【正文】 方米 ,取得銷售收入 900,000,000 元；出售商業(yè)用房 15,000 平方米 , 取得銷售收入 255,000,000 元；出售辦公用房 25,000 平方米 , 取得銷售收入總額 275,000,000 元。 單位提供的“Ⅹ號(hào)土地出讓合同”及京房地 [低 ]字Ⅹ號(hào)地價(jià)繳款證明，“東園小區(qū)”項(xiàng)目已向北京市國(guó)有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金 440,000,000 元 ,繳納契稅 13， 200， 000 元（不含公共 配套設(shè)施政府贈(zèng)送的占地面積） 。 (2)前期工程費(fèi)： 115,070,700 元。 (6)開發(fā)間接費(fèi)： 19,300,600 元。 27,942,700/200,000*160,000=22， 354， 160 元 （三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 該公司不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，利息支出無法確定，因此三項(xiàng)費(fèi)用扣除的金額為：（ 362,560,000+394， 880， 000） *10%=75,744， 000 元 （四）繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅 71,500,000 元，繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加 7,150,000 元。 同時(shí)對(duì) 該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的有關(guān)費(fèi)用核算情況進(jìn)行審核，未發(fā)現(xiàn)代收的費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是 在房?jī)r(jià)之外“其他應(yīng)付款”帳戶單獨(dú)收取的，可以不作為收入。 （ 1）經(jīng)審核納稅人提供的土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi) 的 支付憑證和拆遷協(xié)議，確認(rèn)金額為 39,700,000 元，按清稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤蟊敬吻逅阍试S扣除金額為 31,760,000 元，未發(fā)現(xiàn)問題。 （ 3）公共配套設(shè)施費(fèi) 用的審核 經(jīng)對(duì)納稅人提供的《 鑒證報(bào) 告》“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表”中列舉的公共配套設(shè)施費(fèi)內(nèi)容進(jìn)行審核后，發(fā)現(xiàn)游泳館是對(duì)外開放經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的設(shè)施，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定不應(yīng)列入公共配套設(shè)施扣除范圍，應(yīng)將游泳館列支的 10,000,000 元費(fèi)用 從公共配套設(shè)施扣除總費(fèi) 用中剔除， 確認(rèn)該清算項(xiàng)目公共配套設(shè)施費(fèi) 用的 金額為 17,942,700 元，按清算面積分?jǐn)偤螅敬卧试S扣除的 金額 14， 354， 160 元 。 重新 計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為 （ 362,560,000+386， 880， 000） *20%=149， 888， 000 元 經(jīng) 審 核 后 本 次 清 算 面 積 允 許 扣 除 項(xiàng) 目 的 總 金 額 為 ：362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149， 888， 000=1,052， 922， 000 元 （四）修正后的應(yīng)納稅款計(jì)算 16 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計(jì)算過程 經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，本次清算的 120,000 平方米商品住宅，全部符合北京市公布的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn) ，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。 本次清算扣除 房地產(chǎn)開發(fā)成本 386， 880， 000 元。稅務(wù)部門通過對(duì)該項(xiàng)目的有關(guān)資料和 《土地增值稅清算鑒 證 報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《鑒 證 報(bào)告》）進(jìn)行審核，特別是對(duì)其內(nèi)容、格式進(jìn) 行了重點(diǎn)驗(yàn)收后， 同意辦理清稅手續(xù)?？墒勖娣e證書中批復(fù)商品房銷售面積 17,000 平方米，其余不可出售的面積為 3000 平方米，分別為：變電站和熱力站面積 1000平方米 、車庫(kù)面積 20xx 平方米。 該項(xiàng)目截止到清算前已按非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅政策規(guī)定的 %預(yù)征率，預(yù)繳了土地增值稅 300,000 元。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本 經(jīng)鑒證該公司提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止 20xx 年 12 月該項(xiàng)目工程總成本為111,000,000 元。 （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 6,640,000 元（提供了相應(yīng)完稅憑證）。 （六）應(yīng)退土地增值稅 300,000 元。由于該項(xiàng)目全部銷售，扣除的公共配套設(shè)施費(fèi) 1,027,000 元，未發(fā)現(xiàn)問題 。 （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 由于該項(xiàng)目利息不能單獨(dú)扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的 10％進(jìn)行計(jì)算扣除。 （ 七 ）應(yīng)補(bǔ)土地增值稅 1,658,334 元。 在《鑒 證 報(bào)告》中披露的該項(xiàng)目具體情況 如下： 20 一、 整體 項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè) xx 項(xiàng)目，是經(jīng)北京市發(fā)展計(jì)劃 委員會(huì)于 20xx 年 12 月以（ 20xx） 458 號(hào)文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項(xiàng)目的，座落于豐臺(tái)區(qū)ⅩⅩ號(hào)，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積 10,000 平方米。 該項(xiàng)目在 20xx年 6 月通過全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。 三、扣除項(xiàng)目情況說明 (一 ) 取得土地使用權(quán)所支付的總金額為 22,660,000 元。 （二）開發(fā)成本 經(jīng) 鑒 證該單位 提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止 20xx 年 10 月該項(xiàng)目工程總成本為 118，352， 000 元 ,該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本金額為 88， 764， 000 元。 (4)基 礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)： 5,861,000 元。） 分?jǐn)偪鄢痤~計(jì)算過程為： 118,352,000*75%=88,764,000 元 （三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 該公司不能提供按清算項(xiàng)目支付的金融機(jī)構(gòu)貸款證明，利息支出無法確定，因此三項(xiàng)費(fèi)用扣除的金額為：（ 16,995,000+88,764,000） *10%=10,575,900 元 （四）繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加共計(jì) 6,600,000 元。 （三）扣除項(xiàng)目金額的審核 土地增值稅扣除項(xiàng)目確定時(shí)，應(yīng)按清算面積 15,000 平方米占整體面積 20， 000 平方米的比例進(jìn)行分配后計(jì)算。但 對(duì)有些疑點(diǎn)項(xiàng)目及金額，我們調(diào)取了 中介機(jī)構(gòu)《鑒證報(bào)告》的工作底稿與 納 稅人提供的 開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)成本財(cái)務(wù)報(bào)表統(tǒng)計(jì)的相關(guān)金額進(jìn)行核對(duì)，發(fā)現(xiàn)工作底稿披露的四項(xiàng)開發(fā)費(fèi)用，特別是 建筑安裝工程費(fèi)的支出與 成本財(cái)務(wù)報(bào)表統(tǒng)計(jì)的金額數(shù)據(jù)相差較大。 假設(shè)二： 假設(shè) 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在 對(duì)案例三 清算審核過程中 ，經(jīng)過對(duì)疑點(diǎn)項(xiàng)目 金額 調(diào)取 《鑒證報(bào)告》工作底稿和 納稅人 進(jìn)一步補(bǔ)充的相關(guān)資料 核對(duì) 審核后， 發(fā)現(xiàn) ， 由于多種原因， 該項(xiàng)目的成本核算賬簿賬目混亂，成本材料憑證殘缺不齊，稅務(wù)機(jī)關(guān)難以確定扣除項(xiàng)目金額，因此，向納稅人送達(dá)了《土地增值稅清算終止批準(zhǔn)通知書》和 《土地增值稅核定征收通知書》 決定該清稅項(xiàng)目，按確定的銷售收入 120,000,000元Х 核定征收率（核定征收率以正式文件為依據(jù)），計(jì)算征收土地增值稅。據(jù)此情況，稅務(wù)機(jī)關(guān) 決定對(duì)該清算項(xiàng)目移交給納稅評(píng)估部門按檢查程序進(jìn)行辦理 清算工作。 房地產(chǎn)開發(fā)成本 （ 1）對(duì)清算時(shí)扣除的土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi) 的 金額 90,890,000 元，通過我們審核后發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目提供支付憑證和 相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償協(xié)議書中記載的內(nèi)容不相符，因此，對(duì)土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi) 90,890,000 元 的 金額無法判斷，決定不允許扣除。 21 五、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況 針對(duì)上述案例，我們編寫了兩種情況的假設(shè)審核結(jié)果方法，請(qǐng)參考。 (6)開發(fā)間接費(fèi)： 12,600,300 元。 (2)前期工程費(fèi)： 5,000,700 元。 該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額為 16,995,000 元。 該項(xiàng) 目已銷售面積占總建筑面積的比例為： 15,000/20,000=75%。 該項(xiàng)目于 20xx 年初開工建設(shè)，于 20xx 年 5 月開始對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所提供實(shí)測(cè)總建筑面積證明為 20,000 平方米，可售面積證書中批復(fù)商品房銷售面積 15,000 平方米，全部為住宅， 剩余自用辦公面積 5,000 平方米。 20xx 年 10 月，向豐臺(tái)地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請(qǐng)手續(xù)。 : （ 16,480,000+81,929,400） 20%=19,681,880 元 （四）應(yīng)納稅款計(jì)算 （一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 141,100,000 元 ； （二）扣除項(xiàng)目總金額合計(jì) 134,572,220 元 ； 16,480,000+81,929,400+9,840,940+6,640,000+19,681,880=134,572,220 元 (三 )增值額 141,100,000134,572,220=6,527,780 元 （四）增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（增值率） 6,527,780247。 扣除公式為： 2263 20,000=45,260,000 元。 （三）扣除項(xiàng)目金額確認(rèn) “Ⅹ號(hào)土地出讓合同”及支付憑證審核取得土地使用權(quán)所支付的金額為16,480,000 元； （ 1）對(duì)于土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi) 35,642,400 元，經(jīng)審核拆遷協(xié)議及支付憑證，未發(fā)現(xiàn)問題。 其中： 16,480,000 元； 為 111,000,000 元； 費(fèi)用為 7804000； 6,640,000 元； 25,496,000 (三 )增值額 132,800,000167,420,000=34,620,000 元 （四）應(yīng)納土地增值稅為 0。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為 7804000 元 1,430,000 元，有單位提供 的 金融機(jī)構(gòu)證明。 三、扣除項(xiàng)目情況說明 (一 ) 取得土地使用權(quán)所支付的金 額為 16,480,000 元。 該項(xiàng)目在 20xx 年 11 月通過全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。該單位在 20xx 17 年 3 月曾到崇文地方稅務(wù)局為該項(xiàng)目辦理了土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。 本次清算加計(jì)扣除 金額為 149， 888， 000 元 （六） 本次清算每平方米允許分?jǐn)偪鄢慕痤~ 元。 其他商品房計(jì)算過程 出售商業(yè)及辦公用房取得收入 530,000,000 元 其他商品房占清稅項(xiàng)目面積的比例為 40,000/160,000=25% 扣除項(xiàng)目金額 =1， 052， 922， 000*25%=263,230,500 元 增值額 = 530,000,000263,230,500=266,769,500 元 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（增值率）為 266,769,500/ 263,230,500=% 適用稅率為 50% 應(yīng)納土地增值稅為 : (266,769,500*50%)(263,230,500*15%)=93,900,175 元 已納土地增值稅為： 5,000,000 元 應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為： 88,900,175 元 六、對(duì) 東園小區(qū) 項(xiàng)目 審核 后有關(guān) 的附列情況： （一）總建筑面積 200， 000 平方米 （二）批準(zhǔn)可銷售面積 170， 000 平方米 （三）已出售面積 160， 000 平方米 （四）取得收入 1， 430， 000， 000 元 （五）本次清算扣除 項(xiàng)目總金額 為： 1,052， 922， 000元。 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核 《鑒證報(bào)告》中對(duì)該單位房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是按率扣除計(jì)算的金額，由于稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后已對(duì)游泳館列支的費(fèi) 用 10,000,000 元進(jìn)行調(diào)減，因此， 以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的 10％進(jìn)行 重新 計(jì)算 后應(yīng)扣除金額 為 74,944,000 元。 其次，根據(jù)納稅人提供的 開發(fā)項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)報(bào)表及中介機(jī)構(gòu)鑒證的工作底稿等資料，并 按清稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤螅_認(rèn)的四項(xiàng)費(fèi)用本次扣除金額為 340,765,840 元，未發(fā)現(xiàn)問題。 （三）確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額 土地增值稅扣除項(xiàng)目確定時(shí)，應(yīng)按清算面積 160,000 平方米占整體面積 200， 000 平方米的比例進(jìn)行分配后 ,確定本次清算允許扣除項(xiàng)目總金額為 1， 052， 922， 000，其中： 取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額為 362,560,000 元 經(jīng) 審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證，該項(xiàng)目 取得土地使用權(quán)所支付的金額為 453,200,000元，按清稅面積與總建筑面積配比后，未發(fā)現(xiàn)問題。 （一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計(jì)算過程 出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得收入 900,000,000 元 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項(xiàng)目面積的比例為 120， 000/160， 000=75% 扣除項(xiàng)目金額 =1,063， 322， 000*75%=797,491,500元 增值 額 = 900,000,000797,491,500=102,508,500 元 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（增值率）為 102,508,500/ 797,491,500= % 該項(xiàng)目的 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分，因增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20%，應(yīng)免征土地增值稅。） 分?jǐn)偪鄢痤~計(jì)算過程為： 土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi) 39,700,000 元 +前期工程費(fèi) 115,070,7