【正文】 2020 年 8 月，濰坊對基礎(chǔ)配套費及異地人防建設(shè)費進行調(diào)整，其中基礎(chǔ)配套費由原來 120 元 /㎡ 調(diào)整為 280 元 /㎡ ，漲幅明顯。但是前幾年“退城進園”類型的地塊推出較多，且此類土地成交價格較低，后期上市也必將對市場產(chǎn)生重大影響。 以上為公開市場渠道推出的土地情況。 其次為奎文區(qū)。 第 3 節(jié) 土地供應(yīng)情況 從土地 儲備中心獲取的信息， 2020 年至 今 ， 濰坊 中心城區(qū)共成功出讓 98 宗地塊，合計 5544 畝 ， 平均單宗地塊面積不足 60 畝 。 區(qū)域整體 均價在 3000 元 /㎡以上。 2． 5 東南組團 片區(qū) 項目名稱 建筑形態(tài) 物業(yè)形態(tài) 住宅面積 工程進展 銷售率 目前在售價格 東 南 組 團 賦海世家 高層 住宅 13萬 封頂 40% 3400 匯嘉瑞景園 一期 高層 住宅 8． 5萬 主體 10% 精裝 5000 青青家園 高層、 住宅 7萬 主體 50% 高層 3300 東方世紀城 高層 住宅 13萬 封頂 60% 3100 和豐城市花園 高層 住宅 12萬 未建 30% 3250 九龍山莊 二期 高層、多層 住宅 8萬 未建 80% 多層 3600 華安東方明珠 多層 住宅 21萬 封頂 50% 2900 ? 區(qū)域特點： ? 優(yōu)勢： 高新區(qū)，有產(chǎn)業(yè)支撐；市政府周邊，城市發(fā)展的方向 ；教育資源豐富 ，濰坊學院 等學校 ； 新區(qū)規(guī)劃較好 。 濰坊奧體項目投資建議 20 目前 在售規(guī)模在 40 萬平米以上， 潛在供應(yīng)量較大 。 ? 市場特征： 組團以安順路為核心，主要集中在健康街至北宮街之間的區(qū)域，是近兩年來濰坊西部房地產(chǎn)發(fā)展的代表， 同時也代表著濰城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的水平，是濰坊市向西發(fā)展的重要節(jié)點。 目前多層 價格在 2700 元 /㎡ 3000 元 /㎡之間 ，高層價格在 2800元 /㎡ 3300 元 /㎡之間。 ? 劣勢： 大多以退城進園項目為主，產(chǎn)品品質(zhì)一般；供給規(guī)模較大，競爭激烈；區(qū)域生活配套不太成熟。 在售項目供應(yīng)規(guī)模在 30 萬平米以上，北斗新城、濰坊學院項目尚未動工，后期供應(yīng)量較大。 ? 市場特征： 此組團位于東部新城與西部老城交匯處， 附近事業(yè)單位較多，區(qū) 位 明顯 ，是濰坊高端項目集中的區(qū)域。未來此區(qū)域中等戶型的住宅產(chǎn)品將日漸稀缺，主要以小戶型公寓及大戶型面積為主。 在售項目 90110 ㎡銷售最快，其次為單身公寓，投資目的比較明確。 ? 劣勢：地塊小，容積率高；商住混住，較嘈雜 。 東北組團： 主要以經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為主 ， 海信蘭郡周邊， 集中在 北 宮街至玄武街之間的區(qū)域，是濰坊市近幾年涌現(xiàn)出來的新板塊勢力，集中了大量新住宅樓盤，產(chǎn)品豐富。 東北組團 東南 組團 中心 組團 西部 組團 次中心 組團 濰坊奧體項目投資建議 15 2． 五大組團： 根據(jù)區(qū)域分布，濰坊房地產(chǎn)具體可分為中心組團、次中心組團、東北組團、西部組團及東南組團五部分。 ? 西部區(qū)域 本區(qū)域 是近兩年濰坊市房地產(chǎn)市場的后起之秀，發(fā)展勢頭 較足 。 東部區(qū)域 ：虞河路以東地區(qū)，主要包含新華路、文化路、東方路及高新區(qū)等區(qū)域。 特別是 2020 年下半年，受金融危機等外 界大濰坊奧體項目投資建議 13 環(huán)境影響，濰坊房地產(chǎn)市場波動較大 。全年商品房銷售額 億元 ,比上年增長 %。 第 1 節(jié) 濰坊市房地產(chǎn)市場總體情況 1． 20202020 濰坊房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售 情況 2020 年， 濰坊 共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長%，其中住宅投資 億元，增長 %。 濰坊奧體項目投資建議 11 第 5 節(jié) 本章總結(jié) 通過本章對濰坊市及各區(qū)的經(jīng)濟、居民收入、格局等方面的介紹，我們可以得出以下幾點結(jié)論： 1． 濰坊市經(jīng)濟發(fā)展迅速，居民消費收入增長較快，消費能力進一步提高 ，但濰城區(qū) GDP 增速及人均可支配收入要低于全市平均水平。 目前 已與 50 多個區(qū)國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟技術(shù)合作關(guān)系。 “中心組團”將形成高級工程師商業(yè)區(qū)、金融中心，行政、商務(wù)中心，以及高級工程師文化娛樂場所、商務(wù)會展中心。 具體分為 “兩中心、兩基地、一樞紐”三個部分，“兩中心”即世界風箏文化傳播交流中心，半島地區(qū)重要商貿(mào)物流中心；“兩基地”即以海洋化工、動力機械、紡織和高新技術(shù)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代制造業(yè)基地，高級職業(yè)技術(shù)教育為特色的文化教育產(chǎn)業(yè)基地；“一樞紐”即聯(lián)系山東半島城市群的重要交通樞紐。從被調(diào)查戶住房住宅式樣看，居住四居室的占 5%，居住三居室和二居室的共占 91%，居住一居室（或平房）及其他住房的僅占 4%。 其中濰城區(qū) 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 為 15583 元 ， 增長 %，低于全市總體水平。 第 3 節(jié) 居民生活 情況 1． 居民收入情況 1． 1 人均 GDP 增長情況 2020 年，濰坊人均 GDP 達到 23349 元，比上年增長 ％ ； 2020年濰坊人均 GDP 達到 28106 元，比上年增長 %。中心城區(qū)輻射帶動能力有限 可見一斑 。 主要表現(xiàn)濰坊奧體項目投資建議 7 在“ 城市功能較弱、 區(qū)域 輻射帶動能力和競爭力不強 ” 。 由此 可 見 ，濰坊市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主，且工業(yè) 發(fā)展勢頭較快 ，工業(yè)的快速發(fā)展直接帶動 財政 稅收的增加，稅收增加是城市化進程快速發(fā)展的重要條件之一，而城市化進程所帶來的新城建設(shè)和舊城改造必將推動房地產(chǎn)市場發(fā)展 。 濰城區(qū) 完成 固定資產(chǎn)投資 億元，增長 ％ 。 20202020年 財政收入情況224,52602002102202302402502602702020 2020年份財政收入（億元） 濰坊市連續(xù) 多 年 國民生產(chǎn)總值保持快速增長， 財政收入也在逐年以 15%以上的 速度提升，為市政規(guī)劃和相應(yīng)區(qū)域配套設(shè)施的建設(shè)提供了經(jīng)濟基礎(chǔ)。人均 GDP 達到 23349 元，比上年增長 15%。 預(yù)計 到 2020 年，全市城市化水平進一步擴大，中心 城 區(qū)人口規(guī)模 也將 增加 。 濰坊市區(qū)域規(guī)劃明晰，市區(qū)地勢平坦， 白浪河、虞河及張面河經(jīng)過治理， 水景 資源 豐富，市內(nèi)具備較好的房地產(chǎn)開發(fā)條件。 2．行政區(qū)劃及面積 濰坊現(xiàn) 設(shè)有 奎文、濰城、坊子、寒亭 、 高新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 等 6個區(qū)級轄區(qū) ， 以及 青州、諸城、安丘、昌邑、壽光、高密 6 市（縣級），臨朐、昌樂 2 縣，共有 152 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。南 靠 沂山，北 臨 渤海 ,膠濟鐵路橫貫市境東西。 第 1 節(jié) 城市概況 1．地理位置 濰坊市位于山東半島中部，西距 省會濟南 183 公里。 濰坊市位于 山東交通核心地帶，三面臨陸，北面靠海，終年四季分明，屬于 適宜人類 生活 居住的城市之一。海岸線為東南－西北走向，呈曲線狀，全長 143 公里。 單 位( 萬人)2 2 . 0 7 , 2 2 %2 6 . 2 7 , 2 6 %3 8 . 5 7 , 3 9 %1 3 . 0 8 , 1 3 %18 歲 以下 1 8 3 5 歲 3 5 6 0 歲 60 歲 以上 圖示：濰坊市 2020 年各年齡人群分布圖 “十一五”時期是濰坊城市化加 速 發(fā)展的時期。 第 2 節(jié) 城市經(jīng)濟 1．國民生產(chǎn)總值及財政收入保持持續(xù)增長 1． 1 國民生產(chǎn)總值 2020 年濰坊市 GDP 億，按可比價格比上年增長 %。 20202020年濰坊GDP情況1030124614711775205624920500100015002020250030002020 2020 2020 2020 2020 2020年份GDP(億元) 1． 2 財政收入 2020 年 全市完成財政總收入 億元，增長 %； 2020 年，全市完成財政總收入 260 億元，增長 %。 2020 年全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長%，其中住宅建設(shè)投資 億元，同比增長 %。 11,30%58,40%30,30%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 3． 2 各產(chǎn)業(yè)增長比例 2020 年，第一產(chǎn)業(yè)增加 %；第二產(chǎn)業(yè)增長 %，其中工業(yè)增加值 億元，增長 %；一、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動 GDP 增長 、 和 個百分點。 在城市經(jīng)濟發(fā)展方面 ，濰坊 與東部城市也有很大差距。 20202020各區(qū)生產(chǎn)總值0200400600生產(chǎn)總值（億元）07年生產(chǎn)總值 08年生產(chǎn)總值07年生產(chǎn)總值 109,45 92,87 97,55 303,07 332,8808年生產(chǎn)總值 131,7 105,4 125,7 362,6 400,6濰城 奎文 高新 諸城 壽光 從上表可以看出，濰城、奎文及高新三區(qū)經(jīng)濟總量與壽光持平。 但是中心城區(qū) 功能較弱 ， 輻射帶動能力和競爭力亟需 提高 。 。 20202020年 人均消費性支出10080115759000950010000105001100011500120202020 2020年份人均消費性支出(元) 3．人均居住面積 濰坊奧體項目投資建議 9 據(jù)統(tǒng)計 ， 2020 年 濰坊 市城區(qū)居民人均住房建筑面積 達到 平方米，比 2020 年增加 平方米，比 2020 年增 平方米。 第 4 節(jié) 城市規(guī)劃 1． 城市性質(zhì) 濰坊 的 城市性質(zhì) 定位為 “以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導，工業(yè)，商貿(mào)，旅游全面發(fā)展的現(xiàn)代化國 際風箏城”。 “長松組團”在發(fā)展無污染環(huán)境都市型工業(yè)基礎(chǔ)的同時，將積極參與物流業(yè)成長，提高現(xiàn)有商業(yè)服務(wù)項目 的 水平 、 。 3．各 區(qū)域配套設(shè)施完善程度 濰坊通過建設(shè) 半島商貿(mào)城 ， 其 第三產(chǎn)業(yè) 開始 迅速 發(fā)展。 高新區(qū)作為 1992 年 4 月建立的開發(fā)區(qū)，生活配套日漸成熟 ，該區(qū)域是濰坊未來幾年發(fā)展的重點區(qū)域 。 濰坊奧體項目投資建議 12 第二章：濰坊市房地產(chǎn)市場分析 本章通過對濰坊近年房地產(chǎn)市場總體運行情況、各區(qū)域房地產(chǎn)具體特征 進行 分析，了解濰坊房地產(chǎn)的現(xiàn)狀并預(yù)測未來 走勢 。 2020 年 ,全市共完成房地 產(chǎn)開發(fā)投資 億元 ,比上年增長%,增速減緩， 其中住宅投資 億元 ,增長 %。2020 年后，市場供過于求，買方市場逐漸形成，房價上漲速 度 逐漸減 緩，競爭 日漸 激烈。 1． 三大區(qū)域 中心區(qū)域 ：以白浪河為軸心，主要為永安路以東，虞河路以西，玄武街以南，寶通街以北組成的區(qū)域，是濰坊的老城區(qū)。 ? 東部區(qū)域 本區(qū)域 是濰坊市 房地產(chǎn)市場發(fā)展的熱點區(qū)域，其規(guī)劃合理、配套較成熟 ，比較適合居住，聚集了濰坊市主要高檔樓盤，也是近幾年濰坊房地產(chǎn)市場供應(yīng)的主體， 是濰坊房地產(chǎn) 發(fā)展 的風向標。西部區(qū)域是一個發(fā)展?jié)摿?較 大的片區(qū)。 次中心組團： 主要在勝利街及東風街沿線、文化路與新華路之間的區(qū)域，是濰坊市高尚樓盤的 相對集中的區(qū)域 。 片區(qū) 項目名稱 建筑形態(tài) 物業(yè)形態(tài) 住宅面積 工程進展 銷售率 目前在售價格 中 心 組 團 金沙城市廣場 高層 公寓、住宅 8萬 交付 90% 3900 中亞商貿(mào)城 高層 公寓、商鋪 6萬 封頂 50% 3400 潤揚新城 高層 公寓、商鋪 7萬 封頂 60% 3300 帝景灣 高層 住宅 5萬 封頂 60% 3600 茶葉批發(fā)市場 多層 商業(yè) 8萬 主體 30% 3200 V1廣場 多層 商業(yè) 4萬 地基 0% 未定 聯(lián)運首座 多層 酒店、公寓 5萬 封頂 20% 3300 中金國際 多層 公寓、住宅 12萬 地基 0% 3400 ? 區(qū)域特點： 濰坊奧體項目投資建議 16 ? 優(yōu)勢： 處于 核心商圈 ，商業(yè)繁華，人口密集，市民對區(qū)域的認同度高；教育資源豐富，文化底蘊濃厚；配套齊全，交通便利；臨近白浪河、風箏廣場和人民 公園，景觀資源豐富；是濰坊市經(jīng)濟、文化、金融中心，人群素質(zhì)高，消費力強；流動人口多，房屋租賃市場活躍。 單身公寓的均價集中在 33004200 元 /㎡，套總價集中在 2530萬元，高層普通住宅均價約為 33003600 元 /㎡，套總價集中在 4065萬元。 ? 發(fā)展趨勢： 中心組團靠近 核心 商圈，先天優(yōu)勢明顯。 ? 劣勢：部分項目舊村改造、拆遷難度大。 如玫瑰園銷售均價已達到 3800 元 /㎡，其價格一直比較堅挺。 2． 3 東北組團 濰坊奧體項目投資建議 18 片區(qū) 項目名稱 建筑形態(tài) 物業(yè)形 態(tài) 住宅面積 工程進展 銷售率 目前在售價格 東 北 組 團 博銳世家 高層、 住宅 10萬 封頂 30% 3300 仁和盛庭 高層 住宅 8萬 主體 0% 未定 北海公寓