【正文】 定供電系統(tǒng)的最佳運做方案，報上級審批后組織貫徹事實，保證設(shè)備 24 小時正常運行，出現(xiàn)故障能立即排除；出現(xiàn)緊急停電時，應(yīng)能隨時啟動應(yīng)急發(fā)電機，在 5分鐘內(nèi)將發(fā)電機電源送至用電設(shè)備。 其職責(zé)： （ 1）執(zhí)行制定的《機電設(shè)備管理手冊》和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、制度，熟悉掌握設(shè)備、設(shè)施的結(jié)構(gòu)、性能、特點和維修、保養(yǎng)方法。 （ 7）負(fù)責(zé)小區(qū)應(yīng)急處理的搶救工作。 （ 3）模范遵守國家法令、 法規(guī)，做到依法辦事。 （ 8）負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主的咨詢與投訴接待處理； （四）保安員。 （ 4）協(xié)調(diào)主管送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。具有大學(xué)專科及以上學(xué)歷，同時在物業(yè)管理行業(yè)具有一定的管理服務(wù)經(jīng)驗和專業(yè)技能。 （ 4）合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時關(guān)心員工生活。具有大學(xué)?？萍耙陨蠈W(xué)歷，同時在物業(yè)管理行業(yè)具有豐富的管理經(jīng)驗和專業(yè)技能。 第三章 管理機構(gòu)及運行機制的設(shè)置 第一節(jié) 管理組織機構(gòu)的設(shè)置 組織機構(gòu)的設(shè)置原則是精簡高效、一專多能，采用主管負(fù)責(zé)制。 三、建立 “加油站式 ”的員工培訓(xùn)機制 在這個持續(xù)快速發(fā)展的時代，人們的需求層次也在不斷的提升，如何以先進(jìn)的管 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 40 頁 理理念服務(wù)業(yè)主是不可忽視的主題。公司自一九九九始先進(jìn)獲得了境外 SGS 英國皇家質(zhì)量體系認(rèn)證、中國質(zhì)量認(rèn)證中心 2020 版質(zhì)量認(rèn)證體系，以及國際聯(lián)盟的質(zhì)量體系認(rèn)證。我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動為紐帶，建立嶄新的社區(qū)公共秩序。 二、推廣 “平等互動 ”的服務(wù)文化 服務(wù)文化的涵義在于 “把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)視為工作的自然方式和最重要的規(guī)范 ”。 我們提出構(gòu)建 “和諧 ?健康 ?時尚 ”的人居理想模式，一切以業(yè)主的需求為主導(dǎo)，引入先進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)模式，在保障業(yè)主生活安居的同時，努力創(chuàng)造一種自由、健康、 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 40 頁 活潑的社區(qū)氛圍。因此，社區(qū)文化建設(shè)也是本案的一個重要服務(wù)管理環(huán)節(jié)。針對這些配套項目，我們將編制嚴(yán)格的檔案 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 40 頁 及維修養(yǎng)護(hù)與管理制度，一切嚴(yán)格按照作業(yè)程序管理執(zhí)行，維護(hù)好小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施，保證業(yè)主 們的正常生活娛樂之需。 三、電梯運行、消防安全管理 電梯作為現(xiàn)代公寓高層建筑的必不可少的設(shè)備，直接關(guān)系著業(yè)主的日常生活順利與方便，為了保障 業(yè)主生活的正?；?，我們將制定嚴(yán)格的電梯運行管理制度，擬訂電梯維修保養(yǎng)計劃，做好檢測、記錄、維修、清潔工作，保證電梯運行正?；?。 二、清潔、綠化養(yǎng)護(hù)管理 隨著 “和諧社會 ”目標(biāo)的提出，人與自然的和諧越來越受到社會的重視，環(huán)境對人民的身體及身心健康的影響越來越重要。 二、本項目物業(yè)管理形式 根據(jù)項目物業(yè)檔次對物業(yè)管理的要求，本項目物業(yè)管理的主要形式是全封閉式高尚管理服務(wù)，以理念帶動服務(wù)、以服務(wù)創(chuàng)造品牌，締造一個 “和諧、先進(jìn)的陽光社區(qū) ”。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 40 頁 青年居所物業(yè)管理方案 第一章 項目分析 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 40 頁 第一節(jié) 項目概況 坐落于 *****的鳳天竹園項目是由 ******物業(yè)發(fā)展公司開發(fā)的現(xiàn)代單體高層住宅，以 30 M280 M2 為主的小戶型青年居所。 第二節(jié) 物業(yè)管理定位分析 一、本項目物業(yè)管理的檔次 本項目物業(yè)管理的客戶群以青年為主體的中高檔消費人群，由業(yè)主結(jié)構(gòu)層次可以看出，其對物業(yè)管理，無論是服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量以及服務(wù)理念等各方面均要求較高，故此本項目物業(yè)管理要有一定的獨特性，以適合都市青年主體為核心的先進(jìn)的物業(yè)服務(wù)理念、優(yōu)質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)來服務(wù)廣大業(yè)主的需求。針對本小區(qū)的封閉式管理，將采取 “人防 +技防 ”相結(jié)合的方式，在智能化保衛(wèi)的基礎(chǔ)上，對人員、交通、物品出入管理上，采用 “記憶＋規(guī)范 ”法，對小區(qū)業(yè)主發(fā)放業(yè)主卡，實行標(biāo)準(zhǔn)化管理，以確保小區(qū)人員及物品、車輛的出入安全；同時，全面啟 用 “安全預(yù)案制 ”、 “巡樓制 ”“不均衡管理法 ”，以確保本小區(qū)在安全管理上的萬無一失。創(chuàng)造綠色社區(qū)、保證自然的生態(tài)環(huán)境，給業(yè)主一個和諧自然的居住空間。 四、公共配套設(shè)施管理 公共配套設(shè)施是住宅小區(qū)不可缺少的附件，相對而言，本小區(qū)內(nèi)公共配套較少，主要為健身器材、停車庫以及電梯、路燈等。因此，根據(jù)業(yè)主的結(jié)構(gòu)特征與愛好需求，舉辦適當(dāng)?shù)纳鐓^(qū)文化活動，不僅可以豐富業(yè)主的生活情趣、舒緩生活壓力，增進(jìn)彼此間的認(rèn)識與社區(qū)凝聚力，同時也可以提高彼此相關(guān)合作機會。開展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的心理需求及服務(wù)需求。同時，我們將推行 “管理報告制度 ”，實現(xiàn) “管理開放，開放管理 ”的服務(wù)文化。 三、營建 “和睦親善 ”的社區(qū)文化 社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，其目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種 “和 睦親善 ”的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在蔓延的 “人情沙漠 ”。 我公司通過多年的實際運作和持續(xù)改進(jìn)，質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定，并具有很強的可操作性。公司把服務(wù)質(zhì)量和成本控制作為考核管理處工作業(yè)績的兩項重要指標(biāo)，結(jié)合小區(qū)的管理特點和難點，把這一套運行機制用于小區(qū)的管理實踐中，力求在 “服務(wù)質(zhì)量 ”和 “成本控制 ”之間找到更準(zhǔn)確的結(jié)合點，以提供“質(zhì)優(yōu)價廉 ”的服務(wù)產(chǎn)品。管理處通過定期提交 “管理報告 ”、組織 “管理處開放日 ”活動、公布管理處主管人員的聯(lián)系電話等措施，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督；我們深信：只要從服務(wù)業(yè)主、住戶的根本目標(biāo)出發(fā)，雙方的合作一定能成為推動小區(qū)管理水平提高的助力。 根據(jù)本項目具體情況，管理處人員設(shè)置及崗位職責(zé)如下： 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 40 頁 （一） 管理處主管。 （ 3）負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督各項 制度的執(zhí)行情況。 （二） 物管員。 （ 3）全面掌握轄區(qū)物業(yè)設(shè)備設(shè)施的使用過程。 （ 7）完成主管交辦的各項任務(wù)。 （ 2）負(fù)責(zé)本轄區(qū)安全保衛(wèi)，車輛進(jìn)出、停放管理，遇事要向上級報告。 （ 6）負(fù)責(zé)小區(qū)安全、防火、防盜、防破壞的防范工作。要求對所管設(shè)施設(shè)備操作熟悉，具有豐富的維修管理經(jīng)驗。 （ 4）定期對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 （ 8）積極完成上級交辦的各項臨時任務(wù)。 （ 2）及時澆水、施肥、鋤草、噴藥殺蟲。要求具有豐富的保潔經(jīng)驗，同時接受過專業(yè)的保潔培訓(xùn)。 （ 3）及時準(zhǔn)確送發(fā)報刊雜志。管理處禁止員工向業(yè)主索取任何酬勞。 （五）全天候服務(wù)：我方實行全天 24 小 時保安服務(wù)。 （七）安全預(yù)案制：我方將優(yōu)先解決業(yè)主的安全管理問題，對治安重點、難點建立預(yù)案制度，可能出現(xiàn)的突發(fā)事件均有及時、有效的處理程序，確保安全工作的萬無一失。 ? 保安員每日進(jìn)行常規(guī)訓(xùn)練，增強安全責(zé)任心。 ? 每年組織現(xiàn)市內(nèi)外的先進(jìn)單位參觀學(xué)習(xí) ? 有計劃的安排維修，綠化等各工種員工分批進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)和深造，以確保員工的整體文化素質(zhì)。 ? 規(guī)范管理，分層實施：以具體的企業(yè)規(guī)范，明確各級人員的崗位職責(zé)和權(quán)力。以 “人性化 ”管理對員工的知識、人格、價值觀予以高度尊重。 皮鞋上班，皮鞋保持光亮，鞋后跟不得釘釘。 一、公眾制度目錄 （ 1）小區(qū)管理公約； （ 2）小區(qū)精神文明建設(shè)公約； （ 3）小區(qū)樓宇使用及維護(hù)管理規(guī)定； （ 4）小區(qū)二次裝修管理規(guī)定； 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 40 頁 （ 5）小區(qū)物品搬出 /入管理規(guī)定； （ 6）小區(qū)交通車輛、停車場管理規(guī)定； （ 7）小區(qū)治安管理規(guī)定； （ 8）小區(qū)清潔衛(wèi)生管理規(guī) 定； （ 9）小區(qū)園林綠化管理規(guī)定； （ 10）小區(qū)消防安全管理規(guī)定； （ 11）小區(qū)環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定； （ 12）小區(qū)安全用水、電管理規(guī)定； （ 13）小區(qū)安全用氣管理規(guī)定； （ 14）小區(qū)臨時用水、電管理規(guī)定； （ 15）小區(qū)有線電視管線使用管理規(guī)定； （ 16）業(yè)主信件、郵件、報紙及雜志分發(fā)規(guī)定； （ 17）戶外廣告、招牌、宣傳設(shè)施及其他懸掛物品的管理辦法； （ 18）其他 二、內(nèi)部崗位責(zé)任制 （ 1）管理處主管崗位職責(zé)； 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 40 頁 （ 2）維修工職責(zé)； （ 3）清潔工職責(zé)； （ 4）綠化工崗位職責(zé)； （ 5）保安員崗位職責(zé)； 三、內(nèi)部管理 運作制度手冊 （ 1）員工手冊； （ 2）員工行為語言規(guī)范； （ 3）員工職業(yè)道德規(guī)范； （ 4）員工培訓(xùn)管理制度； （ 5）員工培訓(xùn)大綱； （ 6）檔案資料管理規(guī)定； （ 7）計算機系統(tǒng)管理規(guī)定； （ 8）財務(wù)管理及會計核算制度； （ 9）管理處值班制度； （ 10）管理處回訪制度；