【正文】 5500 元 /平米 20200128 5500 元 /平米 項目已擬定位方案 不同類型適合的地產(chǎn)因子 地產(chǎn)因子 單身公寓 普通住宅 高檔洋房 別墅 對公共效能的依賴 很強(qiáng) 強(qiáng) 一般 弱 對噪音、環(huán)境干擾 的依賴 強(qiáng) 較強(qiáng) 弱 很弱 對小區(qū)自身配套要求 高 很高 高 高 小區(qū)物業(yè)管理的要求 低 不高 高 很高 建筑質(zhì)量、裝修的要求 低 一般 高 很高 容積率、綠地率要求 無 一般 低 極低 對休閑空間、娛樂要求 無 一般 高 很高 景觀、人文的稀缺要求 無 一般 高 很高 項目 SWOT 分析 S優(yōu)勢 ，稀缺之地，升值潛力大 ，享便利快捷都市生活 4. W劣勢 昂的同時拉動房價的上漲，房價自然水漲船高 君子何往？直上青云！ 直上青云，惟有德者居之。 主力戶型面積 戶型面積大部分在 2房 80㎡、 90 ㎡， 3房 100 ㎡， 4房 120㎡。 前提二： 前期營銷費(fèi)用投入 要有 保障， 要能 充分蓄勢 。 以大面積的綠地為紐帶的機(jī)組合，形成風(fēng)格各異的圍合或半圍合空間。底下四層建設(shè)為商鋪，其余為寫字間 停車位設(shè)置 根據(jù)規(guī)劃要求，三戶 2 車位，車位數(shù)為 918 個，該部分建設(shè)地下車庫集中設(shè)置。 項目實施進(jìn)度 計劃 考慮到項目建設(shè)規(guī)模和項目推出市場的時間要求，將項目建設(shè)周期分為九個階段： A. 規(guī)劃設(shè)計、報建和施工準(zhǔn)備階段； B. 基礎(chǔ)和地下工程施工階段； C. 主體土建工程階段； D. 設(shè)備安裝工程階段； E. 外裝飾工程階段； F. 室內(nèi)安裝和裝修階段； G. 室外工程和收尾階段。 17 項目實施進(jìn)度表 項目實施進(jìn)度計劃表： 實施 階段 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 A B C D E F G 營銷方案 銷售方法 我們項目對于促銷組合，我們可以采用以下方法： 報紙 :以聯(lián)合為主，版面力求突出、加大。 接待中心 :布置講求舒適、氣派、精美，配合圖表說明，使客戶得到尊重的接待和怡然自得的自由，并能從容得到本案的良好印象和詳實訊息。 19 合計 ④ 、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)： 本項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算見下表： 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬元 序號 項目 計算依據(jù) 金額 1 供電工程 建安工程費(fèi) 3% 2 供水工程 3 供氣工程 4 道路工程 5 綠化工程 6 通訊工程 7 照明工程 8 排污工程 9 環(huán)衛(wèi)工程 合計 ⑤ 、公建配套設(shè)施費(fèi)： 本項目公共設(shè)施配套費(fèi)估算見下表： 公共設(shè)施配套費(fèi)估算表 單位：萬元 序號 項目 單價 計價數(shù)量 金額 1 公共廁所 200 元 /平方米 200 4 幼兒園 150 3 2 地下 停車場 40000/個 958 3832 合計 3839 ⑥ 、開發(fā)期間費(fèi)用： 本項目開發(fā)間接費(fèi)用估算見下表 開發(fā)間接費(fèi)用估算表 單位：萬元 君子何往？直上青云！ 直上青云，惟有德者居之。 22 五 財務(wù)分析 盈利能力分析 靜態(tài)指標(biāo)： 1．項目銷售收入： 147900 萬元 項目銷售回款計劃表（單位： 萬元 ） 項目 合計 2020 2020 2020 2020 多層住宅 11520 1152 4608 3456 2304 高層住宅 95040 19008 28512 38016 9504 商業(yè) 32160 9648 22512 停車位 9180 1836 2754 1836 1836 總計 147900 21996 35874 52956 36156 2．項目投資費(fèi)用總額： 萬元 3．項目靜態(tài)利潤： 萬元 4．土地增值稅：為銷售收入的 3%，得出 4437 萬元 5．所得稅：為靜態(tài)利潤的 25%，得出 萬元 6銷售稅金：為銷售收入的 %得出 8282 萬元 最后得出項目最終利潤為 345 得出 萬元 成本利潤率為 %，稅后成本利潤率為 %。 還款資金來源主要是 各期實現(xiàn)的稅后利潤； 其他還款資金；主要是 各項產(chǎn)品銷售收入在扣除當(dāng)期現(xiàn)金流后的余款。假定各因素的變動程度均 為 10%。無論從動態(tài)指標(biāo)還是靜態(tài)指標(biāo)看，說明項目有較強(qiáng)的盈利能力。 2）項目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 * 項目總建筑面積 : 155760 平方米 * 項目總投資 : 萬元 * 項目財務(wù)凈現(xiàn)值 : 萬元 * 項目財務(wù)內(nèi)部收益率 :% 上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場形勢對預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。 3）房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，公司需要建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取委托銷售的方式。 從社會效益來說：“直上青云”小區(qū)建成后，可提供住宅 1396 套，將切實解決區(qū)內(nèi)職工、白領(lǐng)、居民的生活及居住問題。 縱觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟(jì)效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。 （ 3）要做精品。特別要準(zhǔn)備好抗風(fēng)險資金，不可挪用。 （ 4）項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應(yīng)對 空間。 （ 1）實行速度管理，加強(qiáng)項目運(yùn)作進(jìn)度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險。因此社會效益極為可觀。 25 研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預(yù)定，銷售前景看好。 1）項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大。 該項目財務(wù)分析結(jié)果是可行的。 24 相對要小一些，銷售收入的影響比較大，但是，無論哪種不利情況出現(xiàn)，該項目的各項指標(biāo)均高于項目的基準(zhǔn)收益率，說明該項目具有較強(qiáng)的抵抗風(fēng)險的能力。 敏感性分析是通過預(yù)計項目不確定因素發(fā)生的變化 ,分析對項目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響；通過計算這些因素的影響程度，判斷項目經(jīng)濟(jì)效益對于各個影響因素的敏感性，并從中找出對于項目經(jīng)濟(jì)效益影響較大的不確定因素。 動態(tài)分析 現(xiàn)金流量表估算（萬元） 合計 2020 2020 2020 2020 2020 1現(xiàn)金流入 147900 21996 35874 52956 36156 銷售收入 147900 21996 35874 52956 36156 2現(xiàn)金 流出 固定資產(chǎn)投入 流動資金 0 君子何往？直上青云！ 直上青云，惟有德者居之。得出財務(wù)費(fèi)用為 萬元 ⑾、銷售費(fèi)用 按銷售收入的 %計算得出結(jié)果 為 萬元 下表為開發(fā)建設(shè)投資費(fèi)用估算表 君子何往？直上青云！ 直上青云，惟有德者居之。 18 稅費(fèi)一覽表 稅費(fèi)項目 稅費(fèi)率 稅費(fèi)項目 稅費(fèi)率 營業(yè)稅 5 土地增值稅 50、 60 超率累進(jìn) 城市維護(hù)建設(shè)稅 7 法定盈余公積金 10 教育費(fèi)附加 3 公益金 5 企業(yè)所得稅 25 任意盈余公積金 3 管理費(fèi)用 3 不可預(yù)見費(fèi) 3 銷售費(fèi)用 房產(chǎn)稅（按 租金） 12 （一）投資估算 ① 、土地費(fèi)用： 本項目用地共計 畝，出讓單價 607 萬元 /畝，出讓總金額為 萬元，土地出讓契稅 =出讓金 3%= 1702 萬元， 開發(fā)商已一次性付清地價款。 說明書 :印刷精美，內(nèi)容周詳，充分表達(dá)本案的特點，使消費(fèi)者深入了解本案的特點、特色。并相應(yīng)制定各單項更為詳盡的施工組織計劃以保證項目進(jìn)度計劃安排的實現(xiàn)。自 2020 年 3 月底開始，至 2020 年 8 月結(jié)束。樓型 3采用框架結(jié)構(gòu)，樓型 4采用磚墻結(jié)構(gòu)。 三 項目開發(fā)方案 規(guī)劃設(shè)計分析 君子何往？直上青云！ 直上青云，惟有德者居之。 項目價格定位 考慮項目的推出時機(jī)，結(jié)合項目具體情況，位于青云譜區(qū)中心地帶，商業(yè)價值較有潛力，在成功策劃包裝推廣情況，預(yù)測價格如下（其商業(yè)價格為較理想樂觀的價格）： 項目 銷售均價 住宅 8500 元 /㎡ 寫字樓 12020 元 /㎡ 停車位 100000 元 /個 底層商鋪 10000 元 /㎡ 上述定價的最終實現(xiàn)必須有以下重要前提進(jìn)行保障： 前提一： 工程進(jìn)度 要 保障 樓盤預(yù)（ 銷 ） 售， 同時 必須 能夠保證完成 社區(qū) 主要的 園 林 景觀 部分。 戶型特點 戶型多變，選擇較多；功能分區(qū)清晰、采光通風(fēng)好、節(jié)能節(jié)水、保溫隔熱、防塵防噪。 14 20200319 7500 元 /平米 高層電梯房在售，戶型為 170 四房，均價7500 元 /平米，購房可享 折優(yōu)惠 3. 祥瑞藍(lán)堡國際公寓 祥瑞藍(lán)堡國際公寓是南昌市祥瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在南昌打造的一個住宅小區(qū)，該項目總建筑面積 萬平米，約 520 多套， 萬的占地面積，綠化率%。占地 134畝規(guī)劃總建筑面積 16 萬，其中住宅約為 萬，商鋪建筑面積約 3000，容積率為 ，綠化率 35% 青云明珠近期價格走勢 記錄時間 銷售均價 備注 20200114 天集青云明珠售罄，目前二手房均價為7600 元 /平米 202012