【正文】 料。 外籍雇員會(huì)根據(jù)公司給予的住房預(yù)算來安排自己的住房，他們?nèi)砸宰庥梅?wù)式公寓為主。 這類客戶以租用公寓為主，他們的需求特點(diǎn)將直接影響投資者。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 小型文化、商貿(mào)、咨詢服務(wù)公司和自由職業(yè)者，可承擔(dān)的購房總價(jià)在 100萬元以上。黃金位置的高檔、豪華公寓以及具有外資背景的開發(fā)商開發(fā)的公寓項(xiàng)目是他們的首選。 從海外歸來的人士，或有國外生活經(jīng)歷人士，可承擔(dān)的購房總價(jià)在 100萬元左右。這是該類群體對(duì)于居住空間的寬敞性和居住環(huán)境的舒適性要求較高的真實(shí)體現(xiàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。高檔公寓由于其過硬的品質(zhì)和特 殊的區(qū)位，使之擁有良好的投資回報(bào)率，成為投資客戶的理想選擇。從上面的數(shù)據(jù)可以看出， 北 京 市的高收入人群的數(shù)量在逐漸增加，這為高檔公寓形成有效需求奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。 本地客戶需求強(qiáng)勁 北京 市統(tǒng)計(jì)局公布的 北京 城市居民生活狀況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示： 2020年 1～10月， 北京 市城市居民人均可支配收入為 14668元，同比增長(zhǎng) %。 調(diào)查顯示高檔公寓中外地人的比例從 2020年的 ％增長(zhǎng)到 2020年前十個(gè)月的 ％，這從一定程度上說明 北京 的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是全國各地的市場(chǎng)， 北京 是首都，擁有其他城市所無法取代的優(yōu)勢(shì)，其他城市的高收入人群常常把在 北京 購房看作是一種榮譽(yù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。其中，歐美人占到 65%，其 他是港澳臺(tái)人、日本人和華裔等。另外，銀行放款是按照房屋的評(píng)估價(jià)來核定的，大多銀行批貸時(shí)，購房者很少能貸到八成，通常都是貸七成房款。但是，公寓的需求群體決定了公寓的抗震性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 另外，隨著北京 2020年奧運(yùn)會(huì)的即將到來，外籍人士的大量涌入，將會(huì)加大高端公寓租賃市場(chǎng)的需求，短期租賃將進(jìn)入旺銷期。 公寓進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期 2020年，處于公寓的開發(fā)時(shí)期，大量公寓的建造及入市，曾一度導(dǎo)致公寓房產(chǎn)泡沫膨脹高峰。因?yàn)楣挸ㄊ孢m、較為符合現(xiàn)代人品位的居住環(huán)境，與普通民宅窄小擁擠的自然狀況相比，居住起來更加舒適宜人。一 般從長(zhǎng)期投資的角度而言，凡過渡性產(chǎn)品，經(jīng)常會(huì)是曇花一現(xiàn)。 性價(jià)比高的項(xiàng)目增多 北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)邁入產(chǎn)品時(shí)代，產(chǎn)品的特點(diǎn)成為最大的賣點(diǎn)，客戶對(duì)產(chǎn)品細(xì)部的要求越來越多。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 其次是三元橋地區(qū)，供應(yīng)量達(dá)到 ，占總量的 %，其中置地公寓和 華遠(yuǎn)裘馬都兩個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)量就達(dá)到了 28萬平米，三元橋供應(yīng)量的提升主要受“國門”地理優(yōu)勢(shì)及新建寫字樓增多的影響。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。從今年開始，服務(wù)式公寓的供應(yīng)區(qū)域在逐漸改變，金融街，中關(guān)村西區(qū)和三元橋區(qū)域出現(xiàn)了檔次較高的項(xiàng)目，北京威斯汀公寓和金融街公寓的入市緩解了金融街區(qū)域服務(wù)式公寓 供給短缺的局面。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 高檔公寓基本集中在 5環(huán)以內(nèi)，超過 20200元的高檔公寓主要位于 4環(huán)以內(nèi)。 政府控制高檔住宅的用地?cái)?shù)量，高檔公寓新增量將不斷減少，其稀缺性將進(jìn)一步加大。主要供應(yīng)包括匯富 66，北京 Oakwood 公寓，威斯汀行政公寓，工體 3 號(hào)和萬科東第。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 CBD和中關(guān)村地區(qū)以商住公寓為主，突出宜商宜住的特點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。朝陽區(qū)和海淀區(qū)的總和超過全市新增公寓總數(shù) 60%以上的比例，可見這兩個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)依然是新盤的集中地。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。萬象 朝陽區(qū) 19 北京財(cái)富中心 朝陽區(qū) 20 北京星河灣 朝陽區(qū) 21 華遠(yuǎn)裘馬都 朝陽區(qū) 22 華業(yè)玫瑰郡 朝陽區(qū) 23 榮尊堡國際 朝陽區(qū) 24 梵谷水郡 朝陽區(qū) 25 媒體村公寓 朝陽區(qū) 26 格林萊雅 朝陽區(qū) 27 燕莎 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 而 2020 年全年共有 310 個(gè)項(xiàng)目開盤。一些項(xiàng)目抓緊時(shí)間在奧運(yùn)會(huì)前進(jìn)入市場(chǎng)。 2020年以來，服務(wù)式公寓市場(chǎng)需求平穩(wěn)上升，但是由于新增供應(yīng)同比增長(zhǎng)迅速，空置率水平由 2020 年第三季度的 %上升到 %。 無論供應(yīng) 量、成交量以及租金、銷售價(jià)格走勢(shì)， 2020 年的公寓市場(chǎng)中， “ 漲 ”成了一片。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年包括服務(wù)式公寓在內(nèi)的眾多公寓項(xiàng)目，租金增長(zhǎng)強(qiáng)勁而快速，主要是受到了奧運(yùn)會(huì)的影響比較大，尤其從 2020 年末到 2020 年很多項(xiàng)目都會(huì)有不同程 度的提價(jià)。 制作用， 雖然每次 利率上調(diào)的比例較小， 但由于上調(diào)次數(shù)頻繁，因此欲貸款購買高檔公寓的客戶會(huì)因承擔(dān)較大的負(fù)擔(dān)而慎重考慮。 分析： 貸款利率的上調(diào)將使個(gè)人住房按揭貸款月還款額增加，從而對(duì)住房的需求有一定的抑 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 10月，國土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，規(guī)定受讓人依照出讓合同約定，付清全部出讓金后，才能領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。 6月，建設(shè)部提示城鎮(zhèn)居民不要購買集體土地上建設(shè)的房屋。 格持續(xù)上漲。 和公寓市場(chǎng)相關(guān)土地計(jì)劃解讀： 和公寓相關(guān) 計(jì)劃：嚴(yán)控超過 140平方米 /套 的低密度住宅用地 解讀 ： 高檔公寓 戶型普片較大， 此項(xiàng)政策的出臺(tái)，無疑是在戶型結(jié)構(gòu)上延續(xù)了對(duì)高檔住宅供應(yīng)的限制，這對(duì)現(xiàn)有高檔住宅產(chǎn)品是一個(gè)利好因素，未來這類產(chǎn)品將由于產(chǎn)品的稀缺性而價(jià) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。而今年到目前為止就已出讓了近 600公頃。同時(shí)，嚴(yán)格限制住宅小區(qū)建筑容積率低于 、單套住房建筑面積超過 140平方米的低密度、大套型住宅項(xiàng)目的土地供應(yīng)。在1600公頃的住宅用地中，經(jīng)適房和廉 租房 等保障性住房用地為 220公頃， “ 兩限 ” 商品房和其他商品房用地分別為 180公頃和 1200公頃。 4. 2020 年相關(guān)公寓的土地計(jì)劃解讀和宏觀政策分析 07 年北京 土地 供應(yīng) 計(jì)劃 低密度大套型住宅項(xiàng)目用地將受到嚴(yán)格控制。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈擴(kuò)張趨勢(shì) 近年來，美國、歐洲、日本等世界主要經(jīng)濟(jì)體的持續(xù)低利率政策，使得世界范圍內(nèi)資金流動(dòng)性過剩問題凸現(xiàn)，資本的跨國流動(dòng)異?；钴S，大量國際游資流入國內(nèi)，投資房地產(chǎn)是其中的重要途徑，主要有兩個(gè)驅(qū)動(dòng)因素，一是國內(nèi)房?jī)r(jià)仍然保持上漲勢(shì)頭，投資房地產(chǎn)可以獲取高額的投資回報(bào)。國際收支較大順差的狀況短期內(nèi)難有改變，這意味著，流動(dòng)性過剩問題在今后一段時(shí)間仍將持續(xù)存在。一是高收入者的邊際消費(fèi)傾向低，隨著收入的不斷增加他們將越來越多的資金用于儲(chǔ)蓄和投資。一方面，抑制了中低收入者自住需求的支付能力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 貨幣政策刺激高收入投機(jī)者積極入市 為應(yīng)對(duì)目前物價(jià)上漲過快的趨勢(shì)，穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期，防范通貨膨脹的發(fā)生，今后一段時(shí)期必將繼續(xù)施行從緊的貨幣政策。物價(jià)上漲造成了通脹預(yù)期的加重，這將加大對(duì)具有保值能力的房地產(chǎn)的需求，在供給增加一定的情況下，將推動(dòng)房?jī)r(jià)的繼續(xù)上揚(yáng)。 根據(jù)住房建設(shè)規(guī)劃，切實(shí)保證供應(yīng)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地，在土地供應(yīng)計(jì)劃中予以優(yōu)先安排。其二，住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后全部用于廉租住房建設(shè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對(duì)象銜接。 在住房保障供應(yīng)體系中，廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要 途徑。第二套房的首付成數(shù)提至 4成，這一政策有望有效地抑制投資投機(jī)需求，深圳在該政策出臺(tái)后，市場(chǎng)成交量明顯下降。按出讓或劃撥土地價(jià)款的 20%征收土地閑置費(fèi)。 加大閑置土地處置力度 國土資源部出臺(tái)通知要求加大閑置土地處置力度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。此前，土地增值稅征收多采用預(yù)征收制。 三是不能分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證。部分地方政府也逐步開始控制出讓宗地的規(guī)模， 北京 則 在 20202020年土地供應(yīng)中期計(jì)劃中明確規(guī)定，合理控制單宗住宅項(xiàng)目用地出讓規(guī)模，出讓的單宗住宅用地面積將控制在 10— 20公頃以下，規(guī)劃建筑面積在 3050 萬平方米以下。 增加市場(chǎng)房屋的有效供給 2020年，各級(jí)政府特別針對(duì)開發(fā)企業(yè)囤積土地的行為采取了幾項(xiàng)措施。 2. 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施與分析 2020年，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的主要矛盾，政策目標(biāo)重點(diǎn)是增加有效供給，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，抑制投資投機(jī)需求、解決低收入家庭住房問題。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 地價(jià)房?jī)r(jià) “ 倒掛 ” 現(xiàn)象分析 2020年，在各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了大量地價(jià)房?jī)r(jià) “ 倒掛 ” 的現(xiàn)象，即招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開出讓土地的樓面地價(jià)接近或高于同地段在售新建房屋的價(jià)格。 五是父母提前為子女購房的需求。 三是城市新增常住人口的住房需求。 高收入家庭對(duì)改善型需求的支付能力比較強(qiáng)，家庭收入越高，利用自有資金購房的比例越高， 據(jù)我們 調(diào)查，高檔商品房一次性付款的比例高于貸款比例，一次性付款的比例一般達(dá)到 60%以上；而普通商品房的貸款比例高于一次性付 款的比例，貸款的比例一般達(dá)到 60%以上。 特別是上市房地產(chǎn)公司成為大規(guī)模囤積土地的一個(gè)主要力量。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。土地供應(yīng)量的不足表現(xiàn)在兩個(gè)環(huán)節(jié)： 一是土地出讓面積的不足。另一方面，需求快速膨脹。 我們分析，導(dǎo)致今年房?jī)r(jià)高漲的原因主要是供不應(yīng)求。 3. 2020 年北京市公寓市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) ............... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3. 需求狀況分析 ............................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 4. 2020 年相關(guān)公寓的土地計(jì)劃解讀和宏觀政策分析 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 2020 年 2020 年北京公寓市場(chǎng)分析報(bào)告 目 錄 第一部分 2020 年全國房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 ....... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3. 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)若干影響因素分析 ....... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 2. 供給狀況分析 ............................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2. 2020 年北京市公寓市場(chǎng)供給預(yù)測(cè) ............... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 70 個(gè)大中城市新建商品住房、二手住房的銷售價(jià)格持續(xù)走高， 8月份，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲 %，二手住房銷售價(jià)格同比上漲 %，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲連續(xù)保持兩位數(shù)。 北京 方面 ，新建商品住房供應(yīng)自 2020年以來持續(xù)減少，批準(zhǔn)預(yù)售面積由 2020年的 2205萬平方米下降至 2020年的 1706萬平方米。 土地供應(yīng)量分析 近兩年土地供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)， 造成市場(chǎng)供求總量的失衡，形成供不應(yīng)求的市場(chǎng)預(yù)期。 根據(jù)建設(shè)銀行研究部的報(bào)告， 2020年初至 2020年 5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)購置土地面積 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ，但實(shí)際僅開發(fā)完成 ，不足購置面積的 60%。 一是改善型需求。 受傳統(tǒng)的成家置業(yè)理念的影響，新組建家庭購買住房的需求剛性較強(qiáng)。目前，我國處于城市建設(shè)快速推進(jìn)時(shí)期，城市房屋拆遷帶來的被動(dòng)需求隨之增加。 除以上以居住為目的的需求外，還包括部分以投資和投機(jī)為目的的需求，買房直接用于投資，以其增值獲利；以改善住房條件為目的的高收入家庭，在購買新建商品房后，