【正文】 資本公積、待處理財(cái)產(chǎn)損益”等科目，防止企業(yè)以房抵押、以房屋進(jìn)行交換其他資源等。 對(duì)代收費(fèi)用的審核 應(yīng)審核政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，（如：計(jì)入“其他應(yīng)付款”科目的）可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 6 四、扣除項(xiàng)目金額情況的審核 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)竣工項(xiàng)目清算土地增值 稅的扣除項(xiàng)目金額的確定，按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定計(jì)算，發(fā)生的各項(xiàng)成本和費(fèi)用應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額確認(rèn)扣除；對(duì) 納稅人無(wú)法提供合法有效憑證的，不予扣除；對(duì)于各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得包括在扣除項(xiàng)目金額中。 具體扣除項(xiàng)目金額為： （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額 取得土地使用權(quán)所支付金額的構(gòu)成 包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 其中地價(jià)款包括：一是按照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定， 以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的，納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的土地出讓金。二是以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金。三是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。 按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過(guò)程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。 取得土地使用權(quán)所支付金額的確認(rèn) 對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)支付地價(jià)款，必須提供已支付的地價(jià)款憑證，凡不能提供已支付的地價(jià)款憑證的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支 付的金額。 對(duì)取得土地使用權(quán)的原始憑證有繳納土地出讓的憑證、支付地價(jià)款的發(fā)票和銀行轉(zhuǎn)帳記錄等。具體有國(guó)有土地出讓合同、土地局開(kāi)具的收據(jù)、地稅局開(kāi)具的契稅完稅票等。 審核的重點(diǎn) 查看出讓合同、土地收據(jù)和契稅完稅票三者之間在土地面積上是否一致。 如 發(fā)票金額與銀行支付記錄不一致，應(yīng)責(zé)令納稅人提供國(guó)土部門(mén)的證明。如果一次取得土地，分期開(kāi)發(fā)，還要根據(jù)本期開(kāi)發(fā)的建筑面積占總的建筑面積的比例計(jì)算本期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是對(duì) 開(kāi)發(fā)土地和新 建房及配套設(shè)施的成本的簡(jiǎn)稱 ,指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本 ,包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 ,這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。 （ 1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的征用土地的征地用費(fèi)、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費(fèi)用、解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的及補(bǔ)償費(fèi)用等支出。包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觯纯鄢疬w舊建筑物等回收的殘值）、安置動(dòng)遷用房支出等。 7 這里強(qiáng)調(diào)的是，如果土 地的征用及拆遷補(bǔ)償是由政府或者他人承擔(dān)的，納稅人是在已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)，則這部分支出已體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額中，這部分土地征用及拆遷費(fèi)在納稅人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中就不允許再扣除。 （ 2）前期工程費(fèi) 是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建造前所發(fā)生的一些費(fèi)用。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”（通水、通電、通道路、平整地面）或“七通一平”（通自來(lái)水或稱通上下水、通路、通電、通郵、通排水或稱通下水、通煤氣、通熱力、平整地面）等支出。 這里強(qiáng)調(diào)的是，如果納稅人取得的是已 經(jīng)進(jìn)行了土地開(kāi)發(fā)的“熟地”。即已經(jīng)過(guò)“三通一平”，則這部分支出已體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額中，這部分前期工程費(fèi)在納稅人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中就不允許再扣除。 （ 3）建筑安裝工程費(fèi) 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建造過(guò)程中發(fā)生的各種建筑工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。包括：納稅人將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出包給建筑施工單位所支付給承包方的建筑安裝工程費(fèi)用；納稅人自己建房所發(fā)生的列 入 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)用。 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周圍所需的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的支出。包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水 、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 （ 5）公共配套設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi)的扣除范圍確認(rèn)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中必須建造、但不能有償轉(zhuǎn)讓的非營(yíng)利性的社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施所發(fā)生的支出。非營(yíng)利性的社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施主要是指：物業(yè)辦公場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、郵電通訊、自行車棚、公共廁所等。由于各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設(shè)施面積后再計(jì)算分?jǐn)偂? 對(duì)于成片開(kāi)發(fā)分期清算項(xiàng)目的公共配套設(shè)施費(fèi)用，在先期清算時(shí)應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)?。對(duì)于后期清算時(shí)實(shí)際支付的公共配套設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)偙壤笥谇捌诘慕痤~時(shí)，允許在整體項(xiàng)目全部清算時(shí)，按照整體項(xiàng)目重新進(jìn)行調(diào)整分?jǐn)偂? （ 6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 是指納稅人內(nèi)部獨(dú)立核算單位直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。這里強(qiáng)調(diào)的是，納稅人的行政管理部門(mén)（總部）為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中扣除，不應(yīng)在此扣除。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本審核的重點(diǎn)： （ 1）要關(guān)注“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用以及管理費(fèi)用”科目，因?yàn)橛袝r(shí)企 業(yè)對(duì)成本或費(fèi)用把握不準(zhǔn)，把應(yīng)該計(jì)入管理費(fèi)用的成本計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用科目。要根據(jù)費(fèi)用發(fā)生的性質(zhì)、與項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)程度進(jìn)行判斷。要重點(diǎn)關(guān)注 8 金額較大的成本費(fèi)用，調(diào)取工作底稿或查看原始憑證，確定發(fā)票、付款方式、內(nèi)部報(bào)銷審核記錄等情況，從而判斷其真實(shí)性。 （ 2）對(duì)于納稅人預(yù)提的開(kāi)發(fā)成本，“公共配套設(shè)施費(fèi)”等，在項(xiàng)目結(jié)算后，成本部分結(jié)轉(zhuǎn)的科目是否正確，是否有成本多提的情況存在。 （ 3）對(duì)于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，還應(yīng)分項(xiàng)目進(jìn)行核算，出具分項(xiàng)目的決算報(bào)告。核對(duì)是否有串用開(kāi)發(fā)成本的情況。對(duì)于“開(kāi)發(fā)成本”科目，還應(yīng)查看建 筑合同，確認(rèn)合同工程造價(jià)，關(guān)注合同中明確的建筑工程款、材料費(fèi)用等，注意企業(yè)是否有重復(fù)列支材料價(jià)款。如將購(gòu)進(jìn)的材料已列入成本后收到建筑商的發(fā)票中包含材料款后再次計(jì)入成本等現(xiàn)象。 （ 4）根據(jù)收款 方 的性質(zhì)、支付款項(xiàng)的內(nèi)容，確定收到票據(jù)的類別： （建筑公司、設(shè)計(jì)院、運(yùn)輸隊(duì)、材料供貨商、監(jiān)理公司），就必須提供稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票； （房屋土地局、規(guī)劃局等）或政府行政管理機(jī)構(gòu)（質(zhì)檢站、測(cè)繪站、消防局、市容管理等），應(yīng)提供行政事業(yè)性收據(jù)。 ，要有證 明該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的書(shū)面憑證（合同協(xié)議、收據(jù)），應(yīng)具備對(duì)方單位或個(gè)人簽章要件。 。 （ 5）開(kāi)發(fā)成本中的各項(xiàng)明細(xì)項(xiàng)目的劃分核算，應(yīng)直接按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國(guó)土 地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定的 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本各項(xiàng) 類別進(jìn)行對(duì)應(yīng)，需要重點(diǎn)確認(rèn)的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用這四項(xiàng)費(fèi)用， 按實(shí)際發(fā)生額 據(jù)實(shí)扣除。如果企業(yè)明細(xì)核算不規(guī)范或根本沒(méi)有明細(xì)核算，有下列情況之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)所列 四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的扣除額，在土 地增值稅清算時(shí)可采取按 《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》核定 扣除 額的方法 。 （ 1）無(wú)法按清算要求提供開(kāi)發(fā)成本核算資料的； （ 2）提供的開(kāi)發(fā)成本資料不實(shí)的； （ 3） 發(fā)現(xiàn)《鑒證報(bào)告》內(nèi)容有問(wèn)題 的； （ 4）虛報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的； （ 5）清算項(xiàng)目 中的“前期工程費(fèi)、 建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”這四項(xiàng)費(fèi)用， 每平方米 建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中公布的 每平方米工程造價(jià)金額 ，又無(wú)正當(dāng)理由無(wú)法舉證的。 《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》核定 扣除 額的核算方法 ： （ 1）首 先先 將清稅項(xiàng)目的房屋類型與《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中的房屋分類進(jìn)行對(duì)照，確定適用的核定建安造價(jià)。其次，用核定建安造價(jià)乘以房屋清稅面積，確定 前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的扣除金額 。 9 （ 2） 將核定 后所確定的四項(xiàng) 費(fèi)用 扣除項(xiàng)目 總金額 與 《鑒證報(bào)告》中披露的 四項(xiàng)扣除項(xiàng)目 總金額進(jìn)行對(duì)比，如發(fā)現(xiàn)四項(xiàng)費(fèi)用扣除項(xiàng)目總金額明顯高于 稅務(wù)機(jī)關(guān)核定 的金額時(shí) ，則必須要求納稅人提供 《鑒證報(bào)告》工作底稿， 再根據(jù)費(fèi)用發(fā)生的情況，對(duì)金額較大的成本費(fèi)用，調(diào)取財(cái)務(wù) 明細(xì)賬目進(jìn)行核對(duì)，必要時(shí)可要求納稅人提供有效憑證 與項(xiàng)目的 關(guān)聯(lián)程度，從而判斷其真實(shí)性。 （ 3） 納稅人無(wú)法 按照稅務(wù)機(jī)關(guān)要求進(jìn)一步提供相關(guān) 舉證 資料 的， 對(duì)前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的扣除項(xiàng)目金額，須 按照稅務(wù)機(jī)關(guān) 制定的 《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中，對(duì)應(yīng) 適用的金額乘以本次清算的建筑面積， 確定 本次允許 扣除 的四項(xiàng)費(fèi)用金額 。 （ 4） 對(duì)于清稅項(xiàng)目 中包含多種用途 房產(chǎn) 時(shí) ，應(yīng)按 《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中 分別對(duì)應(yīng) 相應(yīng)的建安造價(jià)， 以合計(jì)數(shù) 確定本次允許扣除的四項(xiàng)費(fèi)用金額 。 （三） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用 扣除的確定，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡能夠按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?并提供 金融機(jī)構(gòu)證明，允許 據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò) 按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額 。 其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的 金額 和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的 5％ 計(jì)算 扣除。 對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡不能按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)利息證明的，利息不能單獨(dú)扣除，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10％進(jìn)行計(jì)算扣除。 利息支出的扣除按照國(guó)家銀行公布的不同類別不 同時(shí)期的利率，以金融機(jī)構(gòu)利息結(jié)算單分別計(jì)算為依據(jù)。超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除。對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 金融機(jī)構(gòu)證明，是指各類銀行、保險(xiǎn)公司及經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)從事金融業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu)。包括國(guó)家專業(yè)銀行、區(qū)域性銀行、股份制銀行、外資銀行、中外合資銀行、以及其他綜合性銀行；包括全國(guó)性保險(xiǎn)企業(yè)、區(qū)域性保險(xiǎn)企業(yè)，股份保險(xiǎn)企業(yè)、中外合資保險(xiǎn)企業(yè)，以及其他專業(yè)性保險(xiǎn)企業(yè)；還包括城市信用社、農(nóng)村信用社、各類財(cái)務(wù)公司以及其他從事信托投資、租賃等業(yè)務(wù)的專業(yè)和綜合性非銀行金融機(jī)構(gòu)。對(duì)于企業(yè)之間 的借款等支付的利息不允許扣除。 （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。對(duì)于 印花稅扣除， 是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除，在這里不再允許重復(fù)扣除。 （五）加計(jì)扣除 對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 計(jì)算的 金額之和 的20％ 進(jìn)行計(jì)算 扣除。在確定加計(jì) 20％的扣除時(shí)，應(yīng)注意代收費(fèi)用金額是否包括在加計(jì) 20%的扣除基數(shù)數(shù)額內(nèi)，在加計(jì) 20％的扣除時(shí)需減除大市政費(fèi)、四源費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化費(fèi)的金額后，再作為加計(jì) 20％的扣除的基 10 數(shù)。 五、在清算審核時(shí)應(yīng)注意的其他問(wèn)題 （一）取得土地使用權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目 對(duì)取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用、在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項(xiàng)稅金。 （二）取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目 對(duì)取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良即再行轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得房地產(chǎn)時(shí)支付的 價(jià)款、國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用、在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項(xiàng)稅金。也不能價(jià)計(jì) 20%的扣除。 （三）僅進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)不進(jìn)行房屋建造的扣除項(xiàng)目 對(duì)取得了土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)（如三通一平等），不進(jìn)行房屋的建造，即將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓出去的，在計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的金額、按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開(kāi)發(fā)土地的成本之和允許加計(jì) 20％的扣除。 （四）成片受讓、分期分批開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目計(jì)算方法 納稅人 成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，按實(shí)際轉(zhuǎn)讓的建筑面積占總開(kāi)發(fā)建筑面積的比例分別來(lái)計(jì)算分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額。 例如：取得土地使用權(quán)所支付金額的扣除項(xiàng)目分?jǐn)?，地價(jià)款的扣除，需按全部建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅辉试S按占地面積進(jìn)行分?jǐn)?。具體分?jǐn)偣剑? 取得土地使用權(quán)所支付金額247?？偨ㄖ娣e *清稅面積 （五）綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增值額確定方法