【正文】 取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額 經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證，該項(xiàng)目 取得土地使用權(quán)所支付的金額為 22,660,000，按清稅面積與總建筑面積配比后，本次清稅應(yīng)扣除 16,995,000 元，未發(fā)現(xiàn)問題。 單位提供的“Ⅹ號(hào)土地出讓合同”及京房地 [低 ]字Ⅹ號(hào)地價(jià)繳款證明，經(jīng)確認(rèn)“東園小區(qū)”項(xiàng)目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金 22,000,000 元 ,繳納契稅 660,000 元。 （ 16,480,000+81,929,400） 10%=9,840,940 元 6,640,000 元，經(jīng)審核數(shù)據(jù)無誤。其中： (1)土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)： 35,642,400 元 ， (2)前期工程費(fèi)： 3,070,000 元， (3)建筑安裝工程費(fèi)： 56,000,000 元， (4)基礎(chǔ) 設(shè)施費(fèi)： 8,960,000 元， (5)公共配套設(shè)施費(fèi)： 1,027,000 元， (6)開發(fā)間接費(fèi)： 6,300,600 元（開發(fā)成本具體明細(xì)內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源見《鑒證報(bào)告》相關(guān)表格）。 本次清算扣除 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 74,944,000 元 本次清算扣除 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 78,650,000 元 。 根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，對于該項(xiàng)目取得租金收入 200,000 元，不屬于征稅范圍。 該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額為 362,560,000 元 具體計(jì)算可采取以下兩種方法： 453,200,000/200,000*160,000=362,560,000 元； 14 453,200,000*80%=362,560,000 元。 在公司 提交的 “東園小區(qū)”項(xiàng)目 《鑒 證 報(bào)告》中披露的具體情況 如下： 一、 整體 項(xiàng)目情況簡介 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（外商投資企業(yè)）建設(shè)東園小區(qū)項(xiàng)目，是經(jīng)北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)于 20xx 年2 月以（ 20xx） 231 號(hào)文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項(xiàng)目的，座落于東城區(qū)ⅩⅩ號(hào)，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積 80,000 平方米。其中： “ 取得土地使用權(quán)所支付的金額”欄，與附件 4《扣除項(xiàng)目匯總表》中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”項(xiàng)目中“本次扣除金額”的數(shù)值相同。 二、需要轉(zhuǎn)納稅評估的處理 程序 （一） 在清算項(xiàng)目審核中，發(fā)現(xiàn)有下列情況的之一的，應(yīng)將全部資料移交納稅評估或 稽查 部門進(jìn) 行清算工作的范圍： （ 1）納稅人辦理清稅時(shí)，報(bào)送的《鑒證報(bào)告》內(nèi)容不規(guī)范，退回重報(bào)后，《鑒證報(bào)告》仍不符合要求的； （ 2）納稅人辦理清稅時(shí)，提供的《鑒證報(bào)告》中需要辦理退稅手續(xù)的； （ 3）納稅人未按土地增值稅政策規(guī)定預(yù)繳稅款的。在確定加計(jì) 20％的扣除時(shí)，應(yīng)注意代收費(fèi)用金額是否包括在加計(jì) 20%的扣除基數(shù)數(shù)額內(nèi)，在加計(jì) 20％的扣除時(shí)需減除大市政費(fèi)、四源費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化費(fèi)的金額后，再作為加計(jì) 20％的扣除的基 10 數(shù)。 （ 3） 納稅人無法 按照稅務(wù)機(jī)關(guān)要求進(jìn)一步提供相關(guān) 舉證 資料 的， 對前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的扣除項(xiàng)目金額，須 按照稅務(wù)機(jī)關(guān) 制定的 《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中，對應(yīng) 適用的金額乘以本次清算的建筑面積， 確定 本次允許 扣除 的四項(xiàng)費(fèi)用金額 。要根據(jù)費(fèi)用發(fā)生的性質(zhì)、與項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)程度進(jìn)行判斷。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”（通水、通電、通道路、平整地面）或“七通一平”（通自來水或稱通上下水、通路、通電、通郵、通排水或稱通下水、通煤氣、通熱力、平整地面）等支出。 具體扣除項(xiàng)目金額為： （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額 取得土地使用權(quán)所支付金額的構(gòu)成 包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。一般要通過對這些形態(tài)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評估（通常采用市場交易法）確認(rèn)其價(jià)值。 （四）查看《鑒證報(bào)告》內(nèi)容是否規(guī)范 《 鑒 證報(bào)告》需要向稅務(wù)機(jī)關(guān)詳細(xì)披露清算項(xiàng)目的內(nèi)容 ,具體有： 整體項(xiàng)目用途 與 面積分布情況的全面介紹，包括：開發(fā)總建筑面積、批準(zhǔn)可銷售總面積、總自用面積包含已對外出租一年以上的面積、總配套設(shè)施詳細(xì) 用途與 面積分布情況、本次清稅面積等情況。 （三）取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。如編輯內(nèi)容與正式文件有出入，以正式文件為準(zhǔn)。 納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 （八）清算項(xiàng)目的銷售許可證。 （五）對清算項(xiàng)目內(nèi)容情況進(jìn)行分析判斷 稅務(wù)機(jī)關(guān) 人員在收到 納稅人提交的申請材料和 《 鑒 證報(bào)告》后， 首先應(yīng)從客觀上了解清算項(xiàng)目的基本情況，對清算內(nèi)容及結(jié)果進(jìn)行分析，簡單測算，初步掌握清算項(xiàng)目每平方米售價(jià)、取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)成本和建安成本扣除、清算項(xiàng)目利潤率等情況，通過測算可以分析與同地段、同類 商品房 售價(jià)是否有較大差別， 每平方米 建安成本的扣除額，是否明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的 《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中 公布的 每平方米工程造價(jià)金額 等，對 相差較多的可暫列為有疑點(diǎn)項(xiàng)目，需要進(jìn)行核查原因。 對于實(shí)物收入， 一般要通過對這些形態(tài)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評估（通常采用市場交易法）確認(rèn)其價(jià)值。 取得土地使用權(quán)所支付金額的確認(rèn) 對取得土地使用權(quán)時(shí)支付地價(jià)款，必須提供已支付的地價(jià)款憑證，凡不能提供已支付的地價(jià)款憑證的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支 付的金額。 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周圍所需的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的支出。對于“開發(fā)成本”科目，還應(yīng)查看建 筑合同，確認(rèn)合同工程造價(jià)，關(guān)注合同中明確的建筑工程款、材料費(fèi)用等，注意企業(yè)是否有重復(fù)列支材料價(jià)款。 對財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡不能按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)利息證明的，利息不能單獨(dú)扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10％進(jìn)行計(jì)算扣除。對取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開發(fā)土地的成本之和允許加計(jì) 20％的扣除。 （三）地方稅務(wù)機(jī)關(guān)通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目納稅評估或稽查檢查，需要進(jìn)行核定征收的 ，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅核定征收通知書》送達(dá)納稅人。該數(shù)值分別來源于《 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)鑒證 表》 附件 《前期工程費(fèi)鑒證 表》 附件 《 建筑安裝工程費(fèi)鑒證 表 》附件 《 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證 表 》附件 《 開發(fā)間接費(fèi)用鑒證 表 》附件 10，各相應(yīng)表中“ 本次扣除金額 ” 的合計(jì)數(shù)及《 公共配套設(shè)施費(fèi)鑒證 表 》附件 11，“ 本次分配扣除金額 ”的合計(jì)數(shù)。剩余未銷售面積 10,000 平方米中，已對外出租 4000 平方米。 (4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)： 1,586,000元。 其次，根據(jù)納稅人提供的 開發(fā)項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)報(bào)表及中介機(jī)構(gòu)鑒證的工作底稿等資料，并 按清稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤螅_認(rèn)的四項(xiàng)費(fèi)用本次扣除金額為 340,765,840 元，未發(fā)現(xiàn)問題。該單位在 20xx 17 年 3 月曾到崇文地方稅務(wù)局為該項(xiàng)目辦理了土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。 其中： 16,480,000 元； 為 111,000,000 元； 費(fèi)用為 7804000； 6,640,000 元； 25,496,000 (三 )增值額 132,800,000167,420,000=34,620,000 元 （四）應(yīng)納土地增值稅為 0。 20xx 年 10 月，向豐臺(tái)地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。 (2)前期工程費(fèi)： 5,000,700 元。據(jù)此情況，稅務(wù)機(jī)關(guān) 決定對該清算項(xiàng)目移交給納稅評估部門按檢查程序進(jìn)行辦理 清算工作。） 分?jǐn)偪鄢痤~計(jì)算過程為： 118,352,000*75%=88,764,000 元 （三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 該公司不能提供按清算項(xiàng)目支付的金融機(jī)構(gòu)貸款證明，利息支出無法確定，因此三項(xiàng)費(fèi)用扣除的金額為：（ 16,995,000+88,764,000） *10%=10,575,900 元 （四）繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加共計(jì) 6,600,000 元。 該項(xiàng)目在 20xx年 6 月通過全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。由于該項(xiàng)目全部銷售，扣除的公共配套設(shè)施費(fèi) 1,027,000 元，未發(fā)現(xiàn)問題 。 該項(xiàng)目截止到清算前已按非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅政策規(guī)定的 %預(yù)征率，預(yù)繳了土地增值稅 300,000 元。 重新 計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為 （ 362,560,000+386， 880， 000） *20%=149， 888， 000 元 經(jīng) 審 核 后 本 次 清 算 面 積 允 許 扣 除 項(xiàng) 目 的 總 金 額 為 ：362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149， 888， 000=1,052， 922， 000 元 （四）修正后的應(yīng)納稅款計(jì)算 16 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計(jì)算過程 經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，本次清算的 120,000 平方米商品住宅，全部符合北京市公布的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn) ，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。 27,942,700/200,000*160,000=22， 354， 160 元 （三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 該公司不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，利息支出無法確定，因此三項(xiàng)費(fèi)用扣除的金額為：（ 362,560,000+394， 880， 000） *10%=75,744， 000 元 （四）繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)營業(yè)稅 71,500,000 元，繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加 7,150,000 元。其中 :出售住宅 120,000平方米 ,取得銷售收入 900,000,000 元；出售商業(yè)用房 15,000 平方米 , 取得銷售收入 255,000,000 元；出售辦公用房 25,000 平方米 , 取得銷售收入總額 275,000,000 元。應(yīng)注意兩點(diǎn)：一是已銷售 面積與總開發(fā)建筑面積進(jìn)行對比，未銷售面積是否屬于公建面積允許分?jǐn)?；二是對除公建面積允許分?jǐn)偝杀就?，對于其他不允許扣除 13 的留用面積，包括自用面積，銷售面積達(dá) 85%以外的面積等等。 例如：附件一《土地增值稅納稅鑒證表》 一“取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入 ” 欄，是指依照《 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 鑒證 表》中所列的各項(xiàng)明細(xì)收入，經(jīng)鑒證后 確定的收入總金額。不能分別計(jì)算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20%的免稅優(yōu)惠政策。對于企業(yè)之間 的借款等支付的利息不允許扣除。如果企業(yè)明細(xì)核算不規(guī)范或根本沒有明細(xì)核算，有下列情況之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對所列 四項(xiàng)開發(fā)成本的扣除額，在土 地增值稅清算時(shí)可采取按 《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》核定 扣除 額的方法 。對于后期清算時(shí)實(shí)際支付的公共配套設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)偙壤笥谇捌诘慕痤~時(shí)，允許在整體項(xiàng)目全部清算時(shí)，按照整體項(xiàng)目重新進(jìn)行調(diào)整分?jǐn)偂? （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本 房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 房地產(chǎn)開發(fā)成本是對 開發(fā)土地和新 建房及配套設(shè)施的成本的簡稱 ,指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本 ,包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用 ,這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。因此，在確定收入時(shí) 重點(diǎn)審核企業(yè)相關(guān) 的經(jīng)濟(jì)收益 是否全部結(jié)轉(zhuǎn) 在收入里面。具體包括貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入以及視同銷售房地產(chǎn)所取得的收入。對一個(gè)清算項(xiàng)目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅工程又有其他商品房工程的，應(yīng)分別核算增值額。 土地增值稅清算 具體 流程見下面流程圖： 土地增值稅清算流程圖 資料不齊 重新補(bǔ)正 資料齊全 轉(zhuǎn)入審核 審核無問題 審核有問題 四、納稅人申請清算時(shí)限 （一） 凡符合 土地增值稅清算條件的 ， 納稅人應(yīng)在達(dá)到清算條件后 90日內(nèi) ， 向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出納稅人 提出申請 稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算 稅務(wù)機(jī)關(guān)受理 填寫申請表 補(bǔ)、退稅款 轉(zhuǎn)入評估稽查 稅務(wù)機(jī)關(guān)審核 補(bǔ)正資料重審 進(jìn)行核定征收 3 清算稅款申請，并據(jù)實(shí)填寫《土地增值稅清算申請表》， 經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，即可辦理竣工清算稅款手續(xù)。 1 土地增值稅清算業(yè)務(wù)指南 （內(nèi)部資料） 編印說明 土地增值稅的征收是 國家為了合理調(diào)節(jié)土地增值收益的分配，規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，維護(hù)國家權(quán)益 ，合理調(diào)節(jié)土地