【正文】 通湖區(qū)金盆鎮(zhèn) ，該 鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)， 距離 中心區(qū) 較遠(yuǎn) ，不在核心商圈； （ 2）周 邊 建設(shè) 環(huán)境尚未成熟； （ 3）市政配套還需完善。 威脅 （ 1） 大通湖區(qū) 城鎮(zhèn) 整體規(guī)劃有待完善 ，對(duì) 項(xiàng)目的開展和持續(xù)發(fā)展 造成很大壓力； （ 2） 拆遷安置工作 范圍大 ，容易引發(fā)社會(huì)事件 。 棚戶區(qū)改造方案 要妥善解決以上 512 戶住房問題，需新建住房 35840㎡，需建房土地 34 畝左右。 該棚戶區(qū)改造的拆遷和建設(shè)采取由東向西推進(jìn)的辦法， 在取得土地的前提下，可在 1 年內(nèi)分批拆除現(xiàn)有棚戶住房。 20xx 年 8 月， 在 拆遷區(qū)開工新建 230 套 安置 房，將棚戶區(qū)剩余的 302 戶 危舊住房全部拆除 。 小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，根據(jù)房屋建設(shè)進(jìn)度，同步開展建設(shè)。將原金盆 紡 紗廠棚戶區(qū)建成中等規(guī)模的現(xiàn)代居住小區(qū)。 拆遷安置 辦法 ： 項(xiàng)目建設(shè)選址在 金盆紡 紗廠 棚區(qū)戶區(qū)，都屬建設(shè)用地 ， 不足部分 采取區(qū)管委行政劃撥 。 （ 3） 棚戶區(qū)拆遷采取獎(jiǎng)勵(lì)拆遷、 自 愿換房的辦法 。 。 大通湖區(qū)金盆紡紗廠 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湖南城市學(xué)院規(guī)劃建筑設(shè)計(jì) 研究院 19 第三章 需求分析與建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目改造范圍 原湖南益陽(yáng)金盆 紡 紗廠 職工家庭戶 1223 戶（含半邊戶）。有房戶中 居住在棚戶區(qū)的有 512 戶， 大部分為磚木結(jié)構(gòu) 的平方。住房質(zhì)量越來(lái)越差，房源越來(lái)越緊張，矛盾日益尖銳、突出。 本項(xiàng)目棚戶區(qū)改造既要貫徹房改政策，又要考慮棚戶區(qū)居民的實(shí)際情況。本項(xiàng)目實(shí)施參照國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部及國(guó)家發(fā)改委等 5 部門聯(lián)合下發(fā)的建?！?20xx】 295 號(hào)文件《關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的通知》等有關(guān)規(guī)定。 項(xiàng)目需求分析 根據(jù)國(guó)家住房和城鄉(xiāng) 建設(shè)部及國(guó)家發(fā)改委等 5 部門聯(lián)合下發(fā)的建?！?20xx】 295 號(hào)文件《關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的通知》、大通湖區(qū)金盆紡紗廠 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湖南城市學(xué)院規(guī)劃建筑設(shè)計(jì) 研究院 20 《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》（國(guó)辦發(fā) [20xx]37 號(hào)），建住房 [20xx]165 號(hào)文件及國(guó)務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國(guó)發(fā) [20xx]24 號(hào)）和《湖南省人民政府關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實(shí)施意見》（湘政發(fā) [20xx]30號(hào)）精神，為提高 原湖南益陽(yáng) 國(guó)營(yíng) 金盆 農(nóng)場(chǎng)紡 紗廠 廣大老職工居住環(huán)境質(zhì)量，進(jìn)一步滿足廣大群眾的基本住房要求，確 保符合規(guī)定住房困難條件的城市低保家庭基本做到應(yīng)保盡保。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 大通湖區(qū) 金盆 紡 紗廠 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目總用地面積 22243 ㎡。建筑占地面積 6436 ㎡，一號(hào)地綠化率 %，容積率 ，建筑密度%，停車位 32個(gè)；二號(hào)地綠化率 %，容積率 ，建筑密度 %，停車位 10 個(gè)。另建設(shè)社區(qū)所必須的休閑、活動(dòng)、綠化場(chǎng)地及輔助設(shè)施。 金盆鎮(zhèn)地處大通湖區(qū)域，水路交通極為便利，出境經(jīng)塞陽(yáng)運(yùn)河可達(dá)湘、資、沅、澧四水，亦可經(jīng)五門閘（大東口）過漉湖直通岳陽(yáng)。 地塊 周邊 為城鄉(xiāng)結(jié)合部土地， 有 社會(huì)福利院 、 學(xué)校 、醫(yī)院、 工廠 等主要 生產(chǎn)、 生活 設(shè)施 ， 距離政務(wù)機(jī)關(guān) 及經(jīng)濟(jì)文化中心都 比較遠(yuǎn) ， 但 交通便利， 配套 基礎(chǔ)設(shè)施 到位 。 同時(shí)滿足 場(chǎng) 址選擇的基本要求： 節(jié)約用地，少占耕地。 本項(xiàng)目 大部分 用地為 原址新建 ， 北側(cè)擴(kuò)建土地為廢棄荒地， 不占農(nóng)田。 根據(jù) 大通湖區(qū) 總體規(guī)劃要求， 本項(xiàng)目 棚戶 區(qū)改造項(xiàng)目 用 地為 原居住用地 ，場(chǎng)區(qū)內(nèi) 必不可少 有 房屋拆遷 和 移民。 有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)。 大通湖區(qū)金盆紡紗廠 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湖南城市學(xué)院規(guī)劃建筑設(shè)計(jì) 研究院 24 選址 原則 與城市規(guī)劃相協(xié)調(diào)的原則 依據(jù) 大通湖區(qū) 城市總體規(guī)劃， 大通湖區(qū)金盆 紡 紗廠 棚戶區(qū)改造工程所在地是符合規(guī)劃要求的，此次規(guī)劃的棚戶區(qū)改造工程指標(biāo)依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ 20xx 年版）中關(guān)于住宅小區(qū)規(guī)劃指標(biāo)確定，符合時(shí)代及地域 性要求。 地 塊 選址以集中安置為主，將其他分散的棚戶區(qū)集中安置，可以減少對(duì)環(huán)境的破壞。這既改善了 職工家屬的生活條件，又能為職工家屬再就業(yè)提供廣闊的空間； 小區(qū) 自來(lái)水 由 自來(lái)水廠鋪設(shè) 至交叉路口處的 150mm 主管供應(yīng)，電力由 大通湖區(qū) 變電所35KV 線路供應(yīng)，能夠滿足本項(xiàng)目的用電需求。 長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)， 大通湖區(qū)金盆 紡 紗廠 所在地已形成了一個(gè)小的村鎮(zhèn) ， 通過對(duì)其改造可提升整個(gè)廠區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境美化， 為城鎮(zhèn)的建設(shè)打下良好的基礎(chǔ) 。該小區(qū)的水、電、路、燃?xì)饩c鎮(zhèn)區(qū)相關(guān)設(shè)施配套。東、西、南三面地勢(shì)稍高，中央部分和北面稍低，平均海拔高 26 米。 地勢(shì)較平坦，場(chǎng)地土質(zhì)穩(wěn)定性較好，無(wú)滑坡、崩塌的可能，據(jù)調(diào)查， 所選 地區(qū)工程地質(zhì)條件比較簡(jiǎn)單，無(wú)地陷及斷裂的危險(xiǎn)。場(chǎng)地水文地質(zhì)條件簡(jiǎn)單，場(chǎng) 地內(nèi)無(wú)大的地表水體，地表水體主要受大氣降水、地表排泄水滲透補(bǔ)給，按照 大通湖區(qū) 建筑行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，水質(zhì)對(duì)混凝土無(wú)明顯腐蝕性，對(duì)施工沒有影響。 大通湖區(qū)金盆 紡 紗廠 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 擬建地塊周 邊無(wú)易燃、易爆物，周圍環(huán)境符合消防要求。 大通湖區(qū)金盆 紡 紗廠 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 擬建地塊 位距 市區(qū) 主要河流 、湖泊 較近， 環(huán)境優(yōu)美， 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 。 大通湖區(qū)金盆紡紗廠 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湖南城市學(xué)院規(guī)劃建筑設(shè)計(jì) 研究院 26 場(chǎng)地建設(shè) 場(chǎng)地 三通一平及有關(guān)事宜均采用委托建筑公司進(jìn)行，由于該地塊基本平坦，本項(xiàng)目造價(jià)相對(duì)較低 。 大通湖區(qū)金盆 紡 紗廠 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 建設(shè)用地為 原有居住 用地 ,擴(kuò)建用地 ， 已辦理完相關(guān)手續(xù) ?！蛾P(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（建保 [20xx]295 號(hào)）精神，促進(jìn) 大通湖區(qū) 工礦企業(yè)職工住房 改造建設(shè)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“十七大”報(bào)告中關(guān)于“建立廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”和“住有所居”的目標(biāo)。 自然條件 地形、地貌、地震情況 大通湖區(qū)金盆 紡 紗廠 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 場(chǎng)址內(nèi)有一定土方量，基本以土方為主，有少量石方。 據(jù)國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局《中國(guó)地震參數(shù)區(qū)劃圖》（ 20xx）， 大通湖區(qū)所處地域的地震動(dòng)峰值加速度為 ，地震動(dòng)反應(yīng)譜特征周期為 ，對(duì)應(yīng)于原基本烈度 六 度區(qū)。 水文條件 區(qū)內(nèi)各河流水質(zhì)較好， PH 值在正常范圍內(nèi)，離子總量不高，中等礦大通湖區(qū)金盆紡紗廠 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湖南城市學(xué)院規(guī)劃建筑設(shè)計(jì) 研究院 28 化度，適合于工農(nóng)業(yè) 生產(chǎn)和人們生活之用。 氣象 大通湖區(qū) 氣候宜人 ， 條件良好 ?？偟臍夂蛱攸c(diǎn)是：四季分明，春早多變，夏熱期長(zhǎng)，秋短溫涼，冬無(wú)嚴(yán)寒，霜雪不多；熱量豐富，降水集中，但雨量分布不均。年平均日照總時(shí)數(shù) ，全年日照百分率 %。年平均氣壓為 。 198520xx年 大通湖區(qū) 平均風(fēng)速 /秒。年平均相對(duì)濕度為 79%，其中 1月為 78%， 2月為 81%， 3月為 83%， 4月為 83%， 5月為 82%， 6月為 83%， 7月為 79%， 8月為 79%， 9月為 77%， 10月為 75%， 11月為 74%， 12月為 75%。年平均蒸發(fā)量為 。氣候因素對(duì)本項(xiàng) 目 建設(shè)影響不大。 金盆鎮(zhèn)地處大通湖區(qū)域，水路交通極為便利，出境經(jīng)塞陽(yáng)運(yùn)河可達(dá)湘、資、沅、澧四水，亦可經(jīng)五門閘（大東口）過漉湖直通岳陽(yáng)。 水、電、通訊等配套公共設(shè)施條件 供水： 大通湖區(qū)金盆 紡 紗廠 棚戶區(qū)改造工程用水可以直接從 鎮(zhèn)區(qū) 給水管接入。 供電： 舊有住宅 小區(qū)， 北側(cè)擴(kuò)建 小 區(qū)均可直接從 鎮(zhèn)區(qū) 電網(wǎng)引入。 電信 網(wǎng)絡(luò) ： 大通湖區(qū)金盆 紡 紗廠 棚戶區(qū)改造工程可通過電訊光纜直接至 大通湖區(qū)金盆鎮(zhèn) 電信模塊局。 技術(shù)條件 資金： 根據(jù) 《關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意大通湖區(qū)金盆紡紗廠 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湖南城市學(xué)院規(guī)劃建筑設(shè)計(jì) 研究院 30 見》（建保 [20xx]295 號(hào)） 的 精 神， 大通湖區(qū)金盆 紡 紗廠 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)資金 由 三 部分構(gòu)成： （ 1）區(qū)財(cái)政預(yù)算資金 200 萬(wàn)元； （ 2）棚戶區(qū)居民自籌 萬(wàn)元； （ 3） 項(xiàng)目單位 籌 資 萬(wàn)元 ； （ 4）申請(qǐng) 中央補(bǔ)貼 資金 1024 萬(wàn)元 。建設(shè)材料單價(jià)的高低，將直接影響到工程的造價(jià)。 施工： 采用項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)制保證施工三大建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 總之， 棚戶區(qū)改造 建設(shè)項(xiàng)目 交通便利、用地保證、電力充沛、用水充足、勞動(dòng)資源豐富， 各項(xiàng) 管理配套工程到位 ，具備建設(shè) 實(shí)施 的各項(xiàng)條件 。 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 滿足城市規(guī)劃的要求，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)的政策、法規(guī)和法律，提高土地的利 用率。 功能分區(qū)合理、交通順暢。 以人為本的設(shè)計(jì)思想：以人為本，注重自然。 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 GB5035220xx 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5001620xx 《住宅建筑規(guī)范》 GB5038620xx 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5018093（ 20xx 年版） 《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5017693 《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 JGJ2695 《湖南省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 DBJ43/00120xx、 J1041020xx 《 湖南省 居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 DBJ 43/00120xx； 大通湖區(qū)金盆紡紗廠 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湖南城市學(xué)院規(guī)劃建筑設(shè)計(jì) 研究院 32 《夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 JGJ7520xx 1《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》（房屋建筑部分）建標(biāo) [20xx]219 號(hào) 1《城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ5020xx 1《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB/T5003320xx 1 規(guī)劃部門審批的《 大通湖區(qū) 國(guó)有工礦企業(yè)棚戶區(qū)改造修建性詳細(xì)規(guī)劃》建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)意見書。 ②面向二十一世紀(jì)的城市規(guī)劃應(yīng)具有超前理念，突出時(shí)代特征，營(yíng)造高起點(diǎn)、高品質(zhì)、高品味的居住環(huán)境。 ④貫徹人本主義思想，強(qiáng)調(diào)以人為本。 兩 環(huán)即以路網(wǎng)形成的 兩 個(gè)環(huán)狀結(jié)構(gòu)。住宅朝向以南偏東 30 度為主，建筑日照間距為 15 米，山墻間的間距為 米。 住宅 戶型 為 建筑面積 70 平方米的 中等戶型， 同時(shí)配有 1388平方米的公共服務(wù)用房，位于小區(qū) 南面的 主要出入口。 道路系統(tǒng) 為便于物業(yè)管理及居民的生活， 地塊 1 設(shè)置兩個(gè)主要入口，其中近期主要入口位于金興路，遠(yuǎn)期主要入口位于金府路。其中主要道路為 7 米，次要道路為 4 米，宅間路為 2 米。 另外 兩地塊均 設(shè)置部分地面訪客停車位外，每棟住宅均設(shè)計(jì)車庫(kù)及自行車庫(kù)。 綠地系統(tǒng) 地塊北側(cè)為一條 6 米寬的水渠及 5 米寬的生態(tài)防護(hù)綠地，加上中心綠地及宅前綠地，形成點(diǎn)、線、面相結(jié)合的相互滲透的綠地景觀系統(tǒng)。構(gòu)筑開敞、舒適、生態(tài)的社區(qū)綠地景觀系統(tǒng)。 大通湖區(qū)金盆紡紗廠 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湖南城市學(xué)院規(guī)劃建筑設(shè)計(jì) 研究院 34 公建配套設(shè)施 基地位于鎮(zhèn)域范圍內(nèi)，周邊有較為完善的公建配套設(shè)施，為減少重復(fù)建設(shè)避免小而全現(xiàn)象發(fā)生，只于近期主入口處設(shè)立一社區(qū)服務(wù)中心，主要功能為社區(qū)服務(wù)用房 、衛(wèi)生室 、幼兒園、圖書館 及活動(dòng)室，層數(shù)為5 層。 場(chǎng)地雨水的排放采用自然排水和有組織排水相結(jié)合的方法，主 要的雨水排放方式有： ①采用滲水性好的路面 ,使雨水就地滲下。 ③采用排水暗溝和明溝排除地面水。 地塊一 31628m2 地塊二 5600 m2。 大通湖區(qū)金盆紡紗廠 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湖南城市學(xué)院規(guī)劃建筑設(shè)計(jì) 研究院 35 該 戶型采光通風(fēng)良好，均為明廁明廚，不留暗房；各戶客廳主臥室均在南向，布置有南向陽(yáng)臺(tái)；戶與戶之間避免了視線、聲音干擾。 造型 設(shè)計(jì) 立面造型設(shè)計(jì)以現(xiàn)代風(fēng)格為主、簡(jiǎn)潔明快、美觀大方為設(shè)計(jì)原則，住宅樓立面外墻采用外墻漆，建筑屋頂采用坡頂，使得建筑輪廓線更加豐富，色彩更加亮麗，同時(shí)強(qiáng)化了建筑的個(gè)性。建筑所有窗戶均采用隔熱鋁合金低輻射中空玻璃窗。 防水等級(jí)及適用規(guī)范的技術(shù)標(biāo) 準(zhǔn) 屋面防水等級(jí)為Ⅲ級(jí)（《屋面工程防水技術(shù)規(guī)范》）