【正文】 可行性研究報(bào)告 湖南城市學(xué)院規(guī)劃建筑設(shè)計(jì) 研究院 9 生產(chǎn)各種純棉紗線 萬噸， 帶動(dòng)了 13400 戶農(nóng)民發(fā)家致富。棚戶區(qū)現(xiàn) 有居民 512 戶， 1587 人 ，全部為原金盆 紡 紗廠職工及家屬 。 金盆紡紗廠 棚戶區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查表 表 21 序號(hào) 戶型（單戶面積） 戶數(shù) 合計(jì) 備注 1 ㎡ 22 979 2 ㎡ 25 1130 3 ㎡ 95 4978 4 180 10044 5 148 9250 6 42 2919 合計(jì) 512 29300 大通湖區(qū)金盆紡紗廠 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湖南城市學(xué)院規(guī)劃建筑設(shè)計(jì) 研究院 10 棚戶區(qū)大 部分住宅為上世紀(jì) 80 年代 初建設(shè)的低矮平房 ， 房屋裝修簡(jiǎn)單，普遍搭建雜物，采用公共廁所， 使用功能極為不齊， 房屋結(jié)構(gòu)以磚混、磚木為主，總體質(zhì)量差。 現(xiàn)狀特點(diǎn)分析 經(jīng)調(diào)查與分析， 大通湖區(qū)金盆 紡 紗廠 棚戶區(qū)存在以下幾個(gè)特點(diǎn)： 舊房屋房齡長、比例高。 房屋質(zhì)量差、安全隱患多。如此高的人口密度的安置需要大量的資金和房源，這對(duì)棚戶區(qū)改造來講增大了難度。為應(yīng)對(duì) 世界經(jīng)濟(jì)金融危機(jī) 的不利影響， 20xx 年底中央出臺(tái)了十大措施，這十項(xiàng)措施的第一條就是“加快建設(shè)保障性安居工程，加大對(duì)廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶區(qū)改造，實(shí)施游牧民定居工程，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)”。 項(xiàng)目建設(shè)是實(shí)現(xiàn)公平正義、促進(jìn)社 會(huì)和諧穩(wěn)定的重要舉措 棚戶區(qū)現(xiàn)有居民，多為低保戶、工人 、家屬 。該廠有許多職工及其家屬居住在缺少安全感和舒適感的土坯房中，時(shí)刻面臨著生命安全方面的威脅，而部分職工甚至無房可居，嚴(yán)重影響了家庭和睦、社會(huì)穩(wěn)定。而社會(huì)公平正義，是社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。實(shí)施 大通湖區(qū)金盆 紡 紗廠 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，既可以有力地拉 動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大內(nèi)需，保增長、解決社會(huì)就業(yè)與再就業(yè)也作出了積極的貢獻(xiàn)，又可以發(fā)展社區(qū)公共服務(wù)，加強(qiáng)社會(huì)管理，推進(jìn)平安社區(qū)建設(shè)，對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的意義重大。 20xx 年政府工作報(bào)告也指出“?要堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢(shì)頭，滿足人民群眾的基本住房需求?”。 會(huì)議還強(qiáng)調(diào)：“ 積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，提升城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量和水平。近幾年， 金盆鎮(zhèn) 公路建設(shè) 速度較快 ，實(shí)現(xiàn)了與 大通湖區(qū) 及相鄰各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的對(duì)接。本項(xiàng)目的建設(shè)將有利于進(jìn)一步完善 大通湖區(qū)金盆鎮(zhèn) 整體功能，促進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)和發(fā)展，而且還有利于集約高效利用土地 資源，并將雜亂無章、存在安全隱患的棚戶區(qū)改造成適合居住的和諧新型職工生活區(qū)，其環(huán)境保護(hù)和改造意義重大。因此應(yīng)立足自力更生，加大 工礦企業(yè)住房 改造的力度，精心培育高品質(zhì)的商住綜合區(qū)，搞活本地經(jīng)濟(jì)，提高人民的物質(zhì)、文化、生活水平 項(xiàng)目建設(shè)是節(jié)約用地，培育長效城市產(chǎn)業(yè)的迫切需要 當(dāng)前，國家出臺(tái)了一系列的土地調(diào)控政策，提出要大力節(jié)約土地等有效資源。 項(xiàng)目建設(shè) SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 金盆鎮(zhèn)始建于 20xx年 12月，其前身是原湖南省十三大國營農(nóng)場(chǎng)之一的金盆農(nóng)場(chǎng)。目前，金盆鎮(zhèn)轄 15個(gè)行政村。 金盆農(nóng)場(chǎng)土地系洞庭湖區(qū)多次地質(zhì)構(gòu)造運(yùn)動(dòng)，加上湘、資、沅、澧四水及長江挾持大量泥沙注入洞庭湖，逐年淤積而成。此后，圍堤并垸和農(nóng)田水利建設(shè)不斷進(jìn)行，逐漸形成今日田疇棋布，溝渠縱橫的人為正向地貌。 屬亞熱帶大陸性季風(fēng)濕潤氣候 區(qū)，冬季低溫干燥，夏季高溫多雨，年平均降水量為 ，境內(nèi)氣候溫和，熱量豐富，雨量充足、宜農(nóng)、宜牧、宜漁，現(xiàn)以種植糧、棉、蔗為主。 本項(xiàng)目地塊 毗鄰洞庭湖畔 ，環(huán)境將是 最大的 優(yōu)勢(shì) 。 機(jī)會(huì) （ 1）整個(gè) 大通湖區(qū) 缺少綜合服務(wù)水平較高、周邊環(huán)境適宜的居住小區(qū)； （ 2） 項(xiàng)目 地處 大通湖區(qū)金盆 紡 紗廠 附近 ， 為工人工作上下班提供里方便 ，帶動(dòng) 周邊其它地區(qū) 的 發(fā)展 ； 大通湖區(qū)金盆紡紗廠 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湖南城市學(xué)院規(guī)劃建筑設(shè)計(jì) 研究院 17 （ 3） 20xx年 湖南 省提出啟動(dòng)以長株潭為中心的 湖南 3＋ 5城市群建設(shè)（即以長株潭為中心，包括岳陽、常德、益陽、婁 底、衡陽在內(nèi)的城市群）， 益陽明確定位“長沙后花園” 。 現(xiàn) 狀地塊 棚戶房占地僅 畝， 整體工程在舊址上只能建設(shè)432 套 左右 ，尚缺口建房土地 畝需政府劃撥。 大通湖區(qū)金盆紡紗廠 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湖南城市學(xué)院規(guī)劃建筑設(shè)計(jì) 研究院 18 20xx 年 10 月 ，在拆除剩余棚戶區(qū) 住戶的土地上，開工建設(shè) 202套 安置 房，將臨時(shí)安置的住戶遷回。 棚戶區(qū)改造建 37228 ㎡ 住宅預(yù)計(jì)需改造資金 ，資金來源 三 個(gè)方面： （ 1）區(qū)財(cái)政預(yù)算資金 200 萬元； （ 2）棚戶區(qū)居民自籌 萬元； （ 3） 項(xiàng)目單位 籌 資 萬元 ； （ 4）申請(qǐng) 中央補(bǔ)貼 資金 1024 萬元。房屋拆遷按照市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估后貨幣補(bǔ)償 ， 按有關(guān)文件精神，每戶每月補(bǔ)貼 拆遷過渡費(fèi) 300元，最多補(bǔ)貼時(shí)間不超過 6個(gè)月。其中，有房戶 1135 戶，無房戶 88 戶。此次由 益陽大通湖區(qū)金盆 紡 紗 廠 留守處 統(tǒng)籌，針對(duì) 原 國營金盆農(nóng)場(chǎng)紡紗廠 512 戶土木結(jié)構(gòu)（棚戶）平房戶進(jìn)行棚戶區(qū)改造，實(shí)行就地安置，共需新建住房 512 套。結(jié)合《 大通湖區(qū) 總體規(guī)劃 20xx2020》和城市建設(shè)計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃、土地利用年度計(jì)劃，確定 原金盆 紡 紗廠職工住宅小區(qū)（棚改項(xiàng)目）設(shè)置 一 種戶型： 70 ㎡戶型 ， 規(guī)劃總戶數(shù)為 512 戶?？偨ㄖ娣e 37228 ㎡，其中住宅建筑面積 30240㎡，配套設(shè)施建筑面積 1388 ㎡。 湖南省 益陽金盆 紡 紗廠 棚戶區(qū)改造工程地 塊 1： 綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 目項(xiàng) 數(shù) 量 計(jì) 量 單 位 人 均 面 積 備 注 居住戶 (套 )數(shù) 432 戶 (套 ) 70平米戶型： 432 戶 居住人數(shù) 1296 人 大通湖區(qū)金盆紡紗廠 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湖南城市學(xué)院規(guī)劃建筑設(shè)計(jì) 研究院 21 戶均人口 人 /戶 總建筑面積 31628 ㎡ 住宅面積 30240 ㎡ 建筑占地面積 5316 ㎡ 住 宅平均層數(shù) 6 層 建筑容積率 停車位 32 輛 總建筑密度 % 綠地率 % 湖南省益陽金盆 紡 紗廠 棚戶區(qū)改造工程地 塊 2： 綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng) 目 數(shù) 量 計(jì) 量 單 位 人 均 面 積 備 注 居住戶 (套 )數(shù) 80 戶 (套 ) 居住人數(shù) 291 人 戶均人口 人 /戶 總建筑面積 5600 ㎡ 住宅面積 5600 ㎡ 70平米戶型： 80 戶 公建面積 0 ㎡ 0 住宅平均層數(shù) 5 層 大通湖區(qū)金盆紡紗廠 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湖南城市學(xué)院規(guī)劃建筑設(shè)計(jì) 研究院 22 建筑占地面積 1120 ㎡ 建筑容積率 停車位 10 輛 總建筑密度 % 綠地率 % 大通湖區(qū)金盆紡紗廠 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湖南城市學(xué)院規(guī)劃建筑設(shè)計(jì) 研究院 23 第 四 章 項(xiàng)目 選址 選址 基本要求 該項(xiàng)目選址在 大通湖區(qū)金盆鎮(zhèn) ， 金盆鎮(zhèn)位于大通湖區(qū)南邊，南與沅江市的陽羅鄉(xiāng)、北大鄉(xiāng)交界，北接大通湖農(nóng)場(chǎng)，東與北洲農(nóng)場(chǎng)毗鄰，西與四季紅鄉(xiāng)普豐鄉(xiāng)接壤。 符合 項(xiàng)目 建設(shè)的選址要求。 減少拆遷移民，工程選址著眼于少拆遷、少移民，盡可能不靠近、不穿越人口密集的居民區(qū)。該項(xiàng)目建成后對(duì)周邊環(huán)境 影響較小，不構(gòu)成對(duì)生態(tài)的影響。 與現(xiàn)實(shí)條件協(xié)調(diào)的原則 大通湖區(qū)金盆 紡 紗廠 棚戶區(qū)改造工程選址于 大通湖區(qū)金盆鎮(zhèn) ，地塊靠近 洞庭湖畔 ，區(qū)位條件良好，交通便利，旁邊有職工醫(yī)院 、子弟學(xué)校、 俱樂部 、 招待所 、 管理中心等，設(shè)施齊全。 大通湖區(qū)金盆紡紗廠 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湖南城市學(xué)院規(guī)劃建筑設(shè)計(jì) 研究院 25 場(chǎng)址位置 大通湖區(qū)金盆 紡 紗廠 棚戶區(qū)改造工程選址于 大通湖區(qū)金盆鎮(zhèn) ，與鎮(zhèn)中 心 相距較遠(yuǎn) ， 但 交通便利，就業(yè)條件十分優(yōu)越。主要土質(zhì)為河湖沉積物，土質(zhì)疏松、自然肥力高?？傮w而言， 所選 地塊工程地質(zhì)條件和水文地質(zhì)條件良好，有利于建設(shè)工程項(xiàng)目。 綜上所述， 大通湖區(qū)金盆 紡 紗廠 棚戶區(qū)改造 項(xiàng)目 擬建地塊地質(zhì)條件和水文條件良好，交通便捷、文化氛圍濃厚，是一塊理想的建設(shè)用地。 大通湖區(qū)金盆紡紗廠 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湖南城市學(xué)院規(guī)劃建筑設(shè)計(jì) 研究院 27 第五 章 項(xiàng)目建設(shè)條件 政策優(yōu)勢(shì) 20xx 年 8 月，國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國 發(fā)〔 20xx〕 24 號(hào)）明確表示，把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)，多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。擬建項(xiàng)目場(chǎng)內(nèi)多為荒地，無水庫，有一定的拆遷量，擬建項(xiàng)目場(chǎng)內(nèi)基本在原棚戶區(qū)內(nèi)。全區(qū)年平均降水 1406 毫米，降水總量 億立方米，且西部山區(qū)多于東部丘陵平地，直接形成的地表水資源 。 表 51 大通湖區(qū) 歷年四季的始日、終日和歷期（天）季平均溫度表 季節(jié) 始日（月、日） 終日（月、日） 歷期（天） 季平均 溫度（℃） 春 3月 1日 5月 31日 92 19． 6 夏 6月 1日 8月 31日 92 27． 7 秋 9月 1日 11月 31日 92 21． 3 冬 12月 1日 次年 2月底 92 10． 9 歷年平均氣溫為 ℃，最冷月出現(xiàn)在 1月，月平均氣溫為 ℃；最熱月出現(xiàn)在 7月，月平均氣溫為 ℃。風(fēng)隨著季節(jié)轉(zhuǎn)換和氣壓場(chǎng)的 變化而變化。全 市 相對(duì)濕度春季（ 35月）最大，夏季（ 68月）與冬季（ 122月）相近。 交 通條件 金盆鎮(zhèn)位于大通湖區(qū)南邊，南與沅江市的陽羅鄉(xiāng)、北大鄉(xiāng)交界，北接大通湖農(nóng)場(chǎng)，東與北洲農(nóng)場(chǎng)毗鄰，西與四季紅鄉(xiāng)普豐鄉(xiāng)接壤。 舊有住宅 小區(qū)， 北側(cè)擴(kuò)建 小區(qū) 均可直接從給水管引入。 征地拆遷條件 金盆 紡 紗廠 棚戶區(qū)改造工程為拆除現(xiàn)有棚戶區(qū)進(jìn)行就地新建改造征地符合 國家、省、市有關(guān)政策，拆遷以拆為主，現(xiàn)拆現(xiàn)建，符合廣大棚戶區(qū)民心，拆遷、土地平整工作基本完成，給項(xiàng)目建設(shè)提供了先決保障。從目前材料供應(yīng)情況看，貨源及運(yùn)輸條件較好，不會(huì)對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施造成較大的影響。 大通湖區(qū)金盆紡紗廠 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湖南城市學(xué)院規(guī)劃建筑設(shè)計(jì) 研究院 31 第 六 章 工程建設(shè)方案 本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想，體現(xiàn)生態(tài)、環(huán)保意識(shí)，力求為棚戶區(qū)居民創(chuàng)造一個(gè)適合居住、生活、工作的場(chǎng)所。 整體設(shè)計(jì)的思想：從小區(qū)設(shè)計(jì)的角度，整體把握功能布局，空間構(gòu)成，人流、車流等流線設(shè)計(jì)。 規(guī)劃設(shè)計(jì) 指導(dǎo)思想 ①突出環(huán)境意識(shí)，建設(shè)必須注重對(duì)自然環(huán)境的保護(hù)，充分保護(hù)自然環(huán)境，貫徹可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃思想。 總體布局 地塊 1： 呈一帶 兩 環(huán)結(jié)構(gòu)，一帶即以小區(qū)內(nèi)部的帶狀綠 地為紐帶，結(jié)合道路兩側(cè)的綠地及宅前綠地而形成一條景觀帶。 總戶數(shù)為 432 戶。主要采用人車合流的交通形式，以環(huán)狀道路為道路系統(tǒng)，達(dá)到通而不暢的原則。 在下一步道路及建筑單體設(shè)計(jì)時(shí)，要充分考慮到老年人及殘 疾人的利益，有必要時(shí)須做道路及建筑無障礙設(shè)計(jì)。 營造豐富的步行系統(tǒng)，突出三大功能：交通功能、景觀功能和休閑功能。 ②合理設(shè)計(jì)場(chǎng)地坡度 ,使雨水流向雨水收集設(shè)施。 戶型平面圖設(shè)計(jì) 住宅戶型 為兩 室 兩 廳 一 種套型，戶型面積為 70 m2。整個(gè)立面風(fēng)格顯得簡(jiǎn)潔、明快、流暢，不零亂，加之線角、窗臺(tái)等處的細(xì)部處理，使建筑更顯雅致。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù) 本工程采用的主要設(shè)計(jì)規(guī)范 （ 1）《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》 （ GB5006820xx