【正文】 .................................................... 55 防范和降低風(fēng)險(xiǎn)措施 ...................................................................................... 56 第十七章 結(jié)論與建議 .................................................................................................... 57 結(jié)論 .................................................................................................................. 57 建議 ................................................................................................................. 58 附表： 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)與評價(jià)指標(biāo)表 建設(shè)投資估算表 流動(dòng)資金估算表 項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表 總成本費(fèi)用估算表 （要素成本法） 總成本費(fèi)用估算表（生產(chǎn)成本加期間費(fèi)用法） 外購原材料費(fèi)估算表 工資及福利費(fèi)估算表 陜西省旅游設(shè)計(jì)院 5 修理費(fèi)估算表 營業(yè)費(fèi)用估算表 1固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表 1營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅估算表 1利潤與利潤分配表 1項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 1項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表 1財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表 1資產(chǎn)負(fù)債表 1敏感性分析匯總表 附圖： 01 東大溫泉 度假村 總平面圖 02 東大溫泉度假村鳥瞰圖 03 東大溫泉度假 村 道路工程 圖 04 東大溫泉度假村給排水工程 圖 05 東大溫泉度假村電力電訊及環(huán)衛(wèi)工程 圖 06 東大溫泉度假村景觀意向圖 07 建筑平面布置圖 陜西省旅游設(shè)計(jì)院 1 第一章 總 論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 西安市 東大溫泉度假村 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目性質(zhì) 旅游開發(fā) 建設(shè)地點(diǎn) 西安市長安區(qū)南郊終南山北麓東大鎮(zhèn) 承辦單位 單位名稱： 陜西成泰實(shí)業(yè)有限公司 單位法人： 李成平 單位簡介： 公司 成立于 2020 年，是 我國 首個(gè)國家二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ，業(yè)務(wù)覆蓋 煤炭、化工、礦業(yè)機(jī)械、 建筑 工程設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建筑材料生產(chǎn)銷售等多個(gè) 領(lǐng)域 ，公司現(xiàn) 有獨(dú)立法人資格的子公司 8 個(gè)，參股企業(yè) 3 個(gè)，資產(chǎn)合計(jì)約 億元。 可研編制單位 單位名稱： 陜西省旅游設(shè)計(jì)院 單位法人： 王萍 單位簡介： 陜西省旅游設(shè)計(jì)院是國內(nèi)成立最早、規(guī)模最大的旅游專業(yè)設(shè)計(jì)和研究機(jī)構(gòu)之一，成立于 1987 年，是為各級政府和海內(nèi)外企業(yè)提供旅游規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī) 陜西省旅游設(shè)計(jì)院 2 劃、建筑設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理及相應(yīng)的工程咨詢等智力型服務(wù)的專業(yè)設(shè)計(jì)院。 旅游設(shè)施 陜西省旅游設(shè)計(jì)院 3 進(jìn)行溫泉 度假村 開發(fā)建設(shè)， 以溫泉為載體建設(shè)成集游覽參觀、餐飲、娛樂、民俗民情 體驗(yàn) 、購物休閑等幾大功能為一體的綜合旅游 園區(qū) 。據(jù)世界旅游組織的調(diào)查報(bào)告預(yù)測，無論是工業(yè)化國家還是發(fā)展中國家，旅游業(yè)作為經(jīng)濟(jì)支柱的地位不會改變，未來 10 年旅游業(yè)是世界經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域發(fā)展最快的行業(yè)之一，生態(tài)旅游、探險(xiǎn)旅游、文化旅游、遠(yuǎn)洋旅游和名目繁多的主題旅游項(xiàng)目將迅速崛起。旅游總收入可達(dá) 2 萬億人民幣。 旅游市場需求旺盛 現(xiàn)代旅游業(yè)是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代社會發(fā)展的伴生物。 80 年代以來，在多數(shù)發(fā)達(dá)國家的居民家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，旅游都在支出項(xiàng)目的前 7 項(xiàng)之中。從國外情況看，人均年收入 500— 800 美元，是旅游消費(fèi)的急劇擴(kuò)張期。在一個(gè)快節(jié)奏的社會中，人們更看重閑暇的自由，更崇尚回歸自然，這是未來社會生活的一種大趨勢，生態(tài)旅游、休閑旅游正成為旅游業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)潮流。而我省及西安市的溫泉沐浴尚處于開發(fā)的初級階段 ， 溫泉沐浴僅作為一種城市化的消閑活動(dòng)， 還沒有形成聚集規(guī)模和強(qiáng)勢的增長勢頭。 目前國內(nèi)休閑旅游發(fā)展勢頭迅猛，休閑旅游內(nèi)容豐富，有多種多樣的實(shí)現(xiàn)形式，其中溫泉旅游就是一種特別受到旅游者青睞的休閑方式。自古以來，人們 為了洗浴更加淋漓暢快，就早已把目光瞄向了溫泉資源。 . 促進(jìn)本地旅游市場快速形成的需要 東大溫泉旅游園區(qū)地?zé)?資源的開發(fā)利用始于 1993 年，目前共有地?zé)峋?15 眼，有 8 家單位經(jīng)營。當(dāng)年因?yàn)殚_發(fā)建設(shè)時(shí)的定位標(biāo)準(zhǔn)較低，難以滿足目前溫泉旅游的需要，整體經(jīng)營不景氣，其中西安鐵路療養(yǎng)院（規(guī)模近 2020 平方米）已經(jīng)停業(yè)。 東大溫泉度假村 項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，以溫泉的綜合開發(fā)為切入點(diǎn)，針對人們健康意識的消費(fèi)品位日益增長的趨勢，著重發(fā)揮其理療健康和休閑娛樂的功能，并以此為龍頭，配套完善相關(guān)的各類服務(wù)項(xiàng)目，把 東大溫泉度假村打造成一個(gè)動(dòng)靜互補(bǔ)、觀光與體驗(yàn)互補(bǔ)、低檔與高檔互補(bǔ)的、并 集旅游 “六大要素 ”為一體的綜合旅游目的地，促進(jìn)地域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 經(jīng)濟(jì)區(qū) 位 從陜西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展地帶劃分來看，項(xiàng)目用地正處在關(guān)中經(jīng)濟(jì)帶上，這一經(jīng)濟(jì)帶具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，物質(zhì)資料供應(yīng)充足。 資源 條件 豐富的溫泉資源 東大鎮(zhèn)地?zé)豳Y源極為豐富 ， 大多屬于第四系孔隙地下熱水類型。 表 31 秦嶺北麓重點(diǎn)溫泉旅游區(qū)的地?zé)豳Y源概況 溫泉旅游園區(qū)名稱 溫 度 （℃） 現(xiàn)狀采水量 (104M179。 園區(qū) 四周風(fēng)光旖旎，春夏秋冬景色各異， 是一個(gè)集北國雄渾氣勢與江南水鄉(xiāng)靈秀與一體的新興生態(tài)旅游城鎮(zhèn)，享有 “溫泉之都、魚米之鄉(xiāng) ”的美譽(yù)。 陜西省旅游設(shè)計(jì)院 13 社會條件 社會經(jīng)濟(jì)條件 陜西省、西安市及長安區(qū) 各級政府都把 溫泉 旅游項(xiàng)目開發(fā)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重點(diǎn)，對項(xiàng)目建設(shè)十分重視，并給予大力支持。 基礎(chǔ)設(shè)施條件 項(xiàng)目所在地 水、電、交通、郵政、 通訊設(shè)施等系統(tǒng)有可靠的保證。從單體資源來看，本項(xiàng)目地的資源品味、景象優(yōu)美度和規(guī)模度都不算特別優(yōu)秀 ，要避免在市場上 “單打獨(dú)闖” ，應(yīng)與周邊互補(bǔ)性旅游資源組合開發(fā)，聯(lián)合推向市場； （ 2）特色原則。 （ 3）市場原則。 開發(fā)思路 依據(jù)項(xiàng)目地的資源特質(zhì)、資源展布的形態(tài)結(jié)構(gòu)、景觀分異度和豐度值，并結(jié)合其區(qū)位條件等，確立了本項(xiàng)目地的旅游開發(fā)理念與模式。 客源市場 定位 按照 “ 商品定 位理論 ” ，營銷產(chǎn)品的關(guān)鍵是尋找產(chǎn)品在消費(fèi)者心目中的定位，確定產(chǎn)品針對消費(fèi)者某方面需求的滿足，并據(jù)此確定產(chǎn)品所針對的目標(biāo)市場。 (2)基本客源市場 主要客源市場：來自于西安市，數(shù)量可占到 80%（包括境外游客團(tuán)隊(duì)）； 擴(kuò)大客源市場：來自于周邊咸陽、寶雞楊凌以及當(dāng)?shù)兀瑪?shù)量約占 15%； 機(jī)會客源市場：來自于全國各地慕名而來的游客或途徑游客（含公差），約占5%。 本項(xiàng)目的度假客源 約占客源量的 4050%，是 度假別墅 和餐飲的主體客源，年時(shí)間分布在每年的 10月至次年 5月， 陜西省旅游設(shè)計(jì)院 17 共 8個(gè)月；周時(shí)間分布在周一至周三。 表 41 20202025年游客量預(yù)測表 單位：萬人 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2017— 2025 合 計(jì) 增長率 —— 30% 20% 10% 10% 5% 3% 0% —— 游客量 9 陜西省旅游設(shè)計(jì)院 18 第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案與工程技術(shù)可行性分析 項(xiàng)目總體構(gòu)思和功能分區(qū) 項(xiàng)目建設(shè)原則 （ 1） 資源開發(fā)“特色化” 特色是旅游開發(fā)的靈魂，沒有特色就沒有效益，因此東大溫泉 度假村 的開發(fā)要突出“人無我有，人有我新，人新我奇，出奇制勝”的開發(fā)方針，充分利用這里的秀山、神水、空氣好等自然資源優(yōu)勢，總結(jié)他人經(jīng)驗(yàn)，突出自 己的特色。因此結(jié)合東大溫泉 度假村 的資源特點(diǎn)，適當(dāng)突出生態(tài)化、自然化。 （ 5） 旅游服務(wù)“系統(tǒng)化” 陜西省旅游設(shè)計(jì)院 19 旅游服務(wù)是一個(gè)系統(tǒng)工程，要把整個(gè)旅游服務(wù)看作一個(gè)大的系統(tǒng)， 東大 溫泉旅游是由若干子系統(tǒng)構(gòu)成的，內(nèi)容包括風(fēng)景點(diǎn)與觀景點(diǎn)系統(tǒng)、環(huán)境與生態(tài)系統(tǒng)、基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)等，就是要在開發(fā)建設(shè)中，大小系統(tǒng)綜合平衡，相互協(xié)調(diào)，如要想達(dá)到吸引能力與接待力的統(tǒng)一，就要求旅游資源的開發(fā)建設(shè)與旅游服務(wù)設(shè)施、 交通設(shè)施及基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)（水、電等）等方面的綜合平衡。 分區(qū)規(guī)劃及重點(diǎn)項(xiàng)目布設(shè) 門景服務(wù)管理區(qū) 位置范圍 ： 位于 園區(qū) 最北端，占地面積 3750m2。 （ 2）迎賓百花園 位于 園區(qū) 的最北側(cè)，面積約 ，在此規(guī)劃迎賓百花園，主要種植奇花異卉，如迎春、碧桃、月季、牡丹、芙蓉、芍藥、石竹、蠟梅、美人蕉、百日紅、君子蘭、茉莉、水仙、夜來香、桂花、步步高、雞冠花、含羞草、一捧雪、一品紅以及秋菊等等。 （ 4）籃球場 1 個(gè)， 占地面積 150 m2。 開發(fā)方向： 以“ 舒適 ” 為設(shè)計(jì)元素 ，對溫泉沐浴文化進(jìn)行挖掘， 創(chuàng)新溫泉沐浴方式，開發(fā)具有市場招徠度的旅游產(chǎn)品。由接待大廳、多功能廳、運(yùn)動(dòng)健身廳、湯泡更衣室、風(fēng)味餐廳、小型超市 、 醫(yī)療保健室 和設(shè)備用房等組成，既是整個(gè) 園區(qū) 游客服務(wù)基地；又是溫泉湯泡娛樂區(qū)的主入口和相應(yīng)配套用房。 ? 愛情海：緣分由天定，情定愛情海 ”這是專門為情侶們設(shè)計(jì)的溫泉泡池，其中包含了幾對功效與形狀各不相同的水療設(shè)備，而且都是兩兩相依的，為情侶們營造了伊甸園般的秘密空間。 休閑度假體驗(yàn)區(qū) 位置范圍 ： 位于 園區(qū) 四周 ，占地面積 17040 m2。 每套均由由客廳、臥室、車庫、更衣室、沐浴室、 餐廳、廚房及 服務(wù)用房 組成。交通組織方式分旅游專用車和徒步游覽 兩種 方式。 （ 4） 修建 生態(tài) 停車場 890 ㎡。 （ 2） 用水量 匡算 A、 自來水 ? 住宿游客用水量： 人均生活用水量指標(biāo)采用 200L/人 d，人數(shù) 450 人。 Q3=20 450=9 m3/d。 ? 不可預(yù)見用水：按總用水量 10%計(jì)算 Q2= 10%= m3/d。管材選用 ABS 工程塑料管。 ? 根據(jù)地形特點(diǎn)和污水處理設(shè)施的位置，合理布置主干管。 陜西省旅游設(shè)計(jì)院 25 （ 2） 排水量 匡算 以常住居民生活排水量為基準(zhǔn)，同時(shí)考慮到游客排水量，按給水量的 80%計(jì)算，經(jīng)計(jì)算 ,日排水量 m3/d。管材選用 UPVC 塑料管，排水管徑為 d200～ d300，排水檢查井每隔 30m 設(shè)一座。 （ 2）中心區(qū)配電站變壓器容量 ： 變壓器容量 確定為 為 500KVA； （ 3）供電方式 ： 為滿足 園區(qū) 發(fā)展的用電要求，規(guī)劃將 10kv 高壓線引入 園區(qū) ，同時(shí)在 園區(qū) 設(shè) 10KV 箱式變電站 1 處， 容量為 500KVA。其電源由服務(wù)中心區(qū)變電站引來。 （ 5）線路敷設(shè) ： 園區(qū) 供電線路均采用地埋敷設(shè)方式，并與通訊線路分設(shè)在道路兩側(cè)。同時(shí)考慮開通傳真 及快件業(yè)務(wù)?？偀嶝?fù)荷為 。 供熱管網(wǎng)： 園區(qū)管網(wǎng)采用支狀地溝敷設(shè)，埋 深不小于 ， 管材選用螺旋焊接鋼管。 ? 購置垃圾箱 40 個(gè)，環(huán)衛(wèi)設(shè)施指示牌 50 個(gè)。 （ 2） 園區(qū) 范圍內(nèi)無其它不良工程地質(zhì)現(xiàn)象。 （ 4） 其它工程技術(shù)，均可滿足設(shè)計(jì)、施工的要求。 水體環(huán)境 經(jīng)勘查， 園區(qū) 內(nèi)水體保護(hù)良好，無水資源污染源。