【正文】 出讓的憑證、支付地價款的發(fā)票和銀行轉(zhuǎn)帳記錄等。二是以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權時按照國家有關規(guī)定補交的土地出讓金。 對代收費用的審核 應審核政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，（如：計入“其他應付款”科目的）可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 對相關經(jīng)濟利益的審核 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 不僅僅是指買賣或交易雙方的成交價，還應包括稅務機關根據(jù)評估價格確定的收入。對于其他收入，其價值需要進行專門的評估。如專利權、商標權、著作權、專有技術使用權、土地使用權、商益權等。 實物收入，一般是指納稅人 銷售商品房 而取得的各種實物形態(tài)的收入。 三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 收入情況的審核 （一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的范圍 5 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入， 是指 銷售商品房所 取得的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。 （六）清算受理 時 對不同情況的處理 主管地方稅務機關 在收取 納稅人提交的清算項目申請材料和 《 鑒 證報告》時，應認真核對納稅人提供的資料，并嚴格按照《 鑒 證報告》標準格式進行驗收， 對納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務機關應予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》交納稅人轉(zhuǎn)入審核程序。 扣除項目金額的情況介紹，包括：取得土地使用權支付金額、總開發(fā)成本、費用、允許分攤扣除的配套設施、清稅面積與未銷售面積成本的配比、未扣除金額等情況。 （三 ）查看各項申報表格的填寫是否符合要求 4 納稅人應準確、據(jù)實填寫各類清算申報表和相關表格；納稅人委托中介機構代理進行清算鑒證的，在 《 鑒證報告》中應詳細 披露 清算項目的收入、扣除項目和進行土地增值稅清算的相關鑒證信息。 (二 ) 查驗清算項目是否與初始項目登記表一致 土地增值稅清算以納稅人初始 填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項目為對象， 項目 登記是以國家有關管理部門審批下達的房地產(chǎn)開發(fā)項目為依據(jù)。 （九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等。 （五）能夠按清算項目支付貸款利息的有關證明及借款合同。 第二章 土地增值稅清算的受理 一、納稅人應提供的 清算 資料 納稅人在辦理土地增 值稅清算申報手續(xù)時， 應向主管稅務機關提交的清算項目資料如下： （一）項目竣工清算報表，當期財務會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細表、已完工開發(fā)項目成本表）等。 三、 土地增值稅清算流程 土地增值稅 的 清算程序主要由四部分組成，一是 符合清算條件 時，納稅人首先應向主管地方稅務機關提出 土地增值稅 清算申請，經(jīng)稅務機關核準后，方可辦理清算手續(xù)；二是 納稅人向稅務機關 提交清算項目資料，稅務機關 受理 查驗 清算 資料；三是稅務機關審核清算資料；四是稅務機關辦理補（退）土地增值稅清算手續(xù)。 （二）主管地方稅務機關 可 要求納稅人進行土地增值稅清算的條件 符合下列情況之一的，主管地方稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算： 2 納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已通過 竣工驗收 ， 在整個預（銷）售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達到可銷售總建筑面積的比例 85％（含）以上的。 二、 土地增值稅清算的條件 （一）納稅人應進行土地增值稅 清算 的條件 符合下列情況之一時，納稅人應到主管地方稅務機關辦理土地增值稅清算手續(xù)： 全部竣工并銷售完 畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目。 為 方便讀者了解土地增值稅政策的連續(xù)性和 文件的完整性， 我們 按時間順序?qū)⑼恋卦鲋刀愰_征以來的所有文件編入此書， 書中對有些已改變或 廢止 的政策規(guī)定文件 和條款 未做刪除，但對已廢止的文件 （僅限于北京市地方稅務局發(fā)文或轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局文件的補充 條款 ） 或條款我們 已 進行了 涂黑 技術處理。 1 土地增值稅清算業(yè)務指南 （內(nèi)部資料） 編印說明 土地增值稅的征收是 國家為了合理調(diào)節(jié)土地增值收益的分配，規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易秩序，促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，維護國家權益 ，合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配 而制定的一種稅種。 由于編者的水平有限，難免有不妥之處，希望讀者指正。 整體轉(zhuǎn)讓 未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目?？射N售總建筑面積范圍中不包括 已自用或出租使用年限在一年以上再出售的面積。 土地增值稅清算 具體 流程見下面流程圖： 土地增值稅清算流程圖 資料不齊 重新補正 資料齊全 轉(zhuǎn)入審核 審核無問題 審核有問題 四、納稅人申請清算時限 （一） 凡符合 土地增值稅清算條件的 ， 納稅人應在達到清算條件后 90日內(nèi) ， 向主管地方稅務機關提出納稅人 提出申請 稅務機關要求清算 稅務機關受理 填寫申請表 補、退稅款 轉(zhuǎn)入評估稽查 稅務機關審核 補正資料重審 進行核定征收 3 清算稅款申請，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》， 經(jīng)主管地方稅務機關批準后，即可辦理竣工清算稅款手續(xù)。 （二）國有土地使用權證書。 （六）銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式 ，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面 積、銷售收入、用途等。 （十）《土地增值稅清算鑒 證 報告》（以下簡稱鑒 證報告） （十一） 土地增值稅納稅申報表（一） （十二）稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。對一個清算項目中既有普通標準住宅工程又有其他商品房工程的，應分別核算增值額。稅務機關應認真查看各類表格是否按明細類別歸類匯總后填寫，例如：“土地征用及拆遷補償費 鑒 證 表”，應按土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費、安置動遷用房支出、拆遷補償款的支出分類填寫。 稅款詳細計算過程，必須包含扣除項目計算分攤配比公 式。 對 納稅人提交的清稅 資料不完整、 《鑒 證報告 》內(nèi)容不規(guī)范、審計事項情況不清楚等問題時，應退回納稅人重新修改《鑒 證報告 》或補充資料的，并向納稅人開具《土地增值稅清算補充材料通知書 》交納稅人，待清算資料補充完整后，重新辦理稅款清算手續(xù)。具體包括貨幣收入、實物收入、其他收入以及視同銷售房地產(chǎn)所取得的收入。如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動產(chǎn)等。 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的 商品房用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權屬轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，取得其收入確定由主管地方稅務機關按照當期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價格確定 。對于視同銷售的房地產(chǎn)， 其收入確定由主管地方稅務機關按照當期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價格 核定 。因此，在確定收入時 重點審核企業(yè)相關 的經(jīng)濟收益 是否全部結轉(zhuǎn) 在收入里面。 6 四、扣除項目金額情況的審核 對房地產(chǎn)開發(fā)竣工項目清算土地增值 稅的扣除項目金額的確定，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定計算，發(fā)生的各項成本和費用應按實際發(fā)生額確認扣除；對 納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除；對于各項預提（或應付）費用不得包括在扣除項目金額中。三是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權的，為向原土地使用權人實際支付的地價款。具體有國有土地出讓合同、土地局開具的收據(jù)、地稅局開具的契稅完稅票等。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本 房地產(chǎn)開發(fā)成本的構成 房地產(chǎn)開發(fā)成本是對 開發(fā)土地和新 建房及配套設施的成本的簡稱 ,指房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本 ,包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用 ,這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。 （ 2）前期工程費 是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目建造前所發(fā)生的一些費用。 （ 3）建筑安裝工程費 是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在建造過程中發(fā)生的各種建筑工程費用和安裝工程費用。 （ 5）公共配套設施費 公共配套設施費的扣除范圍確認，是指房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造、但不能有償轉(zhuǎn)讓的非營利性的社會公共事業(yè)設施所發(fā)生的支出。對于后期清算時實際支付的公共配套設施費用分攤比例大于前期的金額時，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進行調(diào)整分攤。 房地產(chǎn)開發(fā)成本審核的重點： （ 1）要關注“開發(fā)間接費用以及管理費用”科目，因為有時企 業(yè)對成本或費用把握不準，把應該計入管理費用的成本計入開發(fā)間接費用科目。 （ 3）對于滾動開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，還應分項目進行核算，出具分項目的決算報告。 （ 4）根據(jù)收款 方 的性質(zhì)、支付款項的內(nèi)容，確定收到票據(jù)的類別： （建筑公司、設計院、運輸隊、材料供貨商、監(jiān)理公司），就必須提供稅務局監(jiān)制的發(fā)票； （房屋土地局、規(guī)劃局等）或政府行政管理機構（質(zhì)檢站、測繪站、消防局、市容管理等），應提供行政事業(yè)性收據(jù)。如果企業(yè)明細核算不規(guī)范或根本沒有明細核算，有下列情況之一的，稅務機關可對所列 四項開發(fā)成本的扣除額，在土 地增值稅清算時可采取按 《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》核定 扣除 額的方法 。 9 （ 2） 將核定 后所確定的四項 費用 扣除項目 總金額 與 《鑒證報告》中披露的 四項扣除項目 總金額進行對比，如發(fā)現(xiàn)四項費用扣除項目總金額明顯高于 稅務機關核定 的金額時 ，則必須要求納稅人提供 《鑒證報告》工作底稿， 再根據(jù)費用發(fā)生的情況，對金額較大的成本費用，調(diào)取財務 明細賬目進行核對，必要時可要求納稅人提供有效憑證 與項目的 關聯(lián)程度，從而判斷其真實性。 對財務費用中的利息支出凡能夠按清算項目計算分攤 并提供 金融機構證明，允許 據(jù)實扣除，但最高不能超過 按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額 。超過上浮幅度的部分不允許扣除。對于企業(yè)之間 的借款等支付的利息不允許扣除。 （五）加計扣除 對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本 計算的 金額之和 的20％ 進行計算 扣除。也不能價計 20%的扣除。 例如：取得土地使用權所支付金額的扣除項目分攤，地價款的扣除，需按全部建筑面積進行分攤，不允許按占地面積進行分攤。不能分別計算增值額的，其建造的普通標準住宅不能享受增值額未超過扣除項目金額 20%的免稅優(yōu)惠政策。對納稅人不能 按主管稅務機關規(guī)定期限提交補正材料的，應將清算項目資料移交給稅務稽查部門，由稽查部門進行清算工作。 （ 1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置財務帳簿未設置的；或雖設置財務帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項目金額的； （ 2）擅自銷毀帳簿的或者拒不提供 納稅資料的； （ 3）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期改正，逾期仍不清算的； （ 4）納稅人未如實進行土地增值稅清算申報，計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。 對 主管稅 務機關需辦理退還土地增值稅手續(xù)的，應依照《北京市地方稅務局退稅管理暫行辦法》（京地稅征〔 20xx〕 686號）規(guī)定的程序辦理退稅手續(xù)。 例如：附件一《土地增值稅納稅鑒證表》 一“取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入 ” 欄，是指依照《 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 鑒證 表》中所列的各項明細收入，經(jīng)鑒證后 確定的收入總金額。 本表欄目設置與附列資料表對應關系：與附件 4《扣除項目匯總表》中“ 本次扣除金額 ”的合計數(shù)相同。 本表欄目設置與附列資料表對應關系：與附件 4《扣除項目匯總表》中“ .房地產(chǎn)開發(fā)成本 ”項目中“本次扣除金額”的數(shù)值相同。在此明確“財政部規(guī)定的其他扣除項目金額”欄，目前，國家沒有出臺關于允許其他扣除項目金額的有關政策規(guī)定，因此，此欄是無須填寫的。應注意兩點：一是已銷售 面積與總開發(fā)建筑面積進行對比，未銷售面積是否屬于公建面積允許分攤；二是對除公建面積允許分攤成本外，對于其他不允許扣除 13 的留用面積，包括自用面積，銷售面積達 85%以外的面積等等。稅務部門對該公司所提供的有關清算項目資料進行了 驗收 ，特別是對《土地增值稅清算鑒 證 報告》（以下簡稱《鑒 證 報告》）中內(nèi)容 和 格式進行了重點查驗后， 同意“東園小區(qū)”項目辦理土地增值稅清算手續(xù)。另外還有配套設施面積 12,000 平方米。 該項目在 20xx年 5 月通過全部工程質(zhì)量驗收，并取得了北京市建設工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設工程質(zhì)量合格證書”。其中 :出售住宅 120,000平