【正文】 運行在最優(yōu)狀態(tài)。 。 。 最佳運作方案，報上級審批后組織貫徹實施，保證設備 24小時正常運行，出現(xiàn)故障能立即排除；出現(xiàn)緊急停電時，應能隨時啟動柴油發(fā)電機，在 5分鐘內(nèi)將發(fā)電機電源送至用電設備。 ，做好配電房、水泵房的防火、防水、防小動物的安全管理工作。 ，建立良好的合作關系，記錄維修投訴情況，并及時處理。 九、工程技術員崗位職責 ，處理一般性故障，參與協(xié)助設施、設備的維修、保養(yǎng)工作，對發(fā)生的問題及時向上級領導或管理處匯報。 、設備進行驗收及其配套設施完善工作。 《機電設備管理工作手冊》，確保機電安裝維修工程管理的設施、設備處于安全、良好的運行狀態(tài)。 。 。 、入住、裝修手續(xù)。 ，進行跟蹤、驗證，處理業(yè)戶（業(yè)戶）投訴。 、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務工作。 ，提高能力，促使各部門工作實施標準化、科學化、現(xiàn)代化，有權向公司領導提出創(chuàng)新改革的意見和建議。 。 ，不斷提高員工的業(yè)務水平和服務質(zhì)量。 。 。 作職責內(nèi)容和公司安排或委托的其他工作任務。 、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況。 二、物業(yè)管理工具與裝備 價格參照表 內(nèi)容見下表。 (2)在實踐工作中業(yè)戶投訴率、違章、違規(guī)的行為是評價員工工作成績的基礎。 2次公司組織的工作指引培訓。 電子文檔： GLFA006 物業(yè)管理人員培訓 一、新員工上崗培訓 根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對新員工上崗培訓工作做以下安排。對工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。 高中以上學歷，男 175厘米以上 ,女 165厘米以上 ,身體健康 ,不矯正視力為 ,品行端正 ,工作認真 ,需有本地戶口。 四、安全管理部 大專 (或同等學歷 )，熟悉 國家有關法律、法規(guī)和保安的有關知識，具有較強的管理能力。 大專以上學歷，電子技術，計算機或相關專業(yè)，助理工程師職稱，有 3年以上工作經(jīng)驗，業(yè)務熟練，有較強的敬業(yè) 精神，具有獨立完成工作的能力。對工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。對工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。 電子文檔： GLFA005 員工招聘 一、高層物業(yè)管理人員 大學本科以上學歷 ,持有物業(yè)管理上崗證 ,具有 5 年以上大型物業(yè)管理實際工作經(jīng)驗 ,熟悉物業(yè)管理有關法律、法規(guī)及企業(yè)基本管理工作 ,有較強的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力及處理突發(fā)事件的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。 (1)由 1名財務主管和 名員工組成，負責物業(yè)管理收繳各項費用 。 (4)強電值班由 名強電技工組成，全天 24 小時值班，負責大廈強電設備的使用與維護，確保大廈用電系統(tǒng)正常工作。 (10)巡邏值班由 名員工組成，分三班，負責巡邏值班工作。 (6)大堂值班由 名 員工組成，分三班，負責樓宇大堂值班工作。 (2)安全管理經(jīng)理 名，要求有多年物業(yè)管理經(jīng)驗的轉(zhuǎn)業(yè)軍人擔任，具有帶領全體安全管理員完成所轄物業(yè)安全管理工作的能力。 (3)員工餐廳服務由 名廚師及 名工作人員組成，上班時間為 ，要求員工個人素質(zhì)較高。 (5)業(yè)戶接待員 名，負責咨詢及商務、票務的有償服務工作及信件、報紙、雜志的接收、分發(fā)工作，要求個人素質(zhì)較好，是本物業(yè)樓宇的形象服務窗口。 (1)由 1名綜合管理部經(jīng)理和 名員工組成。 (8)負責物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關的服務要求。 (4)征收和支付管理公司各類合同費用。 (10)總經(jīng)理指派的其他工作。 (6)負責物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他有關的服務要求。 (2)負責物業(yè)機電設備的日常維護保養(yǎng)工作。 (9)負責監(jiān)控室管理工作。 (5)與業(yè)主簽訂“消防安全責任書”。 (1)負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。 (10)負責物業(yè)的一切慶典服務的布置，及為業(yè)戶的慶典活動提供必要的幫助。 (6)負責 物業(yè)的除蟲滅害工作。 (2)負責會所及會議中心的管理。 (6)負責物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。 (2)負責員工工作考勤。 本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設定管理架構。 ，永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項目的創(chuàng)新，不斷提出中肯意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。 四、四項措施 ，在對其加以完善的基礎上，將之運用到 物業(yè)的管理上。多年的管理經(jīng)驗告訴我們保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，認真地去做好每天的工作，積極宣傳環(huán)保意識，使大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風景。 “省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。 建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。 結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，全心全意為業(yè)戶 服務。 第一章 物業(yè)管理方案 電子文檔： GLFA001 物業(yè)管理方案 目錄 (1)一種模式 (2)二項承諾 (3)三個重點 (4)四項措施 (1)物業(yè)管理架構 (2)物業(yè)管理崗位編制 (1)高層物業(yè)管理人員 (2)物業(yè)管理部 (3)工程管理部 (4)安全管理部 (5)財務管理部 (1)新員工上崗培訓 (2)在崗員工循環(huán)培訓 (1)辦公及員工住宿用房計劃 (2)物業(yè)管理工具與裝備價格參照表 (1)物業(yè)經(jīng)理崗位職責 (2)物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責 (3)物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責 (4)物業(yè)管理文員崗位職責 (5)物業(yè)管理員崗位職責 (6)物業(yè)商務管理員崗位職責 (7)物業(yè)清潔員崗位職責 (8)工程管理部經(jīng)理崗位職責 (9)工程技術員崗位職責 (10)強電技工崗位職責 (11)弱電技工崗位職責 (12)暖通技工崗位職責 (13)維修工崗位職責 (14)工程文 員、資料員、倉管員崗位職責 (15)安全經(jīng)理崗位職責 (16)安全管理員崗位職責 (17)財務經(jīng)理崗位職責 (18)財務會計崗位職責 (19)財務出納崗位職責 (20)財務收費員崗位職責 (1)物業(yè)管理開支分類預算表 (2)物業(yè)管理處開支預算明細表 (1)管理規(guī)章制度 (2)物業(yè)檔案建立與管理 (1)公共設施設備管理 (2)安全管理 (3)裝修管理 (4)消防管理 (5)車輛管理 (6)清潔管理 電子文檔： GLFA002 前言 一、物業(yè)簡介 （略） 二、服務宗旨 以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務。 人性化的管理方針鋪架為業(yè)戶溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務的信譽。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際管理和操作經(jīng)驗的高層管理人員擔任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實際特點采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評定，分分秒秒印證，點點滴滴做起，永遠讓您滿意”的模式效應，力求更好地滿足業(yè)戶的需求。 二、二項承諾 “市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。 大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好、舒適的居住 (工作 )環(huán)境，是我們非常重視的問題。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負責所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴格管理，防止易燃、易爆等危險品進入大廈，制定出與其相適應的應急處理安全操作程序，如發(fā)生特殊事件時力爭將損失降至最小程度。如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達到規(guī)范、自我、服務業(yè)戶的目的。 電子文檔： GLFA004 擬采用的管理模式 一、物業(yè)管理架構 物業(yè)管理 服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本，提供優(yōu)質(zhì)服務的目的。 (1)負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其他部門儲備人才。 (5)負責對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團體保持良好的溝通。 (1)負責籌建管理員工餐廳工作。 (5)負責物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。 (9)建立業(yè)戶檔案管理工作。 (13)總經(jīng)理指派的其他工作。 (4)建立、健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章 制度。 (8)負責地下停車場的安全秩序管理工作。 (1)負責物業(yè)全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉(zhuǎn)。 (5)負責物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機房的值班和日常維修保養(yǎng)。 (9)負責業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。 (3)征收管理費、水電費、電話費、加時空調(diào)費等其他管理費用。 (7)小量現(xiàn)金的支出和日常采購、入庫工作。根據(jù)以上方針，特制定以下用人方案。 (4)資料管理員 名，負責工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。白班 人負責維護所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間的常規(guī)清潔，要求個人素質(zhì)較好；夜班 人，負責全面清潔樓宇內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間，要求按清潔程序進行操作，對人員個人素質(zhì)要求可適量放低些。 (1)由 1名安全管理經(jīng)理和 名安全管理員組成， 24小時負責大廈的安全管理工作。 (5)監(jiān)控值班由 名員工組成，分三班，負責監(jiān)控中心值班工作。 (9)停車場值班由 名員工組成，分三班，負責地下停車場出入口的值班工作。 (3)文員兼資料管理員 名，負責工程管理部文 字處理工作及文檔資料保管工作，并同時兼任管理處倉庫管理員的工作。 (7)電梯值班 名，負責電梯設備的正常運作與維護。 (4)停車場收費員 名。 二、物業(yè)管理部 大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，有 2年以上工作經(jīng)驗，具有豐富的社會經(jīng)驗和較強的語言表達能力及大型會議接待能力，以及隨機應變處理突發(fā)事件的能力，對大廈清潔、綠化、養(yǎng)護知識有一定的了解，了解各清潔用品的使用規(guī)范。 大專以上學歷，有 1年以上物業(yè)管理接待工作經(jīng)驗，性格溫順，自身素質(zhì)較好，語言表達能力較強，英語達到國家四級水平。 、倉庫管理員 大專以上學歷，工科或資料管理專業(yè)，能熟練操作電腦，思維敏捷，思路清晰，有較強的文字功底， 2年以上工作經(jīng)驗。 高中以上學歷 (水電專業(yè) )，持有特種行業(yè)操作證，身體健康，品行端正，工作認真負責，有一定的口頭表達能力。 高中以上學歷，退伍軍人優(yōu)先，身高 175厘米以上，身體健康、品行端正，工作認真負責，須有本地戶口擔保人。 大專以上學歷 (會計專業(yè) )，有 3年大型企業(yè)工作經(jīng)驗，懂電腦操作，有較強的法律意識，遵守國家各項法律、法規(guī)和財經(jīng)制度，嚴守財經(jīng)紀律，熟悉會計核算的全過程，熟悉稅法。 有物業(yè)管理工作經(jīng)驗，懂簡單電腦操作，具有良好的語言表達能力、較強的服務意識和與業(yè)戶溝通的技巧，工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。 二、在崗員工循環(huán)培訓 ，不定期地安排當事人 (指員工 )參加班后的專題培訓。 (1)通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓內(nèi)容。 電 子文檔： GLFA007 物業(yè)管理所需物質(zhì)條件 在投入物力方面建議如下： 一、辦公及員工住宿用房計劃 物業(yè)經(jīng)理辦公室 m2 會客室 1 m2 物業(yè)經(jīng)理助理辦公室 m2 會客室 2 m2 物業(yè)管理部 m2 倉庫 2（工程） m2 安全管理部 m2 儲物間 1（物業(yè)清潔） m2 男女更衣室各一間 m2 工程管理部工作間 m2 由于大廈應急管理工作的需要，建議在大廈臨近范圍內(nèi) (跑步 5分鐘內(nèi)到達 )安排物業(yè)安全管理員工、工程值班人員及管理部門單身員工的宿舍。 、月度工作計劃并組織實施，業(yè)務上接受總公司和上級部門的指導和監(jiān)督。 、供電、工商等和物業(yè)管理有關部門的關系，便于開展各項工作。 ，代理經(jīng)理進行工作。 。 ，及時處理顧客對服務的投訴，并做好記錄。 。 ，對工作中的具體問題不扯皮推諉，有權協(xié)調(diào)各部門工作運作和人際關系。 五、物業(yè)管理員崗位職責 ，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務的職能。 ，總結(jié)當月工作，制訂下月計劃。 六、物業(yè)商務管理員崗位職責 ，做到儀表端莊、態(tài)度和藹、熱情大方、反應敏捷、處事穩(wěn)健。 、票務收發(fā)等項服務工作。 。 ，完成下達的各項管理指標和經(jīng)濟指標。 ，不斷提高員工的綜合能力和素質(zhì)。 ，完成上級交辦 的臨時任務。 、設備的運行情況，認真做好巡查記錄和值班記錄。 ，應從容鎮(zhèn)定，按規(guī)定和操作程序及時排除故障，或采取應急措施，迅速通知相關人員處理。 十、強電技工崗位職責 ，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達的各項指示。 。 ，開展各項弱電專業(yè)工程的增效、改造工作。 、給排水系統(tǒng)的維護保養(yǎng)及制訂設備的大、中、小修計劃 。 ，確保設備、設施、設備機房的整潔。 。 。 十五、安全經(jīng)理崗位職責 ，認真完成各項工作。 ，不能解決的及時向管理處經(jīng)