景湖時(shí)代花園項(xiàng)目評(píng)估分析報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 征 ? 職業(yè)特征：公務(wù)員、生意人群都占到一定比例；事業(yè)單位、企 10 業(yè)工廠白領(lǐng)占到主要比例 ? 年齡特征：以 2535 歲為主體，占到 70％左右的比例 ? 戶籍所在地：大致本地客戶占 40％、內(nèi)地客戶占 50％、港澳臺(tái)客戶占 10％左右。 ? 樓市供過于求，未來兩年房?jī)r(jià)難以上漲 2021 年下半年房?jī)r(jià)處于較高水平，在 9 月和 12 月出現(xiàn)了房?jī)r(jià)的波峰， 2021 年 8 月份的可售存量已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，而且在未來持續(xù)的快速增加，供過于求的狀況逐漸的顯現(xiàn)。 房地產(chǎn)供求情況 ? 商品房供應(yīng)情況 2021 年上半年，共 99 個(gè)樓盤項(xiàng)目新增供應(yīng)，總供應(yīng)量為 萬㎡，同比 07 年增長 10%。 2021 年上半年東莞市商品房均價(jià) 6739 元 /㎡，住宅價(jià)格 6241 元/㎡，其中除去別墅的普通住宅價(jià)格為 5780 元 /㎡，成交量最大的洋房的價(jià)格為 5727 元 /㎡。 2021 年上半年成交商住用地的整體平均容積率有所提高，為，較去年同期的 上升 %；容積率的提高，在土地資源有限的情況下，可以加大市場(chǎng)供應(yīng)量。土地市場(chǎng) 08 年上半年，商住樓面地價(jià) 1696 元 /㎡，比 07 年樓面地價(jià)最高峰，下降了 %。 08 年上 6 半年，無論是供應(yīng)，還是成交，工業(yè)用地都占到了最大的份額。 08 年上半年，無論是供應(yīng)，還是成交，工業(yè)用地都占到了最大的份額。 2021 年上半年，東莞市政府著力實(shí)施產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，通過頒布《東莞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)試點(diǎn)工作方案》設(shè)立試點(diǎn)鎮(zhèn)區(qū)和企業(yè)，設(shè)立市長獎(jiǎng)褒獎(jiǎng)創(chuàng)新企業(yè)，排 查企業(yè)商標(biāo)，大打名牌戰(zhàn)略等一系列措施不斷改善東莞投資硬軟環(huán)境，招商引資成果顯著，上半年累積引資超過 200 億元，新進(jìn)高新企業(yè)和項(xiàng)目有海王星辰華南總部、酷派軟件公司、志鴻科技金融孵化中心、國際文化生態(tài)創(chuàng)意谷等，并計(jì)劃繼續(xù)加大招商引資力度，建立產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園及赴港招商等。累計(jì)實(shí)現(xiàn) 貿(mào)易順差 億美元，比去年同期下降 %，凈減少 億美元。 人民幣持續(xù)升值，出口增速放緩。而在國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下，“ 90/70”新政、取消購房入戶政策、貨幣緊縮等政策的累積效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，再加上東莞全面展開產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)調(diào)整、轉(zhuǎn)型及升級(jí)，東莞樓市觀望氣氛加劇并進(jìn)一步延續(xù)，市場(chǎng)居 住需求成為市場(chǎng)主導(dǎo)，樓市快速回歸理性。 3 二、 東莞市投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 2021 年上半年物價(jià)持續(xù)在高位運(yùn)行，全年通脹危機(jī)壓力很大。主要特點(diǎn)如下： 國內(nèi)生產(chǎn)總值增幅有所回落，國民經(jīng)濟(jì)仍在平穩(wěn)快速區(qū)間運(yùn)行； 夏收作物喜獲豐收，工業(yè)生產(chǎn)增速減緩； 投資穩(wěn)定較快增長，消費(fèi)保持快速增長； 出口增速有所回落，進(jìn)口增長加快； 居民消費(fèi)價(jià)格漲幅仍在高位，房屋銷售價(jià)格繼續(xù)上漲； 財(cái)政收入持續(xù)快速增長，財(cái)政支出增加較多； 貨幣供應(yīng)量基本穩(wěn)定，新增貸款有所增加。其中出口 億美元，增長%，回落 個(gè)百分點(diǎn)；進(jìn)口 億美元，增長 %。 東莞政府貫徹落實(shí)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，成績(jī)顯著。 從 08 年上半年總體的市場(chǎng)供應(yīng)來看，供應(yīng)面積、成交金額、宗地?cái)?shù)量，都比 07 年同期有所增長，商住用地的供地宗數(shù)比 07 年上半年同期減少了 %，這說明 08 年政府大規(guī)?！伴_閘放地”，同時(shí)政府為了促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，加大了城市工業(yè)用地的供應(yīng)。 從 08 年上半年總體的市場(chǎng)供應(yīng)來看，供應(yīng)面積、成交金額、宗地?cái)?shù)量，都比 07 年同期有所增長，商住用地的供地宗數(shù)比 07 年上半年 同期減少了 %，這說明 08 年政府大規(guī)?！伴_閘放地”，同時(shí)政府為了促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，加大了城市工業(yè)用地的供應(yīng)。 07 年上半年，商住樓面地價(jià)為 1800 元 /㎡，同比漲幅 %；樓價(jià)為 元 /㎡，較去年同期增長 %，這說明當(dāng)市場(chǎng) 處在上行的行情時(shí)，土地市場(chǎng)價(jià)格的增長速度大于樓市的增長速度； 07 年下半年，宏觀政策相繼出臺(tái)，進(jìn)入 08 年東莞樓市快速回調(diào)， 6 月普通住宅均價(jià)較去年 12 月峰值回落 %。 08 年上半年的整體土地均價(jià)為 元 /㎡，較去年同期的 元 /㎡，下降了 %；商住用地成交價(jià)為 元 /㎡，同比上升了 %； 07 年下半年土地價(jià)格嚴(yán) 重飆升； 08 年上半年較07 年下半年，土地價(jià)格下
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