【正文】 增值收益分配 而制定的一種稅種。 三、 土地增值稅清算流程 土地增值稅 的 清算程序主要由四部分組成，一是 符合清算條件 時，納稅人首先應向主管地方稅務機關提出 土地增值稅 清算申請，經稅務機關核準后，方可辦理清算手續(xù)；二是 納稅人向稅務機關 提交清算項目資料，稅務機關 受理 查驗 清算 資料；三是稅務機關審核清算資料；四是稅務機關辦理補（退）土地增值稅清算手續(xù)。 (二 ) 查驗清算項目是否與初始項目登記表一致 土地增值稅清算以納稅人初始 填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產開發(fā)項目為對象， 項目 登記是以國家有關管理部門審批下達的房地產開發(fā)項目為依據(jù)。 三、房地產轉讓 收入情況的審核 （一）房地產轉讓收入的范圍 5 房地產轉讓收入， 是指 銷售商品房所 取得的全部價款及有關的經濟收益。 對相關經濟利益的審核 房地產轉讓收入 不僅僅是指買賣或交易雙方的成交價，還應包括稅務機關根據(jù)評估價格確定的收入。如果一次取得土地，分期開發(fā)，還要根據(jù)本期開發(fā)的建筑面積占總的建筑面積的比例計算本期開發(fā)項目的“取得土地使用權所支付的金額”。 對于成片開發(fā)分期清算項目的公共配套設施費用，在先期清算時應按實際發(fā)生的費用進行分攤 。 （ 5）開發(fā)成本中的各項明細項目的劃分核算，應直接按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土 地增值稅暫行條例實施細則》中規(guī)定的 房地產開發(fā)成本各項 類別進行對應，需要重點確認的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用這四項費用， 按實際發(fā)生額 據(jù)實扣除。包括國家專業(yè)銀行、區(qū)域性銀行、股份制銀行、外資銀行、中外合資銀行、以及其他綜合性銀行；包括全國性保險企業(yè)、區(qū)域性保險企業(yè)，股份保險企業(yè)、中外合資保險企業(yè)，以及其他專業(yè)性保險企業(yè)；還包括城市信用社、農村信用社、各類財務公司以及其他從事信托投資、租賃等業(yè)務的專業(yè)和綜合性非銀行金融機構。但以開發(fā)小區(qū)為計稅單位的房地產綜合開發(fā)企業(yè)，對“開發(fā)小 區(qū)”內的既建普通標準住宅又搞其他類型的房地產開發(fā)，應分別核算增值額。其中：《土地增值稅納稅鑒證表》（附件一）中各數(shù)據(jù)填寫全部依據(jù)后面有關鑒證后相應附表確定的數(shù)據(jù)。對于“ 本次未扣除金額 ”欄，是指銷售商品房面積未達到 100%或按政策規(guī)定不允許扣除的項目金額。 二、取得收入情況說明 該單位于 20xx 年 5 月開始預銷售東園小區(qū)的房屋 , 截止到 20xx 年 5 月 30 日，已出售面積為 160,000平方米，共取得銷售 收入總額 1,430,000,000 元，總額全部為貨幣收入（人民幣）。 具體計算可采取以下兩種方法： 465,657,300 元 /200,000*160,000=372,525,840 元 ； 465,657,300*80%=372,525,840 元 公共配套設施費： 27,942,700 元，本次清算分攤扣除的公共配套設施費 用 22， 354， 160 元。 78,650,000 元，經審核后沒有發(fā)現(xiàn)問題。 根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：商品住宅建筑面積 17,000 平方米、商品住宅 117 套，平均每套建筑面積 145 平方米，每平方米平均售價為 8300 元，根據(jù) 20xx 年北京市公布的每平方米普通住房 標準確定應同時滿足三個條件的規(guī)定，該項目出售的住宅單套建筑面積在 140 平方米以上，不能享受普通標準住宅的優(yōu)惠政策。 （ 2）對于 20xx 平方米的車庫和 1000 平方米的變電站、熱力站，經審核納稅人提供的人防工程證明，均可確認為 公共配套設施。 截止 20xx 年 9 月 30 日，批準可售住宅面積 15,000平方米已全部出售 完畢 。（開發(fā)成本具體內容、數(shù)據(jù)來源見《鑒證報告》相關表格。 向納稅人開具《土地增值稅清算終止批準通知書》送達給納稅人，并將全部清算資 料移交納稅評估部門 按照有關規(guī)定程序進行稽查檢查工作。 (3)建筑安裝工程費： 4,000,000元。稅務部門通過對該項目提供的有關資料和 《土地增值稅清算鑒 證 報告》（以下簡稱《鑒 證 報告》）中內容、格式進行了重點驗收后， 同意辦理清稅手續(xù)。 （五）已納土地增值稅為 300,000 元。 20xx 年初開工建設，于 20xx年 5 月開始對商品房進行預銷售，根據(jù)北京市房地產勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為 20,000 平方米，地上 10 層為住宅，地下 2 層為人防工程。公式： （ [前期工程費 115,070,700 元 +建筑安裝工程費 +290， 000， 000 元 +基礎設施費 1,586,000 元 +開發(fā)間接費 19， 300， 600 元 =425,957,300 元 ] *80%=340,765,840 元） 另外，通過對四項費用計算后，該項目四項費用每平方米工程造價的金額 為 元，不高于《分類房產單位面積建安造價表》中公布的 20xx 年 “居住”（高層普通住宅 毛坯房）及“商業(yè)”類每平方米建安造價金額。 (5)公共配套設施費： 27,942,700 元。 公共 配套設施用途分別為： 變電站和熱力站 800 平方米、物業(yè)管理用房 200 平方米、托兒所 20xx 平方米、派出所 500 平方米、游泳館 4000 平方米、自行車棚 1000 平方米，車庫 3500平方米。 三、根據(jù)以上《土地增值稅納稅鑒證表》與各表之間的邏輯關系及與附件有關系的口徑應一致的原則，對其他以下項目欄審核的方法依此類推。 四、 清算 審核完成 的處理程序 凡經 地方主管稅 務機關 對納稅人申請的清算相關資料審核 完成 后， 未發(fā)現(xiàn)有關或其他問題的，稅務機關需要為其辦理 土地增值稅 多退少補手續(xù) 。 （四）成片受讓、分期分批開發(fā)轉讓的扣除項目計算方法 納稅人 成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，按實際轉讓的建筑面積占總開發(fā)建筑面積的比例分別來計算分攤扣除項目金額。 利息支出的扣除按照國家銀行公布的不同類別不 同時期的利率，以金融機構利息結算單分別計算為依據(jù)。如將購進的材料已列入成本后收到建筑商的發(fā)票中包含材料款后再次計入成本等現(xiàn)象。包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水 、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 對取得土地使用權的原始憑證有繳納土地出讓的憑證、支付地價款的發(fā)票和銀行轉帳記錄等。對于其他收入，其價值需要進行專門的評估。 （六）清算受理 時 對不同情況的處理 主管地方稅務機關 在收取 納稅人提交的清算項目申請材料和 《 鑒 證報告》時，應認真核對納稅人提供的資料，并嚴格按照《 鑒 證報告》標準格式進行驗收， 對納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務機關應予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》交納稅人轉入審核程序。 （九）與轉讓房地產有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等。 （二）主管地方稅務機關 可 要求納稅人進行土地增值稅清算的條件 符合下列情況之一的，主管地方稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算： 2 納稅人開發(fā)的房地產開發(fā)項目已通過 竣工驗收 ， 在整個預（銷）售的房地產開發(fā)建筑面積達到可銷售總建筑面積的比例 85％（含）以上的。 由于編者的水平有限，難免有不妥之處，希望讀者指正。 （二）國有土地使用權證書。稅務機關應認真查看各類表格是否按明細類別歸類匯總后填寫，例如：“土地征用及拆遷補償費 鑒 證 表”，應按土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費、安置動遷用房支出、拆遷補償款的支出分類填寫。如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動產等。 6 四、扣除項目金額情況的審核 對房地產開發(fā)竣工項目清算土地增值 稅的扣除項目金額的確定，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定計算，發(fā)生的各項成本和費用應按實際發(fā)生額確認扣除；對 納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除；對于各項預提（或應付）費用不得包括在扣除項目金額中。 （ 2）前期工程費 是指在房地產開發(fā)項目建造前所發(fā)生的一些費用。 房地產開發(fā)成本審核的重點： （ 1）要關注“開發(fā)間接費用以及管理費用”科目，因為有時企 業(yè)對成本或費用把握不準，把應該計入管理費用的成本計入開發(fā)間接費用科目。 9 （ 2） 將核定 后所確定的四項 費用 扣除項目 總金額 與 《鑒證報告》中披露的 四項扣除項目 總金額進行對比，如發(fā)現(xiàn)四項費用扣除項目總金額明顯高于 稅務機關核定 的金額時 ，則必須要求納稅人提供 《鑒證報告》工作底稿， 再根據(jù)費用發(fā)生的情況，對金額較大的成本費用，調取財務 明細賬目進行核對，必要時可要求納稅人提供有效憑證 與項目的 關聯(lián)程度，從而判斷其真實性。 （五）加計扣除 對從事房地產開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本 計算的 金額之和 的20％ 進行計算 扣除。對納稅人不能 按主管稅務機關規(guī)定期限提交補正材料的，應將清算項目資料移交給稅務稽查部門，由稽查部門進行清算工作。 本表欄目設置與附列資料表對應關系：與附件 4《扣除項目匯總表》中“ 本次扣除金額 ”的合計數(shù)相同。稅務部門對該公司所提供的有關清算項目資料進行了 驗收 ，特別是對《土地增值稅清算鑒 證 報告》（以下簡稱《鑒 證 報告》）中內容 和 格式進行了重點查驗后， 同意“東園小區(qū)”項目辦理土地增值稅清算手續(xù)。 單位提供的“Ⅹ號土地出讓合同”及京房地 [低 ]字Ⅹ號地價繳款證明，“東園小區(qū)”項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金 440,000,000 元 ,繳納契稅 13， 200， 000 元（不含公共 配套設施政府贈送的占地面積） 。 同時對 該房地產開發(fā)企業(yè)代收的有關費用核算情況進行審核，未發(fā)現(xiàn)代收的費用計入房價中，而是 在房價之外“其他應付款”帳戶單獨收取的，可以不作為收入。 本次清算扣除 房地產開發(fā)成本 386， 880， 000 元。 （二）房地產開發(fā)成本 經鑒證該公司提供的工程預算及結算明細資料有關憑證，截止 20xx 年 12 月該項目工程總成本為111,000,000 元。 （ 2）房地產開發(fā)費用 由于該項目利息不能單獨扣除，房地產開發(fā)費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本計算的金額之和的 10％進行計算扣除。 三、扣除項目情況說明 (一 ) 取得土地使用權所支付的總金額為 22,660,000 元。 （三）扣除項目金額的審核 土地增值稅扣除項目確定時，應按清算面積 15,000 平方米占整體面積 20， 000 平方米的比例進行分配后計算。 房地產開發(fā)成本 （ 1）對清算時扣除的土地拆遷及補償費 的 金額 90,890,000 元，通過我們審核后發(fā)現(xiàn)，該項目提供支付憑證和 相應的拆遷補償協(xié)議書中記載的內容不相符，因此，對土地拆遷及補償費 90,890,000 元 的 金額無法判斷，決定不允許扣除。 該項目本次清稅應扣除取得土地使用權所支付的金額為 16,995,000 元。 : （ 16,480,000+81,929,400） 20%=19,681,880 元 （四）應納稅款計算 （一）房地產轉讓收入 141,100,000 元 ； （二）扣除項目總金額合計 134,572,220 元 ； 16,480,000+81,929,400+9,840,940+6,640,000+19,681,880=134,572,220 元 (三 )增值額 141,100,000134,572,220=6,527,780 元 （四）增值額與扣除項目金額之比（增值率） 6,527,780247。 （三）房地產開發(fā)費用為 7804000 元 1,430,000 元，有單位提供 的 金融機構證明。 本次清算加計扣除 金額為 149， 888， 000 元 （六） 本次清算每平方米允許分攤扣除的金額 元。 （三）確認扣除項目金額 土地增值稅扣除項目確定時，應按清算面積 160,000 平方米占整體面積 200， 000 平方米的比例進行分配后 ,確定本次清算允許扣除項目總金額為 1， 052， 922， 000，其中： 取得土地使用權時所支付的金額為 362,560,000 元 經 審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證，該項目 取得土地使用權所支付的金額為 453,200,000元，按清稅面積與總建筑面積配比后，未發(fā)現(xiàn)問題。 （二）開發(fā) 成本 經鑒證該單位提供的工程預算及結算明細資料有關憑證，截止 20xx 年 5 月該項目工程成本為493,600,000 元 ,該項目本次清稅應扣除的房地產開發(fā)成本金額為 394， 880， 000元。該單位在 20xx 年 3 月曾到東城地方稅務局為該項目辦理了土地增值稅項目登