【正文】 料。 外籍雇員會根據(jù)公司給予的住房預(yù)算來安排自己的住房，他們?nèi)砸宰庥梅?wù)式公寓為主。 這類客戶以租用公寓為主，他們的需求特點將直接影響投資者。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 小型文化、商貿(mào)、咨詢服務(wù)公司和自由職業(yè)者，可承擔(dān)的購房總價在 100萬元以上。黃金位置的高檔、豪華公寓以及具有外資背景的開發(fā)商開發(fā)的公寓項目是他們的首選。 從海外歸來的人士，或有國外生活經(jīng)歷人士，可承擔(dān)的購房總價在 100萬元左右。這是該類群體對于居住空間的寬敞性和居住環(huán)境的舒適性要求較高的真實體現(xiàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。高檔公寓由于其過硬的品質(zhì)和特 殊的區(qū)位，使之擁有良好的投資回報率，成為投資客戶的理想選擇。從上面的數(shù)據(jù)可以看出， 北 京 市的高收入人群的數(shù)量在逐漸增加，這為高檔公寓形成有效需求奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。 本地客戶需求強勁 北京 市統(tǒng)計局公布的 北京 城市居民生活狀況統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示： 2020年 1～10月， 北京 市城市居民人均可支配收入為 14668元，同比增長 %。 調(diào)查顯示高檔公寓中外地人的比例從 2020年的 ％增長到 2020年前十個月的 ％，這從一定程度上說明 北京 的房地產(chǎn)市場就是全國各地的市場， 北京 是首都，擁有其他城市所無法取代的優(yōu)勢，其他城市的高收入人群常常把在 北京 購房看作是一種榮譽。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。其中，歐美人占到 65%，其 他是港澳臺人、日本人和華裔等。另外，銀行放款是按照房屋的評估價來核定的，大多銀行批貸時，購房者很少能貸到八成，通常都是貸七成房款。但是，公寓的需求群體決定了公寓的抗震性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 另外，隨著北京 2020年奧運會的即將到來，外籍人士的大量涌入，將會加大高端公寓租賃市場的需求，短期租賃將進入旺銷期。 公寓進入平穩(wěn)發(fā)展期 2020年，處于公寓的開發(fā)時期，大量公寓的建造及入市，曾一度導(dǎo)致公寓房產(chǎn)泡沫膨脹高峰。因為公寓寬敞舒適、較為符合現(xiàn)代人品位的居住環(huán)境，與普通民宅窄小擁擠的自然狀況相比，居住起來更加舒適宜人。一 般從長期投資的角度而言，凡過渡性產(chǎn)品，經(jīng)常會是曇花一現(xiàn)。 性價比高的項目增多 北京的房地產(chǎn)市場已經(jīng)邁入產(chǎn)品時代，產(chǎn)品的特點成為最大的賣點，客戶對產(chǎn)品細部的要求越來越多。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 其次是三元橋地區(qū)，供應(yīng)量達到 ，占總量的 %，其中置地公寓和 華遠裘馬都兩個項目供應(yīng)量就達到了 28萬平米，三元橋供應(yīng)量的提升主要受“國門”地理優(yōu)勢及新建寫字樓增多的影響。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。從今年開始，服務(wù)式公寓的供應(yīng)區(qū)域在逐漸改變，金融街，中關(guān)村西區(qū)和三元橋區(qū)域出現(xiàn)了檔次較高的項目，北京威斯汀公寓和金融街公寓的入市緩解了金融街區(qū)域服務(wù)式公寓 供給短缺的局面。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 高檔公寓基本集中在 5環(huán)以內(nèi)，超過 20200元的高檔公寓主要位于 4環(huán)以內(nèi)。 政府控制高檔住宅的用地數(shù)量，高檔公寓新增量將不斷減少，其稀缺性將進一步加大。主要供應(yīng)包括匯富 66，北京 Oakwood 公寓，威斯汀行政公寓，工體 3 號和萬科東第。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 CBD和中關(guān)村地區(qū)以商住公寓為主，突出宜商宜住的特點。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。朝陽區(qū)和海淀區(qū)的總和超過全市新增公寓總數(shù) 60%以上的比例，可見這兩個熱點地區(qū)依然是新盤的集中地。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。萬象 朝陽區(qū) 19 北京財富中心 朝陽區(qū) 20 北京星河灣 朝陽區(qū) 21 華遠裘馬都 朝陽區(qū) 22 華業(yè)玫瑰郡 朝陽區(qū) 23 榮尊堡國際 朝陽區(qū) 24 梵谷水郡 朝陽區(qū) 25 媒體村公寓 朝陽區(qū) 26 格林萊雅 朝陽區(qū) 27 燕莎 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 而 2020 年全年共有 310 個項目開盤。一些項目抓緊時間在奧運會前進入市場。 2020年以來，服務(wù)式公寓市場需求平穩(wěn)上升，但是由于新增供應(yīng)同比增長迅速，空置率水平由 2020 年第三季度的 %上升到 %。 無論供應(yīng) 量、成交量以及租金、銷售價格走勢， 2020 年的公寓市場中， “ 漲 ”成了一片。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年包括服務(wù)式公寓在內(nèi)的眾多公寓項目，租金增長強勁而快速，主要是受到了奧運會的影響比較大，尤其從 2020 年末到 2020 年很多項目都會有不同程 度的提價。 制作用， 雖然每次 利率上調(diào)的比例較小， 但由于上調(diào)次數(shù)頻繁，因此欲貸款購買高檔公寓的客戶會因承擔(dān)較大的負擔(dān)而慎重考慮。 分析： 貸款利率的上調(diào)將使個人住房按揭貸款月還款額增加，從而對住房的需求有一定的抑 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 10月，國土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，規(guī)定受讓人依照出讓合同約定，付清全部出讓金后，才能領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。 6月，建設(shè)部提示城鎮(zhèn)居民不要購買集體土地上建設(shè)的房屋。 格持續(xù)上漲。 和公寓市場相關(guān)土地計劃解讀： 和公寓相關(guān) 計劃：嚴(yán)控超過 140平方米 /套 的低密度住宅用地 解讀 ： 高檔公寓 戶型普片較大， 此項政策的出臺，無疑是在戶型結(jié)構(gòu)上延續(xù)了對高檔住宅供應(yīng)的限制，這對現(xiàn)有高檔住宅產(chǎn)品是一個利好因素，未來這類產(chǎn)品將由于產(chǎn)品的稀缺性而價 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。而今年到目前為止就已出讓了近 600公頃。同時，嚴(yán)格限制住宅小區(qū)建筑容積率低于 、單套住房建筑面積超過 140平方米的低密度、大套型住宅項目的土地供應(yīng)。在1600公頃的住宅用地中，經(jīng)適房和廉 租房 等保障性住房用地為 220公頃， “ 兩限 ” 商品房和其他商品房用地分別為 180公頃和 1200公頃。 4. 2020 年相關(guān)公寓的土地計劃解讀和宏觀政策分析 07 年北京 土地 供應(yīng) 計劃 低密度大套型住宅項目用地將受到嚴(yán)格控制。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)市場呈擴張趨勢 近年來，美國、歐洲、日本等世界主要經(jīng)濟體的持續(xù)低利率政策，使得世界范圍內(nèi)資金流動性過剩問題凸現(xiàn)，資本的跨國流動異?；钴S，大量國際游資流入國內(nèi)，投資房地產(chǎn)是其中的重要途徑，主要有兩個驅(qū)動因素，一是國內(nèi)房價仍然保持上漲勢頭，投資房地產(chǎn)可以獲取高額的投資回報。國際收支較大順差的狀況短期內(nèi)難有改變，這意味著，流動性過剩問題在今后一段時間仍將持續(xù)存在。一是高收入者的邊際消費傾向低，隨著收入的不斷增加他們將越來越多的資金用于儲蓄和投資。一方面，抑制了中低收入者自住需求的支付能力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 貨幣政策刺激高收入投機者積極入市 為應(yīng)對目前物價上漲過快的趨勢，穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期，防范通貨膨脹的發(fā)生，今后一段時期必將繼續(xù)施行從緊的貨幣政策。物價上漲造成了通脹預(yù)期的加重，這將加大對具有保值能力的房地產(chǎn)的需求，在供給增加一定的情況下，將推動房價的繼續(xù)上揚。 根據(jù)住房建設(shè)規(guī)劃，切實保證供應(yīng)廉租住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地，在土地供應(yīng)計劃中予以優(yōu)先安排。其二，住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費用之后全部用于廉租住房建設(shè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對象銜接。 在住房保障供應(yīng)體系中，廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要 途徑。第二套房的首付成數(shù)提至 4成，這一政策有望有效地抑制投資投機需求，深圳在該政策出臺后，市場成交量明顯下降。按出讓或劃撥土地價款的 20%征收土地閑置費。 加大閑置土地處置力度 國土資源部出臺通知要求加大閑置土地處置力度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。此前，土地增值稅征收多采用預(yù)征收制。 三是不能分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證。部分地方政府也逐步開始控制出讓宗地的規(guī)模， 北京 則 在 20202020年土地供應(yīng)中期計劃中明確規(guī)定，合理控制單宗住宅項目用地出讓規(guī)模，出讓的單宗住宅用地面積將控制在 10— 20公頃以下，規(guī)劃建筑面積在 3050 萬平方米以下。 增加市場房屋的有效供給 2020年，各級政府特別針對開發(fā)企業(yè)囤積土地的行為采取了幾項措施。 2. 2020 年房地產(chǎn)市場調(diào)控措施與分析 2020年，針對房地產(chǎn)市場運行中的主要矛盾，政策目標(biāo)重點是增加有效供給，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，抑制投資投機需求、解決低收入家庭住房問題。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 地價房價 “ 倒掛 ” 現(xiàn)象分析 2020年，在各地的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了大量地價房價 “ 倒掛 ” 的現(xiàn)象，即招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開出讓土地的樓面地價接近或高于同地段在售新建房屋的價格。 五是父母提前為子女購房的需求。 三是城市新增常住人口的住房需求。 高收入家庭對改善型需求的支付能力比較強，家庭收入越高，利用自有資金購房的比例越高， 據(jù)我們 調(diào)查，高檔商品房一次性付款的比例高于貸款比例，一次性付款的比例一般達到 60%以上；而普通商品房的貸款比例高于一次性付 款的比例，貸款的比例一般達到 60%以上。 特別是上市房地產(chǎn)公司成為大規(guī)模囤積土地的一個主要力量。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。土地供應(yīng)量的不足表現(xiàn)在兩個環(huán)節(jié)： 一是土地出讓面積的不足。另一方面，需求快速膨脹。 我們分析，導(dǎo)致今年房價高漲的原因主要是供不應(yīng)求。 3. 2020 年北京市公寓市場需求預(yù)測 ............... 錯誤 !未定義書簽。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3. 需求狀況分析 ............................................... 錯誤 !未定義書簽。 4. 2020 年相關(guān)公寓的土地計劃解讀和宏觀政策分析 錯誤 !未定義書簽。 2020 年 2020 年北京公寓市場分析報告 目 錄 第一部分 2020 年全國房地產(chǎn)宏觀市場分析 ....... 錯誤 !未定義書簽。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3. 2020 年房地產(chǎn)市場若干影響因素分析 ....... 錯誤 !未定義書簽。 2. 供給狀況分析 ............................................... 錯誤 !未定義書簽。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2. 2020 年北京市公寓市場供給預(yù)測 ............... 錯誤 !未定義書簽。 70 個大中城市新建商品住房、二手住房的銷售價格持續(xù)走高， 8月份，新建商品住房銷售價格同比上漲 %，二手住房銷售價格同比上漲 %，部分熱點城市房價上漲連續(xù)保持兩位數(shù)。 北京 方面 ，新建商品住房供應(yīng)自 2020年以來持續(xù)減少，批準(zhǔn)預(yù)售面積由 2020年的 2205萬平方米下降至 2020年的 1706萬平方米。 土地供應(yīng)量分析 近兩年土地供不應(yīng)求的態(tài)勢仍在持續(xù)， 造成市場供求總量的失衡，形成供不應(yīng)求的市場預(yù)期。 根據(jù)建設(shè)銀行研究部的報告， 2020年初至 2020年 5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計購置土地面積 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ，但實際僅開發(fā)完成 ，不足購置面積的 60%。 一是改善型需求。 受傳統(tǒng)的成家置業(yè)理念的影響，新組建家庭購買住房的需求剛性較強。目前，我國處于城市建設(shè)快速推進時期，城市房屋拆遷帶來的被動需求隨之增加。 除以上以居住為目的的需求外，還包括部分以投資和投機為目的的需求，買房直接用于投資，以其增值獲利；以改善住房條件為目的的高收入家庭，在購買新建商品房后，