【正文】 00 ㎡ 4 地下建筑面積 12021 ㎡ 5 建筑層數(shù) 地上 325 層 地下 12 層 6 建筑總高 米 7 建筑層高 地上 米 地下 米 8 建筑容積率 9 綠地率 30% 專業(yè)好文檔 29 序號 指標名稱 單位 指標 1 套內(nèi)使用面積 ㎡ /套 2 住宅標準層 使用系數(shù) % 75%93% 3 套內(nèi)建筑面積 ㎡ 多層住宅 A 型 ㎡ /套 多層住宅 B 型 ㎡ /套 多層住宅 C 型 ㎡ /套 4 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人 /戶 5 居住戶數(shù) 戶 1422 6 居住人數(shù) 人 3981 （ 2）商務(wù)酒店、寫字樓、商業(yè)用房 表 63 商業(yè)經(jīng)濟技術(shù)指標 序號 指標名稱 單位 指標 1 商務(wù)酒店 建筑面積 ㎡ / 20210 2 寫字樓建筑面積 ㎡ 20210 3 商業(yè)用房建筑面積 ㎡ 6000 本工程立面設(shè)計是經(jīng)相關(guān)機構(gòu)和人員審查，并經(jīng)設(shè)計院專業(yè)人員計算得出的。 塔樓長短錯列布置，優(yōu)化居住環(huán)境。使綠化和景觀對于全區(qū)的居民都有良好 的可選性和共享性，避免景觀死角。 專業(yè)好文檔 27 （ 1）藝術(shù)性的規(guī)劃布局，基地整體規(guī)劃注重陽光的需求。 總體規(guī)劃布局 項目所在地塊位于 人流、物流集中區(qū)域， 項目所在區(qū)域未來將成為集商業(yè)、辦公、 居住、 娛 樂、會展、文化交流和居住等于一體的城市多功能新型片區(qū)，成為鐵路 商圈和商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)的核心地帶。無霜期 : 113～ 150 天：日照年均 3000 小時。 表 51 主要工程量一覽表 序號 項目名稱 說明 1 土建工程 建筑面積 140000 ㎡ 高 層住宅 地下停車庫 商務(wù)酒店 寫字樓 建筑面積 82021 ㎡ 建筑面積 12021 ㎡ 建筑面積 20210 ㎡ 建筑面積 20210 ㎡ 專業(yè)好文檔 25 第 六 章 建設(shè)方案 建設(shè)場地環(huán)境 、 地貌 建設(shè)場地東西長度米，南北距離米，整個場地成矩形狀，場地規(guī)整、地勢平坦。 B、商品房部分設(shè)施標準為： a. 可供菜單式選擇的精裝修方案，而且方案設(shè)計融入了最 in的時尚元素； b. 廚衛(wèi)潔具均是進口品牌產(chǎn)品； c. 大部分明廚明衛(wèi)，室內(nèi)錯層的格局讓空間更加立體化； d. 簡潔時尚的外立面，在區(qū)域內(nèi)獨樹一幟，與眾不同； 專業(yè)好文檔 24 e. 室內(nèi)所見，均是品牌產(chǎn)品； f. 智能安防和門禁系統(tǒng)，高科技保證安全和人性化； g. 24小時熱水； 24小時電 梯； 24小時直接入戶； h. 小區(qū)局域網(wǎng)；衛(wèi)星電視；監(jiān)控系統(tǒng)將讓住戶更放心。 容積率：≤ 。項目周邊有成熟的教育體系，以及醫(yī)療衛(wèi)生體系。 e. 通訊 及電力、燃氣 在 光明大街 接入。 具體標準為： a. 道路：按規(guī)劃要求實現(xiàn)出讓宗地紅線外周邊市政道路。 專業(yè)好文檔 20 項目產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位 為： 具有國際化和人文特色的、充滿活力的中高檔公寓產(chǎn)品。 一方面， 某地 市經(jīng)濟發(fā)展迅猛，乳都 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟帶動了一大批產(chǎn)業(yè)人群收入的提高，他們經(jīng)濟實力較強， 對于老城區(qū)有較強的城市感情，高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品 會比較符合他們的需求。 b. 緊鄰 多條公交線路， 交通便利； c. 區(qū)域周邊有較為成熟的教育體系，社會配套設(shè)施比較完善 ； d. 本案周邊未來幾年內(nèi)將形成成熟的商業(yè)、辦公、娛樂等配套。 （ 1）本項目周邊主要樓盤概況如下 表 32： 專業(yè)好文檔 18 項目 觀府 蒙鑫國際名城 水岸世紀 總建筑面積 （ m2） 11000 12021 12021 銷售均價（元 /m2） 4200 4500 4800 產(chǎn)品類型 高層板式 高層板式 高層板式 主力戶型 96145 90150 148190 （ 2） 樓盤分析 ： 周邊項目主要通過 低 密度、 低 容積率等優(yōu)勢特征來突出自身的宜居性，而在產(chǎn)品自身層面上并未有較大突破。 項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 新城區(qū)位于 呼市東北部 ， 地理條件優(yōu)越，硬件設(shè)施完善， 是自治區(qū)及 某地 的經(jīng)濟、文體、衛(wèi)生、科教中心。 更加詳盡地指出了 某地 市城市建設(shè)的計劃和決心。 某地 市十一五規(guī)劃明確指出“ 加快城鎮(zhèn)化進程，提升首府的輻射帶動力和城市建設(shè)水平，加快首府城市圈建設(shè)，有序擴張中心城區(qū)規(guī)模?！?2021 年后， 某地 的城市建設(shè)進入了快車道，不僅開始了有史以來最大規(guī)模的 拆危、拆違、拆臨工程， 還建成了 一大批功能齊全、環(huán)境優(yōu)雅、各具特色的精品住宅小區(qū)、生態(tài)花園小區(qū)和智能小區(qū)。雖然近幾年 某地 市加大了兩大開發(fā)區(qū)的居住建設(shè)力度，但由于其相關(guān)配套尚不到位，故此 宜居水平較低。但不可回避的是，“招、拍、掛”制度也存在一定的缺陷，即短期內(nèi)容易推動地價上漲；四是新建住宅成本的上升也是導(dǎo)致房價上漲的原因，這里所說的成本上專業(yè)好文檔 14 升，并不單指建材等價格上漲帶來的成本增加；五是房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動推動房價上漲，目前房地產(chǎn)市場供求總量的階段性失衡直接影響房地產(chǎn)價格變動，即中低價位商品住房供應(yīng)量偏少，高檔商品房供應(yīng)增加，使得商品房平均價格上揚，這與當前房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾是吻合的；六是多種住 房需求旺盛推動房價的上升，除消費需求外，當前房地產(chǎn) 市場中還存在大量的投資需求。截至 3 月，某地 市商品房買賣價格同比上漲 %,遠遠低于全國 70 城市價格漲幅。 房地產(chǎn)市場發(fā)展情況預(yù)測 房產(chǎn)價格穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢不會改變 專業(yè)好文檔 13 呼市 2021 年 全年 購置土地面積 萬平方米，同比下降了%；完成開發(fā)土地面積 萬平方米，同比增長了 %；待開發(fā)土地面積 萬平方米，同比增長了 %。 來自 某地 房管局的統(tǒng)計數(shù)字表明： 2021 年 4 月 辦公樓 與商業(yè)營業(yè)用房的房屋竣工率分別 為 %和 %； 而其兩者的 銷售分別下降了 和 個百分點 ，房屋空置率也在較高點位浮動。國內(nèi)貸款增長%、企業(yè)自籌資金增長 182%、其他資金增長 %。與上年同期比較分別增長 %， %， %和 %。30004000元/m178。 截止 2021 年 4 月末，商品房平均售價 3840 元 /平方米，與去年同比增長 %，與上月環(huán)比增長 %。商品房實際銷售面積占可售面積的 %；本期商品住房實際銷售面積占可售面積的比例為 %。戶均銷售面積為 平方米。其中住宅銷售面積 萬平方米，同比下降 %。從投資構(gòu)成增長幅度看，商品住宅投資 63500 萬 元，與上年同比增長 %，經(jīng)濟適專業(yè)好文檔 8 用住房投資 11100 萬 元，同比增長了 33 倍； 90 平方米以下投資 17800萬元； 140 平方米以上 4300 萬元； 別墅、高檔公寓投資 3600 萬元 ，同比增長 14%；辦公樓投資 2500 萬 元，同比增長了 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 9500 萬 元，同比上升 %；其他投資 2021 萬元，同比下降了 %。 2021年 房屋 建筑 施工面積 ， 同比 增長 %。 2021年 某地 市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，與上年同期相比增長%，環(huán)比增長了 %， 完成投資占本年度計劃投資的 91%。 項目財務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準收益率，投資回收期低于行業(yè)基準投資回收期，項目具有一定的抗風(fēng)險能力等。 資金 來源： 以公司自有 資金為主 ，公司銷售資金回籠補充部分流動資金 。 經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)；銷售商品房。為了拓展 新城 區(qū)的 發(fā)展專業(yè)好文檔 3 空間，徹底改變 該地區(qū)老舊差 的面貌， 本項目本著建設(shè)高品質(zhì)住宅，營造新城區(qū)商業(yè)氛圍的理念，努力將該項目建設(shè)成為新 城區(qū) 的房地產(chǎn)旗幟，營造出與整個 新城 區(qū) 發(fā)展相融合的國際化、人文、舒適而充滿活力的社區(qū)居住環(huán)境。根據(jù) 某地 房管局提供的數(shù)字表明：房地產(chǎn) 投資仍高速增長，到 2021 年 12 月房地產(chǎn)投資同比達到了 80%。而隨著國民生活水平的提高，民眾對于居住品質(zhì)的要求也在日益增高。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟建設(shè)的龍頭，在首府經(jīng)濟發(fā)展中起到了舉足輕重的作用。 巨大的居住與投資需求帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，同時也為 某地 現(xiàn)代大型都市化城市建設(shè)做出了貢獻。 該宗地 共4４ 畝，其中需要通過征地拆遷的面積為 畝， 由于 此部分 建設(shè)缺乏總體規(guī)劃 ，老、舊危房屋多，居住條件惡劣，環(huán)境臟亂差，與周邊現(xiàn)代化的 市容市貌 和 其他 住宅環(huán)境極不相宜。 企業(yè)法人： ****** 企業(yè)性質(zhì)： 有限責任公司。 本項目商品樓住宅共分兩大類型， 精致的高層塔樓、多樣化的 高層 酒店式公寓。 加之房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)采取環(huán)?？刂朴行Т胧?，保證了對周邊環(huán)境不會造成污染，本項目土建與公用工程建設(shè)具有生態(tài)建設(shè)有利條件， 注重環(huán)保與建筑節(jié)能， 所以項目前景看好。 表 11 主要經(jīng)濟技術(shù)指標 專業(yè)好文檔 6 序號 項目名稱 單位 指標 1 總用地面積 ㎡ 30682 2 總建筑面積 ㎡ 140000 3 地上建筑面積 ㎡ 128000 其中：住宅建筑面積 ㎡ 82021 公建建筑面積 ㎡ 46000 4 地下建筑面積 ㎡ 12021 5 容積率 6 綠化率 % 30 7 總停車數(shù) 輛 900 其中：地上停車數(shù) 輛 100 地下停車數(shù) 輛 800 8 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人 /戶 9 居住戶數(shù) 戶 1422 10 居住 人數(shù) 人 3981 11 建設(shè)投資 萬元 12 每平方米建設(shè)投資 元 1700 13 投資利潤率 % 33% 14 全部投資投資回收期（稅前） 年 2 專業(yè)好文檔 7 第二章 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 當前 某地 市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 、房地產(chǎn)開發(fā)投資的基本情況 近年來， 某地 房地產(chǎn)開發(fā)投資處在一個高速增長的時期。其中別墅、高檔公寓投資 億，同比下降%；辦公樓投資 億元，同比增加了 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 億元，同比增長了 %。 2021 年 14 月， 某地 市房地產(chǎn)完成投資 億元，與上年同期相比增長了 %；占本年計劃總投資額的 %。 2021 年 商品房實際登記銷售面積 萬平方米，同比下降%。其中 住宅 現(xiàn)售面積 萬平方米， 同比 下降 %，與上月環(huán)比增長 %。批準預(yù)（銷）售房屋面積 萬平方米，同比下降了 58%，環(huán)比增長幅度為 %；批準預(yù)（銷）售住房面積 萬平方米，同比下降了 %，環(huán)比增長專業(yè)好文檔 10 100%。 2021年以來， 某地 房屋銷售價格指數(shù)呈小幅上升趨勢。25003000元/m178。 從資金來源情況 分析， 國內(nèi)貸款 億元，占 到位資金 的%；利用外資 3200 萬元，占 到位資金 的 %； 企業(yè)自籌資金 億元，占 到位資金 的 %；其他資金 億元，占 到位資金 的%。與上年同期比較到位資金總額增長了 %，其中上年節(jié)余增長 %，本年到位資金增長了 %。說明住宅商品房需求仍然旺盛。 在今后的幾年中，新城區(qū)以及回民區(qū)作為政策扶持的重點發(fā)展區(qū)將成為 某地 市場新盤的最大萌發(fā)地。 2021 年 14 月住宅新開工面積為 萬 平方米，同比增長 了 %。 一是房屋的土地成本、建筑材料成本、勞動力成本和住房供求關(guān)系左右著房價走勢；二是無論由于居民住房消費支撐的主動需求還是由于城市房屋拆遷帶來的被動需求，強大的市場需求推動放價上漲；三是地價上漲是當前房價上漲中的重 要因素，土地儲備和“招（標）、拍（賣）、掛（牌）”制度實施以來，對增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。 城區(qū)住宅供需不均將日益凸顯 某地 市高速增長的的經(jīng)濟發(fā)展速度帶動了城市化進程，整個城市正在由一個中型城市蛻變?yōu)樘卮笮统鞘?，城區(qū)住宅的連片開發(fā)使得老百姓能夠更加便捷地享受城市生活。 專業(yè)好文檔 15 “十五”期間， 某地 市中心區(qū)要“拉開城市框架，拓展城市空間，打通城市干道，提高城市品 位，實現(xiàn)城市‘五化’ (美化、亮化、硬化、綠化、凈化 )。 第三章 市場研究與項目定位 某地 市房地產(chǎn) 發(fā)展 背景分析 “十一五” 發(fā)展規(guī)劃 專業(yè)好文檔 16 《 某地 市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 》中明確指出： “十一五”時期是 加快 某地 市 城市化進程，構(gòu)建和諧 某地 的關(guān)鍵時期。而所謂 “ 44331”工程 ，就是“四區(qū)、四個中心、三帶、三園和一批”的簡稱。 近年 某地 房地產(chǎn)投資情況 （表 31） ： 年度 2021 2021 2021 投資額 （億元） 專業(yè)好文檔 17 由上表可知， 某地 市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正處于 高速發(fā)展 期 ，隨著城市化進程的進一步加快，房地產(chǎn)投資增速明顯， 2021 年房地產(chǎn)漲幅曾居國內(nèi)各城市首位， 2021 年后，宏觀調(diào)控政策對樓市投資產(chǎn)生影響，