《昆明百金商業(yè)大廈百富物業(yè)服務方案》(24頁)-物業(yè)管理-全文預覽
【正文】 設備壞，污染地面等存在的問題，發(fā)生至處理不超過 1 小時； （ 五 ） 來訪服務處理，業(yè)主、租戶反映得問題不積壓，及時對反映的問題進行回應， 轉發(fā)至相關責任人，并對處理進展及結果回訪業(yè)主 /租戶。百金大廈管理處將從 以下幾個 （一） 內部管理質量控制：采用查、看、問、評等方式進行。 代租和代訂業(yè)務：包括代訂飛機票、火車票、報刊雜志、各種信息等等，代租電腦等通訊器材、商務車輛等交通工具、以及代訂秘書培 訓服務等。 （二） 商務服務 商務服務區(qū)域一般設在辦公大樓的一、二層公共區(qū)域內，門口一般有鮮明的標記。 工程檔案：從接管開始的所有工程技術、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設施設備資料等； 業(yè)主檔案：所有業(yè)主購、租房合同（復印件），業(yè)主基本情況登記表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表等； 財務檔案：逐年形成的園區(qū)財務收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等； 文件檔案：有關物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等； 管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、 維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽資料等； 制定檔案制度，并嚴格執(zhí)行； 專人管理（由負責內勤的管理員擔任），專室專柜，編目造冊，存 放有序并且尊重業(yè)主隱私，保守秘密； 科學管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達 100%； 逐步實現智能化管理， 及時 可靠的掌握相關信息，提高管理水平。 q 屋裝飾裝修應填寫《裝修申請 /驗收表》，經管理處審核后方可進行裝修，并遵守本規(guī)定。 m 禁將垃圾倒入下水道內或將生活污水由雨水道排出。正確使用室內配套設施設備。否則，業(yè)主或物業(yè)人將承擔相應后果。 d 修垃圾須袋裝后運送堆放到指定地點，以便統(tǒng)一清運處置。 b 理處依據裝修申請在一至三天內審核答復并發(fā)放《裝修許可證》后方可進場施工。 設備設施維護： （ 1）公共水電設施設備定期巡查，發(fā)現損壞，及時維修； （ 2）公共衛(wèi)生設施每周檢查一次； （ 3）水泵、等設備每天巡查兩次； （ 4）電梯機房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進行）； （ 5）中央空調機組設定專人管理，定期巡查，確保出風口正常； （ 6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效； （ 7）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結合，制實時運行檔案； （ 5）對業(yè)主（租戶）自用水電設 施報修，應按規(guī)定填寫《有償服務聯系單》，確保維修及時率與合格率； （ 6）制定 《 月、季 度 、年 度設備 保養(yǎng)計劃 》，按計劃實施設備設施進行保養(yǎng)； （ 7）對不運行的設施設備，不定期進行試驗性的啟動檢測。 房屋公共部位管理：根據現狀，大廈內房屋可分為已領 房、空關房和公共用房。 1消防報警應急處理 （ 四 ）車輛管理 進出車輛發(fā)卡管理 ； 并對車輛外觀進行檢查登記 ； 停車場由停車管理員有序指揮停放 ； 收費按物價局 《 昆明市機動車停放服務收費管理規(guī)定 》 收取 ； 轄區(qū)內的車輛停放有序，各種車輛停放在指定的停放場所，嚴禁堵塞交通、防火通道等 (五 ） 保潔管理 根據材質選擇最佳保養(yǎng)方法，定期上光打蠟，保持材質表面光亮整潔； 公共衛(wèi)生間設專人巡回清潔，保持整潔無異味； 樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積； 大堂設專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬； 大廈各公共區(qū)域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用公共場所現象，隨時清除各類污漬、積水； 每天定時（正常上班時間前）收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏 ，每周對垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房內外墻壁及地面，每月對垃圾收集桶 消毒二次； 定期進行外墻清洗； 各類公共照明、消防等設施，每月保潔一次； 定期對下水道等排污管道清理一次； 告示牌、指示牌等每天保潔一次； 1 電梯轎廂每天保潔二 至三次，每周 對電梯門槽進行一次清潔； 1 春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）； 1 對違反 《 環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定 》 的行為進行制止 ； 1 加強業(yè)務培訓，增強專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導養(yǎng)護； 1 加強日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保服務滿意率 99%以上； 1 強化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標識齊全、言行文明。值班保安接到治安報警，應迅速趕到現場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對報警處理情況作詳細記錄，留檔備查。 人防 制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進入大廈；按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；對大廈內的嫌疑人員進行檢查防范；禮儀服務；對外來車輛和人員進行驗證、登記 和換證。 派工單 管理 客戶 報修 /反映 需要跟進處理的 問題 ： 管理員及時填寫開派工單， 認真 派工內容， 通知 相關 主管或當班 部門人 員 ，簽領 接單 ， 完成 派工項目后 《派工單》 返回 接待中心管理員 處，管理員 進行 收集整理， 電話 回訪 業(yè)主滿意情況 ， 消填 《 來訪登記 表》處理記錄 ，每天管理員跟蹤派工 處理情況，超過 48 小時未處理 問題 ,電話回訪 客戶 工作處理進 展 。 （ 2）業(yè)主 /租戶反映情況時，應認真傾聽，盡量一次性記錄清楚，避免重復發(fā)問引起不滿。 （二）管理措施： 制定《 領房程序》，準備各有關所需資料； 按照《 領房程序 》 ，安排工作流程； 策劃業(yè)主入伙現場布置方案； 熱情接待，百問不厭，虛心聽取收集 意見； 按規(guī) 定辦理 入伙手續(xù)。必要時公司領導應當協(xié)助進行。對電梯設備的接管驗收，以設備型號、數量與移交清單相符，運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范，經特種設備檢驗發(fā)放電梯年檢合格證 ，機房設置合理，配件安全，標識清楚，表面光潔平整、明亮為驗收標準。 公共配套設施的接管驗收，主要驗 收道路路面是否平整，有無水泥塊、斷裂；消防箱標識是否清楚，玻璃是否完好，消防設施配件是否齊全，消防管標識是否明顯，有無漏水，水壓是否充足；該 大廈 的 地下停車場， 檢查照明是否充足，標識是否清楚，安全設施、排水設施是否良好； 大廈 周圍 、空中花園，綠化的樹種、綠化水管布局的合理性成了驗收 的重點，綠化水管的閥門開關是否靈活、安裝穩(wěn)固。管理處樓宇主體硬件的接管驗收，主要是對主體結構、門窗、水電部份進行驗收。 開發(fā) 商 確定好驗收日期后，立即從行政部、 接待中心 、 工程 維修部、 安防 部等部門抽調出若干人員，組成接管驗收小組，對 大廈 內的物業(yè)進行逐項驗收。 接管驗收的準備工作 大廈竣工驗收及 業(yè)主 /租戶 入住前，物業(yè)管理公司應及時組建物業(yè)接管驗收 小 組，對所接管的物業(yè)進行綜合的接管驗收，以確保所接管物業(yè)合格率在 99%以上 ，滿足業(yè)主的質量要求。 （四） 房屋完好率 98%以上。 客戶相對穩(wěn)定 ： 寫字樓租期一般都在一年以上或者更長，由于租期較長，客戶比較穩(wěn)定，物業(yè)管理公司與客戶間比較熟悉，了
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