【正文】 但從另一側面看，房地產(chǎn)業(yè)隱含著過熱現(xiàn)象。昆山房地產(chǎn)市場中，缺乏大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，同昆山房地產(chǎn)市場的規(guī)模極不相稱、同重要產(chǎn)業(yè)的集中規(guī)律不相稱，更重要的是 這種狀況影響了本產(chǎn)業(yè)的效率。企業(yè)規(guī)模小，必然導致資金能力相對不足；資質(zhì)等級低、企業(yè)實力薄弱，必然導致房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)低，住宅產(chǎn)業(yè)化水平低，勞動生產(chǎn)率不高。昆山有關單位進行過調(diào)查，認為昆山老城區(qū)和開發(fā)區(qū)的入住率較高，而近兩年新建成的小區(qū)入住率并不太理想，一方面同小區(qū)的配套跟不上有很大關系，尤其是公交線路延伸不夠，商貿(mào)、教育、衛(wèi)生、娛樂等設施不配套有著直接關系；另一方面，炒房現(xiàn)象也在一定程度上影響小區(qū)的入住率。特別是從 2021年開始房價加速上升， 2021— 2021年漲幅為 %、 %、 %； 2021年盡管受國家宏觀調(diào)控的影響， 至 2021年 10月底房價已達 2954元，漲幅 %。在今 年的商品房預銷售中，住宅面積占 93%，說明住宅房仍是今年居民購房的首選；而辦公樓在總預銷售中占 %，說明開發(fā) 辦公樓 的市場依然疲軟，大部分公司還是自建辦公樓，不愿到房地產(chǎn)開發(fā)公司購買。 銷售總量穩(wěn)步增長，住宅房銷售勢頭看好。 三三 、 昆昆 山山 房房 產(chǎn)產(chǎn) 發(fā)發(fā) 展展 所所 呈呈 現(xiàn)現(xiàn) 的的 特特 點點 1． 開發(fā)投資迅猛增 長。其中房產(chǎn)投資 2021年 110月已完成 ，預計全年將高達 55億元 。 第第 三三 章章 昆昆 山山 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場場 分分 析析 昆山的社會和經(jīng)濟出現(xiàn)了前所未有的變化，取得了令人矚目的成就。 海外基金依舊看好上海樓市后勢，紛紛利用新政后樓市的低迷，頻頻出擊，重點集中在黃金地段的高端房產(chǎn)和辦公樓，以整體收購為主要方 式，并不以短期套現(xiàn)為目的，著眼中長線回報。同時市場需求略超過供應量，估計到 2021年供求將趨向平衡。 在國家宏觀政策調(diào)控下，下半年 上海房地產(chǎn)市場的期望和估計五個字 “ 收斂性穩(wěn)定 ” 。除已大規(guī)模開工建設的嘉定江橋、南匯周浦等 4個老基地將擴張地盤外，全市東南西北都有新 的選址，現(xiàn)已初步落實 12 ㎡ 公里的建設基地。 “ 2 個一千萬 ” 工程沖擊上海房市 ,今年全市 預計 將新開工配套商品房 1000 萬 ㎡ 、中低價普通商品房 1000 萬 ㎡ ，爭取實現(xiàn)可預售面積 2021 萬 ㎡ 。 2021年下半年房產(chǎn)市場趨勢 : 上海，作為中國的貿(mào)易、金融、航運及最大的工業(yè)中心，其房地產(chǎn)市場供需兩旺的勢頭至今已持續(xù) 5年。 4－ 6月，全市配套商品住宅成交比重較高，造成全市住宅均價連續(xù)下降， 6 月達到今年以來的最低點 6424 元／ ㎡ ， 7 月較 6 月微幅上漲 0． 6％，回升到 6461 元／ ㎡ ，進入盤整階段。 與供應狀況相對應，公寓在住宅成交中的比重也在 7月逐月升高，并在 7月達到 93％的今年最高水平，表明受政策影響，購買行為也在向公寓住宅明顯傾斜，花園和聯(lián)列住宅的成交暫時趨向冷淡。 從住宅本身的總體供應來看，供應的環(huán)線結構在近幾個月變化較大，供應重心外移。分析各種變化，我們得出以下結論 。近年來，上海郊縣農(nóng)民購買商品住房每年約在 100萬 ㎡ 米左右，隨著農(nóng)民收入的提高和郊縣城市化進程的加快，農(nóng)民購買商品住房的比例將逐漸上升。 2. 隨著住房分配貨幣化政策的推出，職工收入的增長，居民家庭的購房支付能力將大大加強。 原因是：第一， 2021 年上半年我國經(jīng)濟增長保持 %的增速，而上半年房 地產(chǎn)投資增速是 %，正處在一個逐步下降的通道上，因此，房地產(chǎn)投資增速會穩(wěn)定在這一水平，上下波動應在2024%之間。一季度我國房地產(chǎn)價格上漲幅度雖然稍有下降，但依然很高，主要原因是，國家采取的抑制價格過快增長的各項政 策均是在 3月出臺，因此，政策效應不明顯。 6． 房地產(chǎn)市場價格上漲速度減緩，但價格仍處高位。 2021年以來，我國固定資產(chǎn)投資增長中，房地產(chǎn)投資增長的帶動作用正逐步減弱，促進投資增長的因素已發(fā)生了新變化。 3． 房地產(chǎn)投資增速高于同期全社會固定投資增速現(xiàn)象從 5 月份開始出現(xiàn)逆轉。 2． 房地產(chǎn)投資同比增長幅度由高到低梯度回落。兩者博弈的結果將決定未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向； ? 央行從調(diào)控經(jīng)濟這個角度來看，就是對房地產(chǎn)注意節(jié)奏，注意質(zhì)量要控制一下，要把資金多傾向于開發(fā)經(jīng)濟房 ； ? 注重品質(zhì)、強調(diào)性價比將是市場發(fā)展的一個必然趨勢； ? 昆山樓市，受上海房產(chǎn)市場波動的影響，目前處于穩(wěn)步不前的趨勢，這種現(xiàn)狀，會隨這上海樓市盤整結束而上揚反彈； ? 就昆山目前的房地產(chǎn)市場特點而言，宏觀調(diào)控的影響會對當?shù)胤慨a(chǎn)市場帶來一定影響，尤其是市場上的客源層的分化更為明晰，炒房客基本滅絕， 投資客銳減，甚至自住客也處于觀望中，市場需求急劇萎縮； ? 雖然昆山是以當?shù)鼐用竦淖宰⌒枨鬄橹黧w的（剛性需求），這和上海市區(qū)的房地產(chǎn)市場特點（投資需求占有很高比率）有很大區(qū)別，雖然兩者特點不同，但兩者的聯(lián)系卻非常密切，也就是說昆山的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢不會和上海市區(qū)背道而馳，只是向同一方向發(fā)展的速度和力度不同。對個人購房后轉手交易，尤其是個人購房不足 2年即轉手交易的行為加大稅收調(diào)控力度。 六一新政 自 2021年 6月 1日起， 對個人購買住房不足 2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅； 個人購買普通住房超過 2年（含 2年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過 2年（含 2年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅 ，轉讓購買兩年內(nèi)的（不包含兩年）的房產(chǎn)，須以房價全額繳納 %的營業(yè)稅及附加稅，買 144 ㎡ 米以上的房子，須交納 3%的契稅 。七是 切實整頓和規(guī)范市場秩 序 。著力擴大廉租住房制度覆蓋面，城鎮(zhèn)廉租住房制度建設情況要納入省級政府對市（區(qū)）、縣政府工作的目標責任制管理。依法制止炒買炒賣土地行為。 意見分為八個部分 :一是 強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結構 。 意見指出，保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，事關國民經(jīng)濟和社會發(fā)展全局，事關全面建設小康社會目標的實現(xiàn)。 八條意見言簡意賅，從房價、土地供應、供應結構、拆遷、消費觀點、市場監(jiān)測、檢查等多方面切入，雖涉及問題較多，但提綱挈領，目標高度一致 —— 那就是 穩(wěn)住房價 。通知一共有八條意見。 房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展， 2021 年完成房地產(chǎn)投資 36424 萬元， 區(qū)域內(nèi)張浦 2021 年至少規(guī)劃一個 25 公頃的市郊娛樂中心開發(fā)用地，總開發(fā)面積 15 公頃， 以低 建筑低密度開發(fā)，多留設戶外公共游玩空間為原則。 張浦 鎮(zhèn) 已初步形成以電子咨訊、精密模具、新型建材、精細化工、彩印制版等為主的支柱產(chǎn)業(yè)，成功形成了 “ 甲魚、西瓜、蘑菇、花卉苗木、傳統(tǒng)水產(chǎn)、無公害糧油 ” 六大農(nóng)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)，有效實 現(xiàn)了農(nóng)民增收。橫貫鎮(zhèn)域東西的機場路，把現(xiàn)代工業(yè)與生態(tài)農(nóng)業(yè)自然分割，更顯示人與自然的和諧統(tǒng)一 ,招商引資作的較好，在全市經(jīng)濟發(fā)展水平中處于中游，是一個外向型經(jīng)濟發(fā)展的 市鎮(zhèn)。 國中觀點 : ? 昆山經(jīng)濟的發(fā)展為當?shù)胤慨a(chǎn)市場的發(fā)展注入了強大的動力，居民人均收入的提高促使當?shù)?房地產(chǎn)產(chǎn)品消費的潛在空間正在擴大 ，同時也推動了當?shù)胤慨a(chǎn)市場的能級提升。城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量進一步提高。 6． 人民生活 2021年 城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加。去年臺灣電機電子同業(yè)公會公布的大陸投資環(huán)境與風險調(diào)查中，昆山被評為“ 極力推薦投資城市 ” 引進的臺資 也 占到大陸的十分之一、江蘇的四分之一，與上海相 當 。 對比上海的人均 GDP： 5400美金相差 1000多美金，但是兩地的房價相差卻有 2倍之多 ，說明了昆山的房價目前處在一個相對合理的發(fā)展區(qū)間，受政策的沖擊無法和上海相比，未來房產(chǎn)市場的走向也將是一個健康穩(wěn)步的過程 。 5．經(jīng)濟現(xiàn)狀 以外向型 經(jīng)濟 為 支柱 的昆山， 2021年 17月份全市 GDP突破 400億元，達到 元，按可比價計算，同比增長 %，其中：第一產(chǎn)業(yè) 億元，比上年同期下降 %；第 二產(chǎn)業(yè) ，同比增長 %；第三產(chǎn)業(yè) ，同比增長 %。在這里，曾誕生了著名思想家、教育家顧炎武，孕育了 “百戲之祖 ”、 “人類口述和非物質(zhì)遺產(chǎn)代表作 ”昆曲，還完好保存著有 “中國第一水鄉(xiāng) ”美譽的千年古鎮(zhèn)周莊。 外地人與昆山人的比例已高達 1∶ 1，企業(yè)員工中外來人口更高達80％ ， 城市新增人口無疑會大幅增加對住房需求。 2．人口 全市計劃生育工作進一步加強，人口自然增長穩(wěn)定在較低水平上。 十五 期間完成；蘇州－太倉高速公路（繞城東北環(huán)－陸楊－雙鳳） 十五 期間完成。 航空 : 上海虹橋機場（距 45 公里，約半小時車程），上海浦東機場（距 100 公里，約 1 小時車程）。東西最大直線距離 33 公里，南北 48 公里，總面積 ㎡ 公里，其中水域面積占 %。09′04″、北緯 31176。48′21″~121176。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。 根據(jù)蘇州市域公路網(wǎng)規(guī)劃，昆山境內(nèi)規(guī)劃新建三條高速公路：繞城高速公路東段（湘城－巴城－正儀－用直） 十五 期間完成；蘇滬外環(huán)連接線 ，從繞城東南環(huán)經(jīng)大市鎮(zhèn)接上海外環(huán) ， 東距上海 50 公里，西鄰蘇州 37 公里 。 公路 : 區(qū)域內(nèi)公路網(wǎng)健全，滬寧高速公路、機場路、 312 國道穿越開發(fā)區(qū)。 國中觀點： ? 便捷的交通條件使昆山區(qū)成功的融入大上海，順利的接納了上海中心城區(qū)的擴張，其優(yōu)勢地位正日益凸現(xiàn)。年末外來暫住人口達 625345 人， 比上年末增加 148484 人，增長 %。 3． 人文環(huán)境 昆山，自秦代置婁縣至今已有 2200 多年的歷史，歷史悠久、文化底蘊深厚。 國中觀點： ? 地處上海后花園的昆山受上海經(jīng)濟的輻射，經(jīng)濟結構不斷優(yōu)化，適時調(diào)整產(chǎn)業(yè)層次，經(jīng)濟步入良性發(fā)展軌道。 2021年， 昆山人均 GDP達到 33900元，約合 4085美元，較 1999年凈增 500美元，顯示出昆山經(jīng)濟高速發(fā)展的良好態(tài)勢。目前，昆山綜合實力在江蘇省縣級市位居第一名，在全國縣級市中名列第二，并入選 2021 年度 “ 最佳中國魅力城市 ” 。 國中觀點： ? 工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)的環(huán)境優(yōu)化，競技發(fā)展持續(xù)向好，產(chǎn)業(yè)結構不斷優(yōu)化，政府財政收入穩(wěn)步增加，成為昆山的城市發(fā)展建設的基石。年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 (本外幣 ) 億元，比年初增加 億元，人均（按戶籍人口計算）儲蓄存款達 3 萬元，比年初增加近 4800 元。與此同時，社會事業(yè)發(fā)展扎實推進， 1— 6月，城鎮(zhèn)職工可支配收入 8837元，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 6817元，同比分 別增長 18%和 16%； 2021年昆山城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù) 就已經(jīng)達到 ％，所以居民收入中的很大部分可以用于住宅消費 。 張浦鎮(zhèn) 產(chǎn)業(yè)特色明顯，環(huán)境優(yōu)雅。 張浦鎮(zhèn)的經(jīng)濟重鎮(zhèn)地位也得以體現(xiàn)。 張浦鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結構比例示意圖第一產(chǎn)業(yè)4%第二產(chǎn)業(yè)70%第三產(chǎn)業(yè)26%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 5．土地利用現(xiàn)狀 張浦鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)用地為 79997 畝，占總面積的 46％；城鎮(zhèn)建設用地 ,占總面積的 12%；村莊建設用地面積 方公里，占總面積的 7％；其他用地 ,占總面積的 35%。 第第 二二 章章 外外 部部 環(huán)環(huán) 境境 影影 響響 因因 素素 一一 、 行行 業(yè)業(yè) 相相 關關 政政 策策 影影 響響 分分 析析 老國八條 3 月底，國務院高層發(fā)布了一份關于切實穩(wěn)定住房價格的通知。 八條意見為： 一、高度重視穩(wěn)定住房價格；二、切實負起穩(wěn)定住房價格的責任：房價提高到政治高度，建立政府負責制，省政府負總責，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關責任人責任；三、 大力調(diào)整住房供應結構，調(diào)整用地供應結構，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應，并督促建設；四、嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引導居民合理消費需求；六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各 項政策措施；八、認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。國務院辦公廳還通知要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當前加強宏觀調(diào)控的一項重要任務。同時意見還強調(diào)要切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為，加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。 各地區(qū)要在嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的前提下，對居住用地土地價格、住房價格上漲過快的城市，適當增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用 地供應量。四是 完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求 。各商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，防范貸款風險。加強輿論引導，增強政策透明度。 國家將調(diào)整住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴格稅收征管。 國中觀點： ? 一系列新政的出臺，顯現(xiàn)了政府穩(wěn)定房價的決心，也是政府希望營造穩(wěn)定健康的房產(chǎn)市場，讓房價在合理的區(qū)間里增長； ? 2021 年起長達九年的國家積極的財政政策已經(jīng)轉變成穩(wěn)健的財政政策，反映到樓市就是希望能有一個健康穩(wěn)健發(fā)展的房產(chǎn)市場； ? 從宏觀經(jīng)濟形勢的持續(xù)向好和政府的超前規(guī)劃意識來看，幾乎找不到房地產(chǎn)業(yè)不持續(xù)繁榮的理由，但國家有關部門接連不斷的調(diào)控措施卻讓目前的市場顯得有點無所適從；一方面是旺盛的市場需求（自住和投資）引發(fā)的房地產(chǎn)投資的高速增長，另一方 面是接連不斷針對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控措施，既要讓開發(fā)投資增幅下降，又要讓市場需求降溫。其中一季度 投資總額為 2324 億元，二季度投資總額為 3829 億元，二季度比一季度投資增加 1505億元，增長了 %，投資總量