景湖時代花園項目評估分析報告(文件)
【正文】 的中高檔樓盤熱銷的情況和本集團以往開發(fā)樓盤的優(yōu)良綜合素質(zhì)， “ 景湖時代花園 ”項目優(yōu)越的自然地理、設(shè)計優(yōu)秀的小區(qū)內(nèi)環(huán)境、齊全的配套、便利的交通，因此 認為“景湖 時代花園 ”將會有良好的市場承接力，銷售價格是市場所能承受的。 東莞市光大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 202192 。 17 ③ 從項目的分析上看， “景湖 時代花園 ” 項目成本利潤率較好，稅前 毛利為 億 元，稅后利潤為 億元。 ② 該項目銷售市場價格盈虧平衡點為前面假設(shè)計算價格的%，即假定該項目全部售出，銷售綜合均價最低保持在假設(shè)計算價格的 %，即住宅部分售價 3718 元 /M2，商鋪部分售價為 11992元 /M2，車位部分售價為 71952 元 /個，方可保持盈虧平衡。實際投入資金 % 7 盈虧平衡點 總投資247。 (4).開發(fā)建設(shè)財務(wù)計劃 根據(jù)銷售收入計劃及工程進度安排 ,其財務(wù)計劃如下 ： 單位 (元 ) 項目 合計 銷售收入 833,421,540 1,111,228,720 833,421,540 2,778,071,800 開發(fā)成本 730,129,621 584,103,697 146,025,924 1,460,259,242 前期費用 205,568,550 0 0 205,568,550 銷售稅金 41,671,077 55,561,436 41,671,077 138,903,590 開發(fā)稅金 50,422,003 67,229,338 50,422,003 168,073,344 銷售利潤 194,369,711 404,334,250 595,302,536 805,267,074 稅后利潤 為 億 元 15 (5)項目經(jīng)濟評價的主要技術(shù)指標(biāo) 序號 技術(shù)指標(biāo) 計算依據(jù) 結(jié)果 1 投資回收期 在全部工程完成后 4 個月方能收回投資 2 稅后利潤 (萬元 ) 銷 售利潤 805,267,074 3 銷售利潤率 稅后利潤247。按可銷售面積計： 總收入計算表 名稱 面積（平方） 單價 金額（元） 洋房 240,489 6,200 1,491,031,800 商鋪 42,800 20,000 856,000,000 車位 3,592 120,000 431,040,000 合計 2,778,071,800 預(yù)計總銷售額為 元，稅前毛利 億元左右。 ? 產(chǎn)品類型： 130160 的三房、 180240 的四房、部分五房產(chǎn)品 ? 是東莞市場上最高檔次洋房的代表作 ? 主要優(yōu)勢：地段、外部景觀、內(nèi)部園林 （四） 景湖時代花園定位 ? 從地段上分析：景湖時代花園高于景湖春曉 /東駿豪苑及金域中央，次于天驕峰景， 12 ? 從產(chǎn)品角度：景湖時代花園同于金域中央，優(yōu)于景湖春曉、東駿豪苑 我們對于景湖時代花園的定位是： 檔次定位：中高檔樓盤，次于天驕峰景、優(yōu)于景湖春曉 客戶定位：客戶群為景湖春曉與東 駿 豪苑的同類客戶 （五） 定價及銷售評估 項目 在 售產(chǎn)品 價格 銷售情況 世紀(jì)城三期 路邊單位 5300 路邊單位銷售尚可，景觀單位銷售緩慢 景觀單位 6300 東駿豪苑三期 路邊單位 5300 路邊單位銷售基本完成，景觀單位銷售緩慢 景觀單位 7500 百悅尚城 整體均價 5300 整體銷售緩慢 景湖灣畔 整體均價 5500 剩余套數(shù)不多 景湖春曉 大戶型 5800 剩余套數(shù)不多 塞納城市嘉園 整體均價 5380 特價產(chǎn)品銷售快 備注： 上述為 2021年 8月各項目價格 基于市場是逐漸下滑 23 年的規(guī)律， 景湖時代 花園定價 在上述項目的基礎(chǔ)上，依據(jù)市場規(guī)律進行適當(dāng)調(diào)整，一期 住宅 均價為 6200 元每平方米 ，考慮到時代花園南區(qū)規(guī)劃有商場， 周邊居住人群多，商業(yè)需求大，商鋪定價為 20210 元每平方米，車位按周邊樓盤的市場價為120210 元每個。其中三房、四房為主要產(chǎn)品。 三、 項目定位分析 （一） 客戶定位 基本特
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