴(kuò)大，以致專業(yè)化運(yùn)作的成本優(yōu)勢和規(guī)模效應(yīng)得以體現(xiàn)，從營運(yùn)主體中分離出來，形成專業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)，即一些專業(yè)服務(wù)和新興 服務(wù)業(yè)。 項(xiàng)目不確 定性分析 。逐一回答該項(xiàng)目的投資者何以獨(dú)具慧眼進(jìn)軍工業(yè)品產(chǎn)業(yè)；何以在長三角、在 昆山 開發(fā)、建設(shè)工業(yè)品博覽交易中心等疑問，順理成章地得出兩個結(jié)論：選擇長三角開發(fā)建設(shè)工業(yè)品博覽交易中心是市場的迫切需要；選擇昆山是因?yàn)槔ド骄C合成本最低，綜合效益最好 ； 本報(bào)告充分發(fā)掘昆山在?長三角經(jīng)濟(jì)圈?中 有利的區(qū)位優(yōu)勢，將項(xiàng)目有效資源、市場前景及公司操控能力三位一體進(jìn)行綜合考慮，并對方案作出初步投資估算。 1 昆山 XX 工業(yè)品博覽交易中心 可行性研究 報(bào)告 本報(bào)告旨在對項(xiàng)目作出常規(guī)可行性研究； 由于本項(xiàng)目 主要開發(fā)建設(shè)面向國際市場、以國際工業(yè)品博覽交易為主軸的商貿(mào)交易平臺，并配套一流的服務(wù)配套設(shè)施，包含：國際工業(yè)品博覽館、國際會議中心、國際工業(yè)品精品展示館、總部辦公基地、倉儲物流配送中心、研發(fā)中心、質(zhì)檢中心、教學(xué)培訓(xùn)基地、星級酒店、餐飲娛樂、國際服務(wù)公寓、高檔住宅社區(qū)等。 有別于傳統(tǒng)的、單一的工業(yè)品 專業(yè)市場， 在工業(yè)品 行業(yè)現(xiàn)狀 、國家政策、市場等諸多有利因素的作用下，她必將成為中國第一個國際級高標(biāo)準(zhǔn)的工業(yè)品 博覽交易中心； 本報(bào)告以詳細(xì)的市場調(diào)研為基礎(chǔ)，以大量具有說服力的數(shù)字材料為依據(jù)。 投資估算及經(jīng)濟(jì)效益分析 。中國多年來?重物質(zhì)生產(chǎn)體系，輕服務(wù)消費(fèi)?的思維方式是導(dǎo)致中國服務(wù)業(yè)發(fā)展滯后的最重要原因 ； 中國服務(wù)業(yè)發(fā)展的特點(diǎn) 一是發(fā)展地區(qū)間的不平衡，東部地區(qū)服 務(wù)業(yè)總量最大，服務(wù)業(yè)吸納就業(yè)人口也最多，最發(fā)達(dá)的北京、上海、廣州等城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)演變?yōu)?三、二、一?格局，在這些地區(qū)，服務(wù)業(yè)已經(jīng)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變，而中西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)，除了教育和旅游發(fā)展較好外，整體服務(wù)業(yè)發(fā)展層次較低，發(fā)展后勁不足 ； 二是服務(wù)業(yè)正逐步成為吸納勞動力的主力軍 ， 但潛力仍然沒有發(fā)揮出來 ； 三是從服務(wù)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)來看，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)較為發(fā)達(dá)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和新興服務(wù)業(yè)明顯落后 ； 附表： 三次產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率 年份 國內(nèi)生產(chǎn)總值 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 工 業(yè) 2021 100 2021 100 40 2021 100 2021 100 2021 100 資料 來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒 2021 5 資料 來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒 2021 第三產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成 年 份 第三產(chǎn)業(yè) 交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè) 批發(fā)和零售業(yè) 住宿和餐飲業(yè) 金融業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 其他 2021 年 100 2021 年 100 2021 年 100 2021 年 100 2021 年 100 資料 來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒 2021 第二產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率 45 50 55 60 第二產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率3638404244第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 40 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年2 0 0 7 年第三產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成%%%%%%交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè) 批發(fā)和零售業(yè)住宿和餐飲業(yè) 金融業(yè)房地產(chǎn)業(yè) 其他