【正文】 在其部分受損不宜使用時、 政府征地時等特殊情況的有關(guān)規(guī)定 倘若明珠國際商務(wù)港及該土地因火災、臺風、地震、地陷或其他原 因而遭到破壞，導致不宜居住及 /或使用，則業(yè)委會和物業(yè)管理企業(yè)須召開業(yè)主大會，會上可由出席并投票之業(yè)主以百分之七十五 (75%)的多數(shù)票通過決議案，若決議表明由于各種原因，造成修復或重建大廈及該土地或部分不可行，則有關(guān)業(yè)主可將其所擁有專有使用權(quán)的單元交予物業(yè)管理企業(yè)托管，物業(yè)管理企業(yè)可立即將其以公開拍賣或私人條約之方式變賣，并將變賣所得之凈收益按有關(guān)業(yè)主根據(jù)其單元所占的房屋業(yè)權(quán)比例分予該等業(yè)主，在此等情況下，各業(yè)主在本公約項下之一切權(quán)利、特權(quán)、責任及保證均予撤消，各業(yè)主須放棄其于本公約所載之一切權(quán)利及特權(quán)；若決 議通過須進行修復大廈及該土地，而修復費用超出有關(guān)之可使用維修基金的數(shù)目 ,則有關(guān)業(yè)主亦須按其單元所占之房屋業(yè)權(quán)比例，分攤超出部分的修復費用。 ；業(yè)主公約應(yīng)當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定；業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力； 30 日內(nèi)，向物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案； 委會委員應(yīng)當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任，業(yè)委會主任、副主任在業(yè)委會委員中推選產(chǎn)生； 、業(yè)委會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動等；其成員不得在本區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)中任職； ，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 32 頁 相關(guān)工作。 （六） 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當討論決定下列事項： ； ； ； 、確定物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)； 。經(jīng) 20％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維 修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 32 頁 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2／ 3 以上通過。業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。 《濟南市維修基金繳存使用管理規(guī)定》執(zhí)行 第六章 業(yè)主大會及業(yè)主委員會 （一）業(yè)主大會由明珠國際商務(wù)港物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主代表及使用人代表組成。 （四） 管理帳目及維修基金 物業(yè)管理企業(yè)可委托一家國家認可的會計事務(wù)所審核物業(yè)管理企業(yè)所做的關(guān)于大廈及該土地管理的財務(wù) 帳目，以便向全體業(yè)主 /業(yè)委會明示有關(guān)費用收支情況；如物業(yè)管理企業(yè)認為必要，有權(quán)委托另一家國家認可的會計師事務(wù)所進行相關(guān)審計工作，撤換原有的會計師事務(wù)所。該筆款項將經(jīng)過業(yè)委會審議，?？顚Ｓ?，詳情請參照濟南市政府有關(guān)文件。 為確定管理預算，第一會計年度應(yīng)由物業(yè)前期介入開始計算，其后的會計年度即自每年一月一日始，至該年十二月三十一日止；以后物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)隨時改變會計年度，但須提前一個月向各業(yè)主發(fā)出書面通知。 1物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)有權(quán)為正常管理而聘請、撤換及付酬予律師、建筑商、會計師、物業(yè)管理執(zhí)行者及其他專業(yè)顧問、承建商、工人、清潔工及其他工作人員等；以及為該等職員提供辦公地方、制服、工作服、工具、器具、清潔或其他材料及所有必要的設(shè)備等； 1 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)收取的車位費僅為提供給業(yè)主停放車輛場地的場地租金，相關(guān)車輛財物等安全由業(yè)主自理； 1 法律、法規(guī)規(guī)定的其他 業(yè)主 義務(wù)。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利： 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)； 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 32 頁 提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議； 提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； 參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)； 推選 業(yè)主代表、選舉業(yè)主委員會成員，享有被選舉權(quán)； 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； 對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修 基 金（以下簡稱專項維修 基 金）的管理和使用； 各業(yè)主根據(jù)本公約規(guī)定可與其他業(yè)主共同享用明珠國際商務(wù)港共用設(shè)備、公共設(shè)施和公共場所； 1 有權(quán)向“業(yè)委會”或“物業(yè)管理企業(yè)”就明珠國際商務(wù)港物業(yè)管理的有關(guān)問題提出意見、建議和要求，并有權(quán)向政府物業(yè) 管理主管部門投訴； 1 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 （十） 業(yè)委會成立前，開發(fā)商負責 (以招投標或委托協(xié)議的方式 ) 選聘“物業(yè)管理企業(yè)”對明珠國際商務(wù)港進行物業(yè)管理 ，并依法制定管理、維修公約和物業(yè)管理的各項規(guī)章制度。 （八） 開發(fā)商有權(quán)于必要時在一切合理時間內(nèi)，令其工人帶同或不帶同工具進入前期發(fā)展工程及該土地，以便清理、更改、翻新、拆卸 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 32 頁 或安裝供前期發(fā)展工程、后期發(fā)展工程及該土地所使用的設(shè)施；以便建筑、發(fā)展、修改或監(jiān)督后期發(fā)展 工程。 （五） 開發(fā)商 應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的相關(guān) 保 修責任。經(jīng)業(yè)主確認的前期物業(yè)管理服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 32 頁 力。前期物業(yè)管理是指業(yè) 委 會成立前，開發(fā) 商 委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進行物業(yè)管理服務(wù)的活動。 22.“業(yè)主大會”： 指根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定召開的由明珠國際商務(wù)港的產(chǎn)權(quán)人和使用人參加的決定明珠國際商務(wù)港 物業(yè)管理重大事項的業(yè)主會議。 19.“產(chǎn)權(quán)面積 ”：指政府主管部門給各業(yè)主核發(fā)產(chǎn)權(quán)證上規(guī)定的其合法擁有的面積。即是指大廈內(nèi)可以分割出售的部分，該部分的所有權(quán)及其占用土地的使用權(quán)可與大廈內(nèi)其他部分分開獨立進行轉(zhuǎn)讓。 ： 指開發(fā)商在明珠國際商務(wù)港“業(yè)委會”成立前所聘用的為管理明珠國際商務(wù)港及該土地之物業(yè)管理公司，“業(yè)委會”成立后，由“業(yè)委會”負責選 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 32 頁 聘。 ： 指在該土地上實施綠化的區(qū)域。 6. 外墻： 指大廈的所有外墻或部分外墻。 ２．大廈： 指明珠國際商務(wù)港。 （二） 本公約的制定是希望通過本公約的實施，以訂立各業(yè)主對位于中國山東省濟南市的明珠國際商務(wù)港之權(quán)利與義務(wù)規(guī)則，對大廈內(nèi)的設(shè)備、服務(wù)設(shè)施、裝置、公用地方的管理 /保養(yǎng) /維修及對物業(yè)管理企業(yè)的職權(quán)及責任訂立規(guī)定，達到對大廈內(nèi)的統(tǒng)一管理，使各業(yè)主可以有效地享 用其購買的單元，務(wù)求大廈內(nèi)環(huán)境整齊、清潔、美觀；使大廈內(nèi)的建筑物能延長其使用期，規(guī)定各業(yè)主對大廈及該土地的管理及公共開支所須承擔的適當比例。 6． 公共設(shè)施和公共場所的基本概況： “公共設(shè)施”指為“ 明珠國際商務(wù)港 ”安裝的且屬“ 明珠國際商務(wù)港 ”所有的各種機器、設(shè)備、儀器、裝置，包括：供水系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安對講系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、電話系統(tǒng)及所有供“ 明珠國際商務(wù)港 ”使用的溝渠、水道、管道、槽溝、電線、電纜、公用通告牌和其他機械設(shè)備等。公共地方是為各業(yè)主之利益而設(shè)置的，可由每一位業(yè)主及其租客、雇員、訪客及其獲許者使