【正文】 設(shè)備壞，污染地面等存在的問(wèn)題，發(fā)生至處理不超過(guò) 1 小時(shí)； （ 五 ） 來(lái)訪服務(wù)處理，業(yè)主、租戶反映得問(wèn)題不積壓，及時(shí)對(duì)反映的問(wèn)題進(jìn)行回應(yīng)， 轉(zhuǎn)發(fā)至相關(guān)責(zé)任人，并對(duì)處理進(jìn)展及結(jié)果回訪業(yè)主 /租戶。百金大廈管理處將從 以下幾個(gè) （一） 內(nèi)部管理質(zhì)量控制：采用查、看、問(wèn)、評(píng)等方式進(jìn)行。 代租和代訂業(yè)務(wù)：包括代訂飛機(jī)票、火車票、報(bào)刊雜志、各種信息等等，代租電腦等通訊器材、商務(wù)車輛等交通工具、以及代訂秘書培 訓(xùn)服務(wù)等。 （二） 商務(wù)服務(wù) 商務(wù)服務(wù)區(qū)域一般設(shè)在辦公大樓的一、二層公共區(qū)域內(nèi)，門口一般有鮮明的標(biāo)記。 工程檔案：從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等； 業(yè)主檔案：所有業(yè)主購(gòu)、租房合同（復(fù)印件），業(yè)主基本情況登記表、裝修申請(qǐng)表和住戶健康狀況登記表等； 財(cái)務(wù)檔案：逐年形成的園區(qū)財(cái)務(wù)收支報(bào)表、物業(yè)維修基金使用報(bào)表等； 文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等； 管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、 維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽(yù)資料等； 制定檔案制度，并嚴(yán)格執(zhí)行； 專人管理（由負(fù)責(zé)內(nèi)勤的管理員擔(dān)任），專室專柜，編目造冊(cè)，存 放有序并且尊重業(yè)主隱私，保守秘密； 科學(xué)管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達(dá) 100%； 逐步實(shí)現(xiàn)智能化管理， 及時(shí) 可靠的掌握相關(guān)信息，提高管理水平。 q 屋裝飾裝修應(yīng)填寫《裝修申請(qǐng) /驗(yàn)收表》，經(jīng)管理處審核后方可進(jìn)行裝修，并遵守本規(guī)定。 m 禁將垃圾倒入下水道內(nèi)或?qū)⑸钗鬯捎晁琅懦?。正確使用室內(nèi)配套設(shè)施設(shè)備。否則，業(yè)主或物業(yè)人將承擔(dān)相應(yīng)后果。 d 修垃圾須袋裝后運(yùn)送堆放到指定地點(diǎn)，以便統(tǒng)一清運(yùn)處置。 b 理處依據(jù)裝修申請(qǐng)?jiān)谝恢寥靸?nèi)審核答復(fù)并發(fā)放《裝修許可證》后方可進(jìn)場(chǎng)施工。 設(shè)備設(shè)施維護(hù)： （ 1）公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修； （ 2）公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次； （ 3）水泵、等設(shè)備每天巡查兩次； （ 4）電梯機(jī)房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行）； （ 5）中央空調(diào)機(jī)組設(shè)定專人管理，定期巡查，確保出風(fēng)口正常； （ 6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效； （ 7）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案； （ 5）對(duì)業(yè)主（租戶）自用水電設(shè) 施報(bào)修，應(yīng)按規(guī)定填寫《有償服務(wù)聯(lián)系單》，確保維修及時(shí)率與合格率； （ 6）制定 《 月、季 度 、年 度設(shè)備 保養(yǎng)計(jì)劃 》，按計(jì)劃實(shí)施設(shè)備設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)； （ 7）對(duì)不運(yùn)行的設(shè)施設(shè)備，不定期進(jìn)行試驗(yàn)性的啟動(dòng)檢測(cè)。 房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng) 房、空關(guān)房和公共用房。 1消防報(bào)警應(yīng)急處理 （ 四 ）車輛管理 進(jìn)出車輛發(fā)卡管理 ； 并對(duì)車輛外觀進(jìn)行檢查登記 ； 停車場(chǎng)由停車管理員有序指揮停放 ； 收費(fèi)按物價(jià)局 《 昆明市機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定 》 收取 ； 轄區(qū)內(nèi)的車輛停放有序，各種車輛停放在指定的停放場(chǎng)所，嚴(yán)禁堵塞交通、防火通道等 (五 ） 保潔管理 根據(jù)材質(zhì)選擇最佳保養(yǎng)方法，定期上光打蠟，保持材質(zhì)表面光亮整潔； 公共衛(wèi)生間設(shè)專人巡回清潔，保持整潔無(wú)異味； 樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無(wú)煙蒂堆積； 大堂設(shè)專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無(wú)明顯印漬； 大廈各公共區(qū)域保持清潔，無(wú)隨意堆放雜物和占用公共場(chǎng)所現(xiàn)象，隨時(shí)清除各類污漬、積水； 每天定時(shí)（正常上班時(shí)間前）收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏 ，每周對(duì)垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房?jī)?nèi)外墻壁及地面，每月對(duì)垃圾收集桶 消毒二次； 定期進(jìn)行外墻清洗； 各類公共照明、消防等設(shè)施，每月保潔一次； 定期對(duì)下水道等排污管道清理一次； 告示牌、指示牌等每天保潔一次； 1 電梯轎廂每天保潔二 至三次，每周 對(duì)電梯門槽進(jìn)行一次清潔； 1 春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）； 1 對(duì)違反 《 環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定 》 的行為進(jìn)行制止 ； 1 加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)專業(yè)技能，聘請(qǐng)專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)； 1 加強(qiáng)日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保服務(wù)滿意率 99%以上； 1 強(qiáng)化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明。值班保安接到治安報(bào)警，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對(duì)報(bào)警處理情況作詳細(xì)記錄，留檔備查。 人防 制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進(jìn)入大廈；按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；對(duì)大廈內(nèi)的嫌疑人員進(jìn)行檢查防范；禮儀服務(wù)；對(duì)外來(lái)車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證、登記 和換證。 派工單 管理 客戶 報(bào)修 /反映 需要跟進(jìn)處理的 問(wèn)題 ： 管理員及時(shí)填寫開派工單， 認(rèn)真 派工內(nèi)容， 通知 相關(guān) 主管或當(dāng)班 部門人 員 ，簽領(lǐng) 接單 ， 完成 派工項(xiàng)目后 《派工單》 返回 接待中心管理員 處，管理員 進(jìn)行 收集整理， 電話 回訪 業(yè)主滿意情況 ， 消填 《 來(lái)訪登記 表》處理記錄 ，每天管理員跟蹤派工 處理情況，超過(guò) 48 小時(shí)未處理 問(wèn)題 ,電話回訪 客戶 工作處理進(jìn) 展 。 （ 2）業(yè)主 /租戶反映情況時(shí)，應(yīng)認(rèn)真傾聽，盡量一次性記錄清楚，避免重復(fù)發(fā)問(wèn)引起不滿。 （二）管理措施： 制定《 領(lǐng)房程序》，準(zhǔn)備各有關(guān)所需資料； 按照《 領(lǐng)房程序 》 ，安排工作流程； 策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場(chǎng)布置方案； 熱情接待，百問(wèn)不厭，虛心聽取收集 意見； 按規(guī) 定辦理 入伙手續(xù)。必要時(shí)公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。對(duì)電梯設(shè)備的接管驗(yàn)收，以設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范，經(jīng)特種設(shè)備檢驗(yàn)發(fā)放電梯年檢合格證 ，機(jī)房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識(shí)清楚，表面光潔平整、明亮為驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。 公共配套設(shè)施的接管驗(yàn)收，主要驗(yàn) 收道路路面是否平整，有無(wú)水泥塊、斷裂；消防箱標(biāo)識(shí)是否清楚，玻璃是否完好，消防設(shè)施配件是否齊全，消防管標(biāo)識(shí)是否明顯，有無(wú)漏水，水壓是否充足；該 大廈 的 地下停車場(chǎng)， 檢查照明是否充足，標(biāo)識(shí)是否清楚，安全設(shè)施、排水設(shè)施是否良好； 大廈 周圍 、空中花園，綠化的樹種、綠化水管布局的合理性成了驗(yàn)收 的重點(diǎn)，綠化水管的閥門開關(guān)是否靈活、安裝穩(wěn)固。管理處樓宇主體硬件的接管驗(yàn)收，主要是對(duì)主體結(jié)構(gòu)、門窗、水電部份進(jìn)行驗(yàn)收。 開發(fā) 商 確定好驗(yàn)收日期后，立即從行政部、 接待中心 、 工程 維修部、 安防 部等部門抽調(diào)出若干人員，組成接管驗(yàn)收小組，對(duì) 大廈 內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收。 接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作 大廈竣工驗(yàn)收及 業(yè)主 /租戶 入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收 小 組，對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)合格率在 99%以上 ，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。 （四） 房屋完好率 98%以上。 客戶相對(duì)穩(wěn)定 ： 寫字樓租期一般都在一年以上或者更長(zhǎng)，由于租期較長(zhǎng)，客戶比較穩(wěn)定，物業(yè)管理公司與客戶間比較熟悉，了