【正文】 1 土地增值稅清算業(yè)務指南 （內(nèi)部資料） 編印說明 土地增值稅的征收是 國家為了合理調(diào)節(jié)土地增值收益的分配，規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易秩序，促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，維護國家權(quán)益 ，合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配 而制定的一種稅種。 為了適應 稅務 機關(guān) 征收 土地增值稅管理工作 的需要 ， 特別是 方便 稅務人員 掌握 土地增值稅清算 業(yè)務， 解決土地增值稅審核工作實際困難，增強工作的實效性，我們編輯了《 土地增值稅清稅業(yè)務指南》一書 （供內(nèi)部使用） 。書中對 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房取得的收入 、 扣除項目金額、土地增值稅清算工作流程等規(guī)定進行了詳細介紹 ， 同 時還編 入 了土地增值稅清算案例 供大家 參考。 為 方便讀者了解土地增值稅政策的連續(xù)性和 文件的完整性， 我們 按時間順序?qū)⑼恋卦鲋刀愰_征以來的所有文件編入此書， 書中對有些已改變或 廢止 的政策規(guī)定文件 和條款 未做刪除，但對已廢止的文件 （僅限于北京市地方稅務局發(fā)文或轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局文件的補充 條款 ） 或條款我們 已 進行了 涂黑 技術(shù)處理。 由于編者的水平有限，難免有不妥之處，希望讀者指正。如編輯內(nèi)容與正式文件有出入，以正式文件為準。 北京市地方稅務局 地方稅管理處 20xx 年 3 月份編制 第一章 土地增值稅清算的基本內(nèi)容 一、土地增值稅清算的范圍 凡從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房項目， 在 滿足規(guī)定的 土地增值稅 清算條件時， 均應辦理土地增值稅的清算手續(xù)，包括未列入土地增值預征范圍的房地產(chǎn)開發(fā)項目。 二、 土地增值稅清算的條件 （一）納稅人應進行土地增值稅 清算 的條件 符合下列情況之一時，納稅人應到主管地方稅務機關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)： 全部竣工并銷售完 畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目。 整體轉(zhuǎn)讓 未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目。 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目。 納稅人申請注銷稅務登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目。 （二）主管地方稅務機關(guān) 可 要求納稅人進行土地增值稅清算的條件 符合下列情況之一的，主管地方稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算： 2 納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已通過 竣工驗收 ， 在整個預（銷）售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達到可銷售總建筑面積的比例 85％（含）以上的?？射N售總建筑面積范圍中不包括 已自用或出租使用年限在一年以上再出售的面積。 取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售 完畢的。 經(jīng)主管地方稅務機關(guān)進行納稅評估發(fā)現(xiàn)問題后，認為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目。 三、 土地增值稅清算流程 土地增值稅 的 清算程序主要由四部分組成，一是 符合清算條件 時，納稅人首先應向主管地方稅務機關(guān)提出 土地增值稅 清算申請，經(jīng)稅務機關(guān)核準后，方可辦理清算手續(xù)；二是 納稅人向稅務機關(guān) 提交清算項目資料，稅務機關(guān) 受理 查驗 清算 資料；三是稅務機關(guān)審核清算資料；四是稅務機關(guān)辦理補（退）土地增值稅清算手續(xù)。 土地增值稅清算 具體 流程見下面流程圖： 土地增值稅清算流程圖 資料不齊 重新補正 資料齊全 轉(zhuǎn)入審核 審核無問題 審核有問題 四、納稅人申請清算時限 （一） 凡符合 土地增值稅清算條件的 ， 納稅人應在達到清算條件后 90日內(nèi) ， 向主管地方稅務機關(guān)提出納稅人 提出申請 稅務機關(guān)要求清算 稅務機關(guān)受理 填寫申請表 補、退稅款 轉(zhuǎn)入評估稽查 稅務機關(guān)審核 補正資料重審 進行核定征收 3 清算稅款申請，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》， 經(jīng)主管地方稅務機關(guān)批準后，即可辦理竣工清算稅款手續(xù)。 對納 稅人清算土地增值稅申請不符合受理條件的， 主管地方稅務 應將不予核準的理 由在《土地增值稅清算申請表》中 注明并退回納稅人。 （二） 凡符合主 管地方稅務機關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目， 主 管地方稅務機關(guān)應 在納稅人達到清算條件后，向納稅人發(fā)送《土地增值稅清算通知書》，納稅人在接到《土地增值稅清算通知書》之日起 30日內(nèi)，到地方稅務機關(guān)據(jù)實填 報 《土地增值稅清算申請表》， 經(jīng)主管地方稅務機關(guān)審核核準 后， 在 90日內(nèi)辦理清算稅款手續(xù)。 第二章 土地增值稅清算的受理 一、納稅人應提供的 清算 資料 納稅人在辦理土地增 值稅清算申報手續(xù)時， 應向主管稅務機關(guān)提交的清算項目資料如下： （一）項目竣工清算報表，當期財務會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細表、已完工開發(fā)項目成本表）等。 （二）國有土地使用權(quán)證書。 （三）取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。 （四）清算項目的預算、概算書、項目工程合同結(jié)算單。 （五）能夠按清算項目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。 （六）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式 ，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面 積、銷售收入、用途等。 （七）清算項目的工程竣工驗收報告。 （八）清算項目的銷售許可證。 （九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等。 （十）《土地增值稅清算鑒 證 報告》（以下簡稱鑒 證報告） （十一） 土地增值稅納稅申報表（一） （十二）稅務機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。 二、稅務機關(guān)受理審查要點 （一）查驗清算項目資料是否齊全 稅務機關(guān)受理人員應按照土地增值稅清算管理 規(guī)定 的要求， 認真查驗納稅人提交的清算資料， 對納稅人提交的 申請材料齊全的，主管稅務機關(guān)應予以受理并轉(zhuǎn)入審核程序。 對納稅人提交的清稅資料 不全 的 不予受理。 (二 ) 查驗清算項目是否與初始項目登記表一致 土地增值稅清算以納稅人初始 填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項目為對象， 項目 登記是以國家有關(guān)管理部門審批下達的房地產(chǎn)開發(fā)項目為依據(jù)。對一個清算項目中既有普通標準住宅工程又有其他商品房工程的，應分別核算增值額。 如普通標準住宅與商業(yè)用房聯(lián)體，由于普通標準住宅的 增值額未超過扣除項目金額 20%的免征土地增值稅。必須分別計算增值率，否則 普通標準住宅 不能享受免稅政策。 （三 ）查看各項申報表格的填寫是否符合要求 4 納稅人應準確、據(jù)實填寫各類清算申報表和相關(guān)表格；納稅人委托中介機構(gòu)代理進行清算鑒證的，在 《 鑒證報告》中應詳細 披露 清算項目的收入、扣除項目和進行土地增值稅清算的相關(guān)鑒證信息。稅務機關(guān)應認真查看各類表格是否按明細類別歸類匯總后填寫，例如：“土地征用及拆遷補償費 鑒 證 表”，應按土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費、安置動遷用房支出、拆遷補償款的支出分類填寫。 （四）查看《鑒證報告》內(nèi)容是否規(guī)范 《 鑒 證報告》需要向稅務機關(guān)詳細披露清算項目的內(nèi)容 ,具體有： 整體項目用途 與 面積分布情況的全面介紹，包括：開發(fā)總建筑面積、批準可銷售總面積、總自用面積包含已對外出租一年以上的面積、總配套設(shè)施詳細 用途與 面積分布情況、本次清稅面積等情況。 全部收入項目的組成情況介紹，包括：貨幣收入、實物收入及其他經(jīng)濟收益。 扣除項目金額的情況介紹，包括：取得土地使用權(quán)支付金額、總開發(fā)成本、費用、允許分攤扣除的配套設(shè)施、清稅面積與未銷售面積成本的配比、未扣除金額等情況。 稅款詳細計算過程，必須包含扣除項目計算分攤配比公 式。 需要向稅務機關(guān)介紹與清算項目相關(guān)的其他鑒證情況的說明，如出售普 通標準住宅竣工面積情況，分攤配套設(shè)施的具體用途面積等情況。 （五）對清算項目內(nèi)容情況進行分析判斷 稅務機關(guān) 人員在收到 納稅人提交的申請材料和 《 鑒 證報告》后， 首先應從客觀上了解清算項目的基本情況，對清算內(nèi)容及結(jié)果進行分析，簡單測算，初步掌握清算項目每平方米售價、取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)成本和建安成本扣除、清算項目利潤率等情況，通過測算可以分析與同地段、同類 商品房 售價是否有較大差別， 每平方米 建安成本的扣除額，是否明顯高于北京市地方稅務局制定的 《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中 公布的 每平方米工程造價金額 等，對 相差較多的可暫列為有疑點項目，需要進行核查原因。 （六）清算受理 時 對不同情況的處理 主管地方稅務機關(guān) 在收取 納稅人提交的清算項目申請材料和 《 鑒 證報告》時，應認真核對納稅人提供的資料，并嚴格按照《 鑒 證報告》標準格式進行驗收， 對納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務機關(guān)應予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》交納稅人轉(zhuǎn)入審核程序。 對 納稅人提交的清稅 資料不完整、 《鑒 證報告 》內(nèi)容不規(guī)范、審計事項情況不清楚等問題時，應退回納稅人重新修改《鑒 證報告 》或補充資料的，并向納稅人開具《土地增值稅清算補充材料通知書 》交納稅人，待清算資料補充完整后，重新辦理稅款清算手續(xù)。 第三章 土地增值稅清算的審核 一、清算項目資料的審核 主管地方稅務機關(guān) 應認真審核納稅人提供的證明憑證、資料是否真實有效；審核 《鑒證報告》的真實性；格式的規(guī)范性； 內(nèi)容的齊全性，內(nèi)容應包含 開發(fā)項目總建筑面積、批準總銷售面積、企業(yè)總自用面積、總配套設(shè)施面積、項目分類用途情況、允許分攤的配套設(shè)施面積、本次土地增值稅清算面積，審核各表格扣除項目內(nèi)容與相關(guān)資料的關(guān)系等。 二、 《鑒證報告》工作底稿 的審核 主管地方 稅務機關(guān)有權(quán)對《鑒證報告》的工作底稿進行抽查和檢查 ，并 重點關(guān)注金額較大的成本、費用支付情況，對數(shù)額較大或發(fā)現(xiàn)疑點問題時，應調(diào)取工作底稿，并與原始憑證，發(fā)票進行核對，從而判斷其真實性。 三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 收入情況的審核 （一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的范圍 5 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入， 是指 銷售商品房所 取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。具體包括貨幣收入、實物收入、其他收入以及視同銷售房地產(chǎn)所取得的收入。 貨幣收入，是指納稅人 銷售商品房 而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫 券 、金融債 券 、企業(yè)債 券 、股票等有價證 券 。其實質(zhì)是轉(zhuǎn)讓方因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而向取得方收 取的價款。 實物收入，一般是指納稅人 銷售商品房 而取得的各種實物形態(tài)的收入。如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動產(chǎn)等。一般要通過對這些形態(tài)的財產(chǎn)進行評估（通常采用市場交易法）確認其價值。 其他收入，是指納稅人 銷售商品房 而取得的無形資產(chǎn)收入或其他具有財產(chǎn)價值的權(quán)利。如專利權(quán)、商標權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商益權(quán)等。 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的 商品房用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，取得其收入確定由主管地方稅務機關(guān)按照當期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價格確定 。 （二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的確定 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，應按照《商品房購銷合同統(tǒng)計表》及相關(guān)合同所記載的金額確定。 對于實物收入， 一般要通過對這些形態(tài)的財產(chǎn)進行評估（通常采用市場交易法）確認其價值。對于其他收入，其價值需要進行專門的評估。對于視同銷售的房地產(chǎn)， 其收入確定由主管地方稅務機關(guān)按照當期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價格 核定 。 對納稅人 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 無法提供收入資料或提供收入資料不實造成 成交價格明顯偏低的 ， 收入確定由主管地方稅務機關(guān)依 照上述方法的市場 價格 核定 。 （三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入審核的重點 對房地產(chǎn)銷售合同的審核 在審核轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入時，需要認真查看納稅人提供商品房購銷合同內(nèi)容，確定商品房購銷合同中取得收入的來源情況，是否包括貨幣以外的經(jīng)濟收益，并按合同記載的金額、銷售面積匯總后與清 算 面積和收入進行核對 ， 確定土地增值稅計稅收入。 對相關(guān)經(jīng)濟利益的審核 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 不僅僅是指買賣或交易雙方的成交價，還應包括稅務機關(guān)根據(jù)評估價格確定的收入。因此，在確定收入時 重點審核企業(yè)相關(guān) 的經(jīng)濟收益 是否全部結(jié)轉(zhuǎn) 在收入里面。 同時還應注意納稅人相關(guān)的帳務處理，防止收入確定的遺漏。應特別關(guān)注往來帳以及“營業(yè)外支出、固定資產(chǎn)清理、