【正文】 偏離度。由此決定了用全國性數(shù)據(jù)研究我國房地產(chǎn)周期是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，它可能消除了房地產(chǎn)周期的地方性特征和各地之間的顯著差異。這些差異既與經(jīng)濟(jì)發(fā)展 水平有關(guān)，也與各城市房地產(chǎn)市場特征（特別是土地市場特征）、地方政府對房地產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略定位、城市規(guī)劃與城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、居民消費(fèi)習(xí)慣以及中央政府對地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的干預(yù)等因素有關(guān)。三是整個考察期房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期均不同于全國，這也是少數(shù)。房地產(chǎn)周期各階段房地產(chǎn)增長率與全國不同，大致有兩種類型，一種是房地產(chǎn)投資增長率在全國平均水平之上（多數(shù)為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)），一種是房地產(chǎn)投資增長率在全國平均水平之下（多為經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)）。我們以全國房地產(chǎn)周期及其與全國宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系為參照系，考察了 35 個城市房地產(chǎn)周期及其與城市宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系。 1991～ 2020 年全國房地產(chǎn)投資經(jīng)歷了一個完整的周期和一個半周期。 結(jié)論 5：不同競爭力的城市，其城市總投資對房地產(chǎn)價格的貢獻(xiàn)彈性并無太大的差異，但是總的來說，競爭力大的城市，城市總投資對房地產(chǎn)價格的貢獻(xiàn)彈性一般較大，競爭力小的城市，城市總投資對房地產(chǎn)價格的貢獻(xiàn) 彈性一般較小。 結(jié)論 1：競爭力越大的城市，其房地產(chǎn)資本存量對城市 GDP 的貢獻(xiàn)彈性越大；競爭力越小的城市，其房地產(chǎn)資本存量對城市 GDP 的貢獻(xiàn)彈性就越小。 結(jié)論 5：房屋的空置率與城市競爭力負(fù)相關(guān)。 結(jié)論 3：一般來說，競爭力較強(qiáng)的城市的房地產(chǎn)價格會比競爭力弱的城市的房地產(chǎn)價格高，但過高的 房地產(chǎn)價格也會影響城市競爭力的增強(qiáng)。特別地，城市經(jīng)濟(jì)的規(guī)模、效率和質(zhì)量與房地產(chǎn)的規(guī)模相關(guān)性較大，其相關(guān)系數(shù)均在 。城市總收入對房地產(chǎn)需求的貢獻(xiàn)彈性為 。我們得到房地產(chǎn)資本存量對總產(chǎn)出的貢獻(xiàn)彈性最大為 。 城市與房地產(chǎn) 八 城市與房地產(chǎn)：休戚與共 城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)是相互作用、密不可分的，在建立房地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)基本理論框架的基礎(chǔ)上，我們利用包括 35個大中城市和 5年的時間序列的面板（ panel）數(shù)據(jù)通過靜態(tài)的計(jì)量方法對房地 產(chǎn)和城市經(jīng)濟(jì)的關(guān)系進(jìn)行了總體研究和比較研究，得到如下重要發(fā)現(xiàn)。（ 7）社會和諧。（ 5）跨大聚小。（ 3）價格領(lǐng)先。 根據(jù)“揚(yáng)長，補(bǔ)短，抓關(guān)鍵”的提升競爭力戰(zhàn)略原則，需要確定全球的競爭戰(zhàn)略。（ 4）周邊國家的競爭壓力。（ 2）經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國的整體領(lǐng)先。（ 2）競爭劣勢：合格人才匱乏，就業(yè)形勢嚴(yán)峻；科技投入不足，自主創(chuàng)新較弱；金融系統(tǒng)十分脆弱 ；信息基礎(chǔ)設(shè)施水平低；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)缺乏靈活性；法制環(huán)境亟待改善；公共管理有待提升；投資過度依賴；貿(mào)易缺乏穿透力；國內(nèi)需求動力不足，結(jié)構(gòu)不合理；各個領(lǐng)域均不同程度地存在許多老問題和新矛盾，有些還相當(dāng)突出，直接或間接地影響和制約著國家競爭能力的提升。在世界 100個國家和地區(qū)競爭力排名中，進(jìn)入前十位的國家和地區(qū)依次是：美國、德國、日本、英國、法國、荷蘭、愛爾蘭、加拿大、意大利、比利時。 六 中國城市競爭力：母艦遠(yuǎn)航 城市競爭力是國家競爭力的微觀基礎(chǔ)，國家的競爭力決定了城市的繁榮。 綜合競爭力排名最強(qiáng)的前 4個城市群全部在東部，東部形成了一種城市群齊頭并舉的發(fā)展格局。重慶和成都以及其他城市的交通聯(lián)系是制約成渝城市群發(fā)展的首要矛盾；經(jīng)濟(jì)總量偏小、城鎮(zhèn)規(guī)模偏小、城市規(guī)模等級結(jié)構(gòu)不合理是關(guān)中城市群在區(qū)域競爭中處于不利地位 的主要原因。長株潭、合肥則分別排名第 11 和 15，競爭力較弱 。入選城市 群中，東部10省區(qū)有 5個半；中部 8省有 6個半；西部 12省市區(qū)只有 2個。在對城市競爭力的概念框架理論研究基礎(chǔ)上，利用相關(guān)方法和數(shù)據(jù)，通過對 15個城市的 9個指標(biāo)體系 35個指標(biāo)的計(jì)算排名，中國城市群綜合競爭力的前三甲是長三角城市群、珠三角城市群和京津冀城市群，綜合競爭力指數(shù)分別是 、 。目前我國的大部分城市都能向城市外輸出產(chǎn)品，產(chǎn)品出口能力很強(qiáng)，而且出口已經(jīng)成為這些城市發(fā)展的重要動力。 (2)城市收入水平越低 ,消費(fèi)支出比重越低。 (2)服務(wù)業(yè)占 GDP 的比重在 50%以下時，服務(wù)業(yè)對人均 GDP 的貢獻(xiàn)彈性很小，但是當(dāng)服務(wù)業(yè)的比重超過 50%時，人均 GDP 就隨著服務(wù)業(yè)比重的上升而急劇上升。一個能為公眾提供高品質(zhì)服務(wù)和對市場主體進(jìn)行有效監(jiān)管的政府是城市參與國際國內(nèi)競爭的有力保障。服務(wù)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用也越來越明顯，它對 競爭力的影響已經(jīng)變得十分重要。從二、三級指標(biāo)我們也可以看到，關(guān)于人才的能力，吸引和培養(yǎng)人才的各項(xiàng)指標(biāo)對城市競爭力都有很大的貢獻(xiàn)。其中最重要影響因素為人才本體競爭力 和產(chǎn)業(yè)本體競爭力。（ 3）經(jīng)濟(jì)規(guī)模大的城市，收入水平往往比較高，但也受到城市人口和收入分配的影響。同時利用統(tǒng)計(jì)回歸的方法，分析處在不同的發(fā)展階段上，其城市發(fā)展的不同動力特征。 （ 8）企業(yè)內(nèi)部管理與決策機(jī)制有待完善，外部支撐環(huán)境存在明顯不 足。 （ 4）城市醫(yī)療存在問題最為突出，醫(yī)療體制改革亟待走出困境。共發(fā)了近 6000 份問卷，并啟動了補(bǔ)充調(diào)查機(jī)制，使問卷得以按時、保質(zhì)、保量地收回。按其主要特征分解為構(gòu)成城市競爭力的八大領(lǐng)域。 總的來看，東部地區(qū)和港澳臺地區(qū)的城市在人才本體競爭力、企業(yè)本體競爭力、產(chǎn)業(yè)本體競爭力、公共部門競爭力、生活環(huán)境競爭力、商務(wù)環(huán)境競爭力、創(chuàng)新環(huán)境競爭力和社會環(huán)境競爭力上都普遍比中部、東北和西部地區(qū)強(qiáng)。 （ 5）生活環(huán)境競爭力前 20位的城市分別是：臺北、深圳、高雄、香港、北京 、新竹、基隆、上海、臺中、廣州、澳門、臺南、珠海、廈門、杭州、昆明、大連、成都、長沙、中山。 （ 1）人才本體競爭力前 20位的城市分別是：香港、臺北、高雄、新竹、上海、臺中、北京、深圳、廣州、基隆、無錫、臺南、寧波、杭州、武漢、蘇州、沈陽、珠海、溫州、中山?？偟膩碚f，中部和東北地區(qū)又比西部地區(qū)要強(qiáng)一些，特別地，西南地區(qū)的各指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)于西北地區(qū)。 （ 7）質(zhì)量指數(shù)前 20位的城市分別為：澳門、香港、深圳、臺北、新竹、高雄、嘉義、基隆、臺中、臺南、上海、北京、寧波、廣州、廈門、蘇州、杭州、東莞、溫州、無錫。 （ 3）規(guī)模指數(shù)前 20位的城市分別為：香港、上海、北京、廣州、臺北、深圳、天津、武漢、杭州、南京、沈陽、佛山、高雄、大連、重慶、成都、蘇州、無錫、寧波、濟(jì)南。在城市競爭力表現(xiàn)指標(biāo)中，增長指數(shù)反映的是城市一定時期內(nèi) GDP 的綜合增長，經(jīng)修正的規(guī)模指數(shù)更能準(zhǔn)確反映城市綜合市場占有率，效率指數(shù)反映的是城市的綜合生產(chǎn)率，效益指數(shù)反映城市綜合環(huán)境資源成本節(jié)約 ，質(zhì)量指數(shù)反映城市綜合收入水平，就業(yè)指數(shù)反映的是綜合就業(yè)機(jī)會，結(jié)構(gòu)指數(shù)反映城市的高科技和現(xiàn)代生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的比例。中國城市必須舞好房地產(chǎn)的雙刃劍，讓房地產(chǎn)既不要傷害自身，又能始終幫助城市和國家在發(fā)展中領(lǐng)先，在競爭中制勝，這既需要對房地產(chǎn)和總體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行理論概括，又需要對兩者關(guān)系進(jìn)行靜態(tài)分析、動態(tài)跟蹤、現(xiàn)狀估計(jì)、未來預(yù)測、經(jīng)驗(yàn)提煉、案例剖析、問題調(diào)查、原因梳理、綜合比較，并以此為基礎(chǔ)制 定系統(tǒng)的政策框架和戰(zhàn)略體系。第五，城鎮(zhèn)土地是國家最大國有資產(chǎn)，土地制度作為基本制度亟待完善。但是中國房地產(chǎn)涉及五大國情： 第一，中國依然是一個農(nóng)業(yè)大國，土地是農(nóng)村居民最基本的生活資料和社會保障。社會不斷進(jìn)步 ,住房就成為人類的基本權(quán)利。住房是民生的根本，也是民權(quán)的保證 。在廣闊的空間下觀察，向歷史的隧道里注目，中國城市發(fā)展正在轉(zhuǎn)型，競爭正在升級。城市是國家的基點(diǎn)，一方面，國家通過城市參與國際競爭，另一方面，城市國際競爭依托著國家競爭實(shí)力。在全球競爭中城市正日益成為基本舞臺和重要主角。而中國兩岸四地經(jīng)濟(jì)一體化迅猛發(fā)展 ，使得兩岸四地城市的競爭格局成為海內(nèi)外華人、企業(yè)家、城市決策者關(guān)注的焦點(diǎn)。 綜觀古今中外，房地產(chǎn)始終是人類生存和發(fā)展的最基本問題。在現(xiàn)代工業(yè)社會里，人類對自然的深度開發(fā) ,使得土地作為基本資源更加稀缺 。中國城市化與房地產(chǎn)的發(fā)展甚至對世界發(fā)展產(chǎn)生了巨大的影響。第四，中國進(jìn)入人均生產(chǎn)總值1000～ 3000美元階段，居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生重大變化，住房消費(fèi)快速增長。不僅如此，根據(jù)先行國際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)的這種雙向作用還將長期繼續(xù)。這使報告更全面地、更科學(xué)地反映中國城市競爭格局。 （ 2）增長指數(shù)前 20位的城市分別為：包頭、呼和浩特、煙臺、東莞、營口、臨沂、阜新、蕪湖、惠州、馬鞍山、中山、通遼、濟(jì)寧、合肥、濰坊、徐州、紹興、濱州、深圳、南昌。 （ 6）結(jié)構(gòu)指數(shù)前 20位的城市分別 為：北京、香港、上海、臺北、廣州、西安、重慶、天津、武漢、珠海、成都、高雄、深圳、沈陽、杭州、哈爾濱、南京、濟(jì)南、昆明、鄭州。從競爭力的表現(xiàn)要素來看，東部地區(qū)在速度、規(guī)模、效率、效益、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、水平各個方面都普遍優(yōu)于中部、東北和西部地區(qū)。 利用問卷調(diào)查和標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，僅僅對 60個最具競爭力的 8項(xiàng)分力利用 144個要素指標(biāo)， 56個指數(shù)指標(biāo)，進(jìn)行全面的計(jì)量評估和研究發(fā)現(xiàn)。 （ 4）公共部門競爭力前 20位的城市分別是：臺北、香港、高雄、臺中、上海、臺南、北京、新竹、基隆、廣州、廈門、深圳、珠海、佛山、蘇州、大慶