【正文】 但從另一側(cè)面看，房地產(chǎn)業(yè)隱含著過(guò)熱現(xiàn)象。昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)中，缺乏大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，同昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模極不相稱、同重要產(chǎn)業(yè)的集中規(guī)律不相稱，更重要的是 這種狀況影響了本產(chǎn)業(yè)的效率。企業(yè)規(guī)模小，必然導(dǎo)致資金能力相對(duì)不足；資質(zhì)等級(jí)低、企業(yè)實(shí)力薄弱，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)低，住宅產(chǎn)業(yè)化水平低，勞動(dòng)生產(chǎn)率不高。昆山有關(guān)單位進(jìn)行過(guò)調(diào)查，認(rèn)為昆山老城區(qū)和開發(fā)區(qū)的入住率較高，而近兩年新建成的小區(qū)入住率并不太理想，一方面同小區(qū)的配套跟不上有很大關(guān)系，尤其是公交線路延伸不夠，商貿(mào)、教育、衛(wèi)生、娛樂(lè)等設(shè)施不配套有著直接關(guān)系；另一方面，炒房現(xiàn)象也在一定程度上影響小區(qū)的入住率。特別是從 2021年開始房?jī)r(jià)加速上升， 2021— 2021年漲幅為 %、 %、 %； 2021年盡管受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響， 至 2021年 10月底房?jī)r(jià)已達(dá) 2954元，漲幅 %。在今 年的商品房預(yù)銷售中，住宅面積占 93%，說(shuō)明住宅房仍是今年居民購(gòu)房的首選；而辦公樓在總預(yù)銷售中占 %，說(shuō)明開發(fā) 辦公樓 的市場(chǎng)依然疲軟，大部分公司還是自建辦公樓，不愿到房地產(chǎn)開發(fā)公司購(gòu)買。 銷售總量穩(wěn)步增長(zhǎng)，住宅房銷售勢(shì)頭看好。 三三 、 昆昆 山山 房房 產(chǎn)產(chǎn) 發(fā)發(fā) 展展 所所 呈呈 現(xiàn)現(xiàn) 的的 特特 點(diǎn)點(diǎn) 1． 開發(fā)投資迅猛增 長(zhǎng)。其中房產(chǎn)投資 2021年 110月已完成 ，預(yù)計(jì)全年將高達(dá) 55億元 。 第第 三三 章章 昆昆 山山 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 分分 析析 昆山的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了前所未有的變化，取得了令人矚目的成就。 海外基金依舊看好上海樓市后勢(shì)，紛紛利用新政后樓市的低迷，頻頻出擊，重點(diǎn)集中在黃金地段的高端房產(chǎn)和辦公樓，以整體收購(gòu)為主要方 式，并不以短期套現(xiàn)為目的，著眼中長(zhǎng)線回報(bào)。同時(shí)市場(chǎng)需求略超過(guò)供應(yīng)量，估計(jì)到 2021年供求將趨向平衡。 在國(guó)家宏觀政策調(diào)控下，下半年 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的期望和估計(jì)五個(gè)字 “ 收斂性穩(wěn)定 ” 。除已大規(guī)模開工建設(shè)的嘉定江橋、南匯周浦等 4個(gè)老基地將擴(kuò)張地盤外，全市東南西北都有新 的選址，現(xiàn)已初步落實(shí) 12 ㎡ 公里的建設(shè)基地。 “ 2 個(gè)一千萬(wàn) ” 工程沖擊上海房市 ,今年全市 預(yù)計(jì) 將新開工配套商品房 1000 萬(wàn) ㎡ 、中低價(jià)普通商品房 1000 萬(wàn) ㎡ ，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)可預(yù)售面積 2021 萬(wàn) ㎡ 。 2021年下半年房產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì) : 上海，作為中國(guó)的貿(mào)易、金融、航運(yùn)及最大的工業(yè)中心，其房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的勢(shì)頭至今已持續(xù) 5年。 4－ 6月，全市配套商品住宅成交比重較高，造成全市住宅均價(jià)連續(xù)下降， 6 月達(dá)到今年以來(lái)的最低點(diǎn) 6424 元／ ㎡ ， 7 月較 6 月微幅上漲 0． 6％，回升到 6461 元／ ㎡ ，進(jìn)入盤整階段。 與供應(yīng)狀況相對(duì)應(yīng)，公寓在住宅成交中的比重也在 7月逐月升高，并在 7月達(dá)到 93％的今年最高水平，表明受政策影響，購(gòu)買行為也在向公寓住宅明顯傾斜，花園和聯(lián)列住宅的成交暫時(shí)趨向冷淡。 從住宅本身的總體供應(yīng)來(lái)看，供應(yīng)的環(huán)線結(jié)構(gòu)在近幾個(gè)月變化較大，供應(yīng)重心外移。分析各種變化，我們得出以下結(jié)論 。近年來(lái)，上海郊縣農(nóng)民購(gòu)買商品住房每年約在 100萬(wàn) ㎡ 米左右，隨著農(nóng)民收入的提高和郊縣城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)民購(gòu)買商品住房的比例將逐漸上升。 2. 隨著住房分配貨幣化政策的推出，職工收入的增長(zhǎng)，居民家庭的購(gòu)房支付能力將大大加強(qiáng)。 原因是：第一， 2021 年上半年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持 %的增速，而上半年房 地產(chǎn)投資增速是 %，正處在一個(gè)逐步下降的通道上，因此，房地產(chǎn)投資增速會(huì)穩(wěn)定在這一水平，上下波動(dòng)應(yīng)在2024%之間。一季度我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度雖然稍有下降，但依然很高，主要原因是，國(guó)家采取的抑制價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)的各項(xiàng)政 策均是在 3月出臺(tái)，因此，政策效應(yīng)不明顯。 6． 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲速度減緩，但價(jià)格仍處高位。 2021年以來(lái)，我國(guó)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)中，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的帶動(dòng)作用正逐步減弱，促進(jìn)投資增長(zhǎng)的因素已發(fā)生了新變化。 3． 房地產(chǎn)投資增速高于同期全社會(huì)固定投資增速現(xiàn)象從 5 月份開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。 2． 房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)幅度由高到低梯度回落。兩者博弈的結(jié)果將決定未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向； ? 央行從調(diào)控經(jīng)濟(jì)這個(gè)角度來(lái)看，就是對(duì)房地產(chǎn)注意節(jié)奏，注意質(zhì)量要控制一下，要把資金多傾向于開發(fā)經(jīng)濟(jì)房 ； ? 注重品質(zhì)、強(qiáng)調(diào)性價(jià)比將是市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)必然趨勢(shì)； ? 昆山樓市，受上海房產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的影響，目前處于穩(wěn)步不前的趨勢(shì)，這種現(xiàn)狀，會(huì)隨這上海樓市盤整結(jié)束而上揚(yáng)反彈； ? 就昆山目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)而言，宏觀調(diào)控的影響會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定影響，尤其是市場(chǎng)上的客源層的分化更為明晰，炒房客基本滅絕， 投資客銳減，甚至自住客也處于觀望中，市場(chǎng)需求急劇萎縮； ? 雖然昆山是以當(dāng)?shù)鼐用竦淖宰⌒枨鬄橹黧w的（剛性需求），這和上海市區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)（投資需求占有很高比率）有很大區(qū)別，雖然兩者特點(diǎn)不同，但兩者的聯(lián)系卻非常密切，也就是說(shuō)昆山的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)不會(huì)和上海市區(qū)背道而馳，只是向同一方向發(fā)展的速度和力度不同。對(duì)個(gè)人購(gòu)房后轉(zhuǎn)手交易，尤其是個(gè)人購(gòu)房不足 2年即轉(zhuǎn)手交易的行為加大稅收調(diào)控力度。 六一新政 自 2021年 6月 1日起， 對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足 2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅； 個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò) 2年（含 2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò) 2年（含 2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅 ，轉(zhuǎn)讓購(gòu)買兩年內(nèi)的（不包含兩年）的房產(chǎn)，須以房?jī)r(jià)全額繳納 %的營(yíng)業(yè)稅及附加稅，買 144 ㎡ 米以上的房子，須交納 3%的契稅 。七是 切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩 序 。著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面，城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況要納入省級(jí)政府對(duì)市（區(qū)）、縣政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理。依法制止炒買炒賣土地行為。 意見(jiàn)分為八個(gè)部分 :一是 強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu) 。 意見(jiàn)指出，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，事關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展全局，事關(guān)全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 八條意見(jiàn)言簡(jiǎn)意賅，從房?jī)r(jià)、土地供應(yīng)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、拆遷、消費(fèi)觀點(diǎn)、市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、檢查等多方面切入，雖涉及問(wèn)題較多，但提綱挈領(lǐng)，目標(biāo)高度一致 —— 那就是 穩(wěn)住房?jī)r(jià) 。通知一共有八條意見(jiàn)。 房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展， 2021 年完成房地產(chǎn)投資 36424 萬(wàn)元， 區(qū)域內(nèi)張浦 2021 年至少規(guī)劃一個(gè) 25 公頃的市郊娛樂(lè)中心開發(fā)用地，總開發(fā)面積 15 公頃， 以低 建筑低密度開發(fā)，多留設(shè)戶外公共游玩空間為原則。 張浦 鎮(zhèn) 已初步形成以電子咨訊、精密模具、新型建材、精細(xì)化工、彩印制版等為主的支柱產(chǎn)業(yè)，成功形成了 “ 甲魚、西瓜、蘑菇、花卉苗木、傳統(tǒng)水產(chǎn)、無(wú)公害糧油 ” 六大農(nóng)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)，有效實(shí) 現(xiàn)了農(nóng)民增收。橫貫鎮(zhèn)域東西的機(jī)場(chǎng)路，把現(xiàn)代工業(yè)與生態(tài)農(nóng)業(yè)自然分割，更顯示人與自然的和諧統(tǒng)一 ,招商引資作的較好，在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平中處于中游，是一個(gè)外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 市鎮(zhèn)。 國(guó)中觀點(diǎn) : ? 昆山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展注入了強(qiáng)大的動(dòng)力，居民人均收入的提高促使當(dāng)?shù)?房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)的潛在空間正在擴(kuò)大 ，同時(shí)也推動(dòng)了當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)的能級(jí)提升。城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量進(jìn)一步提高。 6． 人民生活 2021年 城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加。去年臺(tái)灣電機(jī)電子同業(yè)公會(huì)公布的大陸投資環(huán)境與風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查中，昆山被評(píng)為“ 極力推薦投資城市 ” 引進(jìn)的臺(tái)資 也 占到大陸的十分之一、江蘇的四分之一，與上海相 當(dāng) 。 對(duì)比上海的人均 GDP： 5400美金相差 1000多美金，但是兩地的房?jī)r(jià)相差卻有 2倍之多 ，說(shuō)明了昆山的房?jī)r(jià)目前處在一個(gè)相對(duì)合理的發(fā)展區(qū)間，受政策的沖擊無(wú)法和上海相比，未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)的走向也將是一個(gè)健康穩(wěn)步的過(guò)程 。 5．經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 以外向型 經(jīng)濟(jì) 為 支柱 的昆山， 2021年 17月份全市 GDP突破 400億元，達(dá)到 元，按可比價(jià)計(jì)算，同比增長(zhǎng) %，其中：第一產(chǎn)業(yè) 億元，比上年同期下降 %；第 二產(chǎn)業(yè) ，同比增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè) ，同比增長(zhǎng) %。在這里，曾誕生了著名思想家、教育家顧炎武，孕育了 “百戲之祖 ”、 “人類口述和非物質(zhì)遺產(chǎn)代表作 ”昆曲，還完好保存著有 “中國(guó)第一水鄉(xiāng) ”美譽(yù)的千年古鎮(zhèn)周莊。 外地人與昆山人的比例已高達(dá) 1∶ 1，企業(yè)員工中外來(lái)人口更高達(dá)80％ ， 城市新增人口無(wú)疑會(huì)大幅增加對(duì)住房需求。 2．人口 全市計(jì)劃生育工作進(jìn)一步加強(qiáng)，人口自然增長(zhǎng)穩(wěn)定在較低水平上。 十五 期間完成；蘇州－太倉(cāng)高速公路（繞城東北環(huán)－陸楊－雙鳳） 十五 期間完成。 航空 : 上海虹橋機(jī)場(chǎng)（距 45 公里，約半小時(shí)車程），上海浦東機(jī)場(chǎng)（距 100 公里，約 1 小時(shí)車程）。東西最大直線距離 33 公里，南北 48 公里，總面積 ㎡ 公里，其中水域面積占 %。09′04″、北緯 31176。48′21″~121176。北至東北與常熟、太倉(cāng)兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。 根據(jù)蘇州市域公路網(wǎng)規(guī)劃，昆山境內(nèi)規(guī)劃新建三條高速公路：繞城高速公路東段（湘城－巴城－正儀－用直） 十五 期間完成；蘇滬外環(huán)連接線 ，從繞城東南環(huán)經(jīng)大市鎮(zhèn)接上海外環(huán) ， 東距上海 50 公里，西鄰蘇州 37 公里 。 公路 : 區(qū)域內(nèi)公路網(wǎng)健全，滬寧高速公路、機(jī)場(chǎng)路、 312 國(guó)道穿越開發(fā)區(qū)。 國(guó)中觀點(diǎn)： ? 便捷的交通條件使昆山區(qū)成功的融入大上海，順利的接納了上海中心城區(qū)的擴(kuò)張，其優(yōu)勢(shì)地位正日益凸現(xiàn)。年末外來(lái)暫住人口達(dá) 625345 人， 比上年末增加 148484 人，增長(zhǎng) %。 3． 人文環(huán)境 昆山，自秦代置婁縣至今已有 2200 多年的歷史，歷史悠久、文化底蘊(yùn)深厚。 國(guó)中觀點(diǎn)： ? 地處上海后花園的昆山受上海經(jīng)濟(jì)的輻射，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，適時(shí)調(diào)整產(chǎn)業(yè)層次，經(jīng)濟(jì)步入良性發(fā)展軌道。 2021年， 昆山人均 GDP達(dá)到 33900元，約合 4085美元，較 1999年凈增 500美元，顯示出昆山經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。目前，昆山綜合實(shí)力在江蘇省縣級(jí)市位居第一名，在全國(guó)縣級(jí)市中名列第二，并入選 2021 年度 “ 最佳中國(guó)魅力城市 ” 。 國(guó)中觀點(diǎn)： ? 工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)的環(huán)境優(yōu)化，競(jìng)技發(fā)展持續(xù)向好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，政府財(cái)政收入穩(wěn)步增加，成為昆山的城市發(fā)展建設(shè)的基石。年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 (本外幣 ) 億元，比年初增加 億元，人均（按戶籍人口計(jì)算）儲(chǔ)蓄存款達(dá) 3 萬(wàn)元，比年初增加近 4800 元。與此同時(shí)，社會(huì)事業(yè)發(fā)展扎實(shí)推進(jìn)， 1— 6月，城鎮(zhèn)職工可支配收入 8837元，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 6817元，同比分 別增長(zhǎng) 18%和 16%； 2021年昆山城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù) 就已經(jīng)達(dá)到 ％，所以居民收入中的很大部分可以用于住宅消費(fèi) 。 張浦鎮(zhèn) 產(chǎn)業(yè)特色明顯，環(huán)境優(yōu)雅。 張浦鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)地位也得以體現(xiàn)。 張浦鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例示意圖第一產(chǎn)業(yè)4%第二產(chǎn)業(yè)70%第三產(chǎn)業(yè)26%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 5．土地利用現(xiàn)狀 張浦鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)用地為 79997 畝，占總面積的 46％；城鎮(zhèn)建設(shè)用地 ,占總面積的 12%；村莊建設(shè)用地面積 方公里，占總面積的 7％；其他用地 ,占總面積的 35%。 第第 二二 章章 外外 部部 環(huán)環(huán) 境境 影影 響響 因因 素素 一一 、 行行 業(yè)業(yè) 相相 關(guān)關(guān) 政政 策策 影影 響響 分分 析析 老國(guó)八條 3 月底，國(guó)務(wù)院高層發(fā)布了一份關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知。 八條意見(jiàn)為： 一、高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任：房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；三、 大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；六、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各 項(xiàng)政策措施；八、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。國(guó)務(wù)院辦公廳還通知要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大、價(jià)格上漲幅度過(guò)快等問(wèn)題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。同時(shí)意見(jiàn)還強(qiáng)調(diào)要切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。 各地區(qū)要在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下，對(duì)居住用地土地價(jià)格、住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的城市，適當(dāng)增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用 地供應(yīng)量。四是 完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求 。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，增強(qiáng)政策透明度。 國(guó)家將調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管。 國(guó)中觀點(diǎn)： ? 一系列新政的出臺(tái)，顯現(xiàn)了政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心，也是政府希望營(yíng)造穩(wěn)定健康的房產(chǎn)市場(chǎng)，讓房?jī)r(jià)在合理的區(qū)間里增長(zhǎng)； ? 2021 年起長(zhǎng)達(dá)九年的國(guó)家積極的財(cái)政政策已經(jīng)轉(zhuǎn)變成穩(wěn)健的財(cái)政政策，反映到樓市就是希望能有一個(gè)健康穩(wěn)健發(fā)展的房產(chǎn)市場(chǎng)； ? 從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的持續(xù)向好和政府的超前規(guī)劃意識(shí)來(lái)看，幾乎找不到房地產(chǎn)業(yè)不持續(xù)繁榮的理由，但國(guó)家有關(guān)部門接連不斷的調(diào)控措施卻讓目前的市場(chǎng)顯得有點(diǎn)無(wú)所適從；一方面是旺盛的市場(chǎng)需求（自住和投資）引發(fā)的房地產(chǎn)投資的高速增長(zhǎng)，另一方 面是接連不斷針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控措施，既要讓開發(fā)投資增幅下降，又要讓市場(chǎng)需求降溫。其中一季度 投資總額為 2324 億元，二季度投資總額為 3829 億元，二季度比一季度投資增加 1505億元，增長(zhǎng)了 %，投資總量