【正文】 00 ㎡ 4 地下建筑面積 12021 ㎡ 5 建筑層數(shù) 地上 325 層 地下 12 層 6 建筑總高 米 7 建筑層高 地上 米 地下 米 8 建筑容積率 9 綠地率 30% 專(zhuān)業(yè)好文檔 29 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 指標(biāo) 1 套內(nèi)使用面積 ㎡ /套 2 住宅標(biāo)準(zhǔn)層 使用系數(shù) % 75%93% 3 套內(nèi)建筑面積 ㎡ 多層住宅 A 型 ㎡ /套 多層住宅 B 型 ㎡ /套 多層住宅 C 型 ㎡ /套 4 戶(hù)內(nèi)平均居住人數(shù) 人 /戶(hù) 5 居住戶(hù)數(shù) 戶(hù) 1422 6 居住人數(shù) 人 3981 （ 2）商務(wù)酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)用房 表 63 商業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 指標(biāo) 1 商務(wù)酒店 建筑面積 ㎡ / 20210 2 寫(xiě)字樓建筑面積 ㎡ 20210 3 商業(yè)用房建筑面積 ㎡ 6000 本工程立面設(shè)計(jì)是經(jīng)相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員審查，并經(jīng)設(shè)計(jì)院專(zhuān)業(yè)人員計(jì)算得出的。 塔樓長(zhǎng)短錯(cuò)列布置，優(yōu)化居住環(huán)境。使綠化和景觀對(duì)于全區(qū)的居民都有良好 的可選性和共享性，避免景觀死角。 專(zhuān)業(yè)好文檔 27 （ 1）藝術(shù)性的規(guī)劃布局，基地整體規(guī)劃注重陽(yáng)光的需求。 總體規(guī)劃布局 項(xiàng)目所在地塊位于 人流、物流集中區(qū)域， 項(xiàng)目所在區(qū)域未來(lái)將成為集商業(yè)、辦公、 居住、 娛 樂(lè)、會(huì)展、文化交流和居住等于一體的城市多功能新型片區(qū)，成為鐵路 商圈和商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)的核心地帶。無(wú)霜期 : 113～ 150 天：日照年均 3000 小時(shí)。 表 51 主要工程量一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 說(shuō)明 1 土建工程 建筑面積 140000 ㎡ 高 層住宅 地下停車(chē)庫(kù) 商務(wù)酒店 寫(xiě)字樓 建筑面積 82021 ㎡ 建筑面積 12021 ㎡ 建筑面積 20210 ㎡ 建筑面積 20210 ㎡ 專(zhuān)業(yè)好文檔 25 第 六 章 建設(shè)方案 建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境 、 地貌 建設(shè)場(chǎng)地東西長(zhǎng)度米，南北距離米，整個(gè)場(chǎng)地成矩形狀，場(chǎng)地規(guī)整、地勢(shì)平坦。 B、商品房部分設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)為： a. 可供菜單式選擇的精裝修方案，而且方案設(shè)計(jì)融入了最 in的時(shí)尚元素； b. 廚衛(wèi)潔具均是進(jìn)口品牌產(chǎn)品； c. 大部分明廚明衛(wèi)，室內(nèi)錯(cuò)層的格局讓空間更加立體化； d. 簡(jiǎn)潔時(shí)尚的外立面，在區(qū)域內(nèi)獨(dú)樹(shù)一幟，與眾不同； 專(zhuān)業(yè)好文檔 24 e. 室內(nèi)所見(jiàn)，均是品牌產(chǎn)品； f. 智能安防和門(mén)禁系統(tǒng)，高科技保證安全和人性化； g. 24小時(shí)熱水； 24小時(shí)電 梯； 24小時(shí)直接入戶(hù)； h. 小區(qū)局域網(wǎng)；衛(wèi)星電視；監(jiān)控系統(tǒng)將讓住戶(hù)更放心。 容積率：≤ 。項(xiàng)目周邊有成熟的教育體系，以及醫(yī)療衛(wèi)生體系。 e. 通訊 及電力、燃?xì)?在 光明大街 接入。 具體標(biāo)準(zhǔn)為： a. 道路：按規(guī)劃要求實(shí)現(xiàn)出讓宗地紅線(xiàn)外周邊市政道路。 專(zhuān)業(yè)好文檔 20 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位 為： 具有國(guó)際化和人文特色的、充滿(mǎn)活力的中高檔公寓產(chǎn)品。 一方面， 某地 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，乳都 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)了一大批產(chǎn)業(yè)人群收入的提高，他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)， 對(duì)于老城區(qū)有較強(qiáng)的城市感情，高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品 會(huì)比較符合他們的需求。 b. 緊鄰 多條公交線(xiàn)路， 交通便利； c. 區(qū)域周邊有較為成熟的教育體系，社會(huì)配套設(shè)施比較完善 ； d. 本案周邊未來(lái)幾年內(nèi)將形成成熟的商業(yè)、辦公、娛樂(lè)等配套。 （ 1）本項(xiàng)目周邊主要樓盤(pán)概況如下 表 32： 專(zhuān)業(yè)好文檔 18 項(xiàng)目 觀府 蒙鑫國(guó)際名城 水岸世紀(jì) 總建筑面積 （ m2） 11000 12021 12021 銷(xiāo)售均價(jià)（元 /m2） 4200 4500 4800 產(chǎn)品類(lèi)型 高層板式 高層板式 高層板式 主力戶(hù)型 96145 90150 148190 （ 2） 樓盤(pán)分析 ： 周邊項(xiàng)目主要通過(guò) 低 密度、 低 容積率等優(yōu)勢(shì)特征來(lái)突出自身的宜居性，而在產(chǎn)品自身層面上并未有較大突破。 項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 新城區(qū)位于 呼市東北部 ， 地理?xiàng)l件優(yōu)越，硬件設(shè)施完善， 是自治區(qū)及 某地 的經(jīng)濟(jì)、文體、衛(wèi)生、科教中心。 更加詳盡地指出了 某地 市城市建設(shè)的計(jì)劃和決心。 某地 市十一五規(guī)劃明確指出“ 加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提升首府的輻射帶動(dòng)力和城市建設(shè)水平，加快首府城市圈建設(shè)，有序擴(kuò)張中心城區(qū)規(guī)模?！?2021 年后， 某地 的城市建設(shè)進(jìn)入了快車(chē)道，不僅開(kāi)始了有史以來(lái)最大規(guī)模的 拆危、拆違、拆臨工程， 還建成了 一大批功能齊全、環(huán)境優(yōu)雅、各具特色的精品住宅小區(qū)、生態(tài)花園小區(qū)和智能小區(qū)。雖然近幾年 某地 市加大了兩大開(kāi)發(fā)區(qū)的居住建設(shè)力度，但由于其相關(guān)配套尚不到位，故此 宜居水平較低。但不可回避的是，“招、拍、掛”制度也存在一定的缺陷，即短期內(nèi)容易推動(dòng)地價(jià)上漲；四是新建住宅成本的上升也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的原因，這里所說(shuō)的成本上專(zhuān)業(yè)好文檔 14 升，并不單指建材等價(jià)格上漲帶來(lái)的成本增加；五是房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動(dòng)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量的階段性失衡直接影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)，即中低價(jià)位商品住房供應(yīng)量偏少，高檔商品房供應(yīng)增加，使得商品房平均價(jià)格上揚(yáng)，這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾是吻合的；六是多種住 房需求旺盛推動(dòng)房?jī)r(jià)的上升，除消費(fèi)需求外，當(dāng)前房地產(chǎn) 市場(chǎng)中還存在大量的投資需求。截至 3 月，某地 市商品房買(mǎi)賣(mài)價(jià)格同比上漲 %,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó) 70 城市價(jià)格漲幅。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況預(yù)測(cè) 房產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢(shì)不會(huì)改變 專(zhuān)業(yè)好文檔 13 呼市 2021 年 全年 購(gòu)置土地面積 萬(wàn)平方米，同比下降了%；完成開(kāi)發(fā)土地面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了 %；待開(kāi)發(fā)土地面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了 %。 來(lái)自 某地 房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明： 2021 年 4 月 辦公樓 與商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的房屋竣工率分別 為 %和 %； 而其兩者的 銷(xiāo)售分別下降了 和 個(gè)百分點(diǎn) ，房屋空置率也在較高點(diǎn)位浮動(dòng)。國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)%、企業(yè)自籌資金增長(zhǎng) 182%、其他資金增長(zhǎng) %。與上年同期比較分別增長(zhǎng) %， %， %和 %。30004000元/m178。 截止 2021 年 4 月末，商品房平均售價(jià) 3840 元 /平方米，與去年同比增長(zhǎng) %，與上月環(huán)比增長(zhǎng) %。商品房實(shí)際銷(xiāo)售面積占可售面積的 %；本期商品住房實(shí)際銷(xiāo)售面積占可售面積的比例為 %。戶(hù)均銷(xiāo)售面積為 平方米。其中住宅銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %。從投資構(gòu)成增長(zhǎng)幅度看，商品住宅投資 63500 萬(wàn) 元，與上年同比增長(zhǎng) %，經(jīng)濟(jì)適專(zhuān)業(yè)好文檔 8 用住房投資 11100 萬(wàn) 元，同比增長(zhǎng)了 33 倍； 90 平方米以下投資 17800萬(wàn)元； 140 平方米以上 4300 萬(wàn)元； 別墅、高檔公寓投資 3600 萬(wàn)元 ，同比增長(zhǎng) 14%；辦公樓投資 2500 萬(wàn) 元，同比增長(zhǎng)了 %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資 9500 萬(wàn) 元，同比上升 %；其他投資 2021 萬(wàn)元，同比下降了 %。 2021年 房屋 建筑 施工面積 ， 同比 增長(zhǎng) %。 2021年 某地 市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 億元，與上年同期相比增長(zhǎng)%，環(huán)比增長(zhǎng)了 %， 完成投資占本年度計(jì)劃投資的 91%。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，投資回收期低于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力等。 資金 來(lái)源： 以公司自有 資金為主 ，公司銷(xiāo)售資金回籠補(bǔ)充部分流動(dòng)資金 。 經(jīng)營(yíng)范圍： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；銷(xiāo)售商品房。為了拓展 新城 區(qū)的 發(fā)展專(zhuān)業(yè)好文檔 3 空間，徹底改變 該地區(qū)老舊差 的面貌， 本項(xiàng)目本著建設(shè)高品質(zhì)住宅，營(yíng)造新城區(qū)商業(yè)氛圍的理念，努力將該項(xiàng)目建設(shè)成為新 城區(qū) 的房地產(chǎn)旗幟，營(yíng)造出與整個(gè) 新城 區(qū) 發(fā)展相融合的國(guó)際化、人文、舒適而充滿(mǎn)活力的社區(qū)居住環(huán)境。根據(jù) 某地 房管局提供的數(shù)字表明：房地產(chǎn) 投資仍高速增長(zhǎng)，到 2021 年 12 月房地產(chǎn)投資同比達(dá)到了 80%。而隨著國(guó)民生活水平的提高，民眾對(duì)于居住品質(zhì)的要求也在日益增高。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)建設(shè)的龍頭，在首府經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了舉足輕重的作用。 巨大的居住與投資需求帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，同時(shí)也為 某地 現(xiàn)代大型都市化城市建設(shè)做出了貢獻(xiàn)。 該宗地 共4４ 畝，其中需要通過(guò)征地拆遷的面積為 畝， 由于 此部分 建設(shè)缺乏總體規(guī)劃 ，老、舊危房屋多，居住條件惡劣，環(huán)境臟亂差，與周邊現(xiàn)代化的 市容市貌 和 其他 住宅環(huán)境極不相宜。 企業(yè)法人： ****** 企業(yè)性質(zhì)： 有限責(zé)任公司。 本項(xiàng)目商品樓住宅共分兩大類(lèi)型， 精致的高層塔樓、多樣化的 高層 酒店式公寓。 加之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)采取環(huán)?？刂朴行Т胧?，保證了對(duì)周邊環(huán)境不會(huì)造成污染，本項(xiàng)目土建與公用工程建設(shè)具有生態(tài)建設(shè)有利條件， 注重環(huán)保與建筑節(jié)能， 所以項(xiàng)目前景看好。 表 11 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 專(zhuān)業(yè)好文檔 6 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 單位 指標(biāo) 1 總用地面積 ㎡ 30682 2 總建筑面積 ㎡ 140000 3 地上建筑面積 ㎡ 128000 其中：住宅建筑面積 ㎡ 82021 公建建筑面積 ㎡ 46000 4 地下建筑面積 ㎡ 12021 5 容積率 6 綠化率 % 30 7 總停車(chē)數(shù) 輛 900 其中：地上停車(chē)數(shù) 輛 100 地下停車(chē)數(shù) 輛 800 8 戶(hù)內(nèi)平均居住人數(shù) 人 /戶(hù) 9 居住戶(hù)數(shù) 戶(hù) 1422 10 居住 人數(shù) 人 3981 11 建設(shè)投資 萬(wàn)元 12 每平方米建設(shè)投資 元 1700 13 投資利潤(rùn)率 % 33% 14 全部投資投資回收期（稅前） 年 2 專(zhuān)業(yè)好文檔 7 第二章 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 當(dāng)前 某地 市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的基本情況 近年來(lái)， 某地 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資處在一個(gè)高速增長(zhǎng)的時(shí)期。其中別墅、高檔公寓投資 億，同比下降%；辦公樓投資 億元，同比增加了 %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資 億元，同比增長(zhǎng)了 %。 2021 年 14 月， 某地 市房地產(chǎn)完成投資 億元，與上年同期相比增長(zhǎng)了 %；占本年計(jì)劃總投資額的 %。 2021 年 商品房實(shí)際登記銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，同比下降%。其中 住宅 現(xiàn)售面積 萬(wàn)平方米， 同比 下降 %，與上月環(huán)比增長(zhǎng) %。批準(zhǔn)預(yù)（銷(xiāo)）售房屋面積 萬(wàn)平方米，同比下降了 58%，環(huán)比增長(zhǎng)幅度為 %；批準(zhǔn)預(yù)（銷(xiāo)）售住房面積 萬(wàn)平方米，同比下降了 %，環(huán)比增長(zhǎng)專(zhuān)業(yè)好文檔 10 100%。 2021年以來(lái)， 某地 房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)呈小幅上升趨勢(shì)。25003000元/m178。 從資金來(lái)源情況 分析， 國(guó)內(nèi)貸款 億元，占 到位資金 的%；利用外資 3200 萬(wàn)元，占 到位資金 的 %； 企業(yè)自籌資金 億元，占 到位資金 的 %；其他資金 億元，占 到位資金 的%。與上年同期比較到位資金總額增長(zhǎng)了 %，其中上年節(jié)余增長(zhǎng) %，本年到位資金增長(zhǎng)了 %。說(shuō)明住宅商品房需求仍然旺盛。 在今后的幾年中，新城區(qū)以及回民區(qū)作為政策扶持的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)將成為 某地 市場(chǎng)新盤(pán)的最大萌發(fā)地。 2021 年 14 月住宅新開(kāi)工面積為 萬(wàn) 平方米，同比增長(zhǎng) 了 %。 一是房屋的土地成本、建筑材料成本、勞動(dòng)力成本和住房供求關(guān)系左右著房?jī)r(jià)走勢(shì)；二是無(wú)論由于居民住房消費(fèi)支撐的主動(dòng)需求還是由于城市房屋拆遷帶來(lái)的被動(dòng)需求，強(qiáng)大的市場(chǎng)需求推動(dòng)放價(jià)上漲；三是地價(jià)上漲是當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲中的重 要因素，土地儲(chǔ)備和“招（標(biāo)）、拍（賣(mài)）、掛（牌）”制度實(shí)施以來(lái)，對(duì)增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。 城區(qū)住宅供需不均將日益凸顯 某地 市高速增長(zhǎng)的的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度帶動(dòng)了城市化進(jìn)程，整個(gè)城市正在由一個(gè)中型城市蛻變?yōu)樘卮笮统鞘?，城區(qū)住宅的連片開(kāi)發(fā)使得老百姓能夠更加便捷地享受城市生活。 專(zhuān)業(yè)好文檔 15 “十五”期間， 某地 市中心區(qū)要“拉開(kāi)城市框架，拓展城市空間，打通城市干道，提高城市品 位，實(shí)現(xiàn)城市‘五化’ (美化、亮化、硬化、綠化、凈化 )。 第三章 市場(chǎng)研究與項(xiàng)目定位 某地 市房地產(chǎn) 發(fā)展 背景分析 “十一五” 發(fā)展規(guī)劃 專(zhuān)業(yè)好文檔 16 《 某地 市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要 》中明確指出： “十一五”時(shí)期是 加快 某地 市 城市化進(jìn)程，構(gòu)建和諧 某地 的關(guān)鍵時(shí)期。而所謂 “ 44331”工程 ，就是“四區(qū)、四個(gè)中心、三帶、三園和一批”的簡(jiǎn)稱(chēng)。 近年 某地 房地產(chǎn)投資情況 （表 31） ： 年度 2021 2021 2021 投資額 （億元） 專(zhuān)業(yè)好文檔 17 由上表可知， 某地 市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正處于 高速發(fā)展 期 ，隨著城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)投資增速明顯， 2021 年房地產(chǎn)漲幅曾居國(guó)內(nèi)各城市首位， 2021 年后，宏觀調(diào)控政策對(duì)樓市投資產(chǎn)生影響，