【正文】 精裝修已經(jīng)成為常態(tài)，特別是以綠城 、濱江 為代表的本土品牌開發(fā)商 全線產(chǎn)品 精裝修化 的 策略 ，促進了市場上意向購房者對精裝修接受度的提升。房交會在以往的調(diào)研中，一直占據(jù)渠道的冠亞軍之位，因 樓盤的集中性、信息的豐富性成為意向購房者必去的展會，但本屆房交會由于參展樓盤少、規(guī)模小，影響力明顯下挫，直接從 2020 年 10 月的第一名下滑到第四名。 除了價格、 地段、 交通 、產(chǎn)品品質(zhì) 四大要素外，意向購房者對 周邊環(huán)境、戶型 和生活配套持續(xù)保持較高的關注， 09 年以來關注度都在 89%左右。 結(jié)合杭州樓市 20202020 年 發(fā)展軌跡及歷史數(shù)據(jù)可見：在樓市 快速上行之 時， 在 房價的 瘋 漲 和高企的 壓力 下 ， 意向購房者對房價的關注度是首位的 ； 25 而在樓市轉(zhuǎn)折時 期 ，房價 出現(xiàn) 下行 或 滯漲 ，意向購房者的關注點就會從房價轉(zhuǎn)向選擇更優(yōu)的地段 。 給子女購房比例本次調(diào)研中明顯上升，此是在目前降價的樓市態(tài)勢中，需求提前釋放的典型代表，從一般情況看，為子女購房可視子女年齡情況而定，本次調(diào)研顯 示，意向購房者以三口之家為主，其中給子女購房的家庭大多數(shù)是父母 +已成年小孩的家庭結(jié)構(gòu)，小孩大多數(shù) 就學 或未婚狀態(tài)，在樓市下降的市場環(huán)境中，提前為孩子的住房做準備，也是部分父母的功課之一。 23 無房買房自住 需求 形成近三年來的較高比例 ，以 %的比例位居第二 ，一方面，由于 部分 改善型需求受到抑制，作為最剛性的無房自住需求更為突出 ；另一方面，樓市的降價刺激了經(jīng)濟實力有限 的 首次置業(yè)需求，達到或接近部分購房者的預期，使需求有所 激發(fā) 。 首次置業(yè)群體 一 方面 由于是剛性需求， 購房的急迫性相對較高 ，另一 方 21 面 首次置業(yè)客戶尚未限購限貸， 受新政 影響 較小 ， 特別是目前杭州市場中針對 8090 方的小戶型降價較為普遍，以針對首次置 業(yè)群體為主，故首次置業(yè)群體的下單積極性明顯高于改善型客戶，部分意向購房者也因為房價下降達到購房預期而提前購房， 因此 首次 置業(yè) 購房者依然保持需求主流地位 ，為09 年以來最高水平 。 異地購房者的再度 保持高水平， 可以看出，異地 購房者從未真正離開樓市， 在其他投資渠道缺乏、對房地產(chǎn)發(fā)展長期看好的情況下， 一旦市場出現(xiàn)較好的投資機會時，會再次蜂擁而至，即使在限購的情況看，也對樓市保持持續(xù)的關注 ；因此，在目前樓市已降價且降價有可能持續(xù)加深的情況下，異地購房者趁房交會之際探路樓市。 從 2020 年 5 月開始， 杭州外地戶口限購政策執(zhí)行初期，異地意向購房者急速減少，而到了 2020 年下半年 ，隨著房價的松動，投資機會再次浮現(xiàn)，異地購房者又開始活躍杭州樓市， 進入 2020 年后，雖然外地意向購房者的比例較 2020 年下半年有所減少，但依然保持在較高水平 ， 特別是從 3 月開始，部分樓盤的大幅度降價促使外地人來杭州購房的積極性明顯升高。 17 ? 目前 居住 主力 面積從 70 ㎡ 以下 上升到 7190 ㎡ ， 改善需求對品質(zhì)要求升級換代 051015202530354045 5 6 5 32 2 12 0 3 1 7 0 以下 7190 91110 110130 130145 1 4 5 以上 其他 本次 調(diào)研顯示： 7190 ㎡ 是 意向 購房者 目前居住 最集中的面積 范圍 ， 占%；其次為 70 ㎡ 以下 ，占 比 %； 意向購房者目前居住主力面積明顯增大。 從上文看出， 從 2020 年到 2020 年，雖然同屬于政策影響期，但意向購房者的心態(tài) 發(fā)生明顯的轉(zhuǎn)變， 進入 2020 年后， 在大幅度降價的刺激下， 購房積極性 從 最低點有所上升 ；觀望心態(tài) 明顯減弱，更多的剛需購房者開始有所行動 ； 但對于后市發(fā)展，同樣受降價的影響，意向購房者 對后市 將繼續(xù)降價的認知較為統(tǒng)一，且預期降幅較 2020 年明顯加大。 ? 降幅 預期 明顯加大，超過一半的人判斷降幅在 10%以上， 能接受的降幅集中在 520%的區(qū)間 01002002 0 1 2 .5 1 2 .9 3 1 .7 3 6 .8 1 2 .4 3 1 .3 1 .82 0 1 1 .1 0 1 7 .9 2 9 .3 27 1 7 .4 4 .2 1 .5 2 .72 0 1 1 .5 67 2 6 .8 4 .8 1 0 .4 05% 以內(nèi) 5 1 0 % 1 1 2 0 % 2 1 3 0 % 3 1 4 0 % 4 1 5 0 % 50% 以上 本次調(diào)研顯示：意向購房者對房價 降幅 的預期 明顯高于 2020 年 ， 超過一 半 的人判斷降幅在 10%以上。 ? 后市判斷 繼續(xù) 悲觀心態(tài)，降價 認知 高度集中，占據(jù) %的比例 01020304050602 0 0 9 . 5 2 2 . 7 2 8 . 3 2 6 . 5 2 1 . 8 0 . 72 0 0 9 . 1 0 1 5 . 9 2 6 . 6 3 7 . 1 1 9 . 6 0 . 82 0 1 0 . 5 42 2 8 . 2 1 4 . 1 1 4 . 7 12 0 1 0 . 1 0 2 4 . 5 3 5 . 5 2 0 . 9 1 9 . 1 02 0 1 1 . 5 1 6 . 5 4 7 . 4 1 8 . 3 17 0 . 82 0 1 1 . 1 0 4 3 . 7 1 0 . 6 2 0 . 1 2 4 . 3 1 . 22 0 1 2 . 5 4 8 . 5 14 7 . 9 2 8 . 4 1 . 3房價會下降 房價不漲不跌 房價將上漲 說不清楚 其他 12 0501002 0 1 2 .5 4 8 .5 14 7 .9 2 8 .4 1 .32 0 1 1 .1 0 4 3 .7 1 0 .6 2 0 .1 2 4 .3 1 .2房價會繼續(xù) 已降到底， 降后反彈 說不清楚 其他 本次 調(diào)研顯示： 進入 2020 年后 ， 杭州樓市進入了前所未有的“降價波動期”，部分樓盤 3040%的大幅度降價、杭州幾乎大部分熱點板塊的集體下降，使意向購房者意識到降價已經(jīng)成為一種常態(tài)，加上宏觀調(diào)控政策依然在持續(xù)，樓市向上發(fā)展的支撐力尚未出現(xiàn) ， 因此， 對后市發(fā)展判斷的悲觀心態(tài)依然在延續(xù)，且愈演愈烈， 有 %的意向購房者認為房價在未來半年內(nèi)將會繼續(xù)下降 ，這個比例 成為 09 年以來的最高點 ，降價成為意向購房者的普遍認知。 進入 2020 年后，限貸限購限外的政 策影響力持續(xù)加重，成交量墜入歷史冰點，大幅降價現(xiàn)象出現(xiàn)，對于未來樓市形勢的不樂觀判斷和 10 對價格預期的下降，使購房者陷入持續(xù)觀望，導致購房積極性陷入歷史最低水平。 8 ? 企業(yè)一般員工和企業(yè)中層為購房主力人群，企業(yè)中層日漸崛起 ? 1120 萬是意向購房者的主流年家庭收入，收入略有增長 從本次調(diào)研的客戶群體可 以看出， 2538 歲中青年群體成為絕對主流，其中 80 后購房群體已經(jīng)晉升為主力軍，故本次調(diào)研中年輕群體置業(yè)特征明顯：第一次購房為主、需求主力 90 方二房或三房、總價 100 萬左右，能接受精裝修等。 ? 客戶群： ? 2538 歲 中青年 群體成為絕對主流， 80 后購房群體成主力軍 本次調(diào)研意向購房人群中， 2538 歲的中青年人群占整體意向購房者的%，是目前購房的絕對主力 。 樓市的普遍降價是導致意向購房者單價承受力下調(diào)的主因。 戶型選擇出現(xiàn)全新的格局變動，與樓市大幅度降價的背景和目前樓市銷售的主力產(chǎn)品息息相關 ? 降價后 面積需求現(xiàn) 擴大趨勢， 100 方以上的需求量明顯增大，主力需求面積高點首次出現(xiàn)變化，由 8190 ㎡ 升級為 91100 ㎡ 本次調(diào)研顯示：隨著樓市政策影響持續(xù)深入，在部分樓盤出現(xiàn)降價的刺激下，意向購房者對戶型面積的選擇也出現(xiàn)了新的變化，面積選擇出現(xiàn)明顯增大趨勢。 對比近幾年數(shù)據(jù) 發(fā)現(xiàn) ，意向購房者區(qū)域選擇 發(fā)生較大變化，城西近四年來首次超越 市中心 成為 最受歡迎的區(qū)域， 同時刷新了歷年最高的比例，以 %位居第一； 市中心下滑至第二 ；城東板塊在本次調(diào)研中脫穎而出，以 %的高比例位居第三 ； 濱江板塊在區(qū)域選擇中一直保持較高的關注度， 但 2020 年以來濱江發(fā)展有所沉寂，進入 2020 年后，受寰宇天下、錢塘帝景和半島國際等樓盤的降價影響，濱江板塊的成交量和受關注度較2020 年有所提升，成為全杭州第四個選擇率超過 10%的區(qū)域。 不同以往的是，在地段影響力增大的同時， 房價的影響 5 力 也略有上升 ， 雖然在房價大幅降價的背景下，注重地段的因素高于房價，但同樣對房價保持高關注， 地段與房價的影響力 提升 意味著意向購房者對購房的綜合性考慮升級，購房更趨理性。 ? 首次置業(yè) 和二次置業(yè)共增長 ， 均創(chuàng)近三四年新高， 首次 置業(yè) 成絕對主流 進入 2020 政策深度影響期后， 首次置業(yè)比例明顯上升， 占比 %，為近 四 年來的最高水平 ；同時受價格下調(diào)影響，二次置業(yè)群體也有所增長 。 4 ? 主力需求： ? 目前居住主力 面積從 70 ㎡以下 上升到 7190 ㎡， 改善需求對品質(zhì)要求升級換代 ? 本地客占絕對主流，降價促使異地意向購房者對杭州樓市保持高關注 異地客不再以溫州人為主，分散在浙江省各個角落 本地購房者依然是購房絕對主流，占比達 %。 ? 購房者 觀望 心態(tài)有所減弱 ； 放棄購房比例較去年下半年明顯減少，剛需購房積極性明顯上升 本次調(diào)研顯示：受 2020 年 房價大幅度下降影響，意向購房者特別是首次置業(yè)的剛需們觀望心態(tài)明顯減弱， 認為目前是下單好時機的比例上升到 2020年以來的最高水平，放棄購房的比例也明顯下降，而明確 表明自己是剛需群體，不受政策影響的比例從 2020 年 10 月的 %快速上升至 18%，表現(xiàn)出較積極的購房心態(tài)。以下 分析均針對 814 份有購房意向的問卷展開（文中簡稱意向購房者）。 購房 積極性較去年明顯提升 對未來降價預期大 單價 承受力 明顯 下降 主力面積需求 擴大 —— 合創(chuàng)地產(chǎn)機構(gòu) 限購、降價、 迷茫、悲觀 ，目前的杭州樓市 依然陰晴不定，雖然眾多板塊迎來了較大幅度的降價，但大部分樓盤房價依然巍然不動，自然成交量也寥寥無幾 ， 樓市將繼續(xù)大幅度降價繼而實現(xiàn)全面降價還是停留在目前部分降價的水平？ 而購房者對目前 發(fā)展未定 的樓市怎樣看待？目前的房價是否已經(jīng)達到意向購房者的預期水平，是果斷出手還是繼續(xù)等待？ 降價后的需求是否 出現(xiàn) 很大的變化？。本次調(diào)研通過房交會現(xiàn)場以隨機攔訪、一對一問卷調(diào)研的形式，共設問卷 900 份 ，回收有效問卷 875份 ，其中對住宅有購買意向的有效問卷為 805份 。 三個月考慮購房比例為 %，一年內(nèi)考慮購房比例從去年 下半年的 %上升至 % 3 受新政持續(xù)加深影響，目前意向購房者的購房積極性依然處于近年來的較低水平，但進入 2020 年后，房價的持續(xù)大幅度下降也提升了意向購房者購房的積極性，從 2020 年下半年的最低水平開始明顯反彈，購房積極性明顯升高。 由此可以看出，在經(jīng)歷 2020 年 2020 年 樓市大轉(zhuǎn)折發(fā)展的洗禮后， 雖然 購房者的購房積極性、觀望心態(tài)逐漸恢復積極 ， 但 在購房者眼中，下行發(fā)展 依然 是主基調(diào)， 樓市的發(fā)展一切均以“降價為前提”，只有降價才能支撐成交量的暫時“繁榮”，也只有在降價的前提下，購房積極性才得以回升。而相較往年，外省客戶明顯減少。 ”的發(fā)展趨勢 。 降價后，次中心區(qū)域吸引力明顯大增。 ? 降價后戶型選擇出現(xiàn)新格局：三房需求增量兩房減量， 五年內(nèi)三房首次超越兩房占據(jù)主導 兩房和三房戶型仍是市場需求的主流選擇，分別占 44%和 %， 至 2020年之后，近五年中，三房選擇首次超越兩房，成為主導 。 ? 單價承受力較 2020 年明顯下降 ，最高比例點由 萬 回歸至 1 萬元 /㎡ ，恢復到 2020 年的房價接受度水平 與 2020 年相比，意向購房者對房價的接受度出現(xiàn)較大變化，單價接受度最高比例點從 2020 年 5 月的 萬元 /㎡ 跌至 萬元 /㎡ ， 而本次調(diào)研跌至 1 萬元 /㎡ ，恢復到 2020 年的房價接受水平。 在目前形勢下，意向購房 者對單價接受度均明顯收緊，同時總價接受度并未發(fā)生較大變化，結(jié)合上文調(diào)研情況看，隨著政策影響的持續(xù)深入，樓市降價范圍和力度的進一步加劇，意向購房者對所購住宅的面積、戶型需求均有擴大趨勢，出現(xiàn)緊湊型向舒適型的轉(zhuǎn)變，價格和品質(zhì)向來無法兼得的剛性需求群體也開始考慮品質(zhì)需求，由此可知，在目前的冷市下，改善型需求的退縮給了剛性較強的首次置業(yè)群體更大的需求空間，同時產(chǎn)品的更新?lián)Q代演繹（ 90 方小三房普遍出現(xiàn)）、空