【正文】 區(qū)中心綠地、帶狀綠地與 宅間綠地相結(jié)合，使之成為統(tǒng)一整體，創(chuàng)造生動(dòng)活潑的戶外休閑空間。 在每個(gè)組團(tuán)都設(shè)有環(huán)路，并在小區(qū)的主要道路斷面上設(shè)置人行道，用錯(cuò)臺(tái)的方式減少人車的干擾，基本上做到了人車分流。小區(qū)內(nèi)的宅前路自然親切，曲直相間，開合適當(dāng)，走在宅前屋后，路旁有綠化和座椅，小塊的鋪地，讓人停留、休息、交談。 （ 3）、道路與交通分析 在小區(qū)的出入口選擇上， 根據(jù)周邊道路的車流特點(diǎn)及 城鎮(zhèn) 道路規(guī)劃要求，小區(qū) 共設(shè)置三個(gè)出入口， 分別為 南 、 北 、東側(cè)出口，其中東側(cè)為主入口，三個(gè)交通主線在小區(qū)中部交匯，便于小區(qū)內(nèi)部人流和車流的進(jìn)出。凱旋城居住小區(qū) ） 可行性研究報(bào)告 28 和經(jīng)濟(jì)性。并且通過綠軸串聯(lián)各個(gè)組群空間，創(chuàng)造空間豐富、親近豐富且具有人情味的居住環(huán)境。創(chuàng)造一個(gè)既繼承居住文明，又吻合當(dāng)代人居住的理想的美好家園。人與自然相依存的欲望，于是“貼近山水，回歸自然”， 呼喚“藍(lán)天、碧水、綠色、清凈”成為了時(shí)代的 佳 音。 在 設(shè)計(jì)創(chuàng)作 中 最大立意是 最大限度的滿足 居者 的 居住 需要， 主要注重以下設(shè)計(jì)原則： 貫徹生態(tài)原則、文化原則、效益原則，力求塑造一個(gè)符合 團(tuán)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，滿足普通老百姓對(duì)吃、住、行的基本要求，又具有優(yōu)雅 的 環(huán)境，體 現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，個(gè)性鮮明的生活居住空間。 在 保障住房建設(shè) 地塊內(nèi) ， 拆遷現(xiàn)狀建筑面積 萬平方米， 建設(shè) 占地面積 公頃，建設(shè) 保障性 住宅建筑面 平方米， 新增住宅套數(shù) 1500 套 ， 居住 人口4903 人。 本次項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃考慮燃?xì)夤艿啦贾?和建設(shè) ， 短期 仍沿用現(xiàn)有的罐裝液化氣的方式，未來待 五家渠市天然氣門站建成后投入使用 。 燃?xì)? 103 團(tuán)蔡家湖鎮(zhèn) 目前尚沒有城市燃?xì)夤艿老?統(tǒng)。 目前 103 團(tuán)蔡家湖鎮(zhèn) 電網(wǎng)能夠滿足 項(xiàng)目建設(shè) 用電的需求。 本次項(xiàng)目全部建成后， 仍 由 現(xiàn)鍋爐房進(jìn)行供熱 ， 由小區(qū)設(shè)立的換熱站換熱后采用地暖方式供暖。 供熱 103 團(tuán)蔡家湖鎮(zhèn) 采用以區(qū)域鍋爐房為主熱源的集中供熱 方式 。 城區(qū)中供水管網(wǎng)已經(jīng)沿 五蔡公路 道路鋪設(shè)完畢，小區(qū)可以從周邊道路上的市政供水網(wǎng)連接， 可滿足改造區(qū)域內(nèi)用水。 道路交通條件 蔡家湖鎮(zhèn)南距五家渠市 30 千米 ,昌吉市 56 千米，烏魯木齊市 88千米，柏油公路直通三地，連隊(duì)之間均有公路相連，整個(gè)團(tuán)場(chǎng)道路已構(gòu)成完整的道路網(wǎng)絡(luò)，交通十分便利。附近無其他隱伏構(gòu)造。年平均日照時(shí)數(shù) 小時(shí)。 地形地貌特征 103 團(tuán)位于準(zhǔn)噶爾盆地的南緣，團(tuán)農(nóng)作區(qū)海拔高程 380～ 366 米，平均坡降 ～ ％，總地形開闊平坦，局部有洪溝。凱旋城居住小區(qū)） 建設(shè) 規(guī)模確定 為 ： 在規(guī)劃 安置 住宅建設(shè)用地 上建設(shè) 多層 居民 住宅樓， 根據(jù)城鎮(zhèn) 總體規(guī)劃中對(duì)容積率的要求， 按容積率 1計(jì)算， 總 規(guī)劃 建筑面積 ， 其中住宅面 積 ，共 1532套住宅 （其103 團(tuán)保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 （ 潤(rùn)邦根據(jù)目前建設(shè)情況， 2021年項(xiàng)目建成后， 103團(tuán)場(chǎng)將有多層磚混住宅 1640套，距離將全部鎮(zhèn)區(qū)人口的居住問題全部解決尚欠 1450套。 3． 4 項(xiàng)目 建設(shè)規(guī)模 103團(tuán)蔡家湖鎮(zhèn)區(qū)人口 2021年有 8000人左右， 2580戶。 103 團(tuán)蔡家湖鎮(zhèn) 保障性住房建設(shè) 開發(fā) 的 實(shí)施由 團(tuán)場(chǎng) 為主導(dǎo)，統(tǒng)籌規(guī)劃 ，委托開發(fā)商進(jìn)行 代建制 ， 建成后 團(tuán)場(chǎng)統(tǒng)一進(jìn)行分配、銷售、回收資金 的開發(fā)改造原則。將保持當(dāng)前穩(wěn)定與該區(qū)域長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和穩(wěn)定相結(jié)合，進(jìn)一步細(xì)化各項(xiàng)工作措施，防止因措施不當(dāng)引發(fā)不穩(wěn)定因素，影響改造工程的順利推進(jìn)。 所有 居民居住 房屋建筑 均沒 有房產(chǎn)證。 基本上每套住宅均有較大的院子，占用了大量城區(qū)土地，抑制了城鎮(zhèn)的合理發(fā)展。凱旋城居住小區(qū) 地塊規(guī)劃范圍內(nèi)，共有磚 木及土木平房建筑面積為 平方米；占地面積 平方米，現(xiàn)狀容積率為 ，建筑密度為 %。 3． 2 項(xiàng)目 區(qū) 住宅 現(xiàn)狀 區(qū)域 住宅 現(xiàn)狀 依據(jù) 103 團(tuán)蔡家湖鎮(zhèn) 2021年住房調(diào)查，至 2021 年底， 在 103 團(tuán)蔡家湖鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)，共有現(xiàn)狀住宅建筑面積 萬平方米，其中樓房共 8 棟，建筑面積 20400 平方米， 240 戶，全部為磚混結(jié)構(gòu)，建103 團(tuán)保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 （ 潤(rùn)邦 未來 蔡家湖鎮(zhèn) 10公里范圍內(nèi)的居民 將 逐步搬遷至蔡家湖鎮(zhèn)居住。加強(qiáng)社會(huì)事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套，實(shí)現(xiàn)團(tuán)場(chǎng)居民社會(huì)保障和公共服務(wù)體系逐步健全 ,人均收入達(dá) 14000 元 ,年均增長(zhǎng) 12%，使 職工群眾生103 團(tuán)保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 （ 潤(rùn)邦始終堅(jiān)持把突出抓好“三化”，作為推進(jìn)團(tuán)場(chǎng)跨越式發(fā)展和長(zhǎng)治久安的根本方向。 隨著改革開放的不斷深入，團(tuán)場(chǎng)逐步 由 以過去的以糧為綱、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)、多種經(jīng)營(yíng)。 2021 年全團(tuán) 實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 ， “十一五” 期間 年均遞增 15%，其中一產(chǎn) 億元，年均增長(zhǎng) 11%，二產(chǎn) 億元，年均增長(zhǎng) 17%，三103 團(tuán)保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 （ 潤(rùn)邦 第三章 需求分析及建設(shè)規(guī)模 3． 1 區(qū)域概況 面對(duì)國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略 的 實(shí)施及天山北坡經(jīng)濟(jì)帶 快速發(fā)展 等一系列歷史機(jī)遇，自治區(qū)提出“烏昌經(jīng)濟(jì)一體化” 的 政策， 要 集中各方面優(yōu)勢(shì)，來更快更好地促進(jìn) 本地 經(jīng)濟(jì)發(fā)展。凱旋城居住小區(qū) ） 可行性研究報(bào)告 15 性住房 的成功 起到了良好的 示范作用， 改造前后環(huán)境面貌的巨大變化，生活條件的巨大改善 ， 使他們吃到了定心丸 ， 從心底里 對(duì) 保障性住房持支持態(tài)度 ，使得各項(xiàng)工作可以順利實(shí)施下去 。 2021 年，新疆 生產(chǎn)建設(shè) 兵團(tuán) 也 將進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)力度，多渠道增加保障 性住房資金投入，計(jì)劃完成 萬套保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)，改善民生 ，而建設(shè)的重點(diǎn)放在了基層的團(tuán)場(chǎng)，使本項(xiàng)目的建設(shè)將得到上級(jí)政府及各個(gè)部門的大力支持 ， 計(jì)劃“十二五”期間 103 團(tuán) 計(jì)劃新建保障性住房 3800 套 。凱旋城居住小區(qū) ） 可行性研究報(bào)告 14 在中央 關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需的十項(xiàng)政策中，加快建設(shè)保障性安居工程被列在首位。 目前 103團(tuán)場(chǎng)部區(qū)域猶豫缺乏投資價(jià)值，尚沒有投資商來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā) 。 而 103團(tuán)目前落后的居住條件急需進(jìn)行改造，以提高廣大群眾的居住條件。 從世界各國(guó)和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來看，僅僅依靠市場(chǎng)機(jī)制難以 滿足整個(gè)社會(huì)各個(gè)層次人群的 住房消 費(fèi)需求， 特別是 很難 解決低收入家庭住房問題， 而隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化速度的加快， 貧富差距的加大， 這一問題就更加突出。“十 二五”時(shí)期是全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期， 重點(diǎn)是要以人文本，提高普通居民的生活質(zhì)量 。凱旋城居住小區(qū) ） 可行性研究報(bào)告 12 級(jí)黨委政府“立黨為公、執(zhí)政為民”的重要職責(zé)。 而兵團(tuán)的城鎮(zhèn)由于民生工程歷史欠賬多，農(nóng)業(yè)人口多，居住分散，城鎮(zhèn)化速度一直較慢，城鎮(zhèn)面貌與同類型城鎮(zhèn)相比顯得落后。從改革開放初 期到 2021年末，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積從不足 5平方米提高到超過 27平方米；與此同時(shí)，城鎮(zhèn)人口從 。這充分體現(xiàn)了黨中央、國(guó)務(wù)院對(duì) 保障性住房 和人民安居 工作的高度關(guān)注， 體現(xiàn)了 城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè) 的重要性 ， 對(duì)于全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)、切實(shí)解103 團(tuán)保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 （ 潤(rùn)邦但 隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化速度的加快， 有 部分城 鎮(zhèn) 低 收入家庭 由于經(jīng)濟(jì)困難， 無法在大項(xiàng)支出上有所提高 ，特別是 一些城鎮(zhèn)的 居住區(qū) 房屋年久失修、配套設(shè)施陳舊且不完善、環(huán)境臟亂差等問題突出，居住條件相對(duì)簡(jiǎn)陋； 同時(shí)還有大量的農(nóng)村人口需要遷入城鎮(zhèn)， 需要 解決就業(yè) 和住房 問題 。 凱旋城居住 小區(qū) 項(xiàng)目計(jì)劃在 20212021 年內(nèi)投入總資金 萬元，實(shí)現(xiàn)對(duì) 蔡家湖鎮(zhèn)鎮(zhèn) 區(qū) 西側(cè) 區(qū)域 的 建設(shè) ， 將現(xiàn)有建筑 拆除后就地重建 ， 新增建筑面積 平方米， 住宅建筑 面積 平方米， 住宅 1532套 （其中保障性住房 1500 套 ） ， 新增住宅 小區(qū) 使得 鎮(zhèn) 區(qū) 居民全部住進(jìn)安全舒適的樓房，小區(qū)內(nèi)公共服務(wù)和生活設(shè)施配套齊全， 人民生活和諧安詳。群眾對(duì) 對(duì) 城鎮(zhèn)保 障性住房 持支持態(tài)度 ， 熱切盼望， 為項(xiàng)目順利進(jìn)行提供了較好的基礎(chǔ) 。 103 團(tuán) 為了改善 低保戶、 低收入群體和住房困難群眾的居住條件， 按照 師市 的統(tǒng)一部署， 2021 年進(jìn)行了 大規(guī)模的 保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 ，已經(jīng)具備了 豐富的建設(shè) 管理經(jīng)驗(yàn) 。規(guī)劃新建總建筑面積 平方米， 其中住宅 平方米， 1532套 （其中保障性住房 1500套 ） 。 凱旋城居住 小區(qū)） 建設(shè)， 是提升城 鎮(zhèn) 整體形象、 改善城 鎮(zhèn) 發(fā)展布局，提高 人民生活水平、促進(jìn)安定團(tuán)結(jié)局面、增強(qiáng)城 鎮(zhèn) 發(fā)展后勁的有效措施 ， 是落實(shí)兵團(tuán)城鎮(zhèn)化的 重要舉措， 是一項(xiàng)重要的民生工程 ，在現(xiàn)實(shí)具有積極的社會(huì)意義 。農(nóng)六師也計(jì)劃在“ 十二五 ” 期間，力爭(zhēng)把五家渠 市 建成平安、開放、宜居城市，傾力打造有魅力、有后勁的自治區(qū)直轄市，師市城鎮(zhèn)化率將由現(xiàn)在的 46％103 團(tuán)保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 （ 潤(rùn)邦一個(gè)個(gè)如詩如畫、風(fēng)景秀美的小城鎮(zhèn)已經(jīng)建成，兵團(tuán)屯墾戍邊新型團(tuán)場(chǎng)建設(shè)成效顯著。 103 團(tuán)保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 （ 潤(rùn)邦凱旋城居住小區(qū) ） 可行性研究報(bào)告 4 團(tuán)更是被稱為 “ 血脈 ” 之旅）。清光緒年間 ,有 3 戶蔡姓人家在此居住 ,原是一片葦湖洼地 ,取名蔡家湖。在校學(xué)生 2471 人 ,教職工 224 人。工業(yè)主要產(chǎn)品 :煤炭、保溫磚、紅磚、 耐火磚、 番茄醬、辣椒干、 紙箱、發(fā)泡沫、打包帶、面粉、食用油等 。團(tuán)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以農(nóng)為主 ,多種經(jīng)營(yíng) ,主產(chǎn) 有 糧食和瓜類、棉花、油料?？?cè)丝? ，103 團(tuán)保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 （ 潤(rùn)邦1953 年 6 月 ,編為中國(guó)人民解放軍農(nóng)業(yè)建設(shè)第十六團(tuán)進(jìn)入 蔡家湖開荒生產(chǎn)。 農(nóng)六師 103 團(tuán)前身 —— 五十一團(tuán)是一支在解放戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期組建起來的部隊(duì)。40′ 00″，屬于五家渠市市屬轄區(qū)。地理位置東經(jīng) 87176。 103 團(tuán)保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 （ 潤(rùn)邦 （ 8）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模： 規(guī)劃區(qū)總規(guī)劃建設(shè)用地面積為 平方米，用地分為兩塊 ， 計(jì)劃拆除現(xiàn)狀 平方米的磚房建筑， 回遷 安置總戶數(shù) 282戶 903人 。103 團(tuán)保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 （ 潤(rùn)邦 （ 7）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容： 多層 磚混結(jié)構(gòu) 住宅樓 和公共建筑 ， 規(guī)劃戶型面積 5990 平方米 不等。 （ 10）項(xiàng)目建設(shè)資金來源： 五家渠城市建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)有限公司 自籌建設(shè)資金 ，占項(xiàng)目總投資的 %。 承辦單位概況 農(nóng)六師 103 團(tuán)位于天山北麓，準(zhǔn)噶爾盆地南緣， 五家渠 市北郊。 18′ 55″ — 44176。 103 團(tuán) 場(chǎng)部 距 農(nóng)六師 五家渠市 35公里，距離昌吉市 56公里；距離烏魯木齊市 65公里。 1952 年冬 ,五十一團(tuán)在乾德縣甘州宮 、 留子廟一帶墾荒。 全團(tuán) 土地面積 平方千米 ,耕地 9936 公頃。從業(yè)人員 6390 人 (國(guó)有 5260 人 ,個(gè)體 1130 人 )。畜牧業(yè)以養(yǎng)豬養(yǎng)雞養(yǎng)羊?yàn)橹?， 年牲畜存欄 萬頭。 全團(tuán)有 中學(xué) 1 所 ,職業(yè)中學(xué) 1 所 ,小學(xué) 7 所。 蔡家湖鎮(zhèn)是 103 團(tuán)場(chǎng)部駐地 ,鎮(zhèn)區(qū) 規(guī)劃 面積 4 平方千米 ,隸屬五家渠市。 古爾班通古特沙漠是中國(guó)第二大沙漠，五家渠市 103 團(tuán)是進(jìn)入古爾班通古特沙漠 腹地天然綠色通道（古爾班通古特沙漠 103 團(tuán)至 182103 團(tuán)保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 （ 潤(rùn)邦 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1）《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國(guó)發(fā)〔 2021〕 24 號(hào)）； （ 2） 《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促 進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》2021 年； （ 3） 《 山西省對(duì)口支援新疆綜合規(guī)劃 》； （ 4） 《 農(nóng)六師 103 團(tuán) 晉惠苑保障性居住 小區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃 》 （ 5） 項(xiàng)目建設(shè)單位提供的相關(guān)資料； （ 6） 《投資項(xiàng)目可行性研究編制指南》（試用版） （ 7） 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制委托書 項(xiàng)目提出的理由與過程 隨著我國(guó)住房制度改革的不斷深化，福利分房制度的終結(jié)，城 鎮(zhèn)住宅建設(shè) 在旺盛的需求壓力下 持續(xù)快速發(fā)展， 使得 住房市場(chǎng)化程度逐步提高， 我國(guó) 居民住房條件總體上有了較大改善，目前全國(guó)城 鎮(zhèn) 人均住房面積已經(jīng)達(dá)到 25平方米的指標(biāo)，住 房改革使國(guó)家和居民均 獲得了實(shí)惠 。曾經(jīng)的地窩子、土坯房、戈壁 荒灘，被如今的綠樹環(huán)抱、高樓林立的美景所代替。 “十一五” 以來，我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)速度加快，兵團(tuán)也提出了以城鎮(zhèn)化加快工業(yè)化，連隊(duì)農(nóng)業(yè)人口向城鎮(zhèn)集中 的戰(zhàn)略發(fā)展方針，兵團(tuán) 小 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和各項(xiàng)民生工程建設(shè)進(jìn)入了快車道。 因此，下決心、下力氣對(duì) 103 團(tuán) 蔡家湖鎮(zhèn) 城鎮(zhèn)現(xiàn)有建筑 進(jìn)行改造，進(jìn)行保障性住房 （ 潤(rùn)邦 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 建設(shè)規(guī)模： 規(guī)劃建 設(shè)用地面積 平方米，計(jì)劃拆除現(xiàn)狀 平方米的磚房建筑， 回遷 安置總戶數(shù) 282 戶 903 人 。 目 前為改善低收入人群的住房問題，平抑房?jī)r(jià)快速上漲所帶來的社會(huì)問題，國(guó)家在全國(guó)掀起了保障性住房建設(shè)的熱潮， 全國(guó) 各地 都在進(jìn)行 保障性住房建設(shè)并且 均取得了良好的效果。凱旋城居住小區(qū) ） 可行性研究報(bào)告 8 烈的愿望 。 項(xiàng)目投入總資金及效益情況 潤(rùn)邦凱旋城居住小區(qū) ） 可行性