【文章內(nèi)容簡介】 根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定，房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)應(yīng)依照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定的基本核算項(xiàng)目或核算對象為計(jì)稅單位。但以開發(fā)小區(qū)為計(jì)稅單位的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)，對“開發(fā)小 區(qū)”內(nèi)的既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型的房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)分別核算增值額。不能分別計(jì)算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20%的免稅優(yōu)惠政策。對于成本核算單位一經(jīng)確定，在土地增值稅未全部清算之前，不得變動(dòng)。 （六）未清稅面積的分?jǐn)? 開發(fā)土地的成本、費(fèi)用及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、凡未 100%全部銷售的或項(xiàng)目小區(qū)成片開發(fā)、分期立項(xiàng)、分期辦理清稅手續(xù)的項(xiàng)目，必須按所占竣工清稅項(xiàng)目面積比例分配計(jì)算確定扣除項(xiàng)目金額，對未銷售部分面積或自用的面積應(yīng)承擔(dān)的開發(fā)成本等不得在清稅時(shí)予以核銷，對此類項(xiàng)目，在 中介鑒證報(bào)告各類扣除項(xiàng)目中都應(yīng)有分?jǐn)傆?jì)算公式。 第四章 清算審核工作中有關(guān)情況的處理 11 一、需要補(bǔ) 正 資料的處理程序 各區(qū)縣地方稅務(wù)局在審核清算企業(yè)報(bào)送的《鑒證報(bào)告》內(nèi)容及相關(guān)資料過程中，如發(fā)現(xiàn)《鑒證報(bào)告》事項(xiàng)或其他問題需要納稅人進(jìn)一步補(bǔ)充與清算項(xiàng)目相關(guān)的證明資料時(shí)，決定暫停清算，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅清算中止 核準(zhǔn) 通知書》，待納稅人重新補(bǔ)充證明資料后，再辦理稅款清算手續(xù)。對納稅人不能 按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定期限提交補(bǔ)正材料的，應(yīng)將清算項(xiàng)目資料移交給稅務(wù)稽查部門，由稽查部門進(jìn)行清算工作。 二、需要轉(zhuǎn)納稅評估的處理 程序 （一） 在清算項(xiàng)目審核中，發(fā)現(xiàn)有下列情況的之一的，應(yīng)將全部資料移交納稅評估或 稽查 部門進(jìn) 行清算工作的范圍： （ 1）納稅人辦理清稅時(shí)，報(bào)送的《鑒證報(bào)告》內(nèi)容不規(guī)范，退回重報(bào)后，《鑒證報(bào)告》仍不符合要求的； （ 2）納稅人辦理清稅時(shí)，提供的《鑒證報(bào)告》中需要辦理退稅手續(xù)的； （ 3）納稅人未按土地增值稅政策規(guī)定預(yù)繳稅款的。 （二）對于 清算項(xiàng)目經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，對需要經(jīng)過納稅評估進(jìn)行進(jìn)一步確定的，應(yīng)將全部資料移交納稅評估部門進(jìn)行清算評估工作，如經(jīng)過納稅評估后，決定對納稅人申請的清稅項(xiàng)目不予 核 準(zhǔn) ，需轉(zhuǎn)入檢查程序進(jìn)行檢查的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅清算終止 核準(zhǔn) 通知書》送達(dá)納稅人，并將全部清稅資料 移交 稽查 部門，由 稽查 部門按照檢查程序進(jìn)行清算工作。 三、需要核定征收 的 處理程序 （一） 地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核 、納稅評估、稽查檢查工作 中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，可以按確定的銷售收入直接乘以核定的征收率征收土地增值稅 。 （ 1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置財(cái)務(wù)帳簿未設(shè)置的；或雖設(shè)置財(cái)務(wù)帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項(xiàng)目金額的； （ 2）擅自銷毀帳簿的或者拒不提供 納稅資料的； （ 3）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，逾期仍不清算的； （ 4）納稅人未如實(shí)進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào)，計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。 （二）主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)通過清算審核對清算項(xiàng)目需要進(jìn)行核定征收的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書》和《土地增值稅核定征收通知書》送達(dá)納稅人。 （三）地方稅務(wù)機(jī)關(guān)通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目納稅評估或稽查檢查，需要進(jìn)行核定征收的 ，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅核定征收通知書》送達(dá)納稅人。 四、 清算 審核完成 的處理程序 凡經(jīng) 地方主管稅 務(wù)機(jī)關(guān) 對納稅人申請的清算相關(guān)資料審核 完成 后， 未發(fā)現(xiàn)有關(guān)或其他問題的，稅務(wù)機(jī)關(guān)需要為其辦理 土地增值稅 多退少補(bǔ)手續(xù) 。 對 主管稅 務(wù)機(jī)關(guān)需辦理退還土地增值稅手續(xù)的，應(yīng)依照《北京市地方稅務(wù)局退稅管理暫行辦法》（京地稅征〔 20xx〕 686號(hào)）規(guī)定的程序辦理退稅手續(xù)。 五、稅務(wù)機(jī)關(guān)受理審核清算時(shí)限 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)自受理納稅人清算申請之日起 90日 內(nèi)應(yīng)完成清算審核工作，不含納稅人應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的 補(bǔ)正時(shí)間。 第五章 《鑒證報(bào)告》的數(shù)據(jù)口徑與邏輯關(guān)系 《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》完整范本填寫共分三個(gè)方面內(nèi)容，前 3 頁 為清算項(xiàng)目鑒證的主報(bào)告，主 12 要是清算項(xiàng)目有關(guān)鑒證情況的全面介紹；其余頁為清算項(xiàng)目鑒證后各數(shù)據(jù)的相關(guān)匯總表和各數(shù)據(jù)鑒證過程的相關(guān)附件。其中：《土地增值稅納稅鑒證表》（附件一）中各數(shù)據(jù)填寫全部依據(jù)后面有關(guān)鑒證后相應(yīng)附表確定的數(shù)據(jù)。 例如：附件一《土地增值稅納稅鑒證表》 一“取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入 ” 欄，是指依照《 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 鑒證 表》中所列的各項(xiàng)明細(xì)收入，經(jīng)鑒證后 確定的收入總金額。 本欄目設(shè)置與表內(nèi)邏輯關(guān)系：“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額”欄 =轉(zhuǎn)讓土地收入 +轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物收入欄數(shù)額。 本欄目設(shè)置與附列表對應(yīng)關(guān)系 ：與附件 3《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 鑒證 表 》中“ 確定收入數(shù) ”的合計(jì)數(shù)據(jù)相同； 二、“扣除項(xiàng)目金額合計(jì)”欄，是指依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《細(xì)則》規(guī)定，在鑒證 后所確定增值額時(shí)允許扣除的開發(fā)成本項(xiàng)目的總金額。 本欄目設(shè)置與表內(nèi)邏輯關(guān)系：“扣除項(xiàng)目總金額” 欄 == 取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本 +房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 +與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 +從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì) 20%扣除數(shù)的合計(jì)數(shù)據(jù)填寫。 本表欄目設(shè)置與附列資料表對應(yīng)關(guān)系：與附件 4《扣除項(xiàng)目匯總表》中“ 本次扣除金額 ”的合計(jì)數(shù)相同。其中： “ 取得土地使用權(quán)所支付的金額”欄，與附件 4《扣除項(xiàng)目匯總表》中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”項(xiàng)目中“本次扣除金額”的數(shù)值相同。該數(shù)值來源于附件 5《取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表》中“ 本次扣除金額 ”的合計(jì)數(shù)。 房地產(chǎn)開發(fā)成本”欄、設(shè)置與表內(nèi)邏輯關(guān)系：“房地產(chǎn)開發(fā)成本” 欄 ==土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) +前期工程費(fèi) +建筑安裝工程費(fèi) +基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) +公共配套設(shè)施費(fèi) =開發(fā)間接費(fèi)用的之和填寫。 本表欄目設(shè)置與附列資料表對應(yīng)關(guān)系：與附件 4《扣除項(xiàng)目匯總表》中“ .房地產(chǎn)開發(fā)成本 ”項(xiàng)目中“本次扣除金額”的數(shù)值相同。 土地征用 及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用各欄，與附件 4《扣除項(xiàng)目匯總表》中相應(yīng)項(xiàng)目中“本次扣除金額”的數(shù)值相同。該數(shù)值分別來源于《 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)鑒證 表》 附件 《前期工程費(fèi)鑒證 表》 附件 《 建筑安裝工程費(fèi)鑒證 表 》附件 《 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證 表 》附件 《 開發(fā)間接費(fèi)用鑒證 表 》附件 10，各相應(yīng)表中“ 本次扣除金額 ” 的合計(jì)數(shù)及《 公共配套設(shè)施費(fèi)鑒證 表 》附件 11，“ 本次分配扣除金額 ”的合計(jì)數(shù)。 三、根據(jù)以上《土地增值稅納稅鑒證表》與各表之間的邏輯關(guān)系及與附件有關(guān)系的口徑應(yīng)一致的原則，對其他以下項(xiàng)目欄審核的方法依此類推。在此明確“財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目金額”欄，目前，國家沒有出臺(tái)關(guān)于允許其他扣除項(xiàng)目金額的有關(guān)政策規(guī)定，因此，此欄是無須填寫的。 四、對各附件表中審計(jì)報(bào)告各表中的“ 有效憑證金額 ”欄，是指企業(yè)財(cái)務(wù)實(shí)際發(fā)生的數(shù)據(jù)，應(yīng)如實(shí)填寫。對于“ 本次扣除金額 ”是指在清稅時(shí)允許扣除的項(xiàng)目金額。對于“ 本次未扣除金額 ”欄，是指銷售商品房面積未達(dá)到 100%或按政策規(guī)定不允許扣除的項(xiàng)目金額。應(yīng)注意兩點(diǎn)：一是已銷售 面積與總開發(fā)建筑面積進(jìn)行對比，未銷售面積是否屬于公建面積允許分?jǐn)偅欢菍Τ娣e允許分?jǐn)偝杀就?，對于其他不允許扣除 13 的留用面積，包括自用面積，銷售面積達(dá) 85%以外的面積等等。 第六章 土地增值稅清算 案例 為了 進(jìn)一步指導(dǎo)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部人員掌握土地增值稅的清算審核工作方法，根據(jù)土地增值稅清算審核有關(guān)政策及程序，市局編寫了土地增值稅三道案例題，供對照參考。對于三道案例題中提供的數(shù)據(jù)情況請忽略。 案例一 北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的“東園小區(qū)”項(xiàng)目，在 20xx 年 7 月，向東城地方稅務(wù)局提出辦理土地增 值稅清算申請手續(xù)。稅務(wù)部門對該公司所提供的有關(guān)清算項(xiàng)目資料進(jìn)行了 驗(yàn)收 ，特別是對《土地增值稅清算鑒 證 報(bào)告》（以下簡稱《鑒 證 報(bào)告》）中內(nèi)容 和 格式進(jìn)行了重點(diǎn)查驗(yàn)后， 同意“東園小區(qū)”項(xiàng)目辦理土地增值稅清算手續(xù)。 在公司 提交的 “東園小區(qū)”項(xiàng)目 《鑒 證 報(bào)告》中披露的具體情況 如下： 一、 整體 項(xiàng)目情況簡介 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（外商投資企業(yè)）建設(shè)東園小區(qū)項(xiàng)目，是經(jīng)北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)于 20xx 年2 月以（ 20xx） 231 號(hào)文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項(xiàng)目的，座落于東城區(qū)ⅩⅩ號(hào)，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積 80,000 平方米。該單位在 20xx 年 3 月曾到東城地方稅務(wù)局為該項(xiàng)目辦理了土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。 該項(xiàng)目于 20xx 年初開工建設(shè)，于 20xx 年 5 月開始對商品房進(jìn)行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實(shí)測總建筑面積證明為 200,000 平方米，可售面積證書中批復(fù)商品房銷售面積 170,000 平方米；其余不可出售的 自用辦公、商業(yè)、車庫等面積 30， 000 平方米。另外還有配套設(shè)施面積 12,000 平方米。 截止 20xx 年 5 月 30 日，可售面積中已出售面積為 160,000 平方米 ,其中出售住宅 120,000 平方米、出售商業(yè)用房 15,000 平方米、出售辦公 用房 25,000 平方米。剩余未銷售面積 10,000 平方米中，已對外出租 4000 平方米。 公共 配套設(shè)施用途分別為： 變電站和熱力站 800 平方米、物業(yè)管理用房 200 平方米、托兒所 20xx 平方米、派出所 500 平方米、游泳館 4000 平方米、自行車棚 1000 平方米，車庫 3500平方米。 該項(xiàng)目在 20xx年 5 月通過全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。 根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進(jìn)行測量后出具的證明為：總商品住宅面積 130,000 平方米、總商品住宅共 7 棟為 1040 套，按單棟計(jì)算后，每套平均 125 平方米，屬于 2 級(jí)土地，根據(jù) 20xx 年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價(jià)格 元，規(guī)劃批復(fù)的項(xiàng)目容積率為 ，因此按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三個(gè)條件的標(biāo)準(zhǔn)，已出售的 120,000 平方米商品住宅，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。 該項(xiàng)目已銷售面積占總建筑面積的比例為： 160,000/200,000=80%。 二、取得收入情況說明 該單位于 20xx 年 5 月開始預(yù)銷售東園小區(qū)的房屋 , 截止到 20xx 年 5 月 30 日，已出售面積為 160,000平方米，共取得銷售 收入總額 1,430,000,000 元，總額全部為貨幣收入（人民幣）。其中 :出售住宅 120,000平方米 ,取得銷售收入 900,000,000 元；出售商業(yè)用房 15,000 平方米 , 取得銷售收入 255,000,000 元；出售辦公用房 25,000 平方米 , 取得銷售收入總額 275,000,000 元。另外，取得租金收入 200,000 元。 對于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入中。 三、扣除項(xiàng)目情況說明 (一 ) 取得土地使用權(quán)所支付的總金額為 453,200,000 元。 單位提供的“Ⅹ號(hào)土地出讓合同”及京房地 [低 ]字Ⅹ號(hào)地價(jià)繳款證明，“東園小區(qū)”項(xiàng)目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金 440,000,000 元 ,繳納契稅 13， 200， 000 元（不含公共 配套設(shè)施政府贈(zèng)送的占地面積） 。 該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額為 362,560,000 元 具體計(jì)算可采取以下兩種方法： 453,200,000/200,000*160,000=362,560,000 元； 14 453,200,000*80%=362,560,000 元。 （二）開發(fā) 成本 經(jīng)鑒證該單位提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止 20xx 年 5 月該項(xiàng)目工程成本為493,600,000 元 ,該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本金額為 394， 880， 000元。其中： (1)土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)： 39,700,000 元。 (2)前期工程費(fèi)： 115,070,700 元。 (3)建筑安裝工程費(fèi)： 290,000,000 元。 (4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)： 1,586,000元。 (5)公共配套設(shè)施費(fèi)： 27,942,700 元。 (6)開發(fā)間接費(fèi)： 19,300,600 元。（開發(fā)成本具體內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源見《鑒證報(bào)告》相 關(guān)表格。） 分?jǐn)偪鄢痤~計(jì)算過程為： 土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi) 39,700,000 元 +前期工程費(fèi) 115,070,700 元 +建筑安裝工程費(fèi) 290,000,000 元 +基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1,586,000 元 +開發(fā)間接費(fèi) 19,300,600 元 =465,657