【正文】 保養(yǎng)。 （ T） ： （ 1） 裝修材料必須采用非燃、難燃、阻燃材料，或經(jīng)防火處理的少量可燃易燃材料。 （ T） （ 5） 物業(yè)管理中心可酌情考慮是否派專人到動(dòng)用明火的現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)監(jiān)管。 （ T） 21 裝修完畢后，須報(bào)消防局、質(zhì)檢站驗(yàn)收合格后方能使用。 （ T） ，須經(jīng)消防中心向上級(jí)保衛(wèi)部門(mén)和公安消防監(jiān)督部門(mén)申報(bào) ,經(jīng)同意后方可進(jìn)行作業(yè)。 （ F） 租戶需要進(jìn)出大宗貨 物時(shí)，要預(yù)約登記貨車(chē)的進(jìn)出時(shí)間和貨梯的使用時(shí)間。 （ T） 三、 多選題： 以下各題 中 至少有 2 個(gè) 或 2 個(gè)以上 正確答案，將你認(rèn)為正確的答案代碼 （ A、 B、 C、 D） 填入下表 中 題號(hào)右側(cè) 的空格內(nèi)。 ，大體可以從以下幾個(gè)方面著手： （ A）身份登記 （ B）行為約束 （ C）書(shū)面警告 （ D）小額罰款 ： 23 （ A）裝修公司進(jìn)入和撤離現(xiàn)場(chǎng)時(shí)都應(yīng)當(dāng)辦理 規(guī)定的手續(xù)。 ： （ A）支付因裝修不當(dāng)給物業(yè)造成損害的修復(fù)費(fèi)用。 ： （ A）公共保安服務(wù) （ B） 專柜 清潔服務(wù) （ C）公共設(shè)備運(yùn)行服務(wù) （ D） 公共關(guān)系服務(wù) 四 、 問(wèn)答題 ： “內(nèi)緊外松”的原則？ 所謂“內(nèi)緊外松”是指安保人員在值勤時(shí)，內(nèi)心要時(shí)刻保持高度警覺(jué)，密切注視周?chē)鞣N形跡可疑的人物、事態(tài)，決不可輕易放過(guò)任何不安全因素的蛛絲馬跡，但在外部表情上要自然放松，不露聲色，給人以輕松、自然、和緩的感覺(jué)，從而營(yíng)造出一種親切祥和的氛圍。因此，對(duì)于辦公物業(yè)這類公共建筑，一般都應(yīng)當(dāng)采取開(kāi)放式管理，即如無(wú)確實(shí)需要和理由（如遇形跡可疑者、不受物業(yè)用戶歡迎的推銷人員、精神病患者、酒醉者等想進(jìn)入物業(yè)轄區(qū)），一般不必細(xì)加盤(pán)問(wèn)，但是應(yīng)當(dāng)不露聲色注意他們的形跡，并且利用先進(jìn)的設(shè)備監(jiān)測(cè)系統(tǒng)暗中加強(qiáng)防范，層層把關(guān) 。 4． 管理服務(wù)企業(yè)往往會(huì)比非居住物業(yè)接觸更多的小業(yè)主，要與更多的小業(yè)主打交道。 別墅物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)的 主要 內(nèi)容 ； ； ； ； ，及時(shí)向客戶提示市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和不良租戶的違約風(fēng)險(xiǎn)； ，并在取得客戶書(shū)面認(rèn)可的前提下，代為實(shí)施預(yù)防性維修保養(yǎng)； ； 。 裝修過(guò)程中 對(duì) 物業(yè)結(jié)構(gòu)、設(shè)備、設(shè)施 進(jìn)行 防損監(jiān)督 的重要性。 安全管理制度和防范措施 的主要內(nèi)容 、防盜報(bào)警器等安全防范設(shè)備； ，做好其雇員的身份證備檔工作； ，每天安排保安人員對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行全方位巡查，并對(duì)重要部位進(jìn)行重 點(diǎn)巡查 ； ，特別要注意監(jiān)控收銀處、各樓梯口、走廊、電梯內(nèi)等重點(diǎn)部位； ； ，詳細(xì)了解、掌握商。這一環(huán)節(jié)如果抓的緊、抓的好，就可以有效地防止物業(yè)遭到人為的毀損，并在 所有單元的裝修工程結(jié)束以后仍然使其保持完好如初。 3. 辦公物業(yè)的管理，工作日較為繁忙，雙休日較為空閑；冬夏兩季中央空調(diào)啟用時(shí)較忙，春秋兩季中央空調(diào)關(guān)閉季節(jié)時(shí)稍空。 6．住戶平時(shí)一般大多早出晚歸，而雙休日在家的住戶往往人數(shù)倍增。 2．私密性較強(qiáng)，其公共部位大多并不追求氣派、奢華，因此，其清潔方面的要求，并非甲級(jí)辦 24 公樓、豪華商場(chǎng)等非居住物業(yè)可比。二者不可或缺。 （ C）支付租戶退租時(shí)須將所租單元恢復(fù)原貌的開(kāi)支。 （ C）裝修公司應(yīng)當(dāng)對(duì)其雇員嚴(yán)加管束，督促他們文明施工。 ： （ A）是否實(shí)行會(huì)員制 （ B）是否對(duì)社會(huì)開(kāi)放 （ C）是否以贏利為目的 （ D）是否安排健身項(xiàng)目 ： （ A） 物業(yè)管理費(fèi)的收取 （ B） 物業(yè)管理費(fèi)的支出 （ C） 財(cái)務(wù)報(bào)表的公布和收支 賬目 的審計(jì) （ D） 財(cái)務(wù)分析 （ E） 租務(wù)管 理 ： （ A）代表業(yè)主監(jiān)察所有租戶是否遵守租約，確保物業(yè)不因?yàn)樽鈶舻牟缓侠硎褂枚軗p； （ B）代表業(yè)主于適當(dāng)時(shí)間發(fā)出通知，向租戶提示租約的失效日期，并為業(yè)主提供最新市場(chǎng)行情； （ C）代表業(yè)主與租戶談判，擬定新的租約。 （ F） 、貨物、垃圾等使用電梯運(yùn)輸均應(yīng)避開(kāi)客運(yùn)高峰時(shí)間。 （ T） 、方案審核和裝修完工檢查等事項(xiàng)，保安部則負(fù)責(zé)裝修工人出入管理、裝修秩序管理、裝修材料運(yùn)輸和裝修垃圾清運(yùn)等事項(xiàng)。（ F） ，須到商場(chǎng)消防中心辦理動(dòng)用明火施工許可證（商場(chǎng)工程部自己施工可以例外）。 （ T） （ 7） 管道內(nèi)的油污、燃?xì)獾热缫鸦厩宄梢詫?duì)其進(jìn)行動(dòng)用明火作業(yè)。 （ T） （ 3） 裝修施工時(shí)，每 200 平方米應(yīng)自行配備一個(gè)手提滅火筒，以防發(fā)生不測(cè)。 （ T） （ 11） 裝修戶如拆除單元內(nèi)的固定裝置及設(shè)備，退租時(shí)無(wú)需將有關(guān)裝置及設(shè)備復(fù)原。 （ F） （ 7） 所有電線都必須穿進(jìn)電線保護(hù)套管內(nèi)，而不得直接嵌入物業(yè)的任何部位。 （ T） （ 3） 裝修戶如果為敷設(shè)通訊電纜而必須在樓層之間開(kāi)鑿孔洞，則必須將圖紙和方案自行交由結(jié)構(gòu)工程師咨詢和審批。 （ F） 。（ F） 。 （Ｔ） 、電流、溫度等運(yùn)行狀態(tài)的檔案資料。 （Ｔ） 綜合性 辦公樓，因?yàn)樗挠脩?之間少有相互干擾。 （Ｔ） 19 、容積率、建筑密度、得房率、外觀設(shè)計(jì)、建材和設(shè)備品質(zhì)、環(huán)境、包括綠化、水景等元素的設(shè)計(jì)、布局等方面。（Ｔ） 日常管理 、 租務(wù)管理 、 產(chǎn)權(quán)過(guò)戶 與 財(cái)務(wù)管理 等專業(yè)配套服務(wù)。 （Ｔ） 。 （Ｔ） 超級(jí)大盤(pán)的居住物業(yè)，也不難采用封閉管理模式。 （ F） 18 。 二、 判斷題 ： 在下列各題中， 你認(rèn)為對(duì)的在題號(hào) 右 側(cè)括號(hào)中打 √ （或 T） ，錯(cuò)的打 （ 或 F）。它主要包括（ 大型百貨公司 ）、（ 超市 ）以及專業(yè)商店和商場(chǎng)。 容通常包括： 1．（ 文字圖象處理和制作 ）服務(wù)、 2．（ 信息傳輸 ）服務(wù)、3．（ 文本翻譯 ）服務(wù)、 4．（ 會(huì)務(wù) ）服務(wù)、 5．（ 代辦 ）服務(wù)。 ： （ 月、季、年度 ）為單位，采用（ 縱向比較 ）的方式，進(jìn)行物業(yè)管 理費(fèi)收支情況的財(cái)務(wù)分析，其中尤其要著重分析每一跨度單位中的收支異常波動(dòng)情況。 （ 物業(yè)管理經(jīng)理培訓(xùn) ）、（ 物業(yè)管理員培訓(xùn) ）、（ 保安培訓(xùn) ）、（ 消防培訓(xùn) ）、（ 監(jiān)控員培訓(xùn) ）等崗位證書(shū)課程的培訓(xùn)費(fèi)用。 （ 入住率 ）和（ 收繳率 ）。 （ 資產(chǎn)負(fù)債表 ）、（ 收入開(kāi)支表 ）和（ 債務(wù)債齡表 ）。 技術(shù)檔案管理 工作主要包括：（ 1）大廈工程設(shè)備技術(shù)資料的（ 收集 ）和（ 整理歸檔 ）。 ，有關(guān)物業(yè)設(shè)備的另一項(xiàng)工作任務(wù)就是物業(yè)設(shè)備的（ 保養(yǎng)維修 ）和（ 更新 ）。 設(shè)備主要包括（ 監(jiān)察系統(tǒng) ）和（ 報(bào)警系統(tǒng) ）。 ： 1.（ 合同標(biāo)的及租金 ）、 2.（ 租賃期 ）、 3.（ 租賃雙方的各自 15 責(zé)任 ）、 4.（ 大樓保險(xiǎn) ）、 5.（ 管理公約的遵守 ）、 6.（ 押金 ）。 （ 酬金制 ）的物業(yè)管理企業(yè)除了每月將報(bào)表向業(yè)主和租戶公布之外，每年還要聘請(qǐng)獨(dú)立的（ 專業(yè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所 ）對(duì)其帳目進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)報(bào)告提供給（ 業(yè)主 ）審閱。 26 大廈保險(xiǎn)費(fèi)用包括（ 財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn) ）和（ 公眾責(zé)任險(xiǎn) ）。 ，除了必須考慮一些（ 必要開(kāi)支 ）外，另外還必須考慮留有一定數(shù)額的（ 緊急備用經(jīng)費(fèi) ），主要是為了防止某些設(shè)備突然發(fā)生異常損壞。 ： （ 1）建立大廈設(shè)備運(yùn)行的（ 動(dòng)態(tài)管理機(jī)制 ）；（ 2）制定物業(yè)公共區(qū)域的（ 不同照明方案 ）。 ： （ 維護(hù)保養(yǎng) ）； （ 運(yùn)行管理 ）； （ 技術(shù)檔案管理 ）； （ 節(jié)能管理 ）。 ，物業(yè)管理企業(yè)除了應(yīng)在第一時(shí)間設(shè)法予以阻止和盡量保護(hù)案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)不被破壞之外，還應(yīng)當(dāng)立即向（ 公安機(jī)關(guān) ）報(bào)警，將有關(guān)事件交給他們妥善處理。 13 （ 公共服務(wù) ）、（ 專項(xiàng)服務(wù) ）、（ 特殊服務(wù) ） 等 3 個(gè)層次。 多樣化服務(wù) 包括（ 秘書(shū)式商務(wù)服務(wù) ）、（ 保姆家政服務(wù) ）、（ 家庭醫(yī)療保健服務(wù) ）、（ 休閑娛樂(lè)服務(wù) ）。它主要包括（ 大型百貨公司 ）、（ 超市 ）以及其他各種類型的綜合、居住物業(yè)，即住宅。 （Ｔ） 12 7．高層物業(yè)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，電梯一般不能使用。 （ Ｆ ） 3．不少多層物業(yè)中都采用屋頂水箱供給四樓以上用戶用水的供水方式。 6． 高層物業(yè)的供水一般先由 （ 市政水網(wǎng) ） 將水引入大廈的 （ 地下水箱 ） ，再用水泵將水輸送到大廈的 （ 屋頂水箱 ） ，然后利用 （ 屋頂水箱 ） 與用戶終端之間的落差進(jìn)行供水。 3． 高層物業(yè)除結(jié)構(gòu)一般與 多層物業(yè) 不同之外，通常還會(huì) 比多層 物業(yè) 多出 （ 電梯設(shè)施 ）， 容積率通常也 更 （ 高 ）。這樣既有利于物業(yè)業(yè)主，又利于物業(yè)的承租人，因?yàn)槌杀镜慕档蜑闃I(yè)主帶來(lái)更高的收益率，同時(shí)也為降低租金創(chuàng)造了條件。 ２ .專業(yè)化管理有利于提高整個(gè)社會(huì)的收益性物業(yè)管理水平，使物業(yè)管理形成一門(mén)特殊的職業(yè)和專門(mén)的代理機(jī)構(gòu)。 3． 收益型物業(yè) 的 經(jīng)營(yíng)性管理 特征體現(xiàn)在哪些方面？ 收益性物業(yè)的管理也可以稱為“經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理”或“營(yíng)利性物業(yè)管理”。 2． 怎樣 制定 收益性物業(yè)的 出租計(jì)劃表 ？ 10 1． 通常采取的做法是先調(diào)查本地區(qū)同類或相似可比物業(yè)的租金水平，分析本地區(qū)同類和近似物業(yè)的總體供求情況，通過(guò)與區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)的情況分析，比較租約價(jià)值，對(duì)包括面積、地點(diǎn)、設(shè)施設(shè)備和出租結(jié)構(gòu)等在內(nèi)的有關(guān)信息進(jìn)行租賃分析，這樣房屋相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格就可以大致確定，然后就可以在此基礎(chǔ)上對(duì)每一類 物業(yè)作適當(dāng)?shù)亩ㄎ弧? 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 1． 物業(yè) 公共區(qū)域、共用部位的管理服務(wù)，一般包括但不限于以下內(nèi)容： (A) 公共設(shè)備的操作、維修、保養(yǎng) (B) 物業(yè)用戶上門(mén)零修 服務(wù) (C) 公共秩序維護(hù) (D) 處理公共關(guān)系 2． 物業(yè) 安全工作 包括： （ A）保安工作 （ B） 開(kāi)荒清潔 （ C）停車(chē)管理 (D)裝修管理 3． 物業(yè) 清潔工作 包括： （ A）新落成物業(yè)的墾荒性清潔 (B)物業(yè)的日常保潔工作 (C)定期的徹底清潔 (D)裝修管理 4．收益性物業(yè)的日常運(yùn)作主要包括： （ A） 營(yíng)運(yùn)管理 （ B） 維修服務(wù) （ C） 租賃管理 9 （ D） 市場(chǎng)營(yíng)銷 5．收益型物業(yè)的經(jīng)營(yíng)性管理包含了以下主要職能： （ A） 收益型物業(yè)的經(jīng)營(yíng)性管理 （ B） 收益性物業(yè)的日常運(yùn)作 （ C） 收益性物業(yè)的財(cái)務(wù)控制 （ D） 收益性物業(yè)的綠化服務(wù) 6．收益性物業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷的最基本要求是： （ A） 根據(jù)市場(chǎng)條件為每一個(gè)出租單元確定合理的租賃價(jià)格 （ B） 應(yīng)用最有效的廣告促銷等手段出租物業(yè) （ C） 認(rèn)真做好財(cái)務(wù)控制 （ D） 認(rèn)真做好綠化服務(wù) 7．收益性物業(yè)的管理者的基本職能是： （Ａ）為業(yè)主管理物業(yè) （Ｂ）為業(yè)主創(chuàng)造來(lái)自物業(yè)的收入 （Ｃ）使物業(yè)保值增值 （Ｄ）為業(yè)主創(chuàng)造來(lái)自物業(yè)以外的收入 8．從廣義上講，收益性物業(yè)的專業(yè)化管理包括以下形式： （Ａ）委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行顧問(wèn)管理 （Ｂ）委托專業(yè)機(jī)構(gòu)主持管理工作 （Ｃ）按照專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)管理物業(yè) （Ｄ）業(yè)主自行管理物業(yè) 五、 問(wèn)答題 ： 1． 物業(yè)為什么通常具有保值、增值功能？ 由于作為物業(yè)之根本的土地的稀缺性和不可再生性，物業(yè)也就具有了難以替代性和十分明顯的保值、增值功能。 (B)消費(fèi)型物業(yè)的管理一般不需提供公共服務(wù)和私人事務(wù)的延伸服務(wù)。 （ Ｆ ） 15． 公益型物業(yè)所接待的客流大多為一次性的流動(dòng)人群。 （ Ｆ ） 11．公益型物業(yè)管理服務(wù)的范圍幾乎涉及整個(gè)物業(yè)的全部區(qū)域和所有設(shè)備。 （Ｔ） 7．收益性物業(yè)管理與非收益性物業(yè)管理的主要區(qū)別在于是否具有經(jīng)營(yíng)性。 （ T） 3．收益性物業(yè)的可租面積在無(wú)擴(kuò)展或挖潛計(jì)劃的情況下是一個(gè)靜態(tài)的指標(biāo)。 7．收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)性管理主要包括（ 市場(chǎng)營(yíng)銷 ）和（ 租賃管理 ）這兩方面的工作。 收益性物業(yè)是指業(yè)主通過(guò)收取長(zhǎng)期、穩(wěn)定的（ 租金收入 ）以回收投資并獲取收益的物業(yè)。 六、簡(jiǎn)答題： 1． 簡(jiǎn)述 我國(guó)物業(yè)管理的基本現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì) 1． 基本現(xiàn)狀 （ 1） 起步雖然較晚，但發(fā)展很快，尤其是在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速的一些 大中型城市和特大型城市中更是如此。 ２ .為什么說(shuō) 物業(yè)管理行業(yè) 是 人口集中化、居住立體化的產(chǎn)物 ？ 伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而來(lái)的人口城市化、集中化和居住立體化，使得人們的居住形式發(fā)生了很大變化。其使用年限少則數(shù)十年，多則數(shù)百年，其管理維護(hù)服務(wù)的市場(chǎng) 非常 之大。 （ T） 三、 單選題： 以下各題 中 只 有 1 個(gè) 答案 是 正確 的 ，將你認(rèn)為正確的答案代碼 （ A、 B、 C、 D） 填入下 表 中 題號(hào)右側(cè) 的空格內(nèi)。（ T） 16． 物業(yè)管理服務(wù)范圍的涵蓋面日益寬