【正文】 人，工資按人均年收入 萬(wàn)元測(cè)算，福利費(fèi)按工資的 14%提取，預(yù)計(jì)年均工資及福利費(fèi)為 。 F. 營(yíng)業(yè)收入測(cè)算 根據(jù)上述計(jì)算，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后年均營(yíng)業(yè)收入約為 萬(wàn)元， 運(yùn)營(yíng) 收入估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 收入估算（萬(wàn)元）滿負(fù)荷運(yùn)營(yíng)（ 70%入住率） 備注 A 餐飲 4000 B 酒店住宿 均價(jià) 580 元 /間 C 洗浴、娛樂(lè)服務(wù) D 會(huì)務(wù)收入 E 旅游商品銷(xiāo)售收入 1500 F 合計(jì) 營(yíng)業(yè)稅及附加按營(yíng)業(yè)收入的 ％計(jì)算為 洛陽(yáng)龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報(bào)告 38 9． 4 項(xiàng)目 運(yùn)營(yíng)成本測(cè)算 （ 1）經(jīng)營(yíng)成本和總成本費(fèi)用估算 根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，企業(yè)的總成本按營(yíng)業(yè)成本及管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、制造費(fèi)用等期間費(fèi)用計(jì)算。 （客房）住宿年均收入預(yù)測(cè)明細(xì)表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 房間類(lèi)型 房?jī)r(jià)（元 /套） 入 住人數(shù) 單位（套） 天數(shù) 入住率 收入小計(jì) 1 標(biāo)準(zhǔn)間 2 人 /間 365 70% 2 商務(wù)間 2 人 /間 365 70% 3 豪華商務(wù)間 2 人 /間 365 70% 合計(jì) 580 300 C．娛樂(lè)收入 娛樂(lè)旅游收入主要分為棋牌室、健身中心、洗浴中心、酒吧、 KTV、咖啡廳等收入 （按酒店住宿收入的 40%估算） 。 洛陽(yáng)龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報(bào)告 36 9． 3 運(yùn)營(yíng) 收入 及營(yíng)業(yè)稅 預(yù)測(cè) 項(xiàng)目建成后的營(yíng)業(yè)內(nèi)容較多，主要為：餐飲收入、住宿收入、娛樂(lè)項(xiàng)目收入、會(huì)務(wù)會(huì)展收入、商品銷(xiāo)售收入。 洛陽(yáng)龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報(bào)告 35 第九章 財(cái)務(wù) 評(píng)價(jià) 9. 1 費(fèi)用與效益估算依據(jù) （ 1）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） （ 2）《中華人民共和國(guó)公司法》及其實(shí)施條例 （ 3）《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅法》及其實(shí)施細(xì)則 （ 4）《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例 （ 5）《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》及有關(guān)財(cái)務(wù)規(guī)定 （ 6）國(guó)家及 洛陽(yáng) 市當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)勞動(dòng)工資管理和社會(huì)保障等有關(guān)規(guī)定 9. 2 費(fèi)用與效益估算數(shù)據(jù)選取 （ 1）項(xiàng)目計(jì)算期：項(xiàng)目計(jì)算期定為 15 年，其中 2020年、 2020 年為 2年建設(shè)期，經(jīng)營(yíng)期 從 2020年開(kāi)始 ，前三年的經(jīng)營(yíng)效率分別為 40％、 70％、 80％，從 2017年以后正常滿負(fù)荷運(yùn)營(yíng)， 經(jīng)營(yíng)期為 20年?？紤]到本項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)按 6%計(jì)。 (2) 考古勘探費(fèi)：按 79萬(wàn)元估算； 洛陽(yáng)龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 (3) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)： 依據(jù)計(jì)價(jià)格 [2020]10號(hào)進(jìn)行估算，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮 ， 按 2％ 進(jìn)行 估算； (4) 工程監(jiān)理費(fèi) ：依據(jù) 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)價(jià)格 [2020]670進(jìn)行估算項(xiàng)目前期工作咨詢費(fèi)，計(jì)價(jià)格 [1999]1283號(hào)，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮， 按工程費(fèi)用的 0． 8％估算； (5) 消防設(shè)施配套費(fèi)：按每平方米建筑面積 2元計(jì)算： (6) 建設(shè)單位管理費(fèi)： 依據(jù)財(cái)建 [2020]394號(hào)文進(jìn)行估算，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮 ， 按工程費(fèi)用的 1％計(jì)算。 場(chǎng) 區(qū)道路廣場(chǎng)、綠化、公用管線根據(jù)占地面積指標(biāo)估算。 本項(xiàng)目估算投資額 ，由企業(yè)自籌 部分資金，銀行貸款一部分資金 。 為加快建設(shè)進(jìn)度，縮短建設(shè)時(shí)間，各階段的工作應(yīng)盡量提前進(jìn)行，允許有一定的交叉。對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)行專(zhuān)帳管理、專(zhuān)款專(zhuān)用，嚴(yán)禁挪用和擠占。 7． 1． 3實(shí)行工程監(jiān)理制。特制定以下管理措施。變壓器選用節(jié)能型變壓器 S9型。 6． 3． 3部分外窗設(shè)有遮陽(yáng)設(shè)施。并根據(jù)規(guī)范要求配備必要的防火滅火設(shè)施。 （ 3）綠化 綠化是改善和治理環(huán)境的重要措施。糞便污水及其它少量含有有害物質(zhì)的廢水經(jīng)達(dá)標(biāo)處理后排入市政污水管網(wǎng)；由市政污水處理廠統(tǒng)一處理，不產(chǎn)生環(huán)境污染。在消防控制中心設(shè)置直通市內(nèi) 119電話。對(duì)所有進(jìn)入 酒店 出入口 、公共通道 和院區(qū)主干道的人員車(chē)輛進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，以保證顧客消費(fèi)安全。 5． 3． 4有線電視 同軸電纜引自 縣城 有線電視網(wǎng)絡(luò) 及自建衛(wèi)星接收裝置 。消防用電、備用設(shè)備不計(jì)入負(fù)荷計(jì)算。 洛陽(yáng)龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 5． 3 電氣工程 5． 3． 1供電 項(xiàng)目設(shè) 10KV配電所，采用兩路高壓 10kv電源供電一路由附近降壓站引來(lái)。 管網(wǎng)漏損系數(shù)： K2=。 （ 3）規(guī)劃熱負(fù)荷 熱負(fù)荷指標(biāo) :公建采暖熱指標(biāo)： 80w／ m2。 5． 1． 6室內(nèi)設(shè)施 酒店客房 、商業(yè)建筑、項(xiàng)目公建設(shè)置室內(nèi)消火栓及手提式磷酸銨鹽滅火器。 空調(diào)冷凝水廢水自成系統(tǒng)匯集后排至室外雨水系統(tǒng)或散水。 室內(nèi)排水直接按重力流排出，底層單排。 4． 6 項(xiàng)目主要建筑規(guī)劃指標(biāo) “龍?zhí)┘偃站频辍?主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 備注 建設(shè)用地面積 M2 總建筑面積 M2 其中計(jì)容積率建筑面積 M2 不 計(jì)容積率建筑面積 M2 15800 容積率 綠化率 % 31% 洛陽(yáng)龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 第五 章 公用工程 5． 1 給排水工程 5． 1． 1設(shè)計(jì)依據(jù) 《建筑給水排水設(shè)計(jì)》 (GBJl588) 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 (GBJl687)2020年版 《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB500842020) 《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 (GB5006797) 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GBJ14090) 甲方提供的設(shè)計(jì)原始資料 有關(guān)給排水設(shè)計(jì)手冊(cè) 5． 1． 2設(shè)計(jì)范圍 本次設(shè)計(jì)的范圍包括項(xiàng)目?jī)?nèi)商業(yè)設(shè)施、 酒店住宿 等建 筑的室內(nèi)給排水、消防給水和區(qū)域內(nèi)室外給排水及消防給水等。設(shè)備間設(shè)置在地下；停車(chē)場(chǎng)除廣場(chǎng)臨時(shí)停車(chē)外，地下室設(shè)置停車(chē)場(chǎng)。 4． 2 空間組合 4． 2． 1規(guī)劃中 強(qiáng)調(diào)“ 方便顧客 的設(shè)計(jì)理念”，強(qiáng)調(diào) 所有的使用功能按使用頻率就近布置 。退距與間距遵循規(guī)劃要求標(biāo)準(zhǔn) ，平衡建筑面積與綠化用地之間的矛盾，努力創(chuàng)造優(yōu)美的城市外環(huán)境及 酒店 內(nèi)環(huán)境。 考慮到 酒店 功能性質(zhì)的不同，在空間組織上采用了分開(kāi)的做法，包括 車(chē)行 交通路線和 人行 入口空間均分設(shè)處理，其各個(gè)功能分區(qū)都通過(guò)臨街門(mén)廳同外界發(fā)生關(guān)系，居住為主的 酒店 主體大樓，其功能空間有單獨(dú)的出入口與外界產(chǎn)生關(guān)系，鬧靜分設(shè)，互不產(chǎn)生影響。項(xiàng)目 前期工作已經(jīng)完成，工程已開(kāi)工建設(shè)，目前已完成基礎(chǔ)部分，正在施工地下室 。 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期，政府提供免稅三年及安排政府接待業(yè)務(wù)的優(yōu)惠政策。 3． 4． 2 建設(shè)用地 本項(xiàng)目位于 洛寧縣永寧大道沿線 ， 建設(shè)用地已完成三通一平， 交通條件非常便利。 3． 3 區(qū)位交通、通訊條件 洛寧縣 公路四通八達(dá)，有 省道 S32 S249線從縣城通過(guò)， 洛陽(yáng)到洛寧城際高速即將建成通 車(chē)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) %，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 ，增長(zhǎng) %；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13322元、農(nóng)民人均純收入 4338元，分別增長(zhǎng) %和 11%。 2020年開(kāi)發(fā)了神靈寨風(fēng)景區(qū)，先后晉升國(guó)家森林公園和國(guó)家地質(zhì)公園；洛寧淡竹栽植有 4000多年歷史，素有“綠竹之鄉(xiāng)”的美譽(yù)，全縣現(xiàn)有竹林面積 1 萬(wàn)余畝，圍繞綠竹資源開(kāi)發(fā)了綠竹風(fēng)情旅游，已舉辦兩屆綠竹風(fēng)情節(jié)?，F(xiàn)轄 18個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、 389 個(gè)行政村、 45 萬(wàn)人，是典型的山區(qū)農(nóng)業(yè)縣，也是國(guó)家扶貧開(kāi)發(fā)工作重點(diǎn)縣。 綜上所述，“ 龍?zhí)┘偃站频?”項(xiàng)目工程，對(duì)全面提高區(qū)域內(nèi)商住環(huán)境，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推動(dòng) 洛寧縣 經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，繁榮經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn) 洛寧 由 “ 中國(guó)生態(tài)旅游大縣 ” 向經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣的轉(zhuǎn)化 發(fā)展目標(biāo)是十分迫切和非常必要的。 2． 2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 按照上述項(xiàng)目背景論述分析，本項(xiàng)目建設(shè)的必要性如下： (1)符合 洛寧縣 關(guān)于加快城市建設(shè)全面推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 快速推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化 的 發(fā)展思路 ，“ 龍?zhí)┘偃站频?”項(xiàng)目對(duì) 永寧大道 沿線 城市形象的提升 ， 服務(wù)洛寧縣“打造生態(tài)文化旅游名縣”， 繁榮周邊經(jīng)濟(jì)，是非常必要的。政府工作要以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹落實(shí)黨的十六大和十六屆三中全會(huì)精神，樹(shù)立科學(xué)的發(fā)展觀，堅(jiān)持“五個(gè)統(tǒng)籌”圍繞全面建設(shè)小康社會(huì)，大力實(shí)施“ 特色產(chǎn)業(yè)興縣 ，旅游強(qiáng) 縣 ” 戰(zhàn)略和科教興洛、可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，深化各項(xiàng)改革，積極發(fā)展開(kāi)發(fā)型經(jīng)濟(jì)和非公有制經(jīng)濟(jì)，推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，做好就業(yè)和社會(huì)保障工作，建立服務(wù)型政府，發(fā)展各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)，保持社會(huì)大局穩(wěn)定，不斷提高人民生活水平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。 1． 8． 2建議 本項(xiàng)目位于 洛寧縣永寧大道 沿線，項(xiàng)目的建成對(duì)于促進(jìn) 洛寧縣城區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要意義。為提高城市形象，提高人民生活水平，加強(qiáng)城市現(xiàn)代化進(jìn)程，全面建設(shè)小康社會(huì)，“ 龍?zhí)┘偃站频?”項(xiàng)目勢(shì)在必行。其中 :酒店 :米 , 地下室： 15800平方 米 。 洛陽(yáng)龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 1． 6 建設(shè)條件 本項(xiàng)目地點(diǎn)位于 洛寧縣永寧大道的北側(cè) ，位于 永寧 大道與建設(shè)路交叉口的東北角，項(xiàng)目總占地 。 1． 5 研究工作概況 我院在接受 洛陽(yáng)龍?zhí)┩顿Y股份有限公司 的委托后，即組織有關(guān)專(zhuān)家及技術(shù)人員對(duì) 洛陽(yáng)龍?zhí)┩顿Y股份有限公司 進(jìn)行了考察和了解，對(duì)基地及其周邊環(huán)境進(jìn)行了實(shí)地考察，重點(diǎn)了解該項(xiàng)目建設(shè)條件及 洛陽(yáng)龍?zhí)┩顿Y股份有限公司 的現(xiàn)狀。公司正面向未來(lái)，以信譽(yù)求發(fā)展，以更高品質(zhì)的工作實(shí)現(xiàn)“創(chuàng)造完美，服務(wù)用戶，奉獻(xiàn)社會(huì)”的追求。 1． 2． 2申請(qǐng)報(bào)告的研究范圍 根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)對(duì)申請(qǐng)報(bào)告的工作范圍規(guī)定，本報(bào)告研究工作的范圍及內(nèi)容 如下： 洛陽(yáng)龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 (1)探討項(xiàng)目建設(shè)的意義和必要性； (2)論證建設(shè)條件； (3)確定建設(shè)規(guī)模與工程方案； (4)安排項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度； (5)研究環(huán)保、消防、安全衛(wèi)生及節(jié)能措施： (6)進(jìn)行項(xiàng)目投資估計(jì)和確定資金籌措方式。 1． 2 申請(qǐng)報(bào)告編制的依據(jù)和研究范圍 1． 2． 1申請(qǐng)報(bào)告編制依據(jù)： (1)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制委托合同； (2)項(xiàng)目承辦單位提供的相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、技術(shù)資料； (3)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的有關(guān)資料、數(shù)據(jù)等； (4)國(guó)家有關(guān)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制的深度要求。 公司積極投身于洛陽(yáng) 地 區(qū) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，通過(guò)協(xié)商成功取得洛寧縣永寧大道與建設(shè)路交叉口東北角 地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)。 洛陽(yáng)龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 洛寧縣 經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展， 推動(dòng)城區(qū)人口規(guī)模急劇膨脹 ，帶來(lái) 由此將引發(fā)對(duì)住宅和寫(xiě)字樓及商業(yè)鋪面的極大需求，造成供不應(yīng)求的狀況， 洛陽(yáng)龍?zhí)┩顿Y股份有限公司 “ 龍?zhí)┘偃站频?”商住區(qū)適 時(shí)的推出，它所提供的 住宿服務(wù)、 住宅和辦公樓、商業(yè)鋪面等，將極大地緩解這一情況，適應(yīng)了城市發(fā)展的需要，它將按照現(xiàn)代商住模式，創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展的高品位精品商住社區(qū)。并重點(diǎn)研究和論述了項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)內(nèi)容及方案、投資及資金籌措等內(nèi)容，為本項(xiàng)目建設(shè)決策提供了參考依據(jù)。 1． 7 建設(shè)內(nèi)容及投資估算 本項(xiàng)目由房屋建筑，場(chǎng)地工程和配套公用工程三部分組成， “龍?zhí)┘偃站频辍?項(xiàng)目工程總建筑面積： 。 “ 龍?zhí)┘偃站频?”項(xiàng)目建設(shè)基地位于 洛寧縣建設(shè)路以東 、 永寧大道北側(cè) ，由于其周邊多為 行政單位 、高檔住宅區(qū)，同時(shí)又緊鄰交通要道，洛陽(yáng)龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 人口大量集中，項(xiàng)目的建成，適時(shí)的為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了硬件設(shè)施，避免了各種資源的浪費(fèi)，它提供的 商 住空間、商業(yè)