景湖時(shí)代花園項(xiàng)目評(píng)估分析報(bào)告(文件)
【正文】 的中高檔樓盤熱銷的情況和本集團(tuán)以往開(kāi)發(fā)樓盤的優(yōu)良綜合素質(zhì)， “ 景湖時(shí)代花園 ”項(xiàng)目?jī)?yōu)越的自然地理、設(shè)計(jì)優(yōu)秀的小區(qū)內(nèi)環(huán)境、齊全的配套、便利的交通，因此 認(rèn)為“景湖 時(shí)代花園 ”將會(huì)有良好的市場(chǎng)承接力，銷售價(jià)格是市場(chǎng)所能承受的。 東莞市光大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 202192 。 17 ③ 從項(xiàng)目的分析上看， “景湖 時(shí)代花園 ” 項(xiàng)目成本利潤(rùn)率較好，稅前 毛利為 億 元，稅后利潤(rùn)為 億元。 ② 該項(xiàng)目銷售市場(chǎng)價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)為前面假設(shè)計(jì)算價(jià)格的%，即假定該項(xiàng)目全部售出，銷售綜合均價(jià)最低保持在假設(shè)計(jì)算價(jià)格的 %，即住宅部分售價(jià) 3718 元 /M2，商鋪部分售價(jià)為 11992元 /M2，車位部分售價(jià)為 71952 元 /個(gè)，方可保持盈虧平衡。實(shí)際投入資金 % 7 盈虧平衡點(diǎn) 總投資247。 (4).開(kāi)發(fā)建設(shè)財(cái)務(wù)計(jì)劃 根據(jù)銷售收入計(jì)劃及工程進(jìn)度安排 ,其財(cái)務(wù)計(jì)劃如下 ： 單位 (元 ) 項(xiàng)目 合計(jì) 銷售收入 833,421,540 1,111,228,720 833,421,540 2,778,071,800 開(kāi)發(fā)成本 730,129,621 584,103,697 146,025,924 1,460,259,242 前期費(fèi)用 205,568,550 0 0 205,568,550 銷售稅金 41,671,077 55,561,436 41,671,077 138,903,590 開(kāi)發(fā)稅金 50,422,003 67,229,338 50,422,003 168,073,344 銷售利潤(rùn) 194,369,711 404,334,250 595,302,536 805,267,074 稅后利潤(rùn) 為 億 元 15 (5)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 技術(shù)指標(biāo) 計(jì)算依據(jù) 結(jié)果 1 投資回收期 在全部工程完成后 4 個(gè)月方能收回投資 2 稅后利潤(rùn) (萬(wàn)元 ) 銷 售利潤(rùn) 805,267,074 3 銷售利潤(rùn)率 稅后利潤(rùn)247。按可銷售面積計(jì)： 總收入計(jì)算表 名稱 面積（平方） 單價(jià) 金額（元） 洋房 240,489 6,200 1,491,031,800 商鋪 42,800 20,000 856,000,000 車位 3,592 120,000 431,040,000 合計(jì) 2,778,071,800 預(yù)計(jì)總銷售額為 元，稅前毛利 億元左右。 ? 產(chǎn)品類型： 130160 的三房、 180240 的四房、部分五房產(chǎn)品 ? 是東莞市場(chǎng)上最高檔次洋房的代表作 ? 主要優(yōu)勢(shì)：地段、外部景觀、內(nèi)部園林 （四） 景湖時(shí)代花園定位 ? 從地段上分析：景湖時(shí)代花園高于景湖春曉 /東駿豪苑及金域中央，次于天驕峰景， 12 ? 從產(chǎn)品角度：景湖時(shí)代花園同于金域中央，優(yōu)于景湖春曉、東駿豪苑 我們對(duì)于景湖時(shí)代花園的定位是： 檔次定位：中高檔樓盤，次于天驕峰景、優(yōu)于景湖春曉 客戶定位：客戶群為景湖春曉與東 駿 豪苑的同類客戶 （五） 定價(jià)及銷售評(píng)估 項(xiàng)目 在 售產(chǎn)品 價(jià)格 銷售情況 世紀(jì)城三期 路邊單位 5300 路邊單位銷售尚可，景觀單位銷售緩慢 景觀單位 6300 東駿豪苑三期 路邊單位 5300 路邊單位銷售基本完成，景觀單位銷售緩慢 景觀單位 7500 百悅尚城 整體均價(jià) 5300 整體銷售緩慢 景湖灣畔 整體均價(jià) 5500 剩余套數(shù)不多 景湖春曉 大戶型 5800 剩余套數(shù)不多 塞納城市嘉園 整體均價(jià) 5380 特價(jià)產(chǎn)品銷售快 備注： 上述為 2021年 8月各項(xiàng)目?jī)r(jià)格 基于市場(chǎng)是逐漸下滑 23 年的規(guī)律， 景湖時(shí)代 花園定價(jià) 在上述項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，依據(jù)市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，一期 住宅 均價(jià)為 6200 元每平方米 ，考慮到時(shí)代花園南區(qū)規(guī)劃有商場(chǎng)， 周邊居住人群多，商業(yè)需求大，商鋪定價(jià)為 20210 元每平方米，車位按周邊樓盤的市場(chǎng)價(jià)為120210 元每個(gè)。其中三房、四房為主要產(chǎn)品。 三、 項(xiàng)目定位分析 （一） 客戶定位 基本特
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