【正文】 資本公積、待處理財產(chǎn)損益”等科目，防止企業(yè)以房抵押、以房屋進行交換其他資源等。 對代收費用的審核 應(yīng)審核政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，（如：計入“其他應(yīng)付款”科目的）可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 6 四、扣除項目金額情況的審核 對房地產(chǎn)開發(fā)竣工項目清算土地增值 稅的扣除項目金額的確定，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定計算，發(fā)生的各項成本和費用應(yīng)按實際發(fā)生額確認扣除；對 納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除；對于各項預(yù)提（或應(yīng)付）費用不得包括在扣除項目金額中。 具體扣除項目金額為： （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額 取得土地使用權(quán)所支付金額的構(gòu)成 包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。 其中地價款包括：一是按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定， 以協(xié)議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的，納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的土地出讓金。二是以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按照國家有關(guān)規(guī)定補交的土地出讓金。三是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款。 按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。 取得土地使用權(quán)所支付金額的確認 對取得土地使用權(quán)時支付地價款，必須提供已支付的地價款憑證，凡不能提供已支付的地價款憑證的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時所支 付的金額。 對取得土地使用權(quán)的原始憑證有繳納土地出讓的憑證、支付地價款的發(fā)票和銀行轉(zhuǎn)帳記錄等。具體有國有土地出讓合同、土地局開具的收據(jù)、地稅局開具的契稅完稅票等。 審核的重點 查看出讓合同、土地收據(jù)和契稅完稅票三者之間在土地面積上是否一致。 如 發(fā)票金額與銀行支付記錄不一致，應(yīng)責令納稅人提供國土部門的證明。如果一次取得土地，分期開發(fā)，還要根據(jù)本期開發(fā)的建筑面積占總的建筑面積的比例計算本期開發(fā)項目的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本 房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 房地產(chǎn)開發(fā)成本是對 開發(fā)土地和新 建房及配套設(shè)施的成本的簡稱 ,指房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本 ,包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)間接費用 ,這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。 （ 1）土地征用及拆遷補償費 是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的征用土地的征地用費、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用、解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的及補償費用等支出。包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觯纯鄢疬w舊建筑物等回收的殘值）、安置動遷用房支出等。 7 這里強調(diào)的是，如果土 地的征用及拆遷補償是由政府或者他人承擔的，納稅人是在已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)，則這部分支出已體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額中，這部分土地征用及拆遷費在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中就不允許再扣除。 （ 2）前期工程費 是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目建造前所發(fā)生的一些費用。包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”（通水、通電、通道路、平整地面）或“七通一平”（通自來水或稱通上下水、通路、通電、通郵、通排水或稱通下水、通煤氣、通熱力、平整地面）等支出。 這里強調(diào)的是，如果納稅人取得的是已 經(jīng)進行了土地開發(fā)的“熟地”。即已經(jīng)過“三通一平”，則這部分支出已體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額中，這部分前期工程費在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中就不允許再扣除。 （ 3）建筑安裝工程費 是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在建造過程中發(fā)生的各種建筑工程費用和安裝工程費用。包括：納稅人將房地產(chǎn)開發(fā)項目出包給建筑施工單位所支付給承包方的建筑安裝工程費用；納稅人自己建房所發(fā)生的列 入 開發(fā)項目工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項建筑安裝工程費用。 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費 是指房地產(chǎn)開發(fā)項目周圍所需的各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的支出。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水 、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 （ 5）公共配套設(shè)施費 公共配套設(shè)施費的扣除范圍確認，是指房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造、但不能有償轉(zhuǎn)讓的非營利性的社會公共事業(yè)設(shè)施所發(fā)生的支出。非營利性的社會公共事業(yè)設(shè)施主要是指：物業(yè)辦公場所、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、郵電通訊、自行車棚、公共廁所等。由于各開發(fā)項目配套設(shè)施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設(shè)施面積后再計算分攤。 對于成片開發(fā)分期清算項目的公共配套設(shè)施費用，在先期清算時應(yīng)按實際發(fā)生的費用進行分攤 。對于后期清算時實際支付的公共配套設(shè)施費用分攤比例大于前期的金額時，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進行調(diào)整分攤。 （ 6）開發(fā)間接費用 是指納稅人內(nèi)部獨立核算單位直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項間接費用。包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。這里強調(diào)的是，納稅人的行政管理部門（總部）為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)費用中扣除，不應(yīng)在此扣除。 房地產(chǎn)開發(fā)成本審核的重點： （ 1）要關(guān)注“開發(fā)間接費用以及管理費用”科目，因為有時企 業(yè)對成本或費用把握不準，把應(yīng)該計入管理費用的成本計入開發(fā)間接費用科目。要根據(jù)費用發(fā)生的性質(zhì)、與項目的關(guān)聯(lián)程度進行判斷。要重點關(guān)注 8 金額較大的成本費用，調(diào)取工作底稿或查看原始憑證，確定發(fā)票、付款方式、內(nèi)部報銷審核記錄等情況，從而判斷其真實性。 （ 2）對于納稅人預(yù)提的開發(fā)成本，“公共配套設(shè)施費”等，在項目結(jié)算后，成本部分結(jié)轉(zhuǎn)的科目是否正確，是否有成本多提的情況存在。 （ 3）對于滾動開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，還應(yīng)分項目進行核算，出具分項目的決算報告。核對是否有串用開發(fā)成本的情況。對于“開發(fā)成本”科目，還應(yīng)查看建 筑合同，確認合同工程造價，關(guān)注合同中明確的建筑工程款、材料費用等，注意企業(yè)是否有重復(fù)列支材料價款。如將購進的材料已列入成本后收到建筑商的發(fā)票中包含材料款后再次計入成本等現(xiàn)象。 （ 4）根據(jù)收款 方 的性質(zhì)、支付款項的內(nèi)容，確定收到票據(jù)的類別： （建筑公司、設(shè)計院、運輸隊、材料供貨商、監(jiān)理公司），就必須提供稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票； （房屋土地局、規(guī)劃局等）或政府行政管理機構(gòu)（質(zhì)檢站、測繪站、消防局、市容管理等），應(yīng)提供行政事業(yè)性收據(jù)。 ，要有證 明該項費用發(fā)生的書面憑證（合同協(xié)議、收據(jù)），應(yīng)具備對方單位或個人簽章要件。 。 （ 5）開發(fā)成本中的各項明細項目的劃分核算，應(yīng)直接按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土 地增值稅暫行條例實施細則》中規(guī)定的 房地產(chǎn)開發(fā)成本各項 類別進行對應(yīng)，需要重點確認的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用這四項費用， 按實際發(fā)生額 據(jù)實扣除。如果企業(yè)明細核算不規(guī)范或根本沒有明細核算，有下列情況之一的，稅務(wù)機關(guān)可對所列 四項開發(fā)成本的扣除額，在土 地增值稅清算時可采取按 《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》核定 扣除 額的方法 。 （ 1）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的； （ 2）提供的開發(fā)成本資料不實的； （ 3） 發(fā)現(xiàn)《鑒證報告》內(nèi)容有問題 的； （ 4）虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的； （ 5）清算項目 中的“前期工程費、 建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費”這四項費用， 每平方米 建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的 每平方米工程造價金額 ，又無正當理由無法舉證的。 《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》核定 扣除 額的核算方法 ： （ 1）首 先先 將清稅項目的房屋類型與《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中的房屋分類進行對照，確定適用的核定建安造價。其次，用核定建安造價乘以房屋清稅面積，確定 前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的扣除金額 。 9 （ 2） 將核定 后所確定的四項 費用 扣除項目 總金額 與 《鑒證報告》中披露的 四項扣除項目 總金額進行對比，如發(fā)現(xiàn)四項費用扣除項目總金額明顯高于 稅務(wù)機關(guān)核定 的金額時 ，則必須要求納稅人提供 《鑒證報告》工作底稿， 再根據(jù)費用發(fā)生的情況，對金額較大的成本費用，調(diào)取財務(wù) 明細賬目進行核對，必要時可要求納稅人提供有效憑證 與項目的 關(guān)聯(lián)程度，從而判斷其真實性。 （ 3） 納稅人無法 按照稅務(wù)機關(guān)要求進一步提供相關(guān) 舉證 資料 的， 對前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的扣除項目金額，須 按照稅務(wù)機關(guān) 制定的 《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中，對應(yīng) 適用的金額乘以本次清算的建筑面積， 確定 本次允許 扣除 的四項費用金額 。 （ 4） 對于清稅項目 中包含多種用途 房產(chǎn) 時 ，應(yīng)按 《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中 分別對應(yīng) 相應(yīng)的建安造價， 以合計數(shù) 確定本次允許扣除的四項費用金額 。 （三） 房地產(chǎn)開發(fā)費用 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用 扣除的確定，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目 有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。 對財務(wù)費用中的利息支出凡能夠按清算項目計算分攤 并提供 金融機構(gòu)證明，允許 據(jù)實扣除，但最高不能超過 按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額 。 其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的 金額 和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的 5％ 計算 扣除。 對財務(wù)費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分攤或提供金融機構(gòu)利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10％進行計算扣除。 利息支出的扣除按照國家銀行公布的不同類別不 同時期的利率，以金融機構(gòu)利息結(jié)算單分別計算為依據(jù)。超過上浮幅度的部分不允許扣除。對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 金融機構(gòu)證明，是指各類銀行、保險公司及經(jīng)中國人民銀行批準從事金融業(yè)務(wù)的非銀行金融機構(gòu)。包括國家專業(yè)銀行、區(qū)域性銀行、股份制銀行、外資銀行、中外合資銀行、以及其他綜合性銀行；包括全國性保險企業(yè)、區(qū)域性保險企業(yè)，股份保險企業(yè)、中外合資保險企業(yè)，以及其他專業(yè)性保險企業(yè)；還包括城市信用社、農(nóng)村信用社、各類財務(wù)公司以及其他從事信托投資、租賃等業(yè)務(wù)的專業(yè)和綜合性非銀行金融機構(gòu)。對于企業(yè)之間 的借款等支付的利息不允許扣除。 （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加。對于 印花稅扣除， 是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應(yīng)予以扣除，在這里不再允許重復(fù)扣除。 （五）加計扣除 對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本 計算的 金額之和 的20％ 進行計算 扣除。在確定加計 20％的扣除時，應(yīng)注意代收費用金額是否包括在加計 20%的扣除基數(shù)數(shù)額內(nèi)，在加計 20％的扣除時需減除大市政費、四源費、用電權(quán)費、綠化費的金額后，再作為加計 20％的扣除的基 10 數(shù)。 五、在清算審核時應(yīng)注意的其他問題 （一）取得土地使用權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項目 對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用、在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項稅金。 （二）取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項目 對取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進行任何實質(zhì)性的改良即再行轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得房地產(chǎn)時支付的 價款、國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用、在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項稅金。也不能價計 20%的扣除。 （三）僅進行土地開發(fā)不進行房屋建造的扣除項目 對取得了土地使用權(quán)后，僅進行土地開發(fā)（如三通一平等），不進行房屋的建造，即將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓出去的，在計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的金額、按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用、開發(fā)土地的成本、費用、與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金。對取得土地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和允許加計 20％的扣除。 （四）成片受讓、分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓的扣除項目計算方法 納稅人 成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，按實際轉(zhuǎn)讓的建筑面積占總開發(fā)建筑面積的比例分別來計算分攤扣除項目金額。 例如：取得土地使用權(quán)所支付金額的扣除項目分攤，地價款的扣除，需按全部建筑面積進行分攤，不允許按占地面積進行分攤。具體分攤公式： 取得土地使用權(quán)所支付金額247?？偨ㄖ娣e *清稅面積 （五）綜合開發(fā)項目增值額確定方法