【正文】 出讓的憑證、支付地價(jià)款的發(fā)票和銀行轉(zhuǎn)帳記錄等。二是以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按照國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金。 對代收費(fèi)用的審核 應(yīng)審核政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，（如：計(jì)入“其他應(yīng)付款”科目的）可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 對相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益的審核 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 不僅僅是指買賣或交易雙方的成交價(jià)，還應(yīng)包括稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價(jià)格確定的收入。對于其他收入，其價(jià)值需要進(jìn)行專門的評估。如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商益權(quán)等。 實(shí)物收入，一般是指納稅人 銷售商品房 而取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入。 三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 收入情況的審核 （一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的范圍 5 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入， 是指 銷售商品房所 取得的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。 （六）清算受理 時 對不同情況的處理 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān) 在收取 納稅人提交的清算項(xiàng)目申請材料和 《 鑒 證報(bào)告》時，應(yīng)認(rèn)真核對納稅人提供的資料，并嚴(yán)格按照《 鑒 證報(bào)告》標(biāo)準(zhǔn)格式進(jìn)行驗(yàn)收， 對納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》交納稅人轉(zhuǎn)入審核程序。 扣除項(xiàng)目金額的情況介紹，包括：取得土地使用權(quán)支付金額、總開發(fā)成本、費(fèi)用、允許分?jǐn)偪鄢呐涮自O(shè)施、清稅面積與未銷售面積成本的配比、未扣除金額等情況。 （三 ）查看各項(xiàng)申報(bào)表格的填寫是否符合要求 4 納稅人應(yīng)準(zhǔn)確、據(jù)實(shí)填寫各類清算申報(bào)表和相關(guān)表格；納稅人委托中介機(jī)構(gòu)代理進(jìn)行清算鑒證的，在 《 鑒證報(bào)告》中應(yīng)詳細(xì) 披露 清算項(xiàng)目的收入、扣除項(xiàng)目和進(jìn)行土地增值稅清算的相關(guān)鑒證信息。 (二 ) 查驗(yàn)清算項(xiàng)目是否與初始項(xiàng)目登記表一致 土地增值稅清算以納稅人初始 填報(bào)的《土地增值稅項(xiàng)目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為對象， 項(xiàng)目 登記是以國家有關(guān)管理部門審批下達(dá)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為依據(jù)。 （九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等。 （五）能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。 第二章 土地增值稅清算的受理 一、納稅人應(yīng)提供的 清算 資料 納稅人在辦理土地增 值稅清算申報(bào)手續(xù)時， 應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交的清算項(xiàng)目資料如下： （一）項(xiàng)目竣工清算報(bào)表，當(dāng)期財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表）等。 三、 土地增值稅清算流程 土地增值稅 的 清算程序主要由四部分組成，一是 符合清算條件 時，納稅人首先應(yīng)向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出 土地增值稅 清算申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，方可辦理清算手續(xù)；二是 納稅人向稅務(wù)機(jī)關(guān) 提交清算項(xiàng)目資料，稅務(wù)機(jī)關(guān) 受理 查驗(yàn) 清算 資料；三是稅務(wù)機(jī)關(guān)審核清算資料；四是稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理補(bǔ)（退）土地增值稅清算手續(xù)。 （二）主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān) 可 要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的條件 符合下列情況之一的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： 2 納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已通過 竣工驗(yàn)收 ， 在整個預(yù)（銷）售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達(dá)到可銷售總建筑面積的比例 85％（含）以上的。 二、 土地增值稅清算的條件 （一）納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅 清算 的條件 符合下列情況之一時，納稅人應(yīng)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)： 全部竣工并銷售完 畢的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 為 方便讀者了解土地增值稅政策的連續(xù)性和 文件的完整性， 我們 按時間順序?qū)⑼恋卦鲋刀愰_征以來的所有文件編入此書， 書中對有些已改變或 廢止 的政策規(guī)定文件 和條款 未做刪除，但對已廢止的文件 （僅限于北京市地方稅務(wù)局發(fā)文或轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局文件的補(bǔ)充 條款 ） 或條款我們 已 進(jìn)行了 涂黑 技術(shù)處理。 1 土地增值稅清算業(yè)務(wù)指南 （內(nèi)部資料） 編印說明 土地增值稅的征收是 國家為了合理調(diào)節(jié)土地增值收益的分配，規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，維護(hù)國家權(quán)益 ，合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配 而制定的一種稅種。 由于編者的水平有限，難免有不妥之處，希望讀者指正。 整體轉(zhuǎn)讓 未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?？射N售總建筑面積范圍中不包括 已自用或出租使用年限在一年以上再出售的面積。 土地增值稅清算 具體 流程見下面流程圖： 土地增值稅清算流程圖 資料不齊 重新補(bǔ)正 資料齊全 轉(zhuǎn)入審核 審核無問題 審核有問題 四、納稅人申請清算時限 （一） 凡符合 土地增值稅清算條件的 ， 納稅人應(yīng)在達(dá)到清算條件后 90日內(nèi) ， 向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出納稅人 提出申請 稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算 稅務(wù)機(jī)關(guān)受理 填寫申請表 補(bǔ)、退稅款 轉(zhuǎn)入評估稽查 稅務(wù)機(jī)關(guān)審核 補(bǔ)正資料重審 進(jìn)行核定征收 3 清算稅款申請，并據(jù)實(shí)填寫《土地增值稅清算申請表》， 經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，即可辦理竣工清算稅款手續(xù)。 （二）國有土地使用權(quán)證書。 （六）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式 ，包含：銷售項(xiàng)目棟號、房間號、銷售面 積、銷售收入、用途等。 （十）《土地增值稅清算鑒 證 報(bào)告》（以下簡稱鑒 證報(bào)告） （十一） 土地增值稅納稅申報(bào)表（一） （十二）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。對一個清算項(xiàng)目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅工程又有其他商品房工程的，應(yīng)分別核算增值額。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真查看各類表格是否按明細(xì)類別歸類匯總后填寫，例如：“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 鑒 證 表”，應(yīng)按土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)、安置動遷用房支出、拆遷補(bǔ)償款的支出分類填寫。 稅款詳細(xì)計(jì)算過程，必須包含扣除項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偱浔裙?式。 對 納稅人提交的清稅 資料不完整、 《鑒 證報(bào)告 》內(nèi)容不規(guī)范、審計(jì)事項(xiàng)情況不清楚等問題時，應(yīng)退回納稅人重新修改《鑒 證報(bào)告 》或補(bǔ)充資料的，并向納稅人開具《土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書 》交納稅人，待清算資料補(bǔ)充完整后，重新辦理稅款清算手續(xù)。具體包括貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入以及視同銷售房地產(chǎn)所取得的收入。如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動產(chǎn)等。 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的 商品房用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，取得其收入確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按照當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格確定 。對于視同銷售的房地產(chǎn)， 其收入確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按照當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格 核定 。因此，在確定收入時 重點(diǎn)審核企業(yè)相關(guān) 的經(jīng)濟(jì)收益 是否全部結(jié)轉(zhuǎn) 在收入里面。 6 四、扣除項(xiàng)目金額情況的審核 對房地產(chǎn)開發(fā)竣工項(xiàng)目清算土地增值 稅的扣除項(xiàng)目金額的確定，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定計(jì)算，發(fā)生的各項(xiàng)成本和費(fèi)用應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額確認(rèn)扣除；對 納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除；對于各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得包括在扣除項(xiàng)目金額中。三是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。具體有國有土地出讓合同、土地局開具的收據(jù)、地稅局開具的契稅完稅票等。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本 房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 房地產(chǎn)開發(fā)成本是對 開發(fā)土地和新 建房及配套設(shè)施的成本的簡稱 ,指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本 ,包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用 ,這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。 （ 2）前期工程費(fèi) 是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建造前所發(fā)生的一些費(fèi)用。 （ 3）建筑安裝工程費(fèi) 是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建造過程中發(fā)生的各種建筑工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。 （ 5）公共配套設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi)的扣除范圍確認(rèn)，是指房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造、但不能有償轉(zhuǎn)讓的非營利性的社會公共事業(yè)設(shè)施所發(fā)生的支出。對于后期清算時實(shí)際支付的公共配套設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)偙壤笥谇捌诘慕痤~時，允許在整體項(xiàng)目全部清算時，按照整體項(xiàng)目重新進(jìn)行調(diào)整分?jǐn)偂? 房地產(chǎn)開發(fā)成本審核的重點(diǎn)： （ 1）要關(guān)注“開發(fā)間接費(fèi)用以及管理費(fèi)用”科目，因?yàn)橛袝r企 業(yè)對成本或費(fèi)用把握不準(zhǔn)，把應(yīng)該計(jì)入管理費(fèi)用的成本計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用科目。 （ 3）對于滾動開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，還應(yīng)分項(xiàng)目進(jìn)行核算，出具分項(xiàng)目的決算報(bào)告。 （ 4）根據(jù)收款 方 的性質(zhì)、支付款項(xiàng)的內(nèi)容，確定收到票據(jù)的類別： （建筑公司、設(shè)計(jì)院、運(yùn)輸隊(duì)、材料供貨商、監(jiān)理公司），就必須提供稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票； （房屋土地局、規(guī)劃局等）或政府行政管理機(jī)構(gòu)（質(zhì)檢站、測繪站、消防局、市容管理等），應(yīng)提供行政事業(yè)性收據(jù)。如果企業(yè)明細(xì)核算不規(guī)范或根本沒有明細(xì)核算，有下列情況之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對所列 四項(xiàng)開發(fā)成本的扣除額，在土 地增值稅清算時可采取按 《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》核定 扣除 額的方法 。 9 （ 2） 將核定 后所確定的四項(xiàng) 費(fèi)用 扣除項(xiàng)目 總金額 與 《鑒證報(bào)告》中披露的 四項(xiàng)扣除項(xiàng)目 總金額進(jìn)行對比，如發(fā)現(xiàn)四項(xiàng)費(fèi)用扣除項(xiàng)目總金額明顯高于 稅務(wù)機(jī)關(guān)核定 的金額時 ，則必須要求納稅人提供 《鑒證報(bào)告》工作底稿， 再根據(jù)費(fèi)用發(fā)生的情況，對金額較大的成本費(fèi)用，調(diào)取財(cái)務(wù) 明細(xì)賬目進(jìn)行核對，必要時可要求納稅人提供有效憑證 與項(xiàng)目的 關(guān)聯(lián)程度，從而判斷其真實(shí)性。 對財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡能夠按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?并提供 金融機(jī)構(gòu)證明，允許 據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過 按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額 。超過上浮幅度的部分不允許扣除。對于企業(yè)之間 的借款等支付的利息不允許扣除。 （五）加計(jì)扣除 對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本 計(jì)算的 金額之和 的20％ 進(jìn)行計(jì)算 扣除。也不能價(jià)計(jì) 20%的扣除。 例如：取得土地使用權(quán)所支付金額的扣除項(xiàng)目分?jǐn)偅貎r(jià)款的扣除，需按全部建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，不允許按占地面積進(jìn)行分?jǐn)?。不能分別計(jì)算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20%的免稅優(yōu)惠政策。對納稅人不能 按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定期限提交補(bǔ)正材料的，應(yīng)將清算項(xiàng)目資料移交給稅務(wù)稽查部門，由稽查部門進(jìn)行清算工作。 （ 1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置財(cái)務(wù)帳簿未設(shè)置的；或雖設(shè)置財(cái)務(wù)帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項(xiàng)目金額的； （ 2）擅自銷毀帳簿的或者拒不提供 納稅資料的； （ 3）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，逾期仍不清算的； （ 4）納稅人未如實(shí)進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào)，計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。 對 主管稅 務(wù)機(jī)關(guān)需辦理退還土地增值稅手續(xù)的，應(yīng)依照《北京市地方稅務(wù)局退稅管理暫行辦法》（京地稅征〔 20xx〕 686號）規(guī)定的程序辦理退稅手續(xù)。 例如：附件一《土地增值稅納稅鑒證表》 一“取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入 ” 欄，是指依照《 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 鑒證 表》中所列的各項(xiàng)明細(xì)收入，經(jīng)鑒證后 確定的收入總金額。 本表欄目設(shè)置與附列資料表對應(yīng)關(guān)系：與附件 4《扣除項(xiàng)目匯總表》中“ 本次扣除金額 ”的合計(jì)數(shù)相同。 本表欄目設(shè)置與附列資料表對應(yīng)關(guān)系：與附件 4《扣除項(xiàng)目匯總表》中“ .房地產(chǎn)開發(fā)成本 ”項(xiàng)目中“本次扣除金額”的數(shù)值相同。在此明確“財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目金額”欄，目前，國家沒有出臺關(guān)于允許其他扣除項(xiàng)目金額的有關(guān)政策規(guī)定，因此，此欄是無須填寫的。應(yīng)注意兩點(diǎn)：一是已銷售 面積與總開發(fā)建筑面積進(jìn)行對比，未銷售面積是否屬于公建面積允許分?jǐn)偅欢菍Τ娣e允許分?jǐn)偝杀就?，對于其他不允許扣除 13 的留用面積，包括自用面積，銷售面積達(dá) 85%以外的面積等等。稅務(wù)部門對該公司所提供的有關(guān)清算項(xiàng)目資料進(jìn)行了 驗(yàn)收 ，特別是對《土地增值稅清算鑒 證 報(bào)告》（以下簡稱《鑒 證 報(bào)告》）中內(nèi)容 和 格式進(jìn)行了重點(diǎn)查驗(yàn)后， 同意“東園小區(qū)”項(xiàng)目辦理土地增值稅清算手續(xù)。另外還有配套設(shè)施面積 12,000 平方米。 該項(xiàng)目在 20xx年 5 月通過全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。其中 :出售住宅 120,000平