【正文】 、價(jià)格等方面給予了一定優(yōu)惠條件，但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立，這些優(yōu)惠條件已失去鼓勵(lì)效果，產(chǎn)品銷售、生產(chǎn)、價(jià)格等屬于企業(yè)自主權(quán)，優(yōu)惠條件已不復(fù)存在。因此，必須采用經(jīng)濟(jì)杠桿，制定對(duì)所有上游伐木者同樣的標(biāo)準(zhǔn)和激勵(lì)機(jī)制使他們都承擔(dān)這一成本。壞的外部效應(yīng)的例子是，上游伐木會(huì)對(duì)下游的種植、灌溉、運(yùn)輸、工業(yè)生產(chǎn)、居民生活等方面產(chǎn)生很多壞 的影響，造成洪水泛濫、水土流失、生存環(huán)境惡化。外部效應(yīng)導(dǎo)致私人成本和社會(huì)成本的不一致，使市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格不同于最優(yōu)價(jià)格。 二、經(jīng)濟(jì)手段 在物業(yè)環(huán)境管理中，我們要遵循價(jià)值規(guī)律利用價(jià)格、稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)杠桿，調(diào)節(jié)生產(chǎn)者在資源開發(fā)中保護(hù)環(huán)境、消除污染的行為，以便于限制損害環(huán)境的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，獎(jiǎng)勵(lì)積極治理污染的單位和個(gè)人，促進(jìn)節(jié)約和合理利用資源，充分發(fā)揮價(jià)值在環(huán)境管理中的經(jīng)濟(jì)杠桿作用。 其次，法律在賦予環(huán)境保護(hù)與管理機(jī)構(gòu)某些職權(quán)的同時(shí) ，并未賦予相應(yīng)和必要的執(zhí)法手段和權(quán)利。環(huán)境管理一方面要靠立法，把國家對(duì)環(huán)境保護(hù)的要求和作法，全部以法律形式固定下來，強(qiáng)制執(zhí)行；另一方面還要靠執(zhí)法，環(huán)境管理部門要協(xié)助和配合司法部門對(duì)違反環(huán)境法律的犯罪行為進(jìn)行斗爭，按環(huán)境法規(guī)、環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)對(duì)嚴(yán)重污染和破壞環(huán)境的行為可以提起公訴，直至追究法律責(zé)任，也可依據(jù)環(huán)境法規(guī)對(duì)危害人民健康、污染和破壞環(huán)境的單位或個(gè)人直接給予各種形式的處罰，責(zé)令賠償損失等。尤其是國家既是社會(huì)的管理者，又是國家資產(chǎn)的所有者，同時(shí)還是管理政策的制 定者，如果不能恰當(dāng)?shù)匕褔衅髽I(yè)的資產(chǎn)所有和經(jīng)營職能分開，還將成為事實(shí)上的主要污染者。 總之，由于政府在制定政策時(shí)要兼顧公平與效率兩個(gè)方面，公平包括代內(nèi)公平和代際公平，效率則 涉及管理成本與實(shí)際效果。 ，政策的效果取決于人們對(duì)政策的反應(yīng)。其主要原因有： 。 要改變過去各個(gè)部門獨(dú)立地、單一地制定社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境政策的做法，提倡根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的全面信息和綜合要求來制定相關(guān)政策和措施，并有效地予以實(shí)施。 ，應(yīng)把生產(chǎn)中環(huán)境資源的投入和服務(wù)計(jì)入生產(chǎn)成本和產(chǎn)品價(jià)格之中 ，逐步完善經(jīng)濟(jì)核算體系。 對(duì)于居住類物業(yè)來說，環(huán)境管理的最終目的是為居民創(chuàng)造一個(gè)舒適、寧靜、高雅、安逸的高質(zhì)量生活環(huán)境，并在此基礎(chǔ)上為業(yè)主 (住戶 )創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神，既具有現(xiàn)代風(fēng)貌，又具有個(gè)性特征的生活方式。既然環(huán)境退化原因存在于經(jīng)濟(jì)過程之中，那么其解決的方法也應(yīng)從經(jīng)濟(jì)過程中去尋求，這樣才能使傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)增長模式逐步向可持續(xù)模式過渡。 四、持續(xù)發(fā)展原則 1987年 4月，聯(lián)合國環(huán)境與發(fā)展委員會(huì)發(fā)表了研究報(bào)告《我們的未來》，正式提出了可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，其含義是 “既滿足當(dāng)代人的需求，又不對(duì)后代人滿足其需求的能力構(gòu)成危害的發(fā)展 ”。在物業(yè)環(huán)境管理中，遵循綜合平衡原則的具體表現(xiàn)為： (一 )保持生態(tài)環(huán)境的良性循環(huán)和控制污染是整個(gè)城市、乃至整個(gè)社會(huì)大系統(tǒng)中的一個(gè)有機(jī)組成部分，應(yīng)該把物業(yè)區(qū)域內(nèi)的生態(tài)保護(hù)和環(huán)境管理納入城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，來協(xié)調(diào)和綜合平衡城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境保護(hù)的關(guān)系，在整個(gè)城市、乃至整個(gè)社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)上搞好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境管理。 (二 )在制定 物業(yè)環(huán)境方案和組織實(shí)施方案時(shí)，要對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的各組成要素或功能性群體進(jìn)行定性和定量分析，把不同層次與不同部門的管理工作有機(jī)聯(lián)系和協(xié)調(diào)起來，避免決策失誤和管理不善等情況的發(fā)生，促進(jìn)環(huán)境管理的整體效益與全面效益不斷提高。環(huán)境具有價(jià)值這一原則，有助于建立各種指標(biāo)體系，把環(huán)境管理工作定量化、科學(xué)化，有助于把環(huán)境管理通過物業(yè)環(huán)境管理真正落實(shí)到各項(xiàng)具體工作中去，否則環(huán)境保護(hù)只能停留在口頭上，只能是一種愿望而已。他們常常在表面上治理污染，暗地里卻進(jìn)行排污或制造假的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)。 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)并不能總是產(chǎn)生有利的社會(huì)與環(huán)境效果。因此，環(huán)境管理屬于資源管理，這就表明了環(huán)境管理具有經(jīng)濟(jì)屬性，環(huán)境管理所涉及的問題主要是生產(chǎn)力方面的問題。美國環(huán)保局局長威廉賴?yán)f：“生態(tài)完整是國家安全的核心”。這種環(huán)境意識(shí)，使傳統(tǒng)的倫理學(xué)、道德標(biāo)準(zhǔn)都會(huì)發(fā)生變化。 過去人們一直在研究環(huán)境對(duì)人類的影響，很少研究人類對(duì)環(huán)境的破壞作用。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)組織有關(guān)部門定時(shí)進(jìn)行物業(yè)環(huán)境監(jiān)測(cè)，掌握所管物業(yè)區(qū)域的環(huán)境狀況和發(fā)展趨勢(shì)。這是防止環(huán)境污染和生態(tài)破壞的兩個(gè)重要方面。新型的人文環(huán)境可以使人們煥發(fā)熱情，提高工作效率，熱愛生活，充滿愛心，并對(duì)社會(huì)治安狀況的好轉(zhuǎn)有著很大的促進(jìn)作用。同時(shí)，良好的物業(yè)治安環(huán)境能提高物業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的聲譽(yù)。治安管理防治的對(duì)象主要是人為造成的事故與損失。環(huán)境小品具有方便實(shí)用、美化環(huán)境、優(yōu)化空間的功效。物業(yè)區(qū)域的交通道路是物業(yè)人流、物流流動(dòng)的通道。因此，物業(yè)管理公司一定要協(xié)助有關(guān)部門，認(rèn)真做好清除和及時(shí)防止物業(yè)區(qū)域內(nèi)的違章搭建的管理工作。 (三 )做好物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理工作 物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理是物業(yè)管理中一項(xiàng)經(jīng)常性的管理服務(wù)工作，其目的是凈化環(huán)境，給物業(yè)業(yè)主和使用人提供一個(gè)清潔宜人的工 作、生活的優(yōu)良環(huán)境。 ②保育教育噪聲 如學(xué)生上學(xué)與放學(xué)的嘈雜聲，做操、上體育課的口哨聲，兒童的哭鬧嬉戲聲等，都會(huì)影響附近物業(yè)業(yè)主和使用人的工作和休息。 ②工程施工噪聲 如施工現(xiàn)場(chǎng)打樁機(jī)、攪拌機(jī)、切割機(jī)、振動(dòng)泵等機(jī)器設(shè)備工作中所產(chǎn)生的噪聲，這類噪聲嚴(yán)重干擾著周圍物業(yè)業(yè)主和物業(yè)使用人的正常工作和生活。機(jī)動(dòng)車進(jìn)入物業(yè)區(qū)域內(nèi)部也會(huì)帶來噪聲。其中垃圾包括無機(jī)垃圾 (磚瓦碎石、爐灰、渣土等 )和有機(jī)垃圾 (動(dòng)植物殘?bào)w、廢紙、塑料、碎布等 )。 據(jù)研究資料表明，在采暖期大氣中的塵 以煙塵為主，約占三分之二；在非采暖期大氣中的塵以揚(yáng)塵為主，約占二分之一以上。 第二節(jié) 物業(yè)環(huán)境管理的內(nèi)容和目標(biāo) 一、物業(yè)環(huán) 境管理的內(nèi)容 物業(yè)環(huán)境管理主要是調(diào)控業(yè)主或物業(yè)使用人與環(huán)境保護(hù)的關(guān)系，組織并管理業(yè)主或物業(yè)使用人的生產(chǎn)和生活活動(dòng)，限制業(yè)主或物業(yè)使用人損害環(huán)境質(zhì)量、破壞自然資源的行為。這種現(xiàn)象常在一些裝修豪華的寫字樓、卡拉 OＫ廳、錄像廳的包房里出現(xiàn)。 研究表明，建筑材料導(dǎo)致的疾病主要有三類：一是癌癥。經(jīng)檢測(cè)，這種病態(tài)反應(yīng)主要是因?yàn)槭覂?nèi)的裝修材料和家具釋放的污染 物所致。 沒有外界的噪聲干擾和良好的視覺環(huán)境，是辦公條件的要求。 (四 )辦公環(huán)境 影響辦公環(huán)境的因素主要有以下幾個(gè)方面： 辦公室面積較大、室內(nèi)凈空高度較高，則辦公的空間環(huán)境優(yōu)越，無壓抑感。 完善、配套和便捷的商業(yè)設(shè)施，為商業(yè)活動(dòng)的開展奠定了基礎(chǔ)。 室內(nèi)空氣要具有足夠的含氧量，最大 限度的降低有毒、有害、有異味的氣體或物質(zhì)，確保使用人的人身安全和身心健康。一般來說，其檔次越高，相關(guān)的商業(yè)環(huán)境就越好，客戶對(duì)商業(yè)環(huán)境的要求相對(duì)來說也要高一些。以上公路、鐵路和水運(yùn)交通條件若能同時(shí)滿足兩項(xiàng)及其以上者，則該物業(yè)的生產(chǎn)環(huán)境的交通條件達(dá)到較好程度。 生產(chǎn)區(qū)域內(nèi)若有足夠的綠地面積和綠化種植，不僅有利于廠區(qū)小氣候的調(diào)節(jié)，而且能夠美化廠區(qū)環(huán)境，有利于生產(chǎn)者的身心健康，樹立企業(yè)良好的形象。例如，假設(shè)將一個(gè)層高較低的生產(chǎn)用房用于生產(chǎn)一種需要較高層高的廠房才能正常生產(chǎn)的產(chǎn)品生產(chǎn)用途上，則其生產(chǎn)環(huán)境一定比較差。 (9)小氣候環(huán)境 應(yīng)做好居住區(qū)內(nèi)的氣溫、日照、防曬、通風(fēng)或防風(fēng)等狀況的維護(hù)工作，確保居住區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、舒適的小氣候環(huán)境。 (6)室外環(huán)境小品 室外環(huán)境小品主要包括建筑小品、裝飾型公共標(biāo)志、公共小設(shè)施、公共游憩小設(shè)施以及地面鋪砌等。綠化不僅有利于調(diào)節(jié)小氣候，而且還能美化居住環(huán)境，有利于人們的身心健康。居住物業(yè)的公共建筑能夠配套、完善，是保證居住物業(yè)具有良好外部環(huán)境的基本物質(zhì)條件。外部居住環(huán)境與內(nèi)部居住環(huán)境的有機(jī)組合，構(gòu)成了居住物業(yè)的生活居住環(huán)境。另外，風(fēng)向與風(fēng)力也是影響居室環(huán)境的重要因素。 (6)日照 居住建筑室內(nèi)必須能夠獲得適時(shí)與適量的太陽光的直接照射。一般來說，低層或多層住宅居住的方便性優(yōu)點(diǎn)比較突出，而高層住宅因室內(nèi)容量大、室外視覺效果好，居住起來舒適性特點(diǎn)較突出。影響住宅建筑內(nèi)部環(huán)境的因素主要有以下幾個(gè)方面： (1)住宅標(biāo)準(zhǔn) 住宅標(biāo)準(zhǔn)主要有面積標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。城市環(huán)境是指城市范圍內(nèi)的情況和條件；物業(yè)環(huán)境則是指某宗物業(yè)，如居住小區(qū)、寫字樓、購物中心、賓館等其所在區(qū)域內(nèi)的情況和條件。政治穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展、文化素質(zhì)水平高，人與人之間團(tuán)結(jié)、誠實(shí)，必然會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)、工作效率高，人 們的幸福感會(huì)增強(qiáng)，人生價(jià)值就會(huì)得到充分體現(xiàn)，人類社會(huì)就會(huì)不斷向前發(fā)展。而寬廣、通暢的道路和各項(xiàng)配套完善的設(shè)施是促進(jìn)人類進(jìn)步和社會(huì)發(fā)展所不可缺少的條件。這些污染物質(zhì)進(jìn)入自然界，污染大氣、土壤、水流、損害森林、植被，擾亂生態(tài)環(huán)境的平衡，給生態(tài)系統(tǒng)造成難以承受的壓力，并危及人類的生存。 第二環(huán)境即次生環(huán)境，是指被人類活動(dòng)改變或污染的自然環(huán)境，如城市上空被污染的大氣，城市周圍被污染的水域和水體 ，城市郊區(qū) (農(nóng)業(yè)用地、蔬菜用地等 )被污染的土壤，城區(qū)內(nèi)部被破壞的林木、花木、草地或被綠化的土地等。 第一環(huán)境實(shí)質(zhì)上是指自然界生物和非生物兩類物質(zhì)。物業(yè)環(huán)境管理概論 第一節(jié) 物業(yè)環(huán)境的內(nèi)涵 一、環(huán)境的含義 環(huán)境，是指周圍的地方及其情況和條件。第一環(huán)境既含有對(duì)人類有用的自然資源，如土地、森林、礦產(chǎn)、水、大氣、生物、植物等，也含有對(duì)人類不利的自然災(zāi)害，如地震、火山、洪水、泥石流、海嘯等。如果這種平衡被破壞，就會(huì)使物質(zhì)運(yùn)動(dòng)發(fā)生紊亂，出現(xiàn)難以預(yù)料的后果。與此同時(shí)，也產(chǎn)生了新的污染物質(zhì)。房屋是供人們生產(chǎn)、工作、休息等各類活動(dòng)的場(chǎng)所，也是人類發(fā)展所離不開的基本要素。 第四環(huán)境屬于“軟”環(huán)境。一般說來，物業(yè)環(huán)境包括廣義環(huán)境的第二環(huán)境、第三環(huán)境和第四環(huán)境。 內(nèi)部居住環(huán)境是指居住物業(yè) —— 住宅建筑的內(nèi)部環(huán)境。住宅有底層、多層和高層之分。 (5)光照 居住建筑室內(nèi)必須具有適宜的光照時(shí)間和強(qiáng)度，包括自然采光和人工照明兩種情形。居室應(yīng)具有良好的通風(fēng)條件，特別是在炎熱地區(qū)而沒有空調(diào)的情況下，居室更應(yīng)具有良好的通風(fēng)條件。 外部居住環(huán)境是指居住物業(yè)所在區(qū)域內(nèi)，與居民生活居住密切相關(guān)的各類公共建筑、公共設(shè)施、綠化、院落和室外場(chǎng)地等設(shè)施與設(shè)備的情況和條件。 (2)公共建筑 居住物業(yè)的公共建筑是指為居民生活服務(wù)的各類公共建筑，包括中小學(xué)、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、電影院、商店、郵局、銀行等文教、衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)、公安、行政管理等方面的公共建筑。 (4)綠化 綠化是指居住物業(yè)的室外公共綠化面積和綠化種植。這些都是居民生活居住所不可缺少的組成部分。 (8)聲環(huán)境和視環(huán)境 為了確保一個(gè)良好的居住環(huán)境，應(yīng)盡可能降低噪聲強(qiáng)度和住戶相互間視線的干擾程度。 (二 )生產(chǎn)環(huán)境 生產(chǎn)環(huán)境是指提供給企業(yè)及其生產(chǎn)者 —— 工人從事產(chǎn)品生產(chǎn)的相關(guān)設(shè)施與條件，其主要包括如下幾個(gè)方面： 物業(yè)用途及類型是否與使用該物業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品相一致，是影響生產(chǎn)環(huán)境的首要問題。 光照與通風(fēng)要求生產(chǎn)者能在具有足夠的自然采光或人工照明和良好的通風(fēng)條件的生產(chǎn)用房內(nèi)從事生產(chǎn)。例如：鄰近公路交通干線或者符合運(yùn)輸條件的道路與公路干線相連、有鐵路專用線進(jìn)入廠區(qū)、臨近通航河道 (或海岸 )且有專用碼頭。 (三 )商業(yè)環(huán)境 商業(yè)物業(yè)環(huán)境是指用于商業(yè)目的的物業(yè)，包括商店 (商場(chǎng)、購物中心、商鋪、市場(chǎng)等 )、旅館 (賓館、飯店、酒店、招待所、旅店等 )、餐館 (飯莊、酒樓、酒家、茶樓等 )、游藝場(chǎng)館(娛樂城、歌舞廳等 )和商務(wù)寫字樓等，其所在區(qū)域的情況和條件，主要 包括以下幾個(gè)方面： 商業(yè)物業(yè)有低層、多層和高層之分，同時(shí)其物業(yè)檔次也不相同。 要求室內(nèi)具有適宜的氣溫、相對(duì)濕度和空氣流動(dòng)速度。 美觀、合適的環(huán)境小品，能給商業(yè)活動(dòng)的開展構(gòu)造一個(gè)良好的情景和氛圍。 商業(yè)物業(yè)的服務(wù)態(tài)度越好、服務(wù)水平越高，其商業(yè)服務(wù)環(huán)境就越佳，相應(yīng)的商業(yè)效益就越好。 配套、完善的辦公設(shè)備是構(gòu)造一個(gè)優(yōu)美的辦公環(huán)境的基本條件。 1998年 4月，武漢市衛(wèi)生防疫站對(duì)某新建小區(qū)的 5家住戶的室內(nèi)空氣污染進(jìn)行了調(diào)查，受訪的 10位居民每天在家停留 13小時(shí)，他們稱在家里常感到頭暈、睡眠不好、記憶力減退、皮膚過敏、眼咽鼻不適，且發(fā)生率高達(dá) 50％～ 90％。而北京市每年發(fā)生有毒建筑材料引起的急性中毒事件 400余起，中毒人數(shù) 1萬余人，死亡人數(shù)約 350人，慢性中毒約 10萬人次。它主要是因?yàn)榻ㄖ锸覂?nèi)空氣交換率低、污染程度高，以致室內(nèi)人群產(chǎn)生諸如流淚、咳嗽、乏力、疲倦、頭昏、嗜睡等癥狀，而一旦離開該建筑物，癥狀即可消失。甲醛已被確認(rèn)為室內(nèi)主要污染物之一。 (3)基建揚(yáng)塵形成的塵煙污染。影響物業(yè)環(huán)境的固定廢棄物主要有生產(chǎn)與生活垃圾、糞便、溝泥等。 (1)交通噪聲 大量交通噪聲來源于物業(yè)區(qū)域以外的城市道路。 ①工廠加工噪聲 如沖壓、鍛造、蜂窩煤加工點(diǎn)的噪聲，對(duì)附近居民和辦公人員影響很大。特別是附近的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，其叫賣聲、討價(jià)還價(jià)聲、人群熙熙攘攘聲等不絕于耳，對(duì)居住和辦公產(chǎn)生嚴(yán)重干擾。 (二 )做好物業(yè)環(huán)境綠化工作 盡量擴(kuò)大綠化面積及種植花草、樹木的種類，不僅可以凈化空氣，調(diào)節(jié)物業(yè)區(qū)域小氣候，保持水土、防風(fēng)固沙，而且還可以消聲防噪，達(dá)到凈化、美化環(huán)境的目的。它既有礙觀瞻，又影響人們的日常工作和生活，還可能帶來交通、消防等方