【正文】 國土資源部規(guī)定要合理確定建設(shè)用地使用權(quán)出讓的宗地規(guī)模，對土地一次性 出讓的規(guī)模進(jìn)行控制。 二是對開發(fā)時限提出明確要求。部分地方政府開始限制出讓土地的開 發(fā)建設(shè)時限，如南京規(guī)定了在土地出讓合同中明確土地的開發(fā)時限，超過開發(fā)時限仍未開發(fā)完畢的，將收取土地違約金。 建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得按土地出讓金繳納比例分期取得。 從 2020年 2月起，將預(yù)征土地增值稅改為清算土地增值稅。由于土地增值稅是地方稅種，各地征收標(biāo)準(zhǔn)不一，一般預(yù)征額多為房屋銷售價格的 %— 3%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而在房地產(chǎn)開發(fā)項目 結(jié)束后進(jìn)行土地增值稅清算，能夠?qū)﹂_發(fā)企業(yè)因土地增值獲取的高額收益進(jìn)行稅收調(diào)節(jié)，抑制開發(fā)企業(yè)囤積土地的行為。一是改變毛地出讓、凈地交付的模式，實行建設(shè)用地使用權(quán) “ 凈地 ” 出讓。二是明確了土地閑置費的征收標(biāo)準(zhǔn)。 實行差別的住房抵押貸款政策 2020年 9月，中國人民銀行和中國銀監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于加強 商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，規(guī)定對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的 ，對購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以下，以及超過 90平方米的，首付比例仍分別維持不得低于 20%和30%。對于第一套自住購房的貸款仍是采取保護及鼓勵的政策，首付成數(shù)沒有調(diào)整，仍然采取優(yōu)惠利率。 加快完善住房保障制度 在房價快速上漲，低收入家庭住房問題日益突出的情況下，政府高度重視住房保障制度的完善，明確將其列為政府公共服務(wù)的一項重要職責(zé)。具體措施如下： 一是將廉租房作為住房保障制度的重點。明確了對低收入家庭的住房保障是保障其居住權(quán)，以租賃方式保障為主，而不是幫助其獲得住房產(chǎn)權(quán)。 廉租住房制度由保障城鎮(zhèn)住房困難的低保家庭，擴大到低收入家庭中的住房困難戶。在 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 住房保障供應(yīng)體系的政策設(shè)計上，通過廉租住房保障范圍的擴大，實現(xiàn)對低收入住房困難家庭住房保障的全覆蓋，解決 “ 夾心層 ” 的住房困難問題。明確規(guī)定了住房保障資金來源渠道：其一，將廉租住房保障資金納 入年度預(yù)算安排。其三，土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于 10%。 四是優(yōu)先確保廉租住房建設(shè)用地。 五是多渠道解決低收入家庭的住房問題。 3. 2020 年房地產(chǎn)市場若干影響因素分析 物價上漲、通貨膨脹推動房價繼續(xù)攀升 物價和房價是互為聯(lián)系的，資產(chǎn)價格強烈地受到未來的預(yù)期回報的影響，而未來的預(yù)期回報則受到未來經(jīng)濟景氣、通貨膨脹與貨幣政策預(yù)期的影響。 相對于資產(chǎn)價格的貨幣貶值，一定會推動人們自覺或不自覺地去 “ 以幣求貨 ” ，以規(guī)避辛辛苦苦積累起來的貨幣資產(chǎn) “ 縮水 ” 風(fēng)險。相對于資產(chǎn)價格的貨幣貶值有可能導(dǎo)致購房需求的加速膨脹。央行將可能采取提高存款準(zhǔn)備金率、繼續(xù)小幅加息等宏觀調(diào)控措施，保持流動性適度偏緊。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 在目前的物價環(huán)境和貨幣政策環(huán)境下，房地產(chǎn)市場的需求結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化。加息使得中低收入者的自住需求因貸款成本的提高而受到抑制，同時還面臨著開發(fā)企業(yè)將資金成本轉(zhuǎn)嫁到房價中的可能。 另一方面，高收入者投資投機需求將積極入市。二是由于通脹的壓 力，使得高收入者寧愿將資金以資產(chǎn)的形式保值增值，這將促使其將資金盡可能地轉(zhuǎn)換為房產(chǎn)等資產(chǎn)形式。 資金流動性過剩助長房價上揚 我國出現(xiàn)的流動性過剩，直接原因是國際收支特別是貿(mào)易順差持續(xù)擴大的結(jié)果。持續(xù)的流動性過剩導(dǎo)致了資本市場迅速膨脹，迅速推動了國內(nèi)資產(chǎn)價格的攀升，資產(chǎn)價格處于高位 震蕩狀態(tài)。因此，資金流動性過剩加劇了房地產(chǎn)投資需求的入市，推高了房價。二是基于對人民幣升值的預(yù) 期，投資房地產(chǎn)作為獲得套利收益的一個渠道。外資投資房地產(chǎn)主要集中在東部一線城市，如北京、上海、深圳等地，并開始逐步向一些二三線城市擴張。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。保障性住房、兩限房和其他中低價位中小套型商品房用地需達(dá)到住宅供地 總量的 70%。 ? 保障性住房、中低價位商品房等用地占 7成 供地計劃顯示，今年北京市擬供應(yīng)土地總面積為 6300公頃，其中住宅用地 1600公頃。 供地計劃要求，增加廉租房、經(jīng) 適房、兩限房和其他中低價位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)，其供應(yīng)量不得低于住宅用地供應(yīng)總量的 70%。 ? 嚴(yán)控超過 140平方米 /套的低密度住宅用地 北京 將繼續(xù)禁止別墅類 房地產(chǎn) 開發(fā)項目的土地供應(yīng)。 ? 兩限商品房實 際供地已超全年計劃 雖然今年的住宅商品房用地包括兩限商品房在內(nèi)只有 1380公頃，比去年減少了 200多公頃。據(jù) 我們 統(tǒng)計，到去年年底， 2020年供地計劃僅完成 800多公頃。尤其值得注意的是今年提出的 “ 兩限 ” 商品房用地的供應(yīng)速度。 截止到今年 8月底，已經(jīng)成交的兩限房用地就達(dá)到了 240公頃，這一數(shù)量超過今年全年供應(yīng)計劃 33%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。公寓是高檔住宅市場的主要組成部分，高檔住宅商品房項目建設(shè)用地的限制供應(yīng)將使公寓市場的供應(yīng)逐漸減少。 3月，國務(wù)院要求實行最嚴(yán)格的耕地保護政策，堅守 18億畝耕 地紅線。 7月，北京市規(guī)劃委發(fā)布《北京市 “ 十一五 ” 保障性住房及 “ 兩限 ” 商品住房用地布局規(guī)劃》。 9月，中國人民銀行和銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，規(guī)定申請購買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%。 10月，發(fā)改委和商務(wù)部發(fā)布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（ 2020 年修訂）》，將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入 “ 限制 ” 行列。 和公寓市場相關(guān)政策： 中國人民銀行和銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，規(guī)定申請購買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40% 07年一年共加息六次 分析： 二套 個人住房按揭貸款首付比例的提高對普通住宅市場需求將有一定的抑制，而對高檔住宅產(chǎn) 品而言影響不大，因為通過對多個高檔住宅項目的調(diào)研可知，高檔住宅的購買客戶按揭和一次性付款的比例多為 1： 1，即使是按揭貸款的客戶，首付款的比例也多在 30%以上。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第二部分 2020 年北京市公寓市場狀況分析 1. 總體 概述 據(jù)我們 調(diào)查發(fā)現(xiàn) 2020 年 1— 12 月京城公寓排行榜中，在過去的一年里，北京房地產(chǎn)市場中的高 檔住宅市場一片火熱。 2020 年公寓市場“漲聲”一片 據(jù)我們統(tǒng)計 ， 2020 年京城公寓項目的整體供應(yīng)量較大，而消化量也相對較強，同比于 2020 年上漲了 10%。 公寓租金的增長，很大部分原因在于外國人的大量涌入拉動了整體的上漲，尤其是近段時期來在奧運會的作用下，眾多與奧運產(chǎn)業(yè)相關(guān)的人士頻繁入京，從 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 而也帶動了租金價格的上揚。人們對公寓本身的需求相當(dāng)大，促使了即便是在市場上公寓項目供應(yīng)量龐大的情況下依舊價格飛漲，這其中雖然投資的行為占有很高的比例，但并非主流因素，總體而言還是實際居住的需求占了主導(dǎo)地位。而從市場具體表現(xiàn)上來看，服務(wù)式公寓無疑是公寓項目中的重頭。外資企業(yè)的高級管理層和資深員工構(gòu)成了北京市服務(wù)式公寓需求的主體。奧運會則更為北京服務(wù)式 公寓租賃市場帶來了機會，尤其是位于北京商務(wù)中心區(qū)及燕莎區(qū)域的優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)，市場需求旺盛，空置率保持較低水平。對于在奧運會一個月的租金，發(fā)展商普遍預(yù)期至少調(diào)整到現(xiàn)在的三至五倍。 07 年的市場很容易讓人對08 年公寓市場充滿信心，但究竟市場會怎么發(fā)展，我們需要對 07 年的公寓市場做更深入的調(diào)查和分析，才能得出結(jié)論。 2020 年開盤銷售的公寓有 91 個。公寓項目占了將近三分之一，公寓供應(yīng)量在 07 年為主要部分。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。奧都 朝陽區(qū) 15 元大都 朝陽區(qū) 16 華彩國際公寓 朝陽區(qū) 17 美倫堡 朝陽區(qū) 18 天際 Class 朝陽區(qū) 28 方恒國際中心 朝陽區(qū) 29 萬方國際公寓 朝陽區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 30 世奧國際中心 朝陽區(qū) 31 大 湖公館 朝陽區(qū) 32 盤古大觀 朝陽區(qū) 33 華瀚國際 朝陽區(qū) 34 悠樂匯 朝陽區(qū) 35 東亞望京中心 朝陽區(qū) 36 萬科金陽國際 朝陽區(qū) 37 上東上層 朝陽區(qū) 38 華業(yè)玫瑰東方 朝陽區(qū) 39 健翔國際公寓 朝陽區(qū) 40 麗都東鎮(zhèn) 朝陽區(qū) 41 上元 朝陽區(qū) 42 北京香頌 朝陽區(qū) 43 AZ Town 朝陽區(qū) 44 金都杭城 朝陽區(qū) 45 國貿(mào) DNA 朝陽區(qū) 46 嘉美風(fēng)尚中心 朝陽區(qū) 47 水郡長安 朝陽區(qū) 48 新金山 朝陽區(qū) 49 朝庭公寓 朝陽區(qū) 50 雅安商務(wù)公寓 東城區(qū) 51 瑞士公寓 東城區(qū) 52 天安國匯 西城區(qū) 53 京橋國際公館 西城區(qū) 54 君濠國際 西城區(qū) 55 西派國際公寓 西城區(qū) 56 西絨線 26號 西城區(qū) 57 冠城最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 MINI 豐臺區(qū) 75 方莊 6號 豐臺區(qū) 76 撲滿山 豐臺區(qū) 77 北京隨園公寓 昌平區(qū) 78 矩陣 昌平區(qū) 79 佳蓮時代廣場 昌平區(qū) 80 珠江奧古斯塔 大興區(qū) 81 榮京麗都 大興區(qū) 82 國融國際 大興區(qū) 83 廣廈家園 大興區(qū) 84 清城時代廣場 大興區(qū) 85 綠城百合公寓 房山區(qū) 86 昊騰花園 房山區(qū) 87 人濟莊園 懷柔區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 88 琴湖灣 順義區(qū) 89 藍(lán)星花園 順義區(qū) 90 月亮河城堡 通州區(qū) 91 柏林山水 密云區(qū) 可售公寓集中在朝陽區(qū)和海淀區(qū) 從可售項目的數(shù)量來分析，朝陽區(qū)有 49個，占新增量總數(shù) 53%，海淀區(qū)地區(qū)有 9個，占新增量總數(shù) 10%。 可售公寓分布表 ： 區(qū) 域 數(shù) 量 朝陽區(qū) 49 海淀區(qū) 9 豐臺區(qū) 7 西城區(qū) 5 東城區(qū) 2 崇文區(qū) 3 宣武區(qū) 1 昌平區(qū) 3 大興區(qū) 5 房山區(qū) 2 懷柔區(qū) 1 順義區(qū) 2 通州區(qū) 1 密云區(qū) 1 分析： 朝陽區(qū)為公寓供應(yīng)主要區(qū)域， 未來仍將是熱點區(qū)域 ； 西城區(qū)作為老城區(qū)，可開發(fā)用地越來越少，由于未來建設(shè)用地的停止供應(yīng)，公寓供應(yīng)仍會持續(xù)走低； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 海淀 區(qū)四環(huán)以內(nèi)的項目用地越來越少，未來公寓供應(yīng)將主要集中在四環(huán)以外 。 京城陸續(xù)推出的公寓有老年公寓、青年公寓，商住公寓，服務(wù)式公寓，酒店式公寓等多種形式。 供給公寓戶型分析 o 一室一廳、兩室兩廳、三室兩廳為公寓供應(yīng)的主要房型； o 三室兩廳供應(yīng)規(guī)模最大，占公寓總供應(yīng)量的的 %；其次為兩室兩廳，占%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 高檔公寓供應(yīng)量大于去年 2020年上半年，高端公寓供應(yīng)量高達(dá) 1,918套，僅半年的市場供應(yīng)就超過了 2020年全年的供應(yīng)量。其中 %的新供應(yīng)為服務(wù)式公寓，剩余部分均為銷售項目。在此之前，無論在銷售還是租賃市場上，金融街高端住宅項目較為稀缺。 2020年至今北京高檔公寓（均價 13000以上）項目數(shù)共計 13個。朝陽區(qū)依然保持高檔公寓市場供應(yīng)的龍頭，總供應(yīng)面積約為 44萬